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1、【动笔之前】,单刀直入,如何解决主力店的招商问题？,主力店招商是本项目运作的前提和基础！,因此，我们必须：,不惜成本，多重优惠,向主力投资商提供详尽的投资报告,进行多种公关活动扩散影响力,进行强力政府公关,商业运作的常见利器,1、地段2、返租3、企业实力4、主力店5、价格6、,我们的杀手锏核心价值,1、地段2、反租3、企业实力4、主力店5、价格6、,？,商业地产运作的核心是达到价值认同！,项目,价值认同,我们的项目是否具备这样的核心价值？,先来看看我们的项目！,1、地理位置：项目位于寮步镇行政办公中心市民广场东方商业街景观轴线上，是镇新城中心区的东部起点，地块北临古都酒店和民房,南临空地和小型
2、工厂,西临寮步镇政府和市民广场、东临已改造商业街区。2、规划设计要点 占地:约2.2万M2,总建面：约3.5万M2，为二至三层的商业街及集中商业建筑。3、项目周边规划前景项目位于寮步镇的新老城区交界处，同时又是政府大力支持、打造的项目之一，具有极强的标志性、属于全镇政治文化商业居住核心区。,项目规划项目定位：东莞唯一新式空中商业走廊,新兴商圈核心物业的商业街档次定位:中档为主,适度高档特色经营业态形式：娱乐+餐饮+零售三大主题为主，康体休闲为配套，精品专卖为点缀经营构想 本项目采用委托/组建专业管理公司进行整体的、全面的管理服务，销售和招租相辅相成的经营模式。,差异化核心价值在哪里？,【核心价
3、值1】全新业态 娱乐+餐饮+购物：,全新业态组合，抢占市场空白,在寮步，不缺单一商业，缺的是档次较高的综合商业,不缺购物场所,缺的是情景化休闲化娱乐化的购物中心。寮步乃至东莞，还没有能与香港兰桂坊、上海新天地、北京三里屯相提并论的休闲娱乐中心。因此，以娱乐+餐饮+购物为主的业态组合将填补市场空白，拥有巨大的发展空间。,【核心价值2】一站式体验模式：,引领体验经济财富新浪潮,现今不再是企业单方面创造价值,而是企业和客户共同通过体验互动创造价值的新时代.所以一站式体验模式是未来商业项目发展的趋势和方向，其最大特点是业态多，同步满足消费者日益多元化的需求,并形成客户资源共享价值共赢。它的推出必将受到
4、市场的青睐，蕴含巨大商机和超强升值潜力。,【核心价值3】新兴商圈 价值潜力：,增值空间大，钱途无限！,项目位于新老镇交界中心,周边聚集高尚居住区东方商业街市民广场古都酒店等成熟市政配套,未来政府将投巨资打造该区成为名副其实的商业文化居住核心区,使本项目获得了发展的良好市政支持。特别是现有区域的商业氛围日渐向特色化高档化规模化的方向发展，从而使本项目成为广大消费者心向神往的消闲娱乐购物之地。,【核心价值4】空中商业走廊 东莞唯一,空中商街，东莞首创,项目规划的最大亮点和创新,通过空中连廊将传统商业二楼价值最大化人流最大化。,【核心价值5】物业，量身定做：,满足客户个性化需求，为其量身定做物业。使
5、他们能够在最适合的环境中经营。,满足个性需求，不受硬体限制,【核心价值6】完善运营保障：,统一规划、统一管理、统一经营,对经营空间进行合理规划，动静分区；聘请专业商业经营管理公司负责经营管理，实行“统一管理、分散经营”的先进运作模式，实现客户资源共享，最大限度保障投资者和经营者的利益。,【项目定位】,市场空白,生活方式,全新业态 一站式模式 区位前景 空中商街 运营保障,东莞首席一站式空中商街,娱乐无极限 购物新天地,【广告口号：】,商业，过程体验创造价值！在新天地，购物娱乐休闲不再单一化,而是互为补充互为促进,购物娱乐化休闲化正成为一种时尚和乐趣,一种颠覆寮步传统商业模式，全新的hoppin
6、g方式及生活态度。一切以你的需求你的感受你的满意为中心，我体验我快乐！,国际的缤纷的品位的欢愉的,【广告调性：】,1/国际 新天地2/东方V3/东方巴比伦商街4/天街,【命名建议】,1、“国际”体现项目档次和建立项目形象高度,大气现 代,契合项目调性;2、“新天地”一方面体现项目是该区的一种全新商业形态,清晰体现本项目的属性和定位;二方面嫁接上海新天地在广大消费者心中的 知名度和熟悉度,加速传播接受度;三方面呼应发展商新天地实业,为品牌持续 发展奠定良好基础.3、新颖独特，通俗易读、易于传播,国际新天地,【命名释义】,1、“东方”将项目位于东方商业街的商业价值最大化表现;2、“V”一方面体现项
7、目整体规划的V形状的特色;二方面将“V”代表胜利的好意头嫁接寓意项目 是投资者和经营者的胜利与盈利之地;三方面“V”到代表金字塔，与大众新年贴“福”到有异曲同工之妙.3、中英文结合，新颖国际时尚大气，通俗易读、易 传播,东方V,【命名释义】,。,1、“东方”将项目位于东方商业街的商业价值最大化表现;2、“巴比伦”源自中亚古城巴比伦,以“空中花园”响誉世界一方面体现项目的空中联廊式建筑特性;二方面借富有盛名的巴比伦名城造势，易于大众接受和传播;三方面以中西结合方式命名，大气典雅又不失项目特色3、中西结合，借势造势易于传播,东方巴比伦商街,【命名释义】,1、“天街”形象生动的体现项目东莞唯一独特的
8、空中商业联廊特色;2、“”寓意一年天的shopping乐趣享不停，同时中文结合数字的组合命名新颖别致易读易记易传播,天街,【命名释义】,项目包装形象策略总结,项目定位：东莞首席一站式空中商街核心概念：一站式购物娱乐新天地广告口号：娱乐无极限 购物新天地广告调性：国际的、缤纷的、品位的、欢愉的,形象包装 精彩呈现,方案一：国际新天地,方案二：东方,。,敬请进入市场推广攻击部分,攻击从哪里开始？,市场突破点的核心建立项目体验式商业品牌领导地位市场突破点的关键 建立市场制高点，全面建立竞争优势市场突破点的建立 形象的高点 产品的高点 整合推广的高点 项目形象的建立 现场优势的建立 整合攻击优势建立,
9、市场攻击总策略,三线渐进七力并举,战略部署,第一个阶段:招商主力店第二个阶段:销售散户第三个阶段:经营推广招商,横向战略(两条战线):,(三个阶段三波战役):,第一条战线:行销策略第二条战线:广告策略,纵向战略,第一条战线:行销策略,行销策略建议:1、先租后售（出租主力店40%，销售散户60%），关键点销售才是我们利润所在。2、低价出租，高价销售。（如：半产权形式，发展商入股经营）3、分组团策略。（按位置先好，后差，再好，S曲线推出销售单位）4、准入策略。（有意提高门槛，限制性策略）,第二条战线:广告策略,1、分阶段实施策略2、娱乐新闻大炒作3、各通路大封杀4、硬广告轮番轰炸5、大型主题活动6
10、、大型娱乐巡展 详见后文。,纵向攻击战略的三波战役:,第一波战役:招商主力店大型品牌店经营者六大核心优势第二波战役:开盘强销散户投资客+小经营者六大核心优势+主力店优势第三波战役:销售清盘及经营推广招商消费者运营保障+业态,三大战役定天下,第1攻击波（招商主力店阶段）时间：200年月200年月攻击点：形象出台，炒热市场，完成主力店招商第2攻击波（开盘强销散户阶段）时间：200年月200年月 攻击点：概念全方位冲击达到销售任务 第3攻击波（清盘及经营推广阶段）时间：200年月200年月 攻击点：针对消费者，消费经营推广 全年攻击阶段,三大战役定财局,攻击第一波推广主题：国际新天地东莞首席一站式空
11、中商街攻击第二波推广主题：娱乐无极限购物新天地攻击第三波推广主题：我体验我快乐,攻击第一波：（主力店招商阶段）颠覆传统创富无限,攻击对象：针对大集中商业大品牌经营商激发全东莞关注,攻击核心：搞大气势，攻心为上,广告主题：国际新天地东莞首席一站式空中商街,攻击第一波作战体系：,第一战：户外广告攻击,第二战：现场包装攻击,第三战：软性文章攻击,第四战：商业推介会攻击,第五战：平面形象大造势,主题：国际新天地，开创东莞首席一站式空中商街目的：封杀重要路段，向市场传达项目的整体形象布置：四面临街的主要路段,第一战：户外广告攻击,第二战：现场包装攻击,目的：进行项目形象展示，营造现场气氛风格：彰显项目国
12、际的、时尚的、中高端的、欢娱的调性布置：*楼盘现场导视系统*临时售楼处包装*施工现场围墙包装*销售通道包装等等*道旗及彩虹桥包装,第三战：软性文章攻击,系列一到东莞寮步东方商圈，淘金去!系列二东莞寮步东方商圈，再现淘金潮 系列三东莞首席一站式空中商界，惊艳寮步,主题：国际新天地，东莞寮步首席空中商街目的：邀请东莞及寮步主流媒体和各大商家 发布项目基础信息和招商细则 扩大影响，提升品牌知名度，为后期的推广蓄势宣传：会前，媒体造势；会后，进行相关软文题材的炒作,第四战：商业推介会攻击,主题：国际新天地，东莞首席一站式空中商街目的：用东莞主流媒体的权威性和影响力，开盘前刊登整版广告，在大众媒体上“注
13、册”项目，全面提升项目形象档次，支持软文炒作。短时间迅速提升品牌知名度，扩大影响，为后期的推广蓄势,第五战：平面形象大造势,其他执行暂略。,一点营销小建议,小众营销,1、东莞/寮步布外展场2、东莞商会、财团、香港商会等推介,情景营销,1、情景样板铺体验场2、情景商业街体验场这不是仅以解决销售为目的一种策略，这是一种新时代、新经济的消费新需求和新趋势，应需而变，适度超前的卖场形象是我们要建立的是竞争区隔。将卖场情景化、生动化、休闲化，有助于消费者对于娱乐购物休闲的想象提前到位，形成良好的市场口碑再传播。,开放式情景生活街区，面街透明的双层店铺、延伸到街上的咖啡座、洒满阳光的风雨廊,女人有街可逛、男人有景可观；白天的光彩、夜晚的灿烂，有情调的街区，属于每个热爱生活的人,THANKS！,最佳的地产传播解决之道,
