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1、1,二零零九年十一月七日,南益集团塘沽项目初步沟通,2,前 言 很高兴能有机会与贵司进行当面交流。通过先前与贵司的邮件往来，我们获悉本案为一个在新兴居住片区内即将诞生的大型居住区。除了居住面积高达38万平米外，还有约2.2万平米的酒店及酒店式公寓。依据伟业顾问在滨海长期运作项目的成功经验，我们就区域市场及客户情况逐一进行分析介绍。,3,2023/3/6,4,一、宏观概述,2023/3/6,5,一座城市，两个核心,2023/3/6,6,政策引导城市建设向环城区域发散，构筑新的城市格局：一城双核格局显现,滨海新区的历史性机遇,2023/3/6,7,一城：滨海新区核心区，包括天津港、开发区、保税区在
2、内的塘沽区;,双港：涵盖了海空两港和南北港区;,三片区：西部临空高新区，包括临空产业区和滨海高新区；北部生活旅游区，包括中新天津生态城、滨海旅游区和汉沽城区；南部重点发展石化产业，包括大港区、大港油田等;,滨海新区的最新规划导向,天津滨海新区将原有“1轴1带3城区”的规划概念升级为“1城2港3片区”的新的发展战略：,老城区重在完善社会服务、公共设施和城市绿化等，新城区则侧重高水平建设,2023/3/6,8,2023/3/6,9,滨海新区房地产市场,滨海核心区土地市场居住及综合用地,同类用地潜在供应：,塘沽区：76万平米开发区：13万平米,同类用地楼面地价：,塘沽区：2640元/平米开发区：25
3、07元/平米,2023/3/6,10,滨海新区一手商品房市场量价良性互动，均价逐年递增，增速远超全市平均水平,滨海新区一手房年度趋势,滨海新区房地产市场,2023/3/6,11,成交量：07年全年成交242万平米，08年成交110万平米，同比下跌54%，特别是进入08年下半年市场成交量持续下挫；09年2月份市场成交将近14万平米，呈现年后回暖迹象；09年初至9月成交232万平米，逼近07年全年成交量成交均价：至08年9月份市场成交均价持续上扬，由于市场陷入低迷，进入10月份成交价开始下挫，年底达到07年同期水平5900元以下；09年起成交价格震荡上扬，并于7月份到达峰值7585元/平米,受整体
4、市场和国家政策影响，较全市环境相对平稳，市场前景看好；,滨海新区0709年度商品房月度成交情况,2023/3/6,12,滨海新区二手房年度趋势,滨海新区二手商品房市场平稳发展，均价递增，增速放缓，显示出健康发展态势。,滨海新区房地产市场,2023/3/6,13,宏观发展背景小结,居 住,商 务,配 套,产业发展,带 动,完 善,初 期：区域内产业与居住形成供需关系;,未 来：区域综合发展，吸引力提升，外围需求增加;,产业与居住形成初步供需关系；城市改造及区域完善加强区域吸纳力；,城市规划,2023/3/6,14,二、区域认知,2023/3/6,15,滨海新区由天津港、开发区、保税区三个功能区，
5、塘沽、汉沽、大港三个行政区组成，面积2270平方公里、07年常住人口170万人。改革开放以来，滨海新区发生了巨大的变化，经济快速增长，外资大量进入，成为中国北方发展最快的地区之一。,塘沽城区及开发区作为天津滨海新区的核心城区，实现城市功能的跨越,成为服务和带动区域发展新的经济增长极。通过“双城双港、相向发展”战略,对开发区东区和塘沽城区组成的新城，全面进行填平补齐,促进北方经济中心建设。,塘沽、开发区逐渐形成优势互补,联动发展，多极增长的新格局,2023/3/6,16,2023/3/6,17,城市综合开发滨海已由原有塘沽老城区逐步迈入融经济、产业化发展于一身的综合开发期；,塘沽发展,城市横纵发
6、展以塘沽老城区为原点，城市横纵开发；东南部发展金融商务以及码头产业区；东北部以泰达开发区发展基础为依托打造综合配套经济区；西北片区承担人口疏导功能，成为新兴居住配套区域；,城市改造、老城外扩、客户北上,2023/3/6,18,成交量：塘沽区09年初期由于拆迁工作的展开，片区成交量稳步增长；7、8月份起受到整体市场的回暖影响，成交量出现大幅增长；但后期由于市场存量逐渐消化以及价格增长速度过快的影响，9月成交量仅为16万平米成交均价：在拆迁刚性需求集中释放的影响下，09年整体震荡上扬；6、7月份价格跨度大，增幅在9%左右；截至9月份出现量跌价涨，成交均价达到09年峰值7606元/平米,成交量：塘沽
7、区07年全年成交143万平米，08年成交55万平米，同比下降62%，特别是进入08年下半年成交量持续低迷，客户观望情绪严重；进入09年初期由于拆迁工作的展开和天津整体市场的回暖影响下，片区成交量大幅增加；09年初至9月成交133万平米，逼近07年全年成交情况成交均价：整体上看，塘沽区成交价格受整体市场影响较小，07年至今成交价格震荡上扬，逐年攀升；市场前景看好,区域政策引导，拆迁刚性需求，阶段集中释放，量价振荡博弈；,塘沽区0709年度商品房月度成交情况,2023/3/6,19,注：07年1-4月开发区成交数据缺省,成交量：开发区07年2-4季度共成交40万平米；而08年受整体房地产市场的影响
8、，全年开发区成交仅18万平米；09年1-3季度成交36万平米，片区市场见暖；成交均价：随着08年下半年整体市场成交量下降，开发区4季度成交均价降破万元以下，直至09年上半年客户观望情绪依然凝重；进入09年3季度后价格快速攀升至万元；08、09年价格走势极不稳定，起落变化明显,成交量：开发区09年1-4月成交量呈现稳步上升，片区市场逐步回暖；5-9月份各月基本保持5、6万平米的成交量，片区改善型客户需求逐步释放；成交均价：开发区09年成交均价整体呈现稳步上涨趋势，并于7月份再次攀升至万元，恢复到07年同期价格水平；但随着整体市场的调整以及二套房贷政策作用显现，预计09年下半年将再次出现量价博弈期
9、,改善客户主导，需求变化明显，短期市场看好，长期量价博弈；,开发区0709年度商品房月度成交情况,2023/3/6,20,2023/3/6,21,塘沽海洋高新区位于北纬3858，东经11738，地处天津滨海新区核心区北部；东距新港8公里，西距市区45公里，距滨海国际机场36公里，西北距北京142公里；,塘沽三大功能区：临港工业区中心商业商务区海洋高新技术开发区,临港工业区,中心商业商务区,国家级海洋新区、产业推动发展；,2023/3/6,22,东部：泰达开发区；南部：塘沽老城区；西部：开发区西区；北部：北塘镇；,海洋高新区总规划面积44.5平方公里，目前已初步形成了“五纵十一横”的路网框架，具
10、备了供电、供热、供气、通讯等载体功能。,海洋高新区规模：,位置关系：,老城北部、毗邻双产业区（开发区与&开发西区）,海洋高新区将按照“西扩东调”发展战略，形成“两轴、一带、一核心、六园”的功能布局，实现从重点发展制造业，向以总部经济引领、高新技术产业和现代服务业双轮驱动的发展模式转变。,2023/3/6,23,功能分布,9大主要功能区：,总部经济区高新技术产业区商业服务业区,海洋高新区规划居住区330.3万占总体规划的7%；同时区内有二号水库及新河干渠，生态宜居；,金海湖,商业服务业区,工业区,教育区,高新技术产业区,物流产业区,产业研发区,现代服务业区,总部经济区,居住区,教育区物流产业区产
11、业研发区,工业区现代服务业区居住区,建成区面积占总面积的19%，主要功能区为工业区及生活区；区域生活氛围初步形成;,建成区：,自东向西滚动开发、启动区初步形成一定居住氛围；,2023/3/6,24,区域认知小结,海洋高新区功能定位从制造业向高新技术产业、现代服务业转变开发模式自东向西，居住氛围初具规模产业发展速度令人瞩目，人口规模逐渐扩大周边配套逐渐成熟，未来发展潜力巨大,产业带动、规模发展、速度惊人、住宅集聚、潜力巨大,本案,本案,2023/3/6,25,三、板块研读,2023/3/6,26,2023/3/6,27,2023/3/6,28,2023/3/6,29,2023/3/6,30,从板
12、块分布不难看出，塘沽老城区、海洋高新板块与本案关联最为直接、最具有参考价值；,本案立足于海洋高新板块，同时将塘沽老城区板块也纳入进来，作为目标市场，重点研究其主流产品供应特点和客户需求特征,2023/3/6,31,目标市场1：海洋高新（上北）板块,板块特点,范围：东至京山铁路，北至第九大街，包括京津塘高速公路沿线，分布：楼盘分布较为集中，多为纯高层社区 产品以高层为主，有部分洋房和小高层规模：板块内40万以上大盘三个，欧美风情小镇以120万成为该区域单体体量最大项目；尾盘项目4个，未来供应存量90多万客群：初期中低端客群为重点，塘沽区人为主 低端客群主要为拆迁户 婚房、蓝印户口和投资客比例逐年
13、增加；,2023/3/6,32,项目间供应量两极分化，后期仍面临竞争激烈；,2023/3/6,33,高峰期,高峰期,片区市场,新兴版块区，受大势影响走高，项目数量及供应量创新高，成为塘沽区新供应主体；,市场需求集中释放后，板块内物业陷入量价博弈，借力拆迁等举措，板块市场长线看好；,塘沽区未来的300万纯生态居住区规划，板块未来价值向好；借势拆迁等举措，板块内项目吸纳力不断强化，形成新的价值洼地；,板块整体变化走势,2023/3/6,34,2023/3/6,35,供应量偏小，产品类型类进入高层期，价格长期看涨；,2023/3/6,36,供应曲线,价格曲线,产品尺度曲线,高峰期,2006年,200
14、7年,2008年,2009年,2005年,供应次高峰,板块整体变化走势,持续供应放量后的盘整期，供应量下滑的同时价格及产品尺度不断走高，试探博弈；,供应顺势持续走高，借大势形成三线交汇，形成版块内的“三高”，板块进入新的喷发期；,高峰期,老城区板块，项目体量相对较小，板块内未来主要为拆迁及点式改造；板块内改善性需求产品与投资性小产品搭配，产品供应面多元化发展；,2023/3/6,37,2023/3/6,38,项目概况开盘时间：07.9产品类型：18、32层高层总户数:1814套 户型:83-136平米热销户型:85-110平米目前均价：84008500元/平米占地面积：8.9万总建筑面积：17
15、.8万容积率：2,2023/3/6,39,2023/3/6,40,项目概况开盘时间：08.5.18产品类型：多层、高层总户数:3200套 热销户型:90-110平米目前均价：80008100元/平米（高层）占地面积：24.5万总建筑面积：40万容积率：1.49,2023/3/6,41,108,124,该项目产品包括洋房、多层、小高、高层，产品线较为丰富；户型设计方面，以87-124的二室为主，同时兼顾紧凑型和舒适型客群的不同需求,产品线丰富，引领区域标杆,舒适型二室，空间布局合理,舒适型二室，大飘窗设计增加户型的景观视野度,2023/3/6,42,项目概况产品类型：高层总户数:2235套 楼层
16、状况：13栋 26层 32层 热销户型:95-100平米价格：8100元/平米占地面积：7.6万总建筑面积：25.7万容积率：3,典型案例3：融科心贻湾,2023/3/6,43,98,132,该项目集中在32层到顶的高层，以80-115两室户型为主，130-140的舒适型三室为辅,产品相对单一，户型舒适度性强,舒适型两室，空间布局合理，大尺度阳台设计增添户型功能性,舒适型三室，主、次卧室自带卫生间设计，增添户型的奢侈度,2023/3/6,44,板块特征小结,产品供应特征：1、84130平米之间的中小户型占据市场主力，改善型产品供应较为稀缺产品需求特征：1、两室户型85-110产品成为客户主流需
17、求2、市场主流客户对产品不仅要求满足基本居住功能，且对面积非常“计较”3、客户逐渐对项目其他附加值有较高要求，对开发商提出更高要求,2023/3/6,45,四、项目初判,2023/3/6,46,用地锁定,天津经济技术开发区,塘沽老城区,塘沽海洋高新区,区域范围：,滨海新区核心区,根据项目所在区位判断，属于海洋上北板块范围,塘沽上北片区,城市外围，新兴居住区非传统居住区,塘沽新河片区,本案,2023/3/6,47,建设用地面积：514132.6 平方米用地性质：居住/酒店/酒店式公寓用地总用地面积：410113 平方米 居住用地面积：388，110.4平方米酒店/酒店式公寓用地面积：22，002
18、.6平方米容积率：小于或等于1.8（居住）小于或等于3（酒店/酒店式公寓）建筑密度：小于或等于22%（居住）小于或等于45%（酒店/酒店式公寓）,基本指标,以普通住宅为主，兼有商业、酒店式公寓产品,由于规划指标中并未对公寓部分作出过多限定性规定，所以留给规划较多的自由发挥的空间,2023/3/6,48,宁车沽跨线桥,京津塘高速,新北公路,区域路网发达，自驾车通达性强；项目周边新北公路正在施工，影响出行便利性;,福州道,交通条件,外部环境,2023/3/6,49,周边现状,【东南侧】五号水库,【东侧】五星广场,【东北侧】融科心贻湾,【南侧】待开发用地,东北侧为上北新建大型居住区，生活配套日益完善
19、；东侧为烈士纪念广场，目前正在施工建设；东南侧为五号水库，打造区域生态宜居品质；南侧部待开发用地,外部环境,2023/3/6,50,地块内部沟渠洼地、荒草丛生,地块内部多个高压电线矗立,地块内部尚未开发、荒草丛生,内部环境,2023/3/6,51,地块规划,根据目前贵司提供的资料来看，本项目用地具有如下特征：1、地块较为规整，分区、分期开发意图明确；2、地块内部被社区道路所分割，各组团间既相互支持又可以独立设计，容易实现产品逐次提升，不断拉高；3、用地特点决定了本项目具有大盘开发的潜质，较为适宜采用大盘开发的运作模式。,2023/3/6,52,Strength 优势,Opportunity 机
20、会,Weakness 劣势,Threat 威胁,区域周边路网发达，通达性强；紧邻五号水库，具备打造生态宜居社区条件；毗邻上北居住板块，已形成聚集规模效应；,O 塘沽海洋高新区规划，拥有大量产业人口，未来发展潜力巨大；O 项目体量大，容积率偏低，可实现产品形式多元化，满足不同客群需求；,W 项目东侧为烈士纪念广场，影响区域整体形象；W 项目周边的新北公路正在施工，交通不畅；W 区位整体认知程度不高；,T 同区域内在建住宅项目在未来两年内集中上市，形成直接竞争；T 周边待开发住宅地块供应量巨大，形成潜在竞争；,突出优势、弱化劣势、抓住机会、规避威胁,SWOT解析,2023/3/6,53,五、客户分
21、析,2023/3/6,54,2023/3/6,55,2023/3/6,56,2023/3/6,57,2023/3/6,58,区域内典型项目个案的总结,根据典型项目【融科心贻湾】的客户分析，结合目标区域的其他项目的客户调研情况，区域市场的客户具有如下特征：1、客户以塘沽本地客户为主，年龄以中青年占据了绝 对多数；2、客户成分中，大型企业中的集团客户、拆迁带来的 刚性需求、多次升级换代型客户，成为区域中高端 产品的主要消费群体；外来迁移人口的比重，占据 一定比例，但相对于其他板块来说，并不突出。,2023/3/6,59,从以上典型个案的分析出发，结合伟业长期在滨海、塘沽、开发区操作项目的实战经验可
22、以初步勾勒出未来本项目潜在客群可能的三种类型：,2023/3/6,60,六、发展建议,2023/3/6,61,依托新兴居住板块，借势区域资源，打造高舒适度的宜居优势产品,产品细节到位，实现整体升级，摆脱区域内竞争压力和负面影响束缚,板块研究，地块认知,2023/3/6,62,以高舒适性奠定本案准低密度产品基本调性，以细节品质展现同类型产品的产品力借势打造项目整体性价比吸引拉动外区域客户,项目发展指导思想,2023/3/6,63,塘沽、开发区项目目前容积率均在2.5左右；项目所在上北区域以高密度产品为主流，仅少量复合低密产品，同时项目容积率随开发进度呈走高趋势；本案容积率1.8（居住部分）可实现
23、产品形式多样化，灵活组合；,容积率偏低，可实现多元化产品,项目发展机会点1,2023/3/6,64,70/90产品主导同质化明显,塘沽、开发区在售项目均受限70/90政策；产品大多以小高、高层产品为主，低密产品稀缺；板块内两室及小三室产品为主力供应；,项目发展机会点2,2023/3/6,65,类洋房产品可体现产品舒适度及高端调性；小高层、高层产品用以补充容积率，且可通过提升楼层，降低建筑密度打造综合性社区；,同质产品应尽量在细节上做出差异化(建筑风格社区小品居住舒适度产品附加值）；突出价性比更高；快进快出同时预留产品灵活空间；,机会点的利用,2023/3/6,66,伟业顾问 天津伟业 滨海事业
24、部,七、伟业简介,2023/3/6,67,专业塑造品牌,企业品牌、行业品牌、市场品牌 专业是我们的立足之本，是我们的核心竞争力。从企业创立之始，我们就以创百年老店的决心和信心，一步一个脚印地通过我们的努力塑造项目品牌、企业品牌、行业品牌和市场品牌。,服务创造价值,客户价值、团队价值、个体价值 提供专业服务并以不断求新求变的思路为客户创造价值，通过企业行之有效的平台锻造及企业文化建设来体现团队价值，于内外双向发展及历练中实现个体价值，从而实现多方共赢是我们的价值观。,行动成就梦想,你的梦想、我的梦想、共同的梦想 我们有远大目标，更崇尚实干精神。中国最优秀的房地产综合服务商是我们心目中的珠穆朗玛。
25、为了达至这一目标，我们坚持不懈，百折不回。,企业理念,2023/3/6,68,伟业顾问是辐射全国，华北地区排名第一的地产服务机构,成立时间：14年业务涉及：34个城市累计服务开发商：超过500家承接投资顾问项目：超过200个承接营销代理项目：超过300个承接资产管理项目：32个承接商业管理项目：51个,公司概况及服务体系,2023/3/6,69,投资可行性研究房地产金融市场研究项目投资中介项目融资中介不良资产处置房地产包销买卖项目开发管理财务顾问,商业市场调研商业可行性研究商业市场定位研究商业空间规划商业空间概念设计商业营销策划招商推广商业销售顾问及代理招商顾问及代理商业管理顾问商业运营管理,
26、市场调研产品包装顾问销售执行顾问营销策划销售代理,城市区域规划企业战略可行性研究住宅定位策划写字楼定位策划综合体定位策划科技园区产业策划旅游地产策划概念设计发展战略经济测算,二手物业代理,房地产金融,商业策划及管理,营销代理,投资顾问,二手房买卖房产按揭贷款转按揭贷款抵押消费贷款抵押融资贷款公积金贷款房产委托过户房产再次贷款加按贷款,公司概况及服务体系,2023/3/6,70,每年销售商品房3万余套历年累计营销代理额逾500亿2007年销售代理额达140亿元伟业品牌市值7.8亿元,连续五年荣获中国房地产策划代理百强综合实力TOP10 前三名 华北区第一由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业
27、研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合评选,名列华北地区房地产代理销售之首，市场占有率达15%以上,公司业绩（总部）,2023/3/6,71,服务模式服务流程,2023/3/6,72,开发商拿地前,二手房处置,地块条件研究城市规划及区域特点研究宏观市场研究政府政策研究,一级土地开发二级土地开发市场定位产品定位,区域市场基础研究项目综合分析及定位初步市场研判经济测算,市场调研产品包装顾问销售执行顾问营销策划销售代理,设计跟进商业可行性研究商业市场定位研究商业空间规划及概念设计,商业市场调研商业销售顾问及代理招商顾问商业管理顾问商业运营管理,二手房买卖房产按揭贷款转按揭贷款抵押消费（融资
28、）贷款,公积金贷款房产委托过户房产再次贷款加按贷款,开发商拿地后,项目销售,全程解决方案,伟业顾问,2023/3/6,73,伟业顾问致力于打造完善的专业综合服务体系。以多元化服务项目为基础，灵活采用全方位联动服务模式，全力为客户提升项目核心价值及市场竞争力。,核心优势,74,Thank You！,75,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ
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