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1、健康养老可行性方案,2012年11月28日,养老产业概念,养老产业是指以老年人为服务对象，以满足其舒适，健康，有尊严的高层次物质需求，和精神文化需求为目的，向老年人提供商品和服务的相关民间营利事业活动的总称。养老产业主要包括但不限于以下部分：1：养老地产。2：生活照料、3：医疗康复。4：健康管理，5：文化娱乐。6：老年用品,养老产业市场规模,2010年中国老年人的消费需求已经超过1万亿元，目前只能满足1000亿元需求。2020年消费需求可达两万亿元。需求在哪里？,2010年中国老年人的消费,养老产业政策,“十二五”社会养老服务体系建设规划（2011-2015），提出90/07/03模式，即老年
2、人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老，要实现90%的居家养老，就必须有更多的社会资本加入养老居住区的建设。,各地养老政策,民间资本举办养老机构或服务设施，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨；对民间资本举办的养老机构或服务设施提供的养护服务，免征营业税；与居民家庭用电、用水、用气、用热同价。（民政部）北京正在制定养老机构拿地的相关优惠政策，养老机构拿地很有可能不走“招拍挂”流程，而是以协议出让的形式拿地，并准备将养老设施的建设纳入整体规划。上海或将今年年内，出台一系列养老产业扶持政策，会出台“全国补贴力度最大、最细”的基础养老设施补贴方案，重点鼓励民资进入，“现有市、区级财政共补
3、贴1万，每张床位补贴至少会是现在的三到四倍”。对进入该领域的民间资本有明确标准评估体系。该标准将涵盖养老机构举办人的资质、社会诚信、财力、机构服务人员资质、硬软件设施等内容。在相关标准之上，民办机构符合条件就能享受补贴。,各地养老政策,深圳拟出台关于加快社会养老服务体系建设指导意见，重点鼓励引导民间资本兴办养老服务机构，鼓励其规模化、品牌化、连锁化和网络化发展，并对境内外符合条件的投资者给予一定的税收优惠。鼓励企事业单位、社会团体和个人自由厂房和房产等其它类型土地申请转作养老设施场地的，政府部门明确其操作规程和优惠办法；在新建小区或者旧城改造时，开发商也必须安排一定的面积用于社会养老服务。,中
4、国老年人口现状,全国60岁及60岁以上的老年人口接近1.85亿，占到总人口的13.7%。预计到“十二五”期末，全国老年人口将增加4300多万，达到2.21亿。中国的老龄化比其他国家都要更快。法国老年人口比例从7%到翻倍到14%经历了115年，瑞典用了85年，而中国将仅用27年。2050年，中国将有3.32亿老年人，届时每四人中就有一人是老年人 老龄化水平超过全国平均值的有上海（19.6%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、江苏（13.75%）、浙江（13.18%）、重庆（12.84%）、辽宁（12.59%）、山东（12.31%）、四川（11.59%）、湖南（11.51%）和安徽（11
5、.18%）等省市。,老龄化水平超过全国,国外养老模式现状,目前，西方发达国家有5%-15%的老年人采用机构养老，其中北欧大约为5%-12%，英国大约为10%，美国大约为20%。东方文化为底蕴的日本、新加坡等国家，家庭养老仍占主体地位。欧美等发达国家接受居家养老服务的老年人的比例在80%左右。居家养老服务的主要内容包括基本生活照料、休闲娱乐设施支持等。,国外养老模式特点,美国：建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。特点：完善的配套设施与功能区划分 日本：老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住
6、宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。特点：老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧洲：国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。特点：建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡:一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。特点：住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。,市场需求,据全国老龄委我国城市居家养老服务研究报告，目前我国城市中48.5%的老
7、年人有各种各样现实的养老服务需求。其中需要家政服务的占25.22%，需要护理服务的占18.04%，需要聊天解闷的占13.79%，需要法律援助服务的占2.25%。但从满足程度来看，总的满足率只有15.9%，其中家政服务满足率为22.61%，护理服务满足率为8.3%，聊天解闷服务满足率为3.16%。大约3000万以上的老人需要不同程度的家庭护理。其中失能老人940万，粗略估计至少需要1000万专职护理人员。英国专职兼职的护理人员达600万，占总人口的1/10。服务的内容也非常简单。,家庭养老模式存在问题,人口老龄化、高龄化和少子化现象,凸显养老需求与家庭照料资源短缺的矛盾 家庭养老面临经济供给资源
8、严重不足问题。人口流动加快影响家庭养老模式。随着市场经济的发展,社会生活和工作节奏加快,子女竞争压力加大,社会化养老势在必行,居家养老：家庭为核心，社区为依托，专业化为手段。机构养老：以营利或非营利方式，为老年人集中提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务。,公办养老机构收支构成 不挣钱啊,北京的养老服务机构的收支结构：去年一年收入34万，支出52万，收入来源主要是各类基金会、非盈利机构会给它钱，占到40%到50%；政府购买，包括老龄办给5万块钱一年，区政府给8万块钱，街道给几千块钱，能够有30%左右的收入；老人的收费，是三到五万。支出的最大一块是人员工资。,收入来
9、源比例,民营养老院费用来源,江苏省347家民办养老机构入住老人支付费用的主要来源(占支付费用65%以上)入住老人支付费用的主要来源%苏南 苏中 苏北 养老金为主 65.4 41.2 36.5 子女、亲属支持为主 19.2 45.64 9.1 个人收入为主 4.0 7.9 12.9(除养老金、家庭支持以外的其他收入)政府救济为主 11.8 5.2 1.79.,行业进展,万科、首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后成立养老产业研究团队，。中国人寿、泰康人寿等保险企业 也已进入。2012年6月6日，泰康人寿旗下的第一家养老社区在昌平正式奠基开工，总建筑面积约30万平方米，计划于2015年正式入住。201
10、1年11月2日，位于河北省廊坊市万庄的国寿(廊坊)生态健康城正式开工建设。今年8月底合众人寿(合肥)健康谷项目签约，规划建筑面积80万平方米，总投资48亿元(不含土地成本)。2011年底，上海崇明陈家镇还与泰康人寿签订3个中高端养生养老项目的合作协议。,行业进展,中国太平集团7月底在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司(下称“太平养老产业投资公司”)，拟投资约20亿元在周浦设立太平养老社区。上海亲和源，北京太阳城集团已有各自模式。亲和源已经开始全国复制。,目标,以健康养老智能社区为依托，整合养老产业相关资源，用最先进，最人性化，最符合老年人需求的科技手段，为老年人提供高层次，全方位的养老产业
11、链综合服务。打造中国第一家集养老地产，生活照料，健康管理，医疗康复，文化娱乐为一体的健康养老智能社区。,养老市场存在问题,没有成熟的盈利模式。服务管理水平较低，不规范。缺乏清晰明确的政策支持。潜在需求有待引导挖掘。投入与回报不成正比。真愁死我了,我们的定位,面向中高端人群，做全国最好的养老产业全产业链综合服务运营管理商。提供包括养老地产，生活照料，健康管理，精神慰藉等高层次养老服务。是由中科招商发起，联合房地产开发商，养老服务运营机构，共同投资成立健康养老开发运营管理集团。盈利模式形成后，向全国迅速复制，打造健康养老第一连锁品牌。5年后，成为第一家上市的健康养老开发运营管理企业。,养老服务理念
12、,环境与建筑和谐，建筑与老人和谐。老人与科技和谐，科技与亲情和谐。有健康，有朝气，有尊严，有乐趣。专业化，制度化，人性化。三少；少痛苦，少孤单，少恐惧。,公司主要架构,六大中心。各中心分设不同部门。,盈利模式,养老地产销售分成。以当地普通住宅售价为参考，以健康养老服务提升附加值。超出部分双方协商，全部或部分归养老服务管理集团所有。健康管理。按项目收费。是最重要的收入来源。医疗康复。按标准收费。生活照料。按服务内容收费。如何赚钱？文化娱乐。按行业标准收费。老年产品。按商业运作模式。,目标市场选择：,一线城市。北京 上海 广州沿海移民较多城市。杭州 深圳 海口等其他副省级以上城市。青岛 苏州 厦门
13、等 射向哪里呢,养老社区概述,占地面积300至600亩。管理1000至3000人。距市城一到二小时车程之内。（国外经济规模是300亩，北京太阳城认为600亩左右）。参考北京顺义太阳城等养老地产项目进行养老社区整体设计。含居家养老公寓和集中养老公寓。设立一家一甲医院，并就近与1至2家三甲医院达成双向转诊合作。用物联网，互联网，移动医疗等科技手段，实现智能化，人性化管理。更好，更快，更准地为老年人提供服务。,养老社区概述,按五星级养老院标准制定服务细则。提供健康管理，文化娱乐等专业化服务。提供老年用品服务，提供绿色环保食品。,服务内容,生活照料。包括衣食住行等日常照顾。医疗康复：与区域内大医院合作
14、。保证就近提供较高水平的医疗康复服务。健康管理：包括行为干预，养生保健，实时监测等文化娱乐：包括兴趣培养，文艺活动组织，旅游观光等老年用品：提供药品及康复用品，辅助器械，有机食品等,养老社区亮点 哇塞，太棒了,突出健康养老和智能社区特色。养老地产与养老服务实行统一设计，统一管理提供养老产业链综合服务，做生活保姆，健康保安，精神保洁。从地产设计开始，即有养老服务业人员参与，便于满足需求，引导需求，挖掘需求。、,进度安排,公司运营2年内完成养老社区及配套设施建设。入住同时，开展健康管理，老年用品销售等业务。3年内所有服务模式成熟，达到盈亏平衡点，根据需要，可从第一年起，在全国各地同时启动项目。5年
15、后达到上市要求。,工作步骤,组建中科招商投资团队，与房地产商及养老机构等进行方案洽谈，共同组建公司。深入研讨养老产业盈利模式，探索高附加值的养老服务内容。与相关部门或协会合作，制定服务细则和标准。在一线城市与政府洽谈，拿下养老地产项目，建设健康养老智能社区。养老服务逐步开始实施，最后建成系统的，立体的服务体系，创造出新的养老服务模式。全国复制，达到上市要求后，或整体上市，或将养老服务分拆上市。,盈利估算,按3000人计算，其中1000人集中养老，2000人居家养老。居家养老按每年每人花销20000元计。集中养老按每年40000元计。提供餐饮，慢病管理，医疗，护理，文化，老年用品销售等综合服务。总收入4000万加4000万等于0.8亿按10%利润计算，养老服务总利润每年800万元。（不含地产销售和租金，按目前平均计算，地产回报率在10%左右，若房价因服务项目的吸引而提高10%价格，则回报率可提高到20%左右）。,投资预算,根据城市，规模，地段，总投资10亿。,
