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1、1,城市进入策略,龙湖案例,2,城市进入标准：,3,项目选择策略：,大市,发展商目标,回现速度 VS利润率,区位市场的未来容量判断,结合容积率，项目本身的成本售价利润空间关系,竞争及操作难度,不同条件下的拿地策略，支持谈判,4,取地要点一是否进入城市：经济基础、政策环境、所处房地产发展阶段是否给开发留有足够的发展空间,成本导向市场,溢价市场,城市平均单价4000,典型城市：淮南、贵港等三四线城市,高速增长型市场,高饱和期市场,纯资源性市场,城市市场类型,其它类型市场,12000城市平均单价15000,典型城市：温州、青岛、杭州,4000城市平均单价10000,典型城市：合肥、长沙、武汉,城市平
2、均单价15000,典型城市：上海、北京、深圳等一线城市,典型城市：三亚、博鳌,5,取地要点二选择哪个区域：对于潜在项目所处地域在城市竞争格局中的地位及发展趋势判断不清,消费者置业偏好带来的强大惯性,政府主导已经形成的城市区域印记,政府规划及投入推动,政府CBD规划,城市CLD规划,自然资源或城市价值拉动,城市化人口导向,城市化外扩区域,自然资源拉动,品牌开发商拉动,前期品牌开发商大规模项目介入提升人气,高端项目提升区域认知及价格平台,奠定区域的基调,6,取地要点三区域发展看好,拿地的介入时机是否合适(与物业形态有关),城市新中心区成功开发次序,不同城市新中心区的开发历程基本一致不同城市，开发力
3、度不同，则开发周期不同功能的实现前提条件是：顺应市场，政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善,规划期,建设期,快速发展期,稳定繁荣期,商业项目,办公项目,市政配套,土地开发路网设施,居住项目,中高档住宅,市政设施,政府相关部门办公物业,中高档办公,政府公务类设施,高档住宅,社区级商业区域级商业,0-2年,3-4年,5-10年,12年左右,时间,开发类型,稳定繁荣期,快速成长期,建设期,规划期,6-8年,价格增幅,住宅集中开发期,城市新中心区开发经历住宅商务商业发展阶段，总开发周期一般在10年以上，在投入实质性建设后将迎来5年左右的发展期而从建设期开始的前6-8年的开发期属于高速发展期，住宅一般集中在此段时间开发，博得较高的开发收益,7,取地要点四区域内的竞争格局，如何看待市场参与者与需求市场,根据客户及产品细分程度：抢蛋糕还是分蛋糕？,大规模项目看趋势,小规模项目看竞争,品牌开发商进入的双刃剑,客户与产品层次是否拉开?,竞合:帮助提升区域价值?,竞争:价格封顶线,抢夺客户?,8,取地要点五地块条件，内外因素是否支撑房地产物业开发,9,取地要点六不存在绝对的优劣地块，关键在于以多少成本拿地？,价格研判,土地价格评估,项目经济测算,比准土地出让价格,确定各地块比较因素修正系数,加权测算土地价值,开发模式及开发周期,销售收入预测,资金运用假设,
