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1、成都南延线 市场报告,成都市南延线市调,ACT.1,目录,ACT.3,ACT.2,市调地区,城市宏观情况,房地产市场,ACT.1,市调地区,大源板块,中和板块,市调地区,天府大道西部地区是最先发展起来的板块，发展成熟。楼盘多、竞争大。属于天府新区新中心,天府大道东部地区是位于中和镇。此地区楼盘少、竞争小，周边配套还处于萌芽阶段,大部分楼盘都集中于大源板块，该地区交通、商业等配套完善,大源板块,中和板块,ACT.2,城市宏观情况城市规划城市指标,成都市总体规划,一心多极多轴众星捧月,根据规划成都市建设用地以中心城为核心，沿放射道路走廊式轴向发展，重点向南、北、东三个方向发展,一心：指主城区,多极
2、：规划外的4市4县,多轴：指主城区沿着放射道路形成的发展轴，重点发展南北轴和东轴,“一心多极多轴”形成众星拱月之势，形成由一个特大城市，4个中等城市，4个小城市，30个重点小城镇，200个一般乡镇构成的城乡一体。,总体规划,天府新城总体规划,总体规划,总体规划,交通体系,通过城市规划及近几年的发展，目前天府新城交通四通八达。公交地铁都非常方便，尤其地铁一号线由原来的世纪城延伸至广都站。且地铁6号线正在加紧建设中。,2016年底天府新区将实现公交路线50条、总里程达600公里，公交出行方便 2017年建成中心城区至华阳片区的有轨电车。益州大道有轨电车长9.7公里，设16站,城市指标,城市指标,城
3、市指标,城市指标,城市指标,城市指标,城市指标,城市指标,ACT.3,房地产市场政策动向土地市场房地产宏观市场房地产微观市场,政策动向,国家政策,化解经济下行风险 货币政策宽松成为有效手段,2015年上半年，楼市提振政策密集出台，年内三度降息降准，330房贷新政，四川部分城市陆续出台购房补贴政策出台的密集程度与力度，远超市场预期。,政策动向,国务院：优化存量建设用地结构 积极盘活低效利用建设用地,国务院最新指导意见称，推广在建城市公交站场、大型批发市场、会展和文体中心地上地下立体开发及综合利用。鼓励原用地企业利用存量房产和土地发展研发设计、创业孵化、节能环保、文化创意、健康养老等服务业。,全国
4、首套房贷款平均利率已降至4.66%创新低,据相关报告显示，全国首套房贷款平均利率已降至4.66%，继续创历史新低，北京的首套房贷款平均利率仅为4.39%。对于未来房贷利率的走势，报告称，当前宏观经济下行压力仍存，未来央行双降仍有空间，将会进一步利好楼市供需两端。,国家政策,政策动向,国家政策,330政策之后 楼市开启“暖风”模式,政策动向,城市政策,330新政 成都推出公积金新政 助力楼市去库存,成都绵阳眉山 被列为第二批国家新型城镇化综合试点,11月27日，国家发展改革委官方网站发布消息，成都、绵阳和眉山三市被列为第二批国家新型城镇化综合试点地区。其中成都市目标2020年常住人口城镇化率从目
5、前的70%上升至77%。,政策动向,城市政策,土地市场,年末土地市场重新回暖，总成交额回升至68.2亿元,土地市场,新政利好 市场向暖 房企入榜门槛上升,房地产市场持续低迷后迎来政策利好，市场行情由冷转暖，房企的入榜门槛同比去年有所提高。大多数房企的销售业绩同比去年也出现小幅上升。,土地市场,主要热门地块集中于主城区域,宏观市场,房地产市场,宏观市场,房地产市场,宏观市场,房地产市场,宏观市场,房地产市场,宏观市场,房地产市场,宏观市场,房地产市场,宏观市场,房地产市场,宏观市场,房地产市场,微观市场,房地产市场,理想028,金悦派,锦南汇,英伦联邦,青年城,龙湖世纪,5号公馆,保利锦江里,雅
6、颂居,金域府邸,世纪名邸,瑞庭南城,一品CG,蜀都中心,合能璞丽,天香,鹭州国际,锋度天下,微观市场,房地产市场,南延线楼盘分布图,红树湾,世龙广场,天府大道东区,天府大道西区,板块特征：西部为大源村，此地区楼盘多而密，该地区为开发商自行炒作而起的行为，以改善型住房和刚需为主。目前该地区可用地块较少，房价普遍高于东部,代表项目：保利.锦江里、三利云锦、万科金域名邸、雅颂居、凯德.世纪府邸等,板块特征：东部为中和镇，该地区楼盘少、竞争小、房价相对较低。主要以刚需为主，还有部分棚改户。该地区土地较多，交通、市场等配套设施还处于发展阶段,代表项目：红树湾、蓝光金悦派、中铁城锦南汇、理想028、中德英
7、伦联邦等,微观市场,房地产市场,微观市场,房地产市场,由于地理交通灯位置情况，大源板块均高于中和板块。如龙湖、万科公园5号、保利、锦江里等改需住房均建于大源板块,新川创新科技园功能划分,新川创新科技园,占地15510亩,建筑面积：14,687,000,工作人口:120,000-150,000,居住人口:120,000,建设时间：2012-2015,蓝光.金悦派,标准刚需住宅,占地少、建筑面积少、可选户型少，目前仅有60套二、79套三,靠近地铁1、6号线，目前交通不便、配套不完善,优势：1、78平米，能做到三室两厅单卫，功能性较强；2、户型设计方正，基本上无浪费面积；3、双阳台设计，舒适型不错劣
8、势：1、客厅开间较小，仅3.4米；2、两个次卧室面积小，次卧加上飘窗为9平米，书房仅6平米；,户型鉴赏,优势：1、户型设计方正、紧凑，无任何浪费面积2、面积为60平米，做到2房，紧凑，总价低3、两个卧室面积都不小，主卧面积11.88平米，次卧加上飘窗接近11平米；劣势：1、无玄关；2、餐厅面积较小；3、客厅采光较差；4、卧室门对客厅，私密性差,户型鉴赏,中德英伦世邦,赠送方式：阳台、入户花园,优势：1、设计方正；2、客厅开间3.8米大气；3、厨房约8平米，宽敞大气；4、双阳台设计；5、次卧朝小区中庭，主卧和客厅不临街。劣势：1、面积偏大，总价偏高；以6号楼20楼为例，按揭单价8500左右，总价
9、约77万。2、入户无玄关；3、生活阳台偏小；4、作为90平米的套二，次卧开间仅2.6米，非常小气；5、餐客厅进深为8米，餐厅采光较差；6、主卧和客厅阳台正对另一栋楼，私密性差。,户型鉴赏,优势：1、户型设计方正；2、赠送面积大，赠送面积可用抵消公摊面积；3、三阳台设计，极大满足舒适度；4、设计动静分区。劣势：1、入户玄关短，不方便鞋柜的摆放；2、厨房长度为2.3米，面积比较紧凑。3、户型不临街，但是楼间距较近，私密性差。4、单价和总价高，以20楼为例，按揭单价9450元/平米，总价92万。,户型鉴赏,户型鉴赏,优势：1、赠送面积大，赠送约35平米；2、进门为入户花园；3、三面采光，临小区中庭，
10、观景效果好；4、套四双卫并带工人房；5、主卧带衣帽间劣势：1、作为134平米套四户型，客厅设计为横厅，但长度仅6米，显得不够大气，同时也不宜沙发和餐桌的摆放；2、面积大，单价高，总价高，以20楼为例，单价10280元，总价1379000元。,中铁城锦南汇,户型鉴赏,户型优势：1、户型临小区，不临街，观景效果好，同时可以避免扬尘和噪音污染，居家舒适度较好；2、在售的4号楼朝东，朝向不错；3、户型设计方正，没有任何浪费空间；4、主卧面积14.4平米，带5.76平米的景观阳台，次卧面积9.57平米；5、两个卧室位于客厅两侧，相互之间不干扰，私密性好。劣势：1、入户无玄关，私密性差，鞋柜只能摆放在餐厅
11、旁边，鞋子的气味会对就餐产生影响，大大降低居家舒适度；2、餐客厅面积为22.68平米，特别是餐厅面积较小，舒适度不高；3、客厅后期装修需要将阳台封闭，改造后客厅无阳台，且后期装修成本较高；4、厨房烟道设计在生活阳台，大大影响生活阳台的使用，同时不方便后期衣服的晾晒。销售均价7200元/。,优势：1、各功能区设计方正；2、户型设计动静分区；劣势：1、入户玄关面积为4.35平米，面积偏大，浪费面积过多2、客厅电视墙长度不够，后期改造需要将客厅阳台封闭，装修后客厅无阳台，且装修成本较高；3、主卧面积不到12平米，主卧不够大气，书房面积仅6.1平米，不够实用；4、交房时间晚，2018年6月。销售价格：
12、5F，按揭单价为7386元/平米，总价约677000元。,户型鉴赏,户型鉴赏,优势：1、功能分区明显，互相不干扰；2、赠送面积较多劣势：1、餐客厅独立设计，不够大气宽敞；2、客厅电视墙非常短，不到3米，后期装修不好利用，且客厅与阳台之间有剪力墙，后期装修不便；3、户型为餐厅，鞋柜只能摆放在餐厅，对就餐会有影响，降低生活的舒适度；4、户型整体朝向为北，且临路，项目北面目前为空地，暂无规划，后期的规划对居家生活会有一定干扰；5、次卧面积较小，不到8平米。销售价格：25F，按揭单价7197元/平米，总价667000元左右。,青年城,主打青年公寓，投资者、上班族青睐,30平米、60平米公寓出租，自住都
13、可，层高4.9，买一层送一层,周边交通不便，240路公交通过，上下班拥挤,红树湾,赠送方式：结构板、阳台,挨中和镇、周围配套成熟、交通便利、且打造一栋独立商业自营,1、2期已交房，无不良口碑。前期中和镇棚改户较多，3期主要客户来源天府新区上班族,紧临锦江、天鹅湖湿地公园,三期,优势：1、洁污分区；2、玄关设计；3、双阳台；4、动静分区；5、赠送面积大，基本上把项目公摊抵消；6、朝向朝南劣势：1、有一个卧室部分以阳台的方式赠送，后期装修存在敲墙和封装窗户，装修成本相对较高；2、厨房外面的生活阳台以结构板的方式赠送，后期不存在质保，同时在后期装修中，生活阳台的防水等工程需要考虑，装修成本略高，另外
14、装修中需要在厨房与结构板位置重新开门，增加装修成本；3、该户型不临江，观景效果相对差。,户型鉴赏,优势：1、设计方正，无浪费面积2、动静分区劣势：1、入户无玄关，鞋柜只能摆放在餐厅位置，降低居家舒适度；2、有一个卧室部分以阳台的方式赠送，后期装修存在敲墙和封装窗户，装修成本相对较高；3、厨房外面的生活阳台以结构板的方式赠送，后期不存在质保，同时在后期装修中，生活阳台的防水等工程需要考虑，装修成本略高，另外装修中需要在厨房与结构板位置重新开门，增加装修成本；4、厨房和卫生间分开，不节能；5、该户型不临江，观景效果相对差。,户型鉴赏,优势：1.玄关设计；2.双阳台；3.动静分区；4.江景房；劣势：
15、1、有2个卧室部分以阳台的方式赠送，后期装修存在敲墙和封装窗户，装修成本相对较高；2、厨房外面的生活阳台以结构板的方式赠送，后期不存在质保，同时在后期装修中，生活阳台的防水等工程需要考虑，装修成本略高，另外装修中需要在厨房与结构板位置重新开门，增加装修成本；3、刚刚超过90平米，针对首套房客户后期契税比90平米以下要多缴纳0.5%。,户型鉴赏,优势：1、动静分区；2、套四双卫，双阳台；3、江景房劣势：1、有3个卧室部分以阳台的方式赠送，后期装修存在敲墙和封装窗户，装修成本相对较高；2、厨房外面的生活阳台以结构板的方式赠送，后期不存在质保，同时在后期装修中，生活阳台的防水等工程需要考虑，装修成本略高，另外装修中需要在厨房与结构板位置重新开门，增加装修成本；3、项目朝北。,户型鉴赏,雅颂居,户型鉴赏,凯德.世纪名邸,瑞庭南城,天香,
