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1、国 奥 项 目 配 套 商 业 研 究,2009.2.11,双流新城概述双流东升商业环境描述项目地块分析典型社区商业案例借鉴商业规划与开发策略建议公共配套建议,目 录,双流新城概述,在东升老城与成都市区起着桥梁作用.真正实现了双流新城实现东升城市与成都的无缝对接,双流新城的高标准的的城市规划也标志东升城市发展进入新的时代.,与老城成都的关系,双流新城概述,双流新城定位：打造以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、数字商务型产业为支撑的国际化财富汇聚背景，形成健康、生态、宜居的成都南部园林城市。,双流新城的商业、金融、行政中心位于核心区域，距离国际居住的A区有一定距离，从区域的城市属性及社会功能定位上
2、，本项目不适合发展大规模的城市商业配套,东立国际,香榭美邻,新区政府配套及公共配套的实质性建设为新区住宅、和商业项目的开发带来实质性利好消息,沃尔玛规划,国际网球中心,谢菲联足球公园,星宸国际酒店,双流体育中心,博瑞最世界（在建）,城市新中心区开发对本区域的启示-近期应以住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主，,起步期,发展期,快速发展期,成熟期,商业项目,办公项目,市政配套,土地开发路网设施,居住项目,一般城市新中心区成功开发次序,2号块地所处的开发周期,1-3年,3-5年,4-6年,35年以上,时间,开发类型,国内城市的新城的发展从规划完成到完全成熟，往往要经历起步期（13年）、初步发
3、展期（35年）、快速发展期（46年）、成熟发展期（5年以上）四个阶段,一般城市新中心区开发1020年,双流东升商业环境描述,根据对双流商业的区域范围形成时间把东升划分为以下几个主要商圈:,双流城区现在有商业面积近11万 平方米，规模经营的000平方米以上零售商业3个,主要大型零售项目面积2.5万平方米,老城现有主要商业经营情况,双流东升商业研究,双流好又多店07年的销售达11亿,是双流上唯一 一家年销售额突破10的百货业，商业月坪效3819元,成都市东升商业网点规划（20062020）：东升城区（包括航空港、牧马山）和华阳城区（包括中和、正兴）是商业网点重点发展地区，规划双流县人均零售商业网点
4、营业面积指标1.2，东升镇组团商业面积为16万平米，其中双流新城片区商业面积约8万，且主要集中在新城核心区域,双流新城片区规划商业面积约8万,新区主要商业区域及A区主要启动商业项目,东立国际配套商业,香榭美邻底商,本区域现在已启动的纯大型商业项目有2个，其商业面积近7万余平米，加上区域大量二类用地自身硬性社会公共配套指标要求，未来区域商业面积会接近10万平米，配套商业会大量的出现。未来区域竞争会灼热化。东北方向有现代商贸区，正东方向规划的有沃尔玛；西南方向规划有新区的商业、金融中心，南方是老城，老城人民对老城商业已经形成一种惯性依赖行为，改变需要时间。四周是大体量的商业，使本商业在辐射的空间受
5、到大量的压缩。,沃尔玛规划,星宸国际酒店、商业,博瑞最世界（在建）,核心区商圈,老城商圈,新区行政、金融商业中心,商贸区,具有大量的公共配套和商业建筑配套,双流新城未来是一个具有国际化品质理念和建筑法则标准打造的风格多样的高品质生活住宅区，规划高标准的城市公共、商业配套,以半径二公里划定商业影响范围，辐射的人群主要为：蛟龙工业港临近A区老城人现代商贸区高速发展的新城人口素质较高，消费力有提升空间，但现阶段大商业没有明显的强消费力人群支持,双流县县域总体规划（20072020年）2008年现在有人口94万,城市人口45万,规划县域总人口到2020年达167万人，其中城区及各镇区规划城镇实际居住人
6、口约为150万人，全县城市化率为89.8%；另外规划51个农村新型社区聚居人口约为15万人，农村散居人口约为2万人。东升镇现城市总人口13万余人；规划到2011年，东升镇城市人口达20万以上 2020年达40万以上利好因素：1、在未来的3年间东升城市人口会增加7万,（平均每年增加2万以上）2、到2020年的11年间双流东升城镇人口会再增加27万人 3、到2020年的城市进程中有100万人在11年中进入双流城镇 城市人口的不断增加为新城商业的发展提供了强有力的人口支撑，本区域是最近几年东升城市开发的热土。,08年双流城镇居民人均可支配收入16818元与通常GDP值大人均可支配收入就越大有一定差距
7、,原因是机场在双流GDP所占的份额比较大)，,区域消费者可支配收入根据政府测算未来35年会达到46亿，日常消费支出会达到23亿以上,08年居民入均可支配收入按照双流城镇居民收入16808元，被誉为中国西部百强县之首,且位于成都城市的发展带上，收入均可支配收入会逐年呈递增状态，35年我们仍然按照政府对双流的居民入均可支配收入规划23000元，日常消费按常规可支配收入50%,商业商圈饱和度测算,双流东升商业研究,1、现在东升区域市场饱和度=10.925亿110000=9931元/现在每个月的坪效是828元 2、未来35年东升区域市场饱和度=23亿 200000=11500元/未来35年后每个月的坪
8、效是958元 3、未来35年A区域市场饱和度=5.75亿 100000=5750元/未来35年后每个月的坪效是479元,其中:IRS是某地区某类商品商业圈饱和指数；C是某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE是某地区每一顾客平均购买额；RF是某地区经营同类商品商店营业总面积,IRS=(C)(RE)/RF,未来35年东升区域的坪效也比现在坪效高元，但区未来年坪效也比现在坪效还少，比未来年东升区域坪效少（只有东升区域的一半）。区域能够承受5万平方的商业体量,但未来35区域商业体量已达到10万平米,4、未来区域能够承受的商业体量：5.75亿11500=50000,交通格局：三纵五横“网格化”整个双流新
9、城A区的交通是按照“十”字、“田”型的平面布局，交通顺畅，而且本项目位区域二大交通干线的交汇处面，具有更好的便捷性，为到达本项目提高优越的,本案,项目区域交通较为发达，出行便捷，项目内部由于主人口不位于商业规划区，使项目内部消费者到项目商业的可达比较弱,项目所在区域外部交通动线,项目所在区域内部交通动线,区域未来商业发展有一定的空间，但大部分基本被老城、新城未来核心区、现区域纯大型商业单体所辐射，区域未来竞争会很激烈,本商业面积应尽可能压缩。,项目地块分析,本项目位于成都市双流县城双流新城A组团区域，属于新城建造项目,占地面积：199亩，约331669万。容 积 率：2.5，,基本指标,住宅兼
10、商业（商业集中）、公共配套，至少4300平方绿地。,开发条件,双流县是中国百强县，西部百强县之首，距成都市中心10公里，机场2公里,双流县,新城,二号地块经济指标:,二号地块的限制条件:1、绿地、商业、公共配套的位置不可以调整2、公共配套内部的位置不可以调整3、开发商业要求全部销售回收现金、商业集中规划、商业高度不低于米,地块优势与机遇对商业影响分析：1、位于新城区域的主要交通干线的交汇处，有利于区域车流、人流的到达2、地块方正，便于商业规划与布局3、地块内部有30多亩的幼儿园、菜市场，居民活动中心，为商业消费的人群有一 定的集聚作用4、地块与五星级酒店相邻，为本商业也带 来大量的优质客源,地
11、块内部的布局对商业不利影响分析：1、绿地占据整个地块中商业价值最高的 地段 2、商业无法最近大程度享受公共配套与 绿地带来的人流3、现在商业所处位置，由于对于面是绿化 带，使本商业部分形成单面街区，使商 业氛围的营造与车流、人流的聚合能力 大大下降,本项目最佳的商业位置已被绿化占据,失去做大型商业的地段优势,典型社区商业案例借鉴,本报告是严格保密的。,城市居住区的公建配套设施，可依据其人口规模确定合理的服务面积,城市居住区规划设计规范,国外社区商业规划指标：商业规模比,0,.,027,：,1,A.C.PERRY,：,邻里住区理论,集合住宅：日本光丘花园城社区,(商业面积：住宅面积),上表中，外
12、向型社区商业的人均商业面积在1.082.54之间，中间型0.87内向型社区商业的人均商业面积在0.140.46之间。,从单一的社区型商业来计算，本项目建筑面积5000平方米，600户，按照每户3人计算，2000人，按照外向型、中间型、内向型,本项目商业的承载面积为2805080平方米按照规划指标最低面积要求5000平方米，本商业确定是外向型社区商业,商业规划与开发策略建议,尽可能的压缩号商块的商业面积。建议本项目的商业面积为经济指标的最小值：5000平方米,制约本商业面积规划的条件：、区域商业体量已经超出区域消费的承受量 2、区不是双流新城未来的商业中心 3、区域商业受未来多个商圈的辐射，其商
13、业空间被压缩 4、政府对本项目商业位置的规划，使本地块失去商业发展的最佳地段 5、贵公司对商业的要求尽快回收现金，初期大体量的商业销售会很困难 6、新城处于开发的初级阶段，其商业的价值的实现需要更长的时间,政府规划条件：集中分布，高度不低于米,在要求政府集中分布的要求下有以下几种分布：,单体商业集中街区商业的建筑规划符合区域及本项目的要求,由于政府指标对本商业的建筑高度不小于米，根据商业对于层高的要求建议,方案三：每层米，共计四层,核心商业形态,家庭服务,家庭时尚,家庭娱乐,辅助商业形态,家庭休闲品,家庭必需品,家庭生活类,特色餐饮、超市、时尚精品店（如礼品店、花店）、休闲娱乐（如咖啡厅、茶馆
14、）、其他社区配套,特色商业列举：知名超市家乐福社区店日本料理中森名菜老牌名店丹桂轩品牌连锁pizzahut茶艺馆,建议商业业态：主题式品牌特色餐饮、品牌超市,本项目较大的住宅，需要超市、餐饮行业与之结合；成功引入知名餐饮、中型超市，同时将是对项目整体功能的补充及形象的提升,本商业集中的单体商业集中街区商业的商业街区部分集中式总建面为5000平米,以配套性购物、餐饮、精神休闲、娱乐的区域特色商业为主。本商业零售业态比：餐饮:零售:休闲娱乐=30：30：40,类比项目参考:上海新天地商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=38：42：20,2、对后期商业，如何进行业态业种的规划，达成邻里商业中心的目标
15、,核心问题,1、如何应对前期商业氛围淡薄的问题,三、弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市场，类街区次之，最后是单体中型超市的进入,原 则,一、在街区商业能够满足生活需求的情况下，集中式单体商业越晚进入市场，经济效益越高,二、后期经营的不可确定性，制定弹性的商业规划方案应对市场风险,公共配套建议,菜市场,幼儿园,公共服务设施,文化活动中心,菜市场,幼儿园,公共服务设施,文化活动中心,占地10.99亩,占地 6.2亩,占地 12.54亩,占地 6.9亩,1、整体上满足城市规划的最小服务单位要求2、在不能快速回流现金的项目上，控制其最小面积，后期开发3、在能够快速回收现金的项目与能
16、够大幅度提升项目美誉度，在一期开发,基于公共服务设施无产权，仅有经营权的基础：,农贸市场规划面积:原则上单独占地，每个居住区按1.5万人/处标准设置农贸市场，面积一般为20003000m2（标准农贸市场）；偏远地方地方千人指标不低于150m2农贸市场服务半径:一般为500m，原则上不超过700m，最大不超过1000m，最小服务半径为300m。,是由市场举办者提供固定商位（包括摊位、店铺、营业房等）和相应设施，提供物业服务，实施经营管理，有多个经营者进场独立从事蔬菜、禽蛋、肉类、水产品、豆制品、调味品、熟食卤品、腌腊制品、水果、粮油制品、副食品等食品经营的固定场所，属于城市公益性的公共配备服务设
17、施。,农贸市场,服务面积要求：区域型：一般规模的建筑面积为 4500，使用面积应不低于3500 服务人群数量：居住区域每3-5万人，服 务 半 径：为1500-2000米,社区文化活动中心,社区文化活动中心是社区公共文化服务场所,公共服务设施用地,公共服务设施控制指标(/千人),公共服务配套,公共服务设施用地指居住小区及小区及以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店等用地。公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构的设施的用地。,由于本公共服务设施用地没有限定修建的类别，所以建议本服务类别符合具有赢利的类别，以便于后期
18、的经营权销售或者出租,城市居住区规划设计规范,风情商业街区的设计要点,710米的街道，集市型商业精神的回归局部一层，商业与休闲氛围的融合二楼通过连廊连接相邻楼宇的连接处理，人流畅通无阻,特色奥运风情街,菜市场,幼儿园,公共服务设施,文化活动中心,菜市场,幼儿园,公共服务设施,文化活动中心,为了实现商业人群效应的最大集聚，对几大配套的位置做部分调整。,原方案,建议方案,结论,1、当项目总建面100000平方，商业地块的面积，5000，单体2、项目公共配套建筑面积为11539,增加部分商业街区,公共配套的变现,只能划成大块产权,大块产权可划小,在不改变用途下整体销售,在不改变用途下整体出租,在不改变用途下划割销售,在不改变用途下整体整层出租,Add：成都市武侯区科华北路62号力宝大厦12层1208号TEL：86-28-85228585 FAX：86-28-85230406http:/,THANKS,END,THANKS,
