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1、苏州水上乐园商业综合体定位分析报告,Contents,Contents,康体健身,休闲娱乐,餐饮美食,会展文化,休闲文化广场,休闲购物,2005 Company Content,pptcn is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.pptcn is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,Diagram,Diagram,Description of the productsDescription
2、 of the business,Description of the business,Description of the productsDescription of the business,Description of the products,Description of the productsDescription of the business,Text in here,Text in here,Text in here,Text in here,Text in here,Title,3-D Pie Chart,运动,健身,美容SPA,推拿足疗,延伸购物t,休闲,3-D Pi
3、e Chart,运动,健身,美容SPA,推拿足疗,延伸购物t,康体健身,3-D Pie Chart,运动,健身,美容SPA,推拿足疗,延伸购物t,康体健身,3-D Pie Chart,运动,健身,美容SPA,推拿足疗,延伸购物t,康体健身,3-D Pie Chart,运动,健身,美容SPA,推拿足疗,延伸购物t,康体健身,3-D Pie Chart,运动,健身,美容SPA,推拿足疗,延伸购物t,康体健身,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,华润中心“万象城”在整体规划和设计时吸取了国内外ShoppingMall经营的经验和教训，为了避免购物中心主题缺位和同质化，华润集团认为“万象城”应该
4、打造出深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心，“万象城”的建设和招商过程中始终围绕“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念，精心挑选建设团队和品牌商家。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,第七部分 项目名称、项目定位设想及商业规划,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,2、项目功能定位,拉萨规模最大、品质最好、业态最全的集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、商贸为一体的复合型商业中心（广场）,功能表现：是拉萨市重要的商业板块组成部分，最大的复合型商业中心 是拉萨市西城区的商业商贸中心 是格桑林卡高尚住宅社区的商业配套中心,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,表述语
5、：金珠走廊上的商业旗舰 财富金珠走廊上商业旗舰 金珠-金铺 金珠西路黄金道-格桑林卡聚宝盆,3、项目形象定位,项目的形象定位有两部分构成：地理位置和商业价值。金珠（金珠西路黄金道，财富金珠），包含了三个方面的含义。第一明确了项目的地理位置是在金珠西路，对于消费者具有明确的引导作用。第二方面是表示项目所在的位置具有非常重要的交通价值，是黄金要道；更深一层次的含义就是：项目所在的位置具有更大的商业价值（黄金/财富）。商业旗舰/金铺（格桑林卡聚宝盆），也隐含了三个方面的含义。第一是针对投资者，说明这是一个含金量很高的商铺，是产生财富的聚宝盆，富有非常高的投资价值；第二方面是针对经营者，这是一个非常适
6、合经营的金口岸，是财富聚集的走廊，可以为经营商家带来更高的商业回报；第三方面是针对消费者，这里有是一个配套齐全、品种丰富、性价比很高的大型规模的商业中心，而且具有非常方便得交通。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,4、分部名称及表述,金珠大蓉和（为大蓉和量身定做的区域）金珠特色餐饮走廊（1、3、4栋）金珠*专业卖场（2、5栋）金珠*超市（6栋）金珠*商城（总体名称）金珠生活居家广场（7、8）金珠风情吧街（9栋）金珠影城（10栋）,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,东区：服务于格桑林卡以及周边1.5km范围以内常住人口的日常消费和服务的社区配套商业中心。6栋和10栋：以西城区为中
7、心辐射周边4km以及东嘎区的集休闲、娱乐、购物为一体的区域商业广场，拉萨市的第二商业中心。西区：服务于拉萨市以及西藏全区人民居家生活的大型时尚居家生活用品专业卖场。,5、产品分定位：,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,格桑林卡住宅项目的成功开发引领了拉萨市的乃至西藏自治区的住宅消费新观念。在景观上，注重造景提升了建筑品质；在建筑上，着力体现汉藏结合的风格，同时吹响海特品牌在拉萨地产业的冲锋号角。由格桑林卡开始，西藏房地产开发翻开了崭新的篇章。格桑林卡新城市广场超大规模的体量开辟了高原城市的先河，是城市规划中西区的商业旗舰，其合理的业态规划不仅满足了西区5万人口的消费服务，对未来的东嘎区
8、众多物流园区、开发区、轻工业单位、驻地官兵也将提供良好的服务和完善的生活配套。格桑林卡商业广场，引导并造就了拉萨市的第二商业中心。,7、社会价值定位,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,格桑林卡住宅项目藏式民居同中西别墅的共同开发，充分体现了中华民族融和统一的民族情感和向往。其高尚社区的高端定位突现了拉萨市民对高品质上获得追求。格桑林卡新城市广场的出现为西区人民和东嘎区人民提供了良好的休闲娱乐购物的场地，也为他们提供了时尚、流行、高品质生活的价值理念。,8、文化价值定位,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,l 西区最大的商业中心l 高尚社区的完美服务l 拉萨市的第二商业中心l 西城
9、区商业旗舰和开拓者l 西藏自治区最大最专业的居家生活用品卖场,9、卖点定位,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,分零租赁式，统一经营管理，统一营销推广。各为业主购买铺面以后，可以自己经营，也可以与管理公司签订委托招租协议委托管理公司代为经营，无论哪种形式，经营户必须服从管理公司的统一的业态安排、营销推广、后期管理等。,10、运营模式定位,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,格桑林卡住宅项目的业主 西城区及附近的居民东嘎区物流中心、开发区等地人口 拉萨市的常住居民和企事业单位西城区附近的常住官兵,12、消费者定位,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,l 可以为社区配套的日用品或
10、服务的经营者l同家庭居住关联的中高档居家生活用品，包括批发和零售品品牌餐饮、各式酒吧大大中型超市、百货公司、家电连锁与娱乐电玩,13、经营者定位,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,商业规划、业态设置和业种的选择,3、业种的选择,1、商业总体规划,2、业态的设置,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,三大区域 西区：1-5栋，以服务于整个拉萨市某一方面专业产品的专业市场或大型卖场 中区：6栋，以西城区以及高新区的商业购物中心为主 东区：7-10栋，以社区配套商业中心为主七大板块,1、商业总体规划,金珠特色餐饮走廊（1、3、4栋，含为大蓉和量身定做的区域）金珠*专业卖场（2、5栋）金珠
11、*超市（6栋）金珠*商城（总体名称）金珠生活居家广场（7、8）金珠风情吧街（9栋）金珠影城（10栋）,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,业态规划的思路:根据项目本身的建筑形态集体量进行规划根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合按市场的规律以及市场调查的结果进行业态的选择依据现有商家的要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划基础根据项目的阶梯式开发运营策略进行总体规划根据当前意向商家的情况以及项目的实际状况进行业态调整业态的整体定位说明从西到东依次进行业态整合及优化目前以东区规划为主，特别是在招商运营方面以东区为重点，提升项目人气、拉动市场
12、消费、塑造项目品牌为西区的商业开发打下坚实的基础。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,2、业态的设置,第一版块：特色餐饮走廊 本版块是以“品牌餐饮”主力店为龙头，品牌餐饮本身就是项目的一个重要的闪光点，通过其自身的影响力、号召力及拉动力辐射到邻近的商业区域，形成餐饮走廊，由于其处于项目的最西端，地段和口岸相对较为偏僻，同时由于其消费层次属于中高端，消费能力强且经济承受能力大，对拉动金珠西路东西两向的消费群有强大的作用，对本项目的其他业态具有一种很好的拉动消费群的作用。我们的初步意向是打造项目西端的强大项目引动点，满足业主、西区居民、同时又辐射到拉萨的整个区域，可谓一举多的，同时根据项目
13、的现行招商情况即大蓉和即将以品牌输入的方式与项目合作，也正好符合我方对商业规划的思路。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,第二版块：专业卖场 根据市场调查的情况发现，在西区尚无专业市场，目前在拉萨又很少一部分专业市场，比如建材、家具、服装、药材，其余的商业经营出于散乱状态，大部分商家彼此各自为政，随着西区的发展、房地产的不断开发、商家和消费者都将呼唤专业化、规模化、集约化的专业市场，如此定位对西区业态是一种补充，同时项目作为一个复合型的商业中心也需要此业态作为支撑。从完善项目的城市功能来看，我们的市场以西城区为主、同时辐射整个拉萨区域，可供选择的市场有：汽配、家居,格桑林卡-新城市广场
14、项目商业运营总体策略,第三板块:超市或大型商场 在拉萨目前仅有几家相对较大的卖场（拉百、赛康、珠峰、红艳、四方），但是都集中在城中区，于是就形成了当前的商业中心。在西城区从堆龙德庆到罗布林卡很大的范围内目前没有一个大型卖场，也就是在此区域内我们的商业定位是唯一性的、补缺性的，同时又避免了市场的竞争，从地段上看格桑林卡正处金珠西路得中心，我们认为以中心卖场为整个地段的商业核心至少我们项目可以形成以西城区为中心的区域性市场，在不断往东西辐射的过程中一旦商圈形成，拉萨的新兴商业中心就此产生。同时在填补西区商业空白的情况及为西城区人口服务的角度来看，设置中心卖场十分必要,随着铁路及金珠西路的开通，西区
15、常住人口的增加及外来人员数量的必然提升，商业发展也是一种必然的趋势，我们本着对市场的理解及贵公司超前的眼光（即对商业的超前性建筑设计）也为后期避免了商业的升级，因为中心卖场在西城区本身就是一种超前性的商业概念。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,第四版块：风情酒吧街 在对消费者调查发现，酒吧作为一种休闲方式在拉萨十分受人欢迎，商家都十分满意当前的经营状况，外来商家来此经营有增加的趋势，对招商是一种非常有利的条件。相对而言，此类业态是一种对引导消费时尚与潮流且改变消费者的消费习惯和消费意识很有影响力的商业业态。因为此类消费多半都处在夜间，对打造项目的夜间经济具有很强的推动作用，同时也树立
16、了项目的形象和品牌。就当前的吧文化业态分布而言，主要分布在德吉路、民族路及北京中路附近，目前还没有形成酒吧一条街的形态，而在西城区尚无此类业态。无论从业主的档次、西城区和高新区8万常住人口量以及满足拉萨区域人群的消费都是不可或缺的。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,第五版块：居家生活广场 作为业主配套商业的业态，因为格桑林卡项目住宅总体量700多套，按人口构成情况平均每户5人计算，约4000人左右，人口数量为数不少，从满足业主的居家生活要求来看，我们认为此区位相对离业主最近而且周边居民也可以到此消费，此两类消费群对其的支撑是抢而有力的，同时采取措施让业主入住也需要公司做一些思考，因为
17、几千业主的入住就是人气的一种体现，又是给商家注入一剂信心的强心针。我们在对部队的了解中发现不符的人口有4000人左右，其中不包括家属在内，这无疑为商家的经营更是一种保障和信心的传递。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,第六版块：商务空间 商务是商业发展的必然，频繁的商业活动需要商务公寓和商务酒店作为配套，而我们在商务上都作了很优化的配置，比如：休闲、娱乐、餐饮、购物等。以次相互带动、相辅相成，而且由于金珠西路的开通及项目东区商业即将正式营运，项目本身的客户资源特别是相关配套业态带来的客源以及整合旅游客源对商务酒店是一种强烈支撑。对于整合旅游资源方面我们可以和旅行社、旅游公司形成联动来增
18、加市场的占有率。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,第七版块：家电娱乐数码城 本版块地处项目的最东区，主要考虑到向东辐射吸引城中区、东城区及西郊有效消费群。从调查中得知，拉萨城呈东西两个方向扩展，就经济实力而言我们对城中区和西城区的居民收入作了比较，城中区的居民主要以商业经营主、公务员、白领一族等，而西城区主要以农民、建筑工人和其他劳动强度大的行业工人。城中区的有效消费群远远大于西城区，所以如何拉动城中区的消费群到西区消费是一个值得思考的话题。从我们的定位（家电数码通信城、数码电影城、电玩城、KTV歌城）来看，是基于上述连接城中区和高新区有效消费群的一种考虑，同时又是对西区商业中心定位
19、的支撑和项目形象的提升。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,在整体业态定位的战略思考来看，项目最西区的餐饮走廊与最东区数码娱乐电影城形成遥相呼应，同时又作为了本项目的左膀右臂，对项目未来的人流汇聚、商气凝聚有着无可替代的商业价值，也是商业物业升值的关键所在。在与中心大卖场的的匹配中形成一个中心、两个基本点的组合格局。在另一个方面，数码电影城和电玩城在拉萨尚数新兴事物，从业态属性角度讲，属于一种典型的刺激性、震撼性的视听业态，完全符合当代中青少年的追求刺激、震撼、稀奇的心理需求，又能引导拉萨新的消费时尚与潮流，同时在引导拉萨夜生活方面又是一种强大的原动力。这对餐饮行业是一种拉动，又与酒吧
20、风情街容为一体，对家居生活广场的商业经营起到了带动作用。基于对诸多因素的考虑，我们做出了如此的商业业态定位，也经过精挑细选，选择了此三类业种。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,3、业种的选择,最东侧：家电卖场、数码电影城、电玩城、KTV歌城东区：能够体现区域商业中心的经营业态：大中型商场、超市、餐饮、娱乐、休闲、书店社区服务必备的经营业态：美容美发、药店、干洗、彩扩冲印、服装鞋帽、箱包、化妆品、饰品、网吧、茶楼、水暖五金维修、房屋中介、家政、小家电、水果鲜花、音像租赁、文具体育用品、公话超市、日用杂货、粮油蔬菜、礼品玩具 酒吧、水吧、咖啡吧、音乐吧、网吧、书吧、陶吧西区：根据市场调查
21、结果分析，目前的拉萨市还缺乏中高档的居家生活用品大型卖场，建议设置为：窗帘布艺、床上用品、针织家纺、时尚居家饰品、个性家具、地毯挂毯、装饰画、像框相册、居家服、精品餐具、厨房用品、卫浴用具、玩具礼品等等家庭生活用品。东西区之间：大中型超市、百货中心、休闲娱乐中心等等。最西区：大蓉和、品牌餐饮,定位：国际化新都市主义街区，满足一站式生活需求主题：健康、快乐、异域风情、务实消费九大功能：购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游广告口号：盛放生活之美,商业规划项目功能、业态指向及目标,项目定位新都市主义国际生活街区,快乐(HAPPY),异域风情(EXOTIC CUSCTOMS),健康(H
22、EALTH),远离都市烦嚣，反朴归真，追求平衡及自然的身心状态及体验,营造轻松、休闲、愉悦的购物环境，在消费中体验欢乐人生,浓郁的东南亚风情，演绎异样生活场所，体验不同的购物享受,主题詮释,项目主题商业、住宅、酒店等项目构成一个满足一站式生活需求的开放式国际街区,务实消费(PRAGMATIC CONSUMPTION),生活是一种观念的潜行，简约务实的消费理念，演绎和谐生活,商家推荐,基本规划-商家推荐,主力商家品牌推荐,主力商家的作用至关重要，主要为自营7万部分，我们的要求：必须是消费者认可、喜欢的一线品牌。,基本规划-品牌商家推荐,打造，常州首座5D级锋尚乐世界除了业态定位，还必须达到：三个
23、基本特征：,多样性,解析一,5D=3D(多维)+daily（天天）+delight（高兴）经济在发展，人们的消费水平在提高。然而，吃和玩对中国人来说，其意义不只局限于“自我享受”，中国人讲情份、爱面子，饭局已经落伍，玩局方兴未艾。相约朋友、商务合作伙伴，他们渴求一站式的尽兴消费。家庭也不例外，人们的生活节奏日趋加快，工作压力越来越大，人们期待周末、节假日，携同一家老小，尽情欢快的消费。,解析二,5D空间 缤纷多维世界,多样性,解析三,新六觉感受 国际级六星体验在我们设定的鲜明的主题里，能满足人们“视觉、视觉、味觉、嗅觉、触觉、感觉”等诸多刺激，为人们提供澈透的感受服务。Happy eat-食乐
24、（欧美、东南亚、中式美食体验；特色餐饮、小吃；品牌餐饮）；Happy play-玩乐（KTV、真冰溜冰场、汤姆熊）Happy shopping-购乐（影视城、歌舞娱乐城、美容SPA）Happy enjoying-享乐（影视城、歌舞娱乐城、美容SPA）Happy business-商乐（品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店）Happy sport-康乐（健身俱乐部、斯诺克、瑜伽）,多样性,H-Eat食乐,中式风情,韩式风情,特色餐饮,餐饮是主题的核心，务必做出良好环境、风情、文化、品位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。,童趣馆,汤姆Bear,KTV,儿童玩乐,Play玩乐,从小孩子的汤姆Bea
25、r，到成人的KTV，适应各年龄阶层，充分体现商业的人性化。据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等,Enjoying享乐,演艺歌城,桑拿足浴,美容SPA,Shopping购乐,Business商乐,休闲茶吧,休闲咖啡吧,休闲酒吧,Sport康乐,健康是21世纪人们追逐的潮流，设置不同男女类别的运动健身设施，以体现健康之乐。,Diagram,Add your title in here,Add your title in here,pptcn is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,pptcn i
26、s a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,Diagram,Click to add TextClick to add TextClick to add Text,Click to add TextClick to add TextClick to add Text,Click to add TextClick to add TextClick to add Text,pptcn is a Design Digital Content&Contents mall developed by Gui
27、ld Design Inc.,Diagram,50%,24%,10%,16%,50%,24%,16%,10%,ProductsDescription of the companys products,ServiceDescription of the companys service,TechnologyDescription of the companys technology,MarketDescription of the companys market,Diagram,Product,Description of the companys products,1,000,000,Prod
28、uct,Description of the companys products,900,000,Product,Description of the companys products,1,100,000,Diagram,Add your title in here-Your text in here-Your text in here,Add your title in here-Your text in here-Your text in here,Add your title in here-Your text in here-Your text in here,Add your ti
29、tle in here-Your text in here-Your text in here,Marketing Diagram,pptcn is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,Description of the contents,Description of the contents,Contents text,Contents text,Contents Title(2006),Diagram,1.Describe contents for a Chart Descriptio
30、n of the companys sub contents Description of the companys sub contents,2.Describe contents for a Chart Description of the companys sub contents Description of the companys sub contents,Chart Title in here,Diagram,ProductsDescription of the companys products,ServiceDescription of the companys servic
31、e,TechnologyDescription of the companys technology,MarketDescription of the companys market,Text,Text,Text,Text,TitleAdd your text,Diagram,Description of the productsDescription of the business,Description of the business,Description of the productsDescription of the business,Description of the prod
32、ucts,Description of the productsDescription of the business,Text in here,Text in here,Text in here,Text in here,Text in here,Title,体验式主题商城,通过北4区域形成地下商业与地上的垂直沟通，丰富各年龄层次消费群体的需求。B1：标准真冰溜冰场1F：运动名品城、运动品牌专卖店。并围绕此主题在周边区域设置主题餐饮、零售、体验式娱乐商业项目。,18号楼：,真冰溜冰场面积标准,国际标准真冰场：长60米*宽30米=1800平米 非标准真冰场：长55米*宽25米=1300平米 长
33、45米*宽25米=1125平米 长35米*宽25米=700平米,真冰溜冰场前期需投资项目,1、冰场全套制冷系统：制冷机组、制冷排管管道、防冻报温、整冰车等2、灯光音响系统3、冰场板墙系统4、信息票务管理系统：刷卡系统5、安全监控系统：防火、防盗6、冰场网络系统：信息传播系统7、冰上运动器材及设备：冰鞋、磨刀机、打边机等8、冰场内整体设计及装修,真冰溜冰场前期投资费用：,真冰溜冰场经营模式：,真冰溜冰场经营内容及特色,1、以青少年冰上爱好者为主力军，通过与体委、主流媒体的联动举办各类冰上项目比赛、冰上娱乐性活动等活动炒作人气。2、以会员制的形式，优惠的价格吸引消费意思，扩大消费人群。3、与中小学
34、校结合，组织参加滑冰体育课，并开设培训课程。提高知名度。4、专业类产品销售：冰鞋、服装等 真冰溜冰场的设定，不仅填补了苏州娱乐的一个空白，更能带动18号区块的整体商业氛围，激活了周边区域的商业价值。,真冰溜冰场周边商业,18号地块单层面积6600平米,我们假设把真冰溜冰场作为地下一层与一层的中空处理，那么，扣除真冰溜冰场约2000平米,剩余两层面积约9000平米。围绕真冰溜冰场周围，我们可以设置的项目基本可以分为运动专卖店、休闲餐饮、休闲娱乐三大类。,真冰溜冰场周边商业布局,如：SPORT100、迪卡侬等；这些名品城拥有Nike、Adidas、Kappa、Puma、Reebok、Fila、Le
35、vis、Lee、Converse等品牌，一般需求面积5000平米。融合运动休闲、时尚购物为一体的多品牌一站式大型零售概念店。由于要求面积较大，因此租金承受能力在100-150元/平米/月左右。,运动名品城,运动品牌专卖店:周边还可以配合国内知名的专卖店如：靠背、锐步、安踏、特步、德尔汇等。一般单铺面积在30-70平米，租金在150-240元/平米之间。,休闲餐饮、娱乐：配合的休闲餐饮、娱乐如：思得克、和风、百特喜、一兆韦德、桌球俱乐部、汤姆熊、世嘉等。餐饮面积在200-500平米之间，娱乐在300-500平米，一般租金在45-150元之间。,真冰溜冰场周边商业布局,租金测算,同时在地下层我们还
36、可以利用18号楼与南区的交接处，增加餐饮、娱乐面积，那么收益将会超出目前预估的范围。,3-D Pie Chart,Add your text,Add your text,Add your text,Add your text,Add your text,YourSloganhere,D Group,Text,Text,Text,Text,Product_24%,B Group,Product_76%,A Group,Product_50%,C Group,Product_38%,Diagram,Diagram,Add Your Text,Add Your Text,Add Your Text,
37、Text,Text,Text,Diagram,Text in here,Text in here,Text in here,Text in here,Text in here,pptcn is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,Add your text in here,Subtitle,Subtitle,Subtitle,Subtitle,A title about content,Subtitle01,Subtitle02,Subtitle03,Subtitle04,2005 Comp
38、any Content,pptcn is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.pptcn is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,Diagram,Diagram,pptcn is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,pptcn is a Design Digital Content&Co
39、ntents mall developed by Guild Design Inc.,pptcn is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.,第八部分 招商策略,-新城市广场项目商业运营总体策略,招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功完成招商目标。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。招商的成败关系到项目的是否可以顺利开业，优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。随着商业地产的发展,招商将会扮演很重要的角色。我们认
40、为一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的畅旺奠定坚实的基石。我们积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”，以及将项目持续做旺，实现赢利的持久化与最大化。目前，拉萨的商业地产处于发展的初级阶段，在这样一个充满机遇和风险的环境下，本项目必须采用差异化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，才能找到最好的出路，在确定与不确定的元素的围杀中才能冲出一条血路，早日达到本项目的招商目标，确保项目的顺利开业，这份招商策略报告，供双方讨论确认与执行。,一、招商目标,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,格桑
41、林卡的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家并进些合理的液态安排组合以促进持续旺场。1、通过前期铺垫工作，保证格桑林卡的招商到位，争取达到最大的进场率，保证商场的顺利开业，力争项目的招商率达到85以上。2、通过在拉萨当地市场及跨地区的招商会，进一步提高格桑林卡的知名度，培育市场的美誉度，实行全部招商与招租，奠定项目在拉萨市场举足轻重的地位。3、龙头效应。通过主力商户的进驻，带动小商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高质素的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个信心的保证。通过对东区项目的全面进驻和顺利开业，为中区以及西区的招商工作带来品牌支撑和经营信
42、心。通过对招商的成功实现，带动投资者对前景的信心和保障，进而推动项目的销售和回款。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,二、招商对象,在格桑林卡的招商工作和品牌组织计划中，应充分考虑拉萨地区尤其是西城区消费者的消费特性、消费能力和消费习惯，以个别当地一、二线品牌商户带动三、四线商户，吸引一大批意向经营商户，从中选择优质客户，实现良性持久经营，树立格桑林卡的品牌形象。招商计划先内后外，即首先去吸引在拉萨当地有一定影响力的品牌商家和经营者，然后再到省内或者省外吸引有特色的商品和服务项目：辅助商户：由本地部分的零星商户组成，三、四线商户为主，这部分商家也是本项目很重要的客户群体，同时，他们的加
43、入可以丰富社区的购物要求与乐趣，令项目变得更加配套和多元化。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,主力商户：因为拉萨城市的规模不大，人口不多，从消费承受力方面考虑，要直接引进招商超大型的连锁超市与百货商店的难度很大，所以，我们建议，本项目可以考虑合作经营或连锁加盟方式与一些上没有进入拉萨的或者在拉萨有一定知名度又有扩张意向的大型品牌商家合作经营主力商户。项目要以一些比较优惠的策略去引进这类型的主力商家，确保项目对中小型商家的招商更有吸引力。餐饮走廊：大蓉和、重庆大型火锅、新派川菜。（狮子楼、味道江湖）专业市场：兰花草、靓惠诚、富安娜、三杉布艺、罗莱家纺、老板电器、方太厨卫购物中心：红艳超
44、市、红旗超市、四方超市、家乐福风情酒吧街：上岛、良木缘、宾诺、阿伦故事、半打居家生活广场：布兰奇干洗、元祖蛋糕娱乐数码城：大中、永乐、五星、阳光无限、学府、峨嵋,三、商家的引进方式,直接引进：通过与商家谈判，达成进驻意向，由商家直接经营、自负盈亏，同项目是简单的租赁方式。连锁贴牌引进：在商家不愿意进驻经营的情况下，由商家提供品牌支持，我方经营、自负盈亏的方式向商家支付管理费或品牌使用费的方式进行合作。联营：通过资产评估，确认商家同项目的责权关系、投资收益比例、经营管理方式等多种形式进行合作经营、共担风险、共享利益的经营方式进行合作。品牌嫁接：通过对当地有意向的投资商家地了解，将外地品牌商家进行
45、引进、项目牵线搭桥促成其双方的合作并进驻本项目。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,1、知名商户或连锁商户。知名品牌商户的进驻能有效提升商场的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，商场形象越佳，使格桑林卡在拉萨迅速树立起知名度，可谓未开先红。知名商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。2、个性鲜明有特色商户。商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某些商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体的经营特色。3、能吸引
46、人流量的商户。有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动商场购物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，如大型超市、知名餐饮店、电影院等，他们所带动的庞大人流将对整个商场吸引人流量有重大贡献。,四、商家进驻要求和原则,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,4、同业差异、异业互补 同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。譬如餐饮业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营鳝鱼的火锅；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，
47、提高其消费兴趣与欲望。譬如洗浴中心同KTV因为经营特色有异，可以互补。5、核心主力店要形成互动 在大型商业中心的招商方面来讲，理论上遵从核心主力店先行，辅助店随后的原则。根据大型商业中心的磁石效应对各类商家进行有机的安排，以保证商场整体经营的均好性。核心主力店的招商对整个商业中心的运营成败与否，商业中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个大型超市的入驻，常常能带动整个商业中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到商业中心的形态。商业中心特别是大型商业中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。所以
48、类似大蓉和、数码娱乐电影城要放在项目的东西两侧。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,6、前期只招名牌、品牌、优质、特色商家进场。保证商场的中高档定位，在前期实际的招商过程中，坚持招名牌的商家，拒绝哪些小档次，无品牌的小商户进场。7、招大租户进场。保证大商家经营的面积和有足够的展示空间，避免小商家首先选铺破坏整体经营格局，只有在大租户选定场地以后才允许小商家签约进驻。8、统一经营，统一管理。这是商场良好运作的重要保证。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,五、招商总体策略,招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略，旨在明确招商工作方向。我们认为必须将招商总体策略确定为
49、：以品牌商家为核心，不是简单地以租户为对象 目前拉萨的商业地产招商（大型百货中心除外）经营基本上是以商家为重心，而非以品牌为重心，不管你经营的商品档次高低，只要你有钱交纳租金，就可进场经营，这是商场形象、档次低下的重要因素之一。商场定位的确立与业态的划分，必然与其经营品种、档次息息相关，以品牌为核心开展招商活动，是现代商业的必然趋势。符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至要给予必要的扶持政策和优惠措施；而对于非规划、非品牌的商家，则要限制进场，即使这些商家有经济实力，能支付较高的租金，如果与商场定位相抵触，从长远来说必然会影响商场的持久经营，我们必须对这类商家进行限制，限制商家数量和经营
50、规模。,格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略,六、租金价格策略,根据项目的情况，由于项目的体量很大而且当前的人气较弱，为了尽快让商家进驻市场、提升项目的人气、抢在市场消费的份额，我们建议租金价格宜以低价的方式进入，然后再慢慢的拉高。我们根据周边的商业物业租金情况和市场的实际租金在结合本项目的情况，我们认为租金上采取均价控制的方法以保证商业物业的正常收入，我们的初步建议是：租金均价在45元/平米左右。而租金的详细制定方面我们认为租金的最高价为在60元/平米（项目的最好口岸），租金的最低价为20元/平米（项目二楼最差的口岸）。其余商业物业的定价在此范围内浮动，同时具体的执行按商家的具体情况具体
