秦皇岛房地产市场报告128P.ppt

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1、谢谢！,2012年秦皇岛市房地产市场概况,北京思源兴业房地产经纪有限公司秦皇岛分公司策划顾问部,2013年1月,1,目 录,一、外部环境,三、年度总结,二、整体市场,2,一、外部环境,1、政策分析,2、宏观经济,3,外部环境政策分析,近年房地产调控环境,4,外部环境政策分析,中央各部委政策,1、展开集体建设用地建设租赁 住房试点。2、抓好住房用地供应，促进已供土地开发建设。3、妥善处理好现存小产权房的问题。4、严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。5、严格按照土地利用总体规划进行建设用地项目预审。6、扩大耕地制度改革试点。7、征缴土地闲置费，两年未动工将无偿收回。,国土部,201

2、2年各部委紧密出台各项政策，严控房地产走势，维护房地产调控成果。,1、推动中央重大决策部署，重点做好保障安居工程建设。2、40个重点城市个人住房信息系统6月底前将与住建部联网。3、年底完成全国100个主要城市住房公积金账户的联网监控。4、对房地产调控进行“微调”的行为，将坚决叫停。5、要求各地按月公布保障房建设与开工情况。6、购绿色住宅优惠房贷利率。7、密切监测房地产市场变化。强化市场调控的政策措施。,1、研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围。2、严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。3、下达专项资金补助公租、廉租房。4、实施积极的财政政策，促进经济稳定

3、增长。5、我国保障房建设的财政支出占GDP的比重高于发达国家水平。,住建部,财政部,5,外部环境政策分析,央行主要政策,2012央行紧密配合国家调控政策，严格执行差别化信贷，并向市场注入流动性。,6,外部环境政策分析,各地方政策,新部分城市重申从严执行楼市调控政策，巩固调控成果。,7,外部环境政策分析,保障房相关政策,8,外部环境政策分析,中央加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场需求，抑制房价反弹。从总体上看，我国住房保障工作还处于探索阶段，存在不少矛盾和问题，需要及时总结经验，完善制度，加强管理。,保障房相关政

4、策分析,9,外部环境政策分析,上海：12月19日上午，上海市公积金贷款支持保障性住房建设试点已经中央批准实施，贷款总额度约113亿元。,南京：12月24日起，南京四大片区保障房陆续交付使用，首批3100套保障房住户开始领取新居钥匙，部分居民将可以在新居过年。,山西：到2015年，山西将建设保障性住房123.11万套（户），新解决城镇中低收入住房困难家庭100.78万户，完成农村危房改造22.33万户。,北京：北京今年已经完成了21.1万套各类保障房规划条件审查，其总建筑规模达到1483万平方米，相当于20个北京最大的保障房社区。,主要城市保障房动态,保障房,2012年，各大城市陆续出台细则促进

5、保障房的建设，并完成全年建设指标。,10,外部环境政策分析,保障房增加供给,“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2012年开工了700多万套，预计2013年保障房计划开工数量不会低于500万套。,11,外部环境政策分析,2012年政策热点分析城镇化,2012年，党的十八大报告明确指出，要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。“住有所居”是新型城镇化必须直面的问题，它既关系转移人口的居住条件改善，又涉及并入土地的集约高效利用。,住房市场在城镇化过程中面临的机遇和挑战,机遇：新型城镇化带来更高层次的住房需求，为住房市场的转型发展形成了有力支撑。,挑战：既有市场在

6、运行效率、目标定位、开发模式方面，与新型城镇化的要求尚存差距。,12,外部环境政策分析,2012年政策热点分析城镇化,一、坚定不移地完善住房市场机制，提高市场配置住房资源的效率。,城镇化下的住房市场发展方向,二、坚定不移地发展以住房消费为主的市场，致力于改善广大群众的居住条件。,三、坚定不移地推进住宅产业转型升级，构建符合生态文明的产业发展模式。,13,外部环境政策分析,信贷,2012年央行2次降低存款准备金率，货币政策进一步放松，是今年宏观经济指标放缓超预期后，央行作出的应对措施。存贷款利率今年的两次下调，也侧面反映了经济的放缓。,存款准备金率变化,存贷款基准利率变化,14,数据来源：国家统

7、计局,2012年，房产税扩大试点的消息不断传出，作为备战下一轮楼市调控的“重磅弹药”，决策层一直为“加快推进”房产税扩大试点做准备。但今日，扩围的时机依然未得到确定，房产税征收标准和时间表也尚未推出，可见房产税推出的难度和复杂性。,外部环境政策分析,房产税,2013年房产税方向：,2013年地产调控将向何处去尤为关键，根据种种信息综合分析，2013年扩大房产税改革试点可能性大大增加，但推进过程仍是扩大试点范围，而不是全面放开。房地产税的改革对于房地产业的影响仍然是预期性的，是软性切入，但是效应会越来越多表现出来。,15,总体来看，2012年房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断

8、显现，投机投资性需求得到有效抑制，但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。2013年的调控仍将持续高压的政策压力，市场仍面临严峻的形势。,总结,外部环境政策分析,2012年宏观调控政策小结：国家各项房地产政策继续保持严控房地产的基调。对地方的各种宽松政策实施严厉的压制，保证调控既得成果。房产税试点效果渐显，预期2013年会拓宽房产税试点范围。继续保持建设保障性安居工程的有序进行，加大财政支持力度。中央经济会议首提城镇化，将对房地产产生多方面的影响。,16,外部环境宏观经济,国内生产总值,2012年全球经济一片惨淡，我国GDP的增长速率也继续放缓。预期2013年中国全年GDP增速在7.5%左右

9、。中国经济形势或已企稳。,17,数据来源：国家统计局,外部环境宏观经济,人民币新增贷款,2012年末，本外币贷款余额67.29万亿元，同比增长15.6%。人民币贷款余额62.99万亿元，同比增长15.0%。全年人民币贷款增加8.20万亿元，同比多增7320亿元。,18,数据来源：国家统计局,外部环境宏观经济,对外贸易,2012年我国外贸进出口总值38667.6亿美元，同比增长6.2%，较2011年进出口增速回落16.3个百分点。出口20489.3亿美元，进口18178.3亿美元，分别增长7.9%和4.3%。,19,数据来源：国家统计局,外部环境宏观经济,消费,2012年，我国社会总体消费平稳增

10、长，全年涨幅低于2011年，季度涨幅较为稳定，从全年来看，社会消费品零售总额呈平稳上升趋势。,20,数据来源：国家统计局,外部环境宏观经济,货币供应,2012年末，广义货币(M2)余额97.42万亿元，同比增长13.8%，比11月末低0.1个百分点，比上年末高0.2个百分点；狭义货币(M1)余额30.87万亿元，同比增长6.5%，比11月末高1.0个百分点，比上年末低1.4个百分点；流通中货币(M0)余额5.47万亿元，同比增长7.7%。,21,数据来源：国家统计局,外部环境宏观经济,物价指数,2012年，居民消费价格指数CPI延续了2011年下半年跌势，总体呈缓慢下降走势。2012年最后一个

11、月CPI开始回升，呈现加快回升态势，通胀或迎来新一轮上涨周期。生产者物价指数PPI在2012年年中企稳，之后开始缓慢上升。,数据来源：国家统计局,22,2008,2007,2006,2005,2004,2003,2002,2011,2010,2009,积极财政稳健货币,保持宏观经济政策连续性,巩固宏观调控成果,继续搞好宏观调控,经济继续又好又快发展,稳物价调结构促平衡,保增长扩内需调结构,保持经济平稳较快发展,稳经济、调结构、控通胀,稳中求进,中央经济会议是我国制订宏观经济发展战略的重要会议，是来年经济走势的风向标。2012年中央经济工作会议确立了2013年继续“稳中求进”的方针，经济工作的首

12、要任务是“促进经济持续健康发展”。,2012年经济工作的主要任务：,外部环境宏观经济,中央经济工作会议,历年中央经济工作会议方针：,继续稳中求进,2012,23,首提“积极稳妥推进城镇化”：与2012年经济工作的五项任务相比，2013年增至六项。其中新增“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。”近年来我国城镇化力度很大，不乏有一些地方错误理解，大量圈地，导致城镇化质量偏低，推进过程也过于急躁。为此，未来要在城镇化发展上纠错，也要在发展中提高城市的舒适性。,外部环境宏观经济,中央经济工作会议,城镇化,24,外部环境宏观经济,总结,2012年宏观经济小结：GDP持续高增长，增速有所放缓，经济增长

13、模式迎来转型良机；国际市场需求不旺，但对进出口贸易影响有限；国内消费对经济增长贡献有限，市场消费潜力有待释放；CPI、PMI经济指数回升，经济显现气温回升迹象；2012年的经济形势总体走势平稳，符合市场预期。,2012年，在全球经济总体低迷状态的形势下，我国的宏观经济虽然也受到多方面的冲击，但整体基本面运行良好，经济保持了稳定增长，并呈现出企稳回升的迹象，预期2013年我国整体经济将继续稳健发展。,25,二、整体市场,2、一级市场,3、二级市场,1、全国市场,26,全国土地市场概况住宅用地变化,整体市场全国市场,全国住宅用地供应自2008年以来，保持了连续4年的增长，2012年住宅供应同比增长

14、38.6%。2012年全国住宅用地成交随其供应量的逐年增加，整体呈现稳步增长态势。,北京：北京2012年土地出让金与2011年1155亿元相比缩水近半，仅是2010年的1/3，达4年来最低。上海：2012年上海共成交经营性用地190幅，同比减少39.97%。土地出让金同比减少25.98%。广州：2012年1至8月，广州市本级土地出让金收入107.4亿元，仅完成年度预算的34.2%。,2012年住宅供应同比增长的同时，全国住宅用地成交量也逐年增长。一线城市土地供应减少，大型房企大举进入二三线城市推动了其所在城市土地市场成交量的放大，而近几年住宅用地实际需求的增长是土地成交量的稳步增长的主因。,供

15、应情况,成交情况,27,数据来源：国家统计局,整体市场全国市场,从全国来看，土地供应的主要增长还是在二三线城市。特别是住宅用地的供应，一线开始萎缩，二三线城市大幅增长。2012年年末，虽然土地市场一片火爆，但难以掩盖全年土地市场冷清的局面。2012年土地出让金下降的原因，一方面是房地产整体市场环境较差，房企拿地积极性下降，另一方面是地方土地供应减少。,全国土地市场概况小结,28,全国二级市场概况一、二线城市成交数据,整体市场全国市场,2012年楼市成交持续回升，较2011年均出现明显增长，第四季度以来，各大房企年底冲量，出现“暖冬”和“翘尾”现象。,29,全国二级市场概况十大城市成交情况,整体

16、市场全国市场,总体来看，全国十大城市成交数据较去年均有所增长，其中年成交面积同比平均幅度为44.15%。,30,整体市场全国市场,2012年全国楼市整体回暖的背景下，一二级城市的楼市成交数据明显高于2011年，四季度成交量的持续走高所产生的“暖冬”及后期的“翘尾”现象被看做是楼市回暖的重要标志。2012年一二线城市成交面积平均增幅为44.15%。经济学家认为“楼市回暖”的部分原因是近两年房企拿地数量减少造成的供应量减少所致。,全国二级市场概况小结,31,海港区中心地带发展已较成熟，存量土地较少，未来城市开发的方式以城中村改造较多，2012年新增建设用地主要位于西部片区、中心区域等。山海关区的发

17、展一定程度上受到古城遗址保护的抑制，未来的发展空间更多地集中在石河沿岸，目前的沿河地带建设已初具规模，但未来的发展空间更大。相比之下，山海关老城区的改造力度不大，地区整体土地供应量不高。北戴河区是国家重要的疗养区，中心城区以各种疗养院、度假酒店、旅游景点为主，住宅地产发展极为缓慢。根据规划，城区目前的发展重心正在向西移动，未来的土地供应主要集中在这一地区，将成为北戴河新的发展热点。,整体市场一级市场,土地供应方向,32,秦皇岛市近期的发展规划里面提出实施“西移北进”战略，“西南片区”为今年土地出让主要方向，多家本地知名开发商相继拿地。,整体市场一级市场,土地供应方向海港区,西南片区,北部片区,

18、中心城区,33,位于秦皇岛市西南片区的各地块主要为旧村改造，主要包括慕义寨村旧改、南大寺村旧改、新店子村旧改、下庄村旧改等。,整体市场一级市场,土地供应热点地块,西快速路,北戴河火车站,注：为旧改具体位置。,34,整体市场一级市场,土地供应热点地块,地块详细指标：,35,整体市场一级市场,根据秦皇岛市近期建设规划（2011-2015年），2013年，秦皇岛市住房保障规划预算投资14.7亿。用地面积15.54公顷，建筑面积为42.4，保障户数达到6347。,秦皇岛市中心城区2013年住房保障规划表,土地供应 2013住房保障规划,36,整体市场一级市场,土地供应小结,海港区依旧是秦皇岛土地供应的

19、重点地区，根据规划，未来海港区土地供应重点将集中在北部生态区等边缘地带及海阳镇等区域的改造和新建。2012年土地供应主要位于海港区的西南边缘地带，符合城市规划及未来发展方向。北戴河新区将依靠北戴河的知名度，打造崭新的旅游新区，未来将成为秦皇岛西部土地供应的重要区域。山海关与北戴河受各自先天条件的制约，土地供应量不大，但部分区域的发展仍然值得看好，未来有望成为土地集中供应的点状分布。,37,2012年秦皇岛市三区非工业用地实际成交共计125宗，面积571.83公顷。其中，以招拍挂方式供地79宗，面积485.26公顷，合同出让金78.49亿元。秦皇岛今年非工业用地成交量与金额同比均高于去年。从历年

20、的成交量变化可见，土地市场的变化与房地产市场的形势变化紧密相关。,整体市场一级市场,土地成交非工业用地,38,土地成交,整体市场一级市场,自从2011年国家实施更加严厉的调控政策后，土地市场总体较为低迷，但2012年年底全国房地产出现回暖迹象，土地成交量有所放大。,土地成交住宅用地,2012年秦皇岛城市区住宅用地成交月度变化,39,土地成交区域对比,整体市场一级市场,海港区作为秦皇岛市的中心区，其土地成交量价均占秦皇岛市大部分份额，其中又以住宅用地为主；山海关的土地成交中住宅用地为主，而作为旅游胜地，北戴河的工业用地零成交。,40,2012年整体的计划供应量和实际供应量都比2011年出现了明显

21、的上升。近三年秦皇岛土地市场一直处于供不应求的局面，土地供需比一直在0.7左右浮动。,土地成交供需比,整体市场一级市场,41,整体市场一级市场,总结,2012年一级市场小结：2012年秦皇岛市住宅用地的供应量高于2011年，但典型城市全年土地成交量依然同比下跌。根据秦皇岛的城市规划，海港区边缘、山海关石河沿岸、北戴河西部地区将是新增土地供应的重点地区，城市建设用地规模将进一步扩大。秦皇岛海港区依然是房地产投资最集中的地区，在一级市场上表现明显。位于海港区中心板块的住宅用地成交价最高达380万元/亩，可见未来海港区中心区域的土地竞争将愈发激烈。,42,整体市场二级市场,整体概况供求关系,2012

22、年底，秦皇岛房地产市场的余量及2012年潜在供应量超过600万平方米，相比去年同期大幅增加，库存去化周期也高于全年同期。,43,整体市场二级市场,2012年12月份价格指数结束同比八连跌的态势，同比微涨0.03%，为2012年3月来的首次同比上涨。秦皇岛市的房价指数走势基本与全国保持一致，但在2012年12月出现下滑。,全国百城房价指数,秦皇岛房价指数,整体概况房价指数,数据来源：中指数据,44,整体市场二级市场,整体概况成交量价,2012年，受调控政策影响，秦皇岛房地产市场依然是以价促量，低折扣屡见不鲜。城市区的商品住宅成交量与去年相比整体有所上升，但涨幅较小。价格基本处于平稳状态。,45,

23、整体市场二级市场,区域划分,根据不同区域的市场特点，可以将秦皇岛城市区的房地产市场划分为几个区域。,秦皇岛住宅市场区域界定：1、海港区刚需型市场；2、山海关区刚需型市场；3、绥中滨海新区市场；4、北戴河、北戴河新区、金梦海湾、山海关等区域海景房市场。,1,2,4,3,46,作为国内知名的海滨旅游城市，秦皇岛的房地产市场呈现出较强的二元性特点，传统型刚需市场及海景房市场在客群定位、产品特点、价格及季节性等方面均存在较大的差异，其中，海港区是秦皇岛房地产投资及市场容量最高的区域，也具有较强的代表性。,整体市场二级市场,47,整体市场二级市场海港区,板块划分,北部生态区板块,中部板块,东部板块,开发

24、区板块,西南板块,东部板块中部板块北部生态区板块开发区板块西南板块,海港区是秦皇岛的行政中心区，资源集中度较高，历来为秦皇岛市房地产市场最为活跃 地区，其市场可进一步细分为五个板块：,48,综合板块，市级行政中心、金融中心及商业中心，板块气候已经形成，发展空间不大。,优势：1、承载较多的城市功能，由此带来的需求形成强大的市场支撑；2、区域内生活配套、市政设施完善，交通便利。劣势：土地存量有限，未来发展潜力不大。,整体市场二级市场海港区,中部板块,秦皇岛火车站,在水一方,京哈铁路,港城大街,汤河,北环路,和平大街,壹品天城,玉带湾,盛秦国际,水韵名邸,首府二期,天娇园,翠岛天成,环岛花园,嘉盛景

25、苑,东升家园,汤河铭筑,星光大道,华跃城,宏扬铂郡,汤河东岸,49,整体市场二级市场海港区,中部板块典型项目首府二期,首府二期为继首府一期后，定位更高端、设计更加出众的高品质楼盘。,项目位置：先锋路以南、海阳路以西物业类型：11层、18层板式小高层建筑面积：10.4万平米容积率：1.49绿化率：50%开盘时间：预计2013年3月均价：均价9500元/平米开发商：江盟房地产,50,整体市场二级市场海港区,中部板块典型项目首府二期,首府二期楼座分布,51,首府二期的户型以101-135平方米为主，占全部房源的96.4%左右，全部为三居室的户型，小三居较为畅销。,101平方米三居,129平方米三居,

26、135平方米三居,186平方米五居,整体市场二级市场海港区,中部板块典型项目首府二期,52,秦皇岛市提出北部生态区规划，目前尚处于起步状态，未来发展空间较大。,优势：1、北部生态区是市政规划中重点发展的一个片区，未来发展空间较大；2、高铁的开通将对本区域的发展带来最直接的利好影响。劣势：1、区域内规划有部分工业；2、区域内部配套尚不够完善；3、与市区接驳交通条件有待改善；4、秦皇岛人对北部区域的认可度不高。,整体市场二级市场海港区,北部生态区板块,龙溪御园,万树香堤,北城壹号,万科假日风景,兴龙生态谷,恒大城,耀华南路,北港大街,北环路,西港北路,红旗北路,民族北路,秦皇岛火车站,53,北部生

27、态区板块典型项目万科假日风景,项目位置：海港区 民族北路与北港大街交叉口物业类型：高层、小高层建筑面积：80万平米容积率：2.5绿化率：35%开盘时间：2011年10月起 价：6438元/平米开发商：秦皇岛万科假日风景房地产开发有限公司,整体市场二级市场海港区,假日风景是万科地产在秦皇岛开发的第一个项目，秦皇岛成为其在二三线城市布局的重要一站。,54,北部生态区板块典型项目万科假日风景,整体市场二级市场海港区,万科假日风景的优势,万科假日风景的劣势,1、万科作为房地产行业的领跑者，具有无可比拟的品牌优势。2、全面家居解决方案。3、万科物业的优质服务。4、项目紧邻火车站，据京沈高速入口距离近，对

28、外交通便利。5、营销推广体系完善。,1、项目区域目前不受当地消费者认可，配套不完善。2、周边环境较差。3、物业类型单一。,万科假日风景三大卖点：品牌、物业、精装，构成该项目强大的市场竞争力。同时随着恒大、华润等一些开发实力强，经验丰富，品牌知名度高，市场覆盖广的国内地产大鳄纷纷逐鹿港城，将秦皇岛房地产行业带入品牌和品质竞争的新时代，市场竞争日益激烈。,55,兴龙生态谷在2011年6月和8月两次开盘，其多层为主的产品受到市场的广泛欢迎。,北部生态区板块典型项目兴龙生态谷,整体市场二级市场海港区,项目位置：北港大街以南，民族北路以西物业类型：48栋多层，少量高层建筑面积：50万平米容积率：1.9绿

29、化率：35%开盘时间：2011年6月均价：6500元/平米开发商：秦皇岛兴龙房地产开发有限公司,56,整体市场二级市场海港区,北部生态区板块典型项目兴龙生态谷,57,北部生态区板块典型项目兴龙生态谷,整体市场二级市场海港区,兴龙生态谷的优势,兴龙生态谷的劣势,1、兴龙集团在本地的知名度较高。2、项目紧邻火车站，据京沈高速入口距离近，对外交通便利。3、建筑类型以6+1为主，深受秦皇岛本地消费者的欢迎。4、营销推广力度较大，种类多，频次高。,1、项目区域目前不受当地消费者认可，配套不完善。2、项目推广活动限于本地，外地客户的认知度不够。3、紧邻万科、恒大项目，对其销售产生一定的冲击。,生态谷建筑类

30、型多本地市场认可度极高的6+1，是项目最明显的优势。但是项目所在区域的配套不足，万科、恒大等在其周边开发项目加剧了竞争，该项目的未来销售面临一定困难。,58,北部生态区板块典型项目恒大城,整体市场二级市场海港区,恒大城是恒大地产一个成熟的产品体系，恒大一贯的低价入市策略增加了市场对其价格的期待。,项目位置：红旗北路以东、规划四路以西、北港大街以南、大秦线以北、规划三路两侧物业类型：板塔结合高层、小高层开盘时间：预计2012年初均价：5800元/平米开发商：恒大地产物业公司：金碧物业,59,北部生态区板块典型项目恒大城,整体市场二级市场海港区,恒大城开盘情况：项目开盘当天到访约250组客户，共计

31、约500人。开盘当天享受8.5折优惠活动；全款9.5折，贷款9.8折，准签再9.9折。目前优惠活动为现场9.6折，全款再9.5折，准签再9.9折。项目当日销售约172套，成交均价5700元/平方米。,60,北部生态区板块典型项目恒大城,整体市场二级市场海港区,恒大城的优势,恒大城的劣势,1、恒大地产品牌优势。2、低价入市。3、赠送精装。4、项目紧邻火车站，据京沈高速入口距离近，对外交通便利。5、营销推广体系完善。,1、目前当地消费者对项目区域认可度低，配套不完善。2、区域及城市市场竞争激烈。3、产品线单一。,项目延续恒大低价入市的传统，优惠力度对消费者来讲具有不小的吸引力。万科、华润等国内一线

32、品牌开发商纷纷进驻港城，将秦皇岛房地产的竞争推向了一个新的高度，这样，兼具品牌和价格双重优势的恒大城在未来的市场竞争中已经先期占据了有利位置。,61,秦皇岛重点发展区域，城市扩展的方向，教育资源集中。,优势：1、市政规划中的重点发展方向，老城区外溢的主要承接地区；2、土地存量大，在售项目与待售项目众多，市场表现活跃；3、配套设施完善，新一中位于开发区，教育等资源较为集中。劣势：整体规划周期较长，部分道路交通状况不佳。,整体市场二级市场海港区,开发区板块,汤河,黄河道,长江道,小汤河,燕山大学,中冶果岭湾,状元府,明日星城,珠江道12号,龙熙半岛,燕大星苑红树湾,曦城花语,香邑溪谷,天成锦江苑,

33、置地广场,西环路,橡树湾,62,央企高端精装品质项目，经典户型满足多重化需求，预见城市未来繁华。,开发区板块典型项目华润橡树湾,整体市场二级市场海港区,项目位置：开发区新一中西侧物业类型：高层、小高层建筑面积：一期242000平米容积率：2.497绿化率：35%开盘时间：2012年06月均价：7500元/平米开发商：华润置地,63,开发区板块典型项目华润橡树湾,整体市场二级市场海港区,1,6,5,4,3,2,11,10,9,8,7,64,开发区板块典型项目华润橡树湾,整体市场二级市场海港区,123平方米三居,86平方米两居,91平方米两居,135平方米三居,华润橡树湾开盘：开盘当天到访约150

34、组客户，共计约300人。项目当日销售约100套，截止6月30日，项目总成交149套，去化率62.6%。成交均价6854元/平方米。,65,开发区板块典型项目华润橡树湾,整体市场二级市场海港区,华润橡树湾的优势,华润橡树湾的劣势,1、华润品牌在全国的知名度较高。2、项目以公园为主题，景观价值得到提升。3、产品定位高端，专业的设计公司、国际知名的园林公司介入提高了产品的档次。4、营销推广力度较大，除了常规的网络、户外广告等推广手段外，项目在秦皇岛市商业核心区加强各方位营销，样板间的建立也对项目销售带来了积极影响。,1、产品位于开发区西段，周边配套稀少。2、项目目前周边道路较少，交通不便，距市中心较

35、远。3、项目的价格相对较高。,从目前秦皇岛在售楼盘的整体情况看，华润橡树湾定位高端，全部为精装修。基于中高端改善型客户的功能化需求，以最大限度吻合家庭成员行为习惯的家居设计为核心，可批量生产的家居整合解决方案。各方面细节配置在很大程度上提升了小区的档次，增加了对很多高端客户的吸引力。,66,开发区板块典型项目香邑溪谷,项目位置：开发区祁连山南路与庐山路交叉口西南角物业类型：花园洋房、小高层、高层建筑面积：40万平米容积率：1.9绿化率：35.2%开盘时间：2011年11月均价：8000元/平米开发商：秦皇岛润和房地产开发有限公司,整体市场二级市场海港区,香邑溪谷的产品类型以秦皇岛市区较为稀缺的

36、花园洋房为主，这成为其最大的优势。,67,香邑溪谷一期多层房源基本售罄，高层部分处于热销状态。预计2013年二期产品将会推出。,产品定位瞄准改善型客户；所有户型均南北通透；一层送花园，顶层送露台，吸引客户购买。,整体市场二级市场海港区,开发区板块典型项目香邑溪谷,68,开发区板块典型项目香邑溪谷,整体市场二级市场海港区,香邑溪谷的优势,香邑溪谷的劣势,1、隆基泰和的品牌优势明显。2、产品定位高端，托斯卡纳风格的花园洋房，海港区竞争产品少。3、户型空间利用率较好，赠送下跃、阁楼赠送对目标消费者构成强大的吸引力4、营销推广力度较大。,1、市中心客户群对该地段不认可；2、所开楼栋面积区间较单一，客户

37、面狭窄。,香邑溪谷作为托斯卡纳风格的花园洋房小区，在秦皇岛属于稀缺资源，竞争者较少。但是该项目的客户多为改善性群体，客户类型比较单一。,69,秦皇岛市的外向型城市形象板块，一线海景房或二线近海项目较多。,优势：1、秦皇岛市区的优质海岸线资源多分布在该区域；2、区域内旅游资源丰富，奥体中心、西浴场等提升了区域形象。劣势：1、房价普遍较高，客户覆盖相对较窄；2、本地人对一线海景项目不认可，针对一线海景房的相关配套尚不完善。,整体市场二级市场海港区,西南板块,西环路,河北大街,文昌路,奥体街,河滨路,文体路,文坛路,金舍博贤院,御品星城,金舍雍景院,远洋海世纪,紫城秦皇半岛,森林逸城,中铁秦皇半岛,

38、金屋秦皇半岛,富立秦皇半岛,金梦海湾第一观,金梦海湾NO.1,嘉里海碧台,70,西南板块典型项目远洋海世纪,整体市场二级市场海港区,项目位置：河北大街西段奥体中心对面物业类型：小高层、高层板楼建筑面积：330万平米容积率：2.7绿化率：30%开盘时间：2011年10月总户数：24400开发商：远洋地产,远洋地产为国内一线品牌开发商中较早进驻秦皇岛的，海世纪项目的地段是其最大优势。,71,首次开盘推出4号地块1#2#3#5#楼；5号地块1#2#4#8#9#10#15#18#19#楼；4#地针对刚需市场；5#地主要面对改善型消费者，着力打造改善型第一居所。,下房不捆绑销售，价格4100-4500/

39、平米。,西南板块典型项目远洋海世纪,整体市场二级市场海港区,72,西南板块典型项目远洋海世纪,整体市场二级市场海港区,远洋海世纪的优势,远洋海世纪的劣势,1、远洋地产品牌优势。2、项目地理优势明显。3、产品定位高端。4、营销推广力度较大。,1、产品以大户型为主，房屋总价较高。2、小区规划不够科学，客户接受度较低。3、部分户型布局不合理。,远洋海世纪是目前海港区规划面积最大的小区，定位中高端，且区域优势明显。与万科、恒大、华润等国内一线品牌开发商的项目相比，先天优势明显。,73,西南板块典型项目金屋秦皇半岛,项目位置：秦皇岛市海港区河北大街西段归提寨物业类型：一期为30层高层建筑面积：400万平

40、米容积率：2.69绿化率：35%开盘时间：2012年08月起价：6700元/平米开发商：秦皇岛金屋房地产开发有限公司,整体市场二级市场海港区,金屋秦皇半岛是继森林逸城后的超大体量项目，社区配套非常完善。,74,整体市场二级市场海港区,西南板块典型项目金屋秦皇半岛,在售楼栋面积分布,75,西南板块典型项目金屋秦皇半岛,整体市场二级市场海港区,金屋秦皇半岛的优势,金屋秦皇半岛的劣势,1、项目地理位置较好。2、项目体量大，规划配套设施非常完善。3、金屋地产的本地影响力较大。4、营销推广力度较大。,1、现有周边配套较少。2、距市中心较远，周边多条道路尚处规划阶段。,金屋秦皇半岛开盘情况：开盘当天6:3

41、0开始放号，当天到场600余组排号客户，到场人数超过800人。优惠：全款优惠4个点，按揭优惠2个点。老带新成功购房，新老客户均有相应礼品赠送。,76,秦皇岛老城区，以临港工业区、港务局内向型为主要特点，未来发展空间较小。,优势：1、秦皇岛历史悠久的工业区，职工及家属的长期聚居形成了良好的居住氛围；2、新开河等景观资源；3、距离秦皇岛市核心区较近，公交车十分钟左右，可以接受。劣势：1、工业带来的粉尘、噪声等污染，以及大型车辆对道路等基础设施的破坏；2、城市规划的倾斜对本区域发展极为不利。,整体市场二级市场海港区,东部板块,港城大街,东港路,建设大街,新开河,迎宾路,达润时代逸城,河北大街,建国路

42、,东方明珠城,达润上邦,世极城堡,秦新巴塞罗那,海港第一城,东港家园,阳光百度城,77,整体市场二级市场海港区,东部板块典型项目东方明珠城,东方明珠城是东部板块乃至秦皇岛市体量最大的项目之一，开发周期较长，地缘性客户居多。,项目位置：海港区 建设大街东段(原南李庄)，新开河西行1000米物业类型：高层为主建筑面积：115万平米容积率：3.07绿化率：36.7%均价：5700元/平米开发商：明珠房地产开发有限公司,78,整体市场二级市场海港区,2013年预期开盘项目,79,整体市场二级市场海港区,2013年开盘项目首府二期,港城核心区，1.5以下低密建筑，50%的绿化率，庄园级的享受。,项目位置

43、：秦皇岛海港区先锋路以南、海阳路以西、西港路以北物业类型：小高层为主占地面积：51886平米建筑面积：10.4万平米容积率：1.49绿化率：50%开发商：江盟地产,80,整体市场二级市场海港区,2013年开盘项目中铁秦皇半岛,未来城市中央政务区核心，360度全能管家式服务，创领WIFI智能社区。,项目位置：开发区南岭路以东、规划一路以南、横断山路以西、规划二路以北物业类型：高层、小高层占地面积：157000平米建筑面积：60万平米容积率：2.799绿化率：35.1%开发商：中铁置业,81,整体市场二级市场海港区,2013年开盘项目北城壹号,占据城市新区带来的区域价值，在产品规划设计上优势突出。

44、,项目位置：秦皇岛海港北部新城北港大街与民族北路交汇处 物业类型：高层、电梯洋房占地面积：123亩建筑面积：17万平米容积率：2.0绿化率：39%开发商：瀚升地产、煜明集团,82,整体市场二级市场海港区,2013年开盘项目汤河铭筑,秉承“自然融入生活”的理念，以两万五千平米自然公园带为辅的双向景观设计。,项目位置：秦皇岛和平大街与西港路交汇处物业类型：高层为主占地面积：140亩建筑面积：30万平米容积率：3.5绿化率：35%开发商：淇鑫地产,83,整体市场二级市场海港区,2013年开盘项目公园里,百亩中央景观园林，台地景观、立体绿化，港城首席多主题、多功能公园社区。,项目位置：秦皇岛海港森林体

45、育公园以北，华山北路、小汤河以西 物业类型：高层为主占地面积：281亩建筑面积：80万平米容积率：3.5绿化率：30%开发商：国兴地产,84,整体市场二级市场海港区,竞争分析板块对比,开发区和西南板块成交量较大，开发区项目较多加上今年新开盘项目的加入增加了总体成交量。西南板块秦皇半岛各项目的热销成为2012年亮点，也使西南板块成交量急剧放大。,85,整体市场二级市场海港区,竞争分析项目排名,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,排名,市场份额,10.1%,7.6%,6.0%,5.9%,4.8%,4.7%,4.3%,4.1%,3.0%,2.6%,远洋海世纪凭借全年热销占据了10.1%的市场份

46、额，排名前十位项目总体市场份额达53.03%。,86,整体市场二级市场海港区,竞争分析开发商排名,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,排名,市场份额,远洋地产凭借海世纪项目较高的成交金额名列第一，排名前十的开发商总体份额达53.03%。,10.1%,7.6%,6.0%,5.9%,4.8%,4.7%,4.3%,4.1%,3.0%,2.6%,87,除本地客户外，秦皇岛优越的自然环境和旅游资源还吸引了众多来自京津唐、东三省等地的外来客户。,本地客户：随着逐渐富裕，改善居住环境为主；京津唐：以投资、度假、养老为主要目的；北京：投资意识强，认同秦皇岛资源、世代传承的渊源；天津：秦皇岛优秀的居住环境

47、和较低的房价；唐山：对唐山居住环境不满，离秦皇岛仅有1小时车程；东三省：为改善生存条件，迁徙型置业；零散型客户：因资源占有而暴富的晋蒙冀客户，数量少。,京津唐地区,整体市场二级市场海港区,客群分析,秦皇岛整体客群来源,88,高端客群,中端客群,低端客群,权力阶层,资本阶层,新富阶层,管理阶层,知识阶层,工薪阶层,政府官员、中高级公务员，事业单位高层领导等,大型私营企业老总、乡镇企业老总等,中小型企业主、各种店铺经营者,目前秦皇岛客群已成金字塔结构，整个市场以中端客群为主，购买能力有限。,大中型企业中高层管理者,郊县客群,城市低收入客群,大学教师、教授等,企事业单位员工，普通公务员,郊县中希望在

48、海港区安家农民,城市低收入者,秦皇岛整体客群层次,整体市场二级市场海港区,客群分析,89,秦皇岛整体客群需求,整体市场二级市场海港区,客群分析,外来客户主要置业动机为环境资源的需求，并非一线海景资源占有型的高端需求。,90,本地客群：市场以中端客群为主，主要为改善型自住，兼有少量投资。外地客群：看重秦皇岛环境资源与房地产市场升值潜力；购房目的主要是储备养老、短期度假、投资升值等；对秦皇岛项目认知有待大力引导。,秦皇岛整体客群特征,整体市场二级市场海港区,客群分析,91,海港区各板块项目，以本地客户为主，约占60%-90%，主要用于改善型自住；外地客户所占比例在40%以下，西南板块外地客户最多，

49、约占40%；外地客户主要以投资为主，少量的度假和养老。,海港区市场客群来源,整体市场二级市场海港区,客群分析,92,海港区以二、三居为主力户型，一居主要用于投资，四居以上主要为外地客户购买.,海港区市场客群需求,整体市场二级市场海港区,客群分析,93,海港区各版块客群以本地为主，约占60%-90%，约90%为改善型客户；西南板块外地客户较多，约占40%，远大于其他板块外地客户比例；客群普遍偏好于80-100二居、110-150三居，约占75%；一居户型多被京津唐和本地客群购买，主要用于投资；四居以上大户型几乎全部被外地客群购买，以京津唐和东三省为主。,海港区市场客群特征,整体市场二级市场海港区

50、,客群分析,94,目前秦皇岛本地客群已成金字塔结构，整个市场以中端客群为主，购买能力有限。,外地客群占秦皇岛购房群体的比例高达20%-30%以上，主要来自京津唐、东三省；多是看重秦皇岛环境资源与房地产市场升值潜力。,外地客群在秦皇岛购房目的主要是身份游戏、储备养老、短期度假、投资升值等；对秦皇岛项目认知有待大力引导。,本地客群购房目的主要为自主，兼有少量投资。,1,2,3,4,整体市场二级市场海港区,客群分析小结,95,北戴河新区,秦皇岛的滨海房地产市场分为六大板块：黄金海岸、南戴河、北戴河、金梦海湾、山海关、绥中（泛秦皇岛），本部分将前五个板块作为重点分析对象。,板块价值排序：北戴河金梦海湾