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1、上海大众 VW品牌ePR_7月微博规划与活动,关于微博,微博客（Micro-blogging，Microlog）是一种允许用户及时更新简短文本（通常少于140字）并可以公开发布的博客形式。这些讯息可以被很多方式传送，包括短讯、即时讯息软体、电子邮件、MP3 或网页。,6月工作重点注册微博帐号通过认证确定官方身份,微博营销目标：紧跟新的网络传播形式，建立与客户之间良好的互动平台，达到性价比最高的传播效果，突显上海大众品牌，时尚，年轻的一面。,开通与认证,7月工作重点世界杯互动活动的上线招募上海大众粉丝加入与关注微博,8月工作重点世博会互动活动上线企业信息发布产品信息发布,上海大众建立微博的目的,
2、以讯息发布为大背景,招募聚集人气,建立黏性,微博平台的选择,各微博服务商现状：,新浪微博的几大功能,A 技术,B 人气,C 唯一性,技术性管理言论-屏蔽恶意攻击者,推荐至首页企业栏目-保证前期的微博曝光率,官方微博公正唯一性-提供匹配的唯一域名,认证方法,企业用户如何申请新浪认证？-微博使用实名，且为最被公众熟知的名称-在微博中发表一条以上博文-下载并填写企业用户认证信息表和企业认证申请公函-将认证信息表和认证申请公函扫描件发送至 并邮寄至新浪。,新浪微博认证,认证后新浪微博提供的服务：,上海大众官方微博,产品信息,企业信息,互动活动,爱心提示,促销,5大内容构建,上海大众微博规划,70%,1
3、0%,5%,60%,25%,企业信息传播内容,平台合作,关注他人,发表评论,“热门话题”,热点事件,通过热点事件发起互动，提升用户关注度与参与度,针对热门话题提取关键字，来撰写微博，提高SEO等方式的收录率,在热门微博中发表评论，提升知名度，引起关注,关注粉丝数量巨大的微博，加为好友，基于他人的粉丝群，迅速提升自己的被关注度,通过认证后，平台将推广企业微博至企业栏目，出现在微博首页醒目处，便于查找.,上海大众微博的推广,黑名单,平台合作,即时监控,微博管理专员,上海大众微博的管理,78月微博活动传播目的,提升上海大众微博关注度,近期社会热点事件,活动主题与内容（一）,“上海大众邀您竞猜世界杯最
4、佳”,【上海大众邀请您竞猜世界杯最佳.】世界杯期间只要您关注上海大众微博，留下您心目中的世界杯最佳：最佳球员，最佳射手，冠军，亚军，季军，感动瞬间，最个性球迷，最漂亮球迷。或转发该活动信息，上海大众便有好礼赠送前十名幸运粉丝。【上海大众温馨提示】：世界杯欢愉期间喝酒请勿驾车。,成立于1985年的上海大众汽车有限公司（以下简称上海大众）是一家中德合资企业，双方投资比例各为50%。公司总部位于上海安亭国际汽车城，上海大众是国内规模最大的现代化轿车生产基地之一。公司目前拥：有帕萨特、波罗、途安、LAVIDA朗逸、TIGUAN途观，覆盖A0级、A级、B级、SUV等不同细分市场。,企业讯息：,活动讯息：
5、,活动主题与内容（二）,“上海大众邀您竞猜世界杯最佳”,吃完中饭上微博，“途安”带你逛世博,【上海大众途安邀请您与远方的朋友共享世博】开园期间上海大众微博将带领你走进世博会，您可以将在世博会所看到的一切以图片或者文字方式，上传到我们的微博，以便与远方的朋友以及无法来看世博的朋友共同分享你的世博体验。【上海大众温馨提示】：世博会期间天气炎热，请做好防暑降温准备工作。,活动讯息：,DEMO：,现在是去城市生活馆,产品讯息：,上海大众途安出租车是上海大众专为世博会打造，提供乘客更舒服的乘坐空间，更宽广的视野。,效果,谢谢,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分
6、析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针
7、对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2
8、。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析
9、,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工
10、面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步
11、骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项
12、目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（
13、优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判
14、定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
