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1、房地产营销策划书(项目一),08广告第七组,房地产营销策划书,环境分析,市场调查,项目定位,小组名单,项目概况,一、地块状况 该地块原莆田市委党校储备地块，位于筱塘北街与梅园路交叉口的东北侧，用地面积为3025.33平方米，地形属于丘陵地带，地貌较为起伏，性质商业用地二、地块本身的优劣势 开发简单，交通便利，地形相对狭长背靠山丘开发便利，劣势地质较为疏松,房地产营销策划书,环境分析,市场调查,项目定位,小组名单,项目概况,三、地块周围景观 地区位于筱塘北街与梅园路交叉口的东北侧，东临市委党校，西为筱塘北街，南面有一条小河，距离市中心较近，附近有莆田学院，紫荆药店等四、环境污染及社会治安状况 周
2、围无大型工厂，周围绿化较好，空气质量高。用水便利，噪音较小，社会治安良好,房地产营销策划书,环境分析,市场调查,项目定位,小组名单,项目概况,五、中小户型畅销，板楼悄然兴起 不论从面积上还是价格上，中小户型比较畅销六、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）,房地产营销策划书,项目概况,市场调查,项目定位,小组名单,环境分析,房地产市场基本状况 1、房地产开发投资继续回升，尚呈较为平稳态势2、商品房供应面积同比上升，销售面积二季度出现下降3、商品房销售价位较为稳定，涨幅仅在4%左右4、土地出让面积同比增加，设区市本级地价上升明显5、房地产开发类贷款相比减少，个人住
3、房贷款增加,房地产营销策划书,项目概况,市场调查,项目定位,小组名单,环境分析,宏观环境分析,1.对外开放程度莆田市的外资企业的房地产投资只占一小部分。2.居民的收入分析莆田市城镇人均收入与一些发达国家和中等发达国家相比，还有一定的距离。3.人口2010年莆田市区的人口为301.1451万人，市中心人口18.2029万人。4、莆田市区房地产的价格水平莆田市中心的房地产均价在7500元/左右，四周边缘房地产均价在4800元/左右。,房地产营销策划书,项目概况,市场调查,项目定位,小组名单,环境分析,微观环境分析,1.购房者特征2534岁的人占购房人群的40%，位居榜首，而3544岁的人群比例为2
4、0%，位居第二。2.消费者所能接受的总价5080万的房子总价占市场份额的61%，其中6080万所占的比例最大，占36%，反映莆田工薪阶层的一般承受能力，5060万也占有相当比例。3.消费者所需要的户型三房为莆田区房地产市场的主流产品，占50%的市场份额。二房、小户型和四房也占有一定的比例，而且比较均衡。,房地产营销策划书,项目概况,市场调查,项目定位,小组名单,环境分析,项目SWOT分析,一、优势（STRENGTH）市政规划优势：五中、二中、AGOGO等的迁入，市政配套设施的完善，将成为该区的新居住生活区。周边配套优势：公共配套设施齐全，靠近下磨市场，下磨临时市场等，有易太便利店，文献便利店，
5、永辉超市，万家惠超市等二、劣势（WEAKNESS）开发规模小：小区规划面积小周边楼盘宣传少：楼盘较少，区域宣传广告力度不够，未能引起购房群体的注意。知名度小：开发商在一期时并未针对该项目尽早做营销策划宣传，很可能使销售对象购买其他楼盘的房屋，造成潜在消费者的流失。,房地产营销策划书,项目概况,市场调查,项目定位,小组名单,环境分析,项目SWOT分析,三、机会点（OPPOTUNITY）区域楼盘少：在该区域的楼盘较少，而且在此之前开发的楼盘价位低，销售率高，开发成功率高。目前的竞争楼盘少，可争取机会较大。消费习惯改变：通过市场调查分析，近年来莆田购房族的看房、选房、购房观念正悄然发生着巨大的变化。
6、四、威胁点（THREAT）(1)、社会环境、周边配套、宣传力度和政府背景等方面其他板块相比略显逊色。(2)、该区域板块直接面对的客户群体是低收入的消费群体，购买能力较弱。,房地产营销策划书,项目概况,环境分析,市场调查,项目定位,小组名单,市场调查,1调查背景：社会经济处于高速发展阶段，人民生活水平大幅度提高。本次市调的目的：为了更好的了解竞争项目的规模、市场定位、价格水平等因素，识别竞争项目的优势、劣势，分析其成败的原因，确定本案产品在市场中的位置，以及接受度，从而协助本项目制定相应的价格策略、项目定位、目标市场定位、销售推广策略等，以便做到知已知彼，百战不殆。调查手段：实地“踩点”调查+“
7、访问”调查+其他,房地产营销策划书,项目概况,环境分析,市场调查,项目定位,小组名单,市场调查,2、市场分析（1）当前市场分析开发总量：2011年1-3月份市商品房房屋施工面积964.90万平方米竣工总量：1-3月份，全市竣工商品房面积51.45万万平方米积压总量）：至3月末，全市空置商品房面积43.45万平方米（2）区域市场分析销售价格：全市商品房销售均价为6800元/平方米成交情况：销售商品房面积为42.72万平方米,房地产营销策划书,项目概况,环境分析,市场调查,项目定位,小组名单,市场调查,3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势 政府为了控制房价的持续攀升，中央出台了“国八条”，各地
8、也相继推出了各种政策来控制房价的持续高速上涨。（1）金融房贷紧缩政策（2）征收房产税政策：（3）降低部分建设项目收费标准，规范收费行为,房地产营销策划书,项目概况,环境分析,市场调查,项目定位,小组名单,市场调查,4、消费者分析：（1）购买者特征：2534岁的人占购房人群的40%，位居榜首。（2）购买者动机：中国人喜欢居有定所。（3）产品面积需求：目前莆田市区房地产市场对产品的需求以100-130和130-150为主，占市场需求的70%以上。（4）消费者认可的建筑形式：莆田区市民对各种建筑形式（多层、小高层、高层）的认同还是比较均衡，没有特别的偏好，都接近三分之一。,房地产营销策划书,项目概况
9、,环境分析,市场调查,项目定位,小组名单,市场调查,6、结论如今莆田地区房产发展迅速，市场也趋于规范化。100-120平方米的面积，3房2厅的房型成为消费者选择的重点，130平方米的3房2厅则是现有楼盘的主力房型。从楼型来看，莆田市民对于小高层与高层已经没有太大的抗性，从今后的发展来看，小高层与高层也将成为主导地位。,房地产营销策划书,项目概况,环境分析,市场调查,项目定位,小组名单,市场细分 2534岁的工薪阶层，白领为主，月薪3000以上，,目标市场选择 直接购房对象为以投资为主、家庭收入较高的，计划在莆田市的置业者。,房地产营销策划书,项目概况,环境分析,市场调查,项目定位,小组名单,市场定位,产品定位：莆田市首家时尚文化中心定位（毗邻莆院，市委党校，文化氛围较浓）形象定位：建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，现代、气派，凸现中心区商务中心的形象；建筑风格：现代化建筑风格开发模式：物业持有型价值链增值的模式优势定位：地段优越性，地处市中心，交通的便利及成熟的周边配套。绿化高、容积率低；,房地产营销策划书,项目概况,环境分析,市场调查,项目定位,小组名单,周方凌罗宏智王剑寒陆 帅,
