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1、1,地产征途-怎样成为一名地产经纪人,目录,基础知识,相关流程,税费计算,地产征途-怎样成为一名地产经纪人,一、基础知识篇,一级市场,二级市场,三级市场,俗称土地市场,俗称楼盘开发,房地产市场,俗称二手房交易,指的是土地使用权出让的市场。(也就是由开发商向政府 购买土地使用权的市场）,是指土地使用者经过开发、建设，将所建成的房地产进行出租或者出售的市场（也就是由开发商在土地上 进行房屋建造并将新建成的房屋出售给业主的市场),凡是房地产已办理二级市场产权并领取房地产证后，又发生转移的，如房地产买卖、赠与、交换、继承、人民法院判决鉴别性的转移,二级半,房地产市场分类,微利商品房,福利商品房,自用房
2、,军用房,商品房,是指发展商依据拍卖、招标、协议等有偿方式取得政府土地并交足地价，在其上兴建的商品房屋。,微利房是分配给深圳户籍低收入居民的,福利房是带有福利性质的，是分配给财政全额拨款的机关事业单位干部职工的,也称“农民房”，是指国家给当地村民批的地，自建的房屋，不可改名，不可随意出售,是分给军人使用的房子。军用房不能买卖、出租、转让、抵押,经济适用房的分配是收有收入限制的,周转房是分配给机关干部工临时居住用的,房屋类型,商品房,经济适用房,户型：,以两房三房为主,大户型、实用性,价格：,开发商以当前市场定价,政府指导价,商品房与经济实用房的区别,1988年1月3日前,1988年1月3日后,
3、住宅 50年 教育、科技、医疗卫生、公共建筑、交通等特殊用地 50年 工业、仓储用地区 30年 商业、金融业用地 20年 种植、畜牧养殖用地 20年,住宅 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或其他用地 50年,同幢建筑物的使用功能不一的，有土地合同的、以合同规定年限为准，其他情况的土使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记，也就是说，同幢建筑物有住宅和商场，该幢建筑物的土地使用年限按住宅用途年期进进行登记。,产权年限,重要性（高）,紧迫性（高）,高层：18层以上，28层以下,超高层：28层以上的房子,多层：8层以下,小高层：
4、9层以上，18层以上,M1,M2,M3,M4,房屋层高的划分,房屋户型的划分,房地产证 是权利人依法管 理、经营、使用 和处分房地产的 凭证，是合法拥 有房地产的凭证,红本是商品房产证，可转让抵押,绿本是非商品房，不得转让，抵押,房地产证的作用,两书,a.建设用地规划许可证,b建设工程规划许可证,c.建设工程开工证,d.国有土地使用证,e.商品房预售许可证,a住宅质量保证书,b住宅使用说明书,房地产专业名词,面积,总用地面积,套内建筑面积,套内使用面积,经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。,套内使用面积,套内建筑面积,建设用地面积,总用地面积,指室内实际能使用的面积，不包括墙体、
5、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定。,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积,建设用地面积,建筑用地面积指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。,房地产专业名词,现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签定商品房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋(即买即住),期房习惯把在建的、尚末完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房；只要还没办理房地产下初始登记手续，没有取得房屋产权证，就是期房。开发房出售期房称为预售，购房都买房时就要与开发商签订
6、房屋预售合同。,期房现房,房地产专业名词,指小业主以房地产二级市场所购买的商品房作抵押、向银行申请用于支付部分购楼款，并按月还本付息的贷款。,指小业主以在房地产三级市场所购买的二手楼商品房作抵押，向银行申请用于支付部分购楼款，并按月还本付息的贷款业务。,指借款人以个人名下的物业作抵押，向银行申请用于买楼、买车、装修、留学等多种用途的个人贷款。,是借款人以合法有效、符合银行规定条件的物质出质，向银行申请取得的人民币贷款。如：银行存单、国债、保险单。,一手楼按揭,二手楼按揭,个人消费贷款,个人质押贷款,房地产专业名词,订金-无法律约束力；诚意金-无法律约束力；定金-有法律约束力；,哈哈，受到约束了
7、吧！,房地产专业名词,查档,银行评估,经纪方带房地产证，落实权证状态，查档取回查档记录，凭查档有效单，经纪方转交卖方 托管定金。,委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。,经纪方协助买卖双方向银行申请按揭贷款。买方将首期款存入经纪方指定银行帐号。,经纪方提交评估报告、物业转让合约、买方首期款证明、买方收入或资产证明、买卖双方身 份证复印件，银行批复出具承诺函。,国土部门审核资料，批准产权转移,银行出承诺函,申请按揭,审批,房地产日常用语,抵押登记完毕，银行发放贷款，将贷款直接划入卖方帐号,经纪方将预收的剩余款项结清给卖方。买卖双方需将物业买卖临时合约、票据交还给经纪方 归档。,缴税后出新证，由办
8、证人员拿回执陪同买方取房地产证，并做抵押登记，可将首期款转 付给卖方如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。,买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。经纪方将预收的剩余款项结清给卖方。买卖双方需将物业买卖临时合约、票据交还给经纪方 归档。,交接物业,银行放款,结清尾款,出证,递件,至买卖双方到交易中心办理转移登记手续，也就是签署深圳市二手房买卖合同（即现售合同）,房地产日常用语,查征信,指到银行查客户是否有贷款记录或贷款是否良好,指对二手房存量房评估政府指引价格。,房地产日常用语,物业评估,摆台,指让买卖双方见面商谈房子的有关事宜,抬价或浪价,指把出售房子的价格一直往高的价格谈。有时指乱给业主
9、价格，以达到业主调高价格的目的,踩价,指把出售房子的价格一直往低的价格谈。有时指给业主比市场更低的价格，以达到业主降价的目的,一笔款赎楼,先为卖方申请并担保一笔赎楼用款，在买方按揭行取得抵押权后，用买方按揭贷款归还之前的赎楼用款。一般情况下，这两笔贷款出自同一银行。当客户一次性付款时，只能采用本方式，即业主向银行申请一笔短期贷款用于赎楼，在房产过户后用买方全额购房款冲销业主赎楼贷款。如果选择两笔款方式赎楼，则客户按揭贷款的金额加上银行资金监管的金额要大于业主赎楼金额如果客户是一次性付款的，须将全额购房款做资金监管方可受理。优点：债务、债权清晰；缺点：必须操作及时，否则容易造成利息损失,为买方按
10、揭贷款担保，用买方按揭贷款直接偿还卖方原按揭贷款余额，不需另行申请赎楼用款。如果选择一笔款方式赎楼，则客户的按揭贷款金额必须大于业主赎楼金额。优点：操作方便；缺点：债务、债权不晰，买方提前供楼，提前承担部份或全部贷款利息；,两笔款赎楼,现金赎楼,业主向担保公司借取现金,去归还业主的银行欠款,等办完所有手续,客户按揭银行会将按揭款给担保公司,担保公司扣除现金借款及手续费后将剩余的钱打给业主,这就是现金赎楼优点：操作方便；缺点：利息费用高，必须操作及时，否则容易造成高利息损失,赎楼的方法,地产征途-怎样成为一名地产经纪人,二、交易流程篇,业主红本在手、客户一次性付款,签署三方“二手房买卖合同,打印
11、居间合同，买卖双方签署居间合同,收业主红本，开具收件证明给业主,交定金，业主签收定金,房产证查档，并由业主签收放款收据放款给业主，收回红联,按双方约定的时间到指定银行办理资金监管,双方到交易中心办理过户手续,5个工作日后，买方到交易中心交税及取证,凭买方新房产证传真给银行放款,双方交楼，并办理水电煤气等过户手续，签署交楼确认书后放交楼押金,业主红本在手、客户银行按揭付款,签署三方“二手房买卖合同,打印居间合同，买卖双方签署居间合同,收业主红本，开具收件证明给业主,交定金，业主签收定金,房产证查档，并由业主签收放款收据放款给业主，收回红联,按双方约定的时间到指定银行办理资金监管,双方到交易中心办
12、理过户手续,5个工作日后，买方到交易中心交税及取证,凭买方新房产证传真给银行放款,客户申请银行按揭，并由银行出具“贷款承诺函”给担保公司或业主,5个工作日后，抵押完毕，银行放尾款给业主,双方交楼，并办理水电煤气等过户手续，签署交楼确认书后放交楼押金,业主红本银行抵押、客户一次性付款,签署三方“二手房买卖合同,打印居间合同，买卖双方签署居间合同,卖方做公证给担保公司,交定金，业主签收定金,担保公司赎楼，注销抵押登记，查档，业主签收放款收据放款，收回红联,按双方约定的时间到指定银行办理资金监管,双方到交易中心办理过户手续,5个工作日后，买方到交易中心交税及取证,凭买方新房产证传真给银行放款,双方交
13、楼，并办理水电煤气等过户手续，签署交楼确认书后放交楼押金,业主红本银行抵押、客户银行按揭付款,签署三方“二手房买卖合同,打印居间合同，买卖双方签署居间合同,卖方做公证给担保公司,交定金，业主签收定金,担保公司赎楼，注销抵押登记，查档，业主签收放款收据放款，收回红联,按双方约定的时间到指定银行办理资金监管,双方到交易中心办理过户手续,5个工作日后，买方到交易中心交税及取证,凭买方新房产证传真给银行放款,双方交楼，并办理水电煤气等过户手续，签署交楼确认书后放交楼押金,客户申请银行按揭，并由银行出具“贷款承诺函”给担保公司或业主,5个工作日后，抵押完毕，银行放尾款给业主,交易流程篇,作业:现在有客户
14、准备在你手上签约一套红本在手的物业，首期款也已经准备好，但客户要先知道下一步该怎么做，该准备什么？什么时候他才可以交楼，落实清楚后才能确定签约，因为他必须要在规定的时间内住进去，现在请你跟客户详细解释流程，以便达成交易。,机会就在眼前，你准备好了吗？,三、税费计算篇,地产征途-怎样成为一名地产经纪人,费用总表-交易过程中会产生的费用品种,契税,营业税,个人所得税,交易服务费,转移登记费,贴花,服务佣金,评估费,抵押登记费,赎楼担保费,赎楼利息,公证费,买卖公证费,抵押公证费,抵押公证费,赎楼罚息,公证费,税费计算-买卖方以各付价成交时，卖方所需缴纳的相交税费,个人所得税评估价*1%,赎楼利息借
15、款金额*0.05%,房地产交易税每平方3元,营业税评估价*5.6%,赎楼担保费欠款金额*0.08%,公证费 380元,需要赎楼产生的费 用！,卖方：,合同公证费合同金额*0.03%,服务佣金成交金额*1.5%,按核定价格过户,购买时间未满五年,卖方为外籍人仕,银行罚息,税费计算-买卖方以各付价成交时，买方所需缴纳的相交税费,契税评估价*1%,评估费600元,房地产交易税每平方3元,转移登记费个人50元 公司100元,抵押公证费借款金额*0.3%,需要银行按揭产生的费用！,买方：,合同公证费合同金额*0.03%,服务佣金成交金额*1.5%,具体见契税详细说明,买方为外籍人仕,抵押登记费50元,买
16、方为外籍人仕,贴花5元,1、家庭唯一住房，购房面积小于90m2，契税1.0%,2、家庭唯一住房，购房面积大于90m2小于144m2，契税1.5%,3、非家庭唯一住房的，契税3%,4、购房面积等于、大于144m2，契税3.0%,5、住宅小区建筑容积率在1.0%上的按3.0%收契税,6、买方是公司的、商铺、写字楼（按原价过户）、别墅均按契税3.0%收,契税,7、购房单价超过每平方23200元，契税3.0%,契税说明,营业税、个人所得税说明,交易方,税种,征收条件及方式,应纳税额的计算方式,免征条件,营业税,个人所得税,购买不足5年的,核实征收,核定征收,计税价格*5.6%,（计税价格-房产原值-转
17、让缴纳的税金、合理费用）*20%,计税价格*核定征收率（普通住房1%、非普通住房1.5%、拍卖房3%,购买超过5年,购买超过5年，且家庭唯一住房,交易方,卖方,税种,征收条件及方式,应纳税额的计算方式,免征条件,卖方,营业税,个人所得税,购买不足5年的,购买超过5年的,计税价格*5.6%,（计税价格-购房价款）*5.6%,核实征收,核定征收,（计税价格-房产原值-转让缴纳的税金、合理费用）*20%,计税价格*核定征收率（普通住房1%、非普通住房1.5%、拍卖房3%,购买超过5年，且家庭唯一住房,普通住房,非普通住房,买卖双方只要一方是境外人士（含港、澳、台），按照过户价的0.3%收取,买方是境
18、外人士的（含港、澳、台）须办理抵押合同公证，按照实际贷款金额的0.3%收取,公证费,买卖合同公证费,抵押合同公证费,授权委托公证费：赎楼、买卖方有要求（比如没时间过户）。300元可领取2份，每多加一份收手续费20元。赎楼公证要求关内一式6份，关外一式7份，即关内为380元，关外为400元,其他税费说明,公证费登记价2%收取,直系赠与收2%赠与公证费，可免收契税。非直系赠与收2%赠与公证费，各种收费正常收取,夫妻离婚分割可免收契税，一般分割按分割比例缴纳各种税费,继承,赠与,分割,税费相关规定,1,等额还款（等额本息还款法）,2,递减还款（等额本金还款法）,还款方式,按揭基本知识,是在还款期内，
19、每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）,公式：,月供=贷款金额X还款系数,eg：,贷款30万 供20年,30X66.26653=1988(月供）,按揭基本知识,等额还款法,公式：,月供=（贷款本金/贷款期限）+（贷款本金-贷款本金/贷款期限X月份）X月利率,eg：,贷款30万 供20年,第一个月供=(30万/240个月）+（30X42.075)=2512.25,第二个月供=(30万/240个月）+（30万-30万/240个月X1）X42.075=2506.99,按揭基本知识,差额还款法,是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减,税费计算篇,作业:买卖双方在你手上成交了一套面积95方未满五年的普通住宅，现卖方欠银行人民币30万，房产证登记原价54万，政府指引评估价90万，买卖双方真实成交价格为人民币120万各付，买方为首次置业，已经准备好首期款（含定金）50万在银行办理监管，现通过担保公司担保赎楼，客户在中国银行办理按揭手续。请分别列出买卖双方各自应该承担的税费及每月的按揭金额（等额还款）及签署合同后详细的交易流程。（20年基准月供还款系数77.83）,祝大家多多开单,谢谢！,
