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1、,Copyright Centaline Group,2010,中外综合体案例分析暨国内综合体发展现状与趋势Code of this report|24,当前处于大规模标准化开发与主题化,国内综合体发展阶段:发展共存的阶段,雏形阶段,早期开发阶段,代,大规模开发阶段,主题化发展,发展时期阶段象征,20世纪90数量少规模10-20万北京 上海,2001-2005数量增规模增至数十万集中在一线城市,2006-至今大规模开发数量激增规模甚至超过百万扩张至二 四线城市,2008未来趋势开发增速逐渐趋于缓高端的综合体 目将逐渐回归一二线城市,开发初衷业态规划典型项目,北京上海城市中心人口激增，土地饱和多
2、为单体百货大楼北京国贸中心,上海商城 深圳茂业百货,一线城市化进程 快，综合体需求增要以自选超市为主，搭配写 字楼、酒店等上海恒隆广场,北京千禧东方广场,政府旧城改造 树立城市形象 开发商主动出击要以shopping mall，各种业态灵活组合万达广场,一二线城市旧改需求 加剧作为城市历史记忆的载体因地制宜，注重体验性的商业和人文设施瑞安新天地系列,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|25,国内综合体项目发展现状与趋势,现状特点,1.发展速度快，由一二线城市向三四线城市发展,2.各大开发商抢占商业综合体市,发展趋势,VS,1.文
3、化休闲功能开始由配套功能转为综合体的辅助功,能甚,成为主导功能,场，二三线城市竞争异常激烈3.数量多，规模大，商业业态趋同，同质化竞争严重4.以商业商务驱动因素较多，主导功能以商业和商务办公为主 Copyright Centaline Group,2010,2.连锁化标准化与主题化并存发展3.一二线城市综合体与轨道紧密结合，形成新市镇区域性综合体Code of this report|26,综合体发展标准化 专业化与主题化共存，不再仅仅是商业商务作为主要驱动，文化休闲功能更多从配套变成配套功能,深圳 华润中心,深圳,欢乐海岸,北京 华贸中心,Copyright Centaline Group,
4、2010,北京 三里屯villageCode of this report|27,同一个商业运营商在同一个项目在打造标准化产品的同时兼具个性,化的产品，个性化,主题化产品承载城市记忆，易成为城市名片,武汉 汉街万达广场,Copyright Centaline Group,2010,武汉 万达汉街Code of this report|28,标准化商业综合体案例研究,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|29,1,深圳,华润中心,城市传统商业商务区，含大型购物中心,甲级写字楼,五星级酒店,商业,写字楼,高档住宅等多种物业的综合体项目
5、基本指标总占地面积7.73万总建筑面积44.2万购物中心建筑面积18.8万写字楼建筑面积4.2万酒店建筑面积7.6万住宅建筑面积 11万商业街建筑面积2.6万,酒店,住宅占比为48 10,17 25,华润中心是华润,地打造大规模,综合性,现代化,高品质的标志性都市综合体,历经,10年仍然引领潮流，成为国内各大综合体学习的模仿的对象,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|30,规划布局,整体分北区 中区和南区等三个区块，分区明确,，既相互分离，又进行有机联系 购物中心布局中间，塔楼布局两侧，既减少相互干扰，又使,宝安南路,北区 一期
6、华润大厦中区 一期万象城,项目大气时尚 将万象城作为一个独立的建筑践行设计，基于其设计规划较大的自由空间 通过打造超高层塔楼建筑，提升容积率，住宅160米，酒店193米，写字楼139米,南区 二期,商业休闲广,场,幸福里君悦酒店 Copyright Centaline Group,2010,临河布 住户在,安南路布,写字楼,酒店，利用,商业，利,地块景观属性，临深南路 宝,用地块良好展示面Code of this report|31,开发运营时序,依托深南路的昭示性和地铁开通的利好，先,行打造北区高档写字楼群和中区商业,分期,业态,开业时间,规模,租售形式,只租不售,只租不售,出售,只租不售,
7、租金,80-1000元/月，平均约400元/月,227元/月,出租情况,97%,100%,一期,购物中18.8万，2004年12月心300个商铺,写字楼 2004年12月,4.2万，共29层,11万，总户数768户,7.6万，有客房491间2万,住宅,二期,酒店商业,2009年8月,2009年12月2009年,均价4万元/销售率100%,顶层复式单价20万元/,1000元/月,85%,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|32,商业特色,商业品牌高端租金高,空置 率极低,生活服务,设施齐全，成为综合体的核心价值，是深圳乃,楼层,负
8、一层 超市,一层,全国的标杆,其他,业态,百货,商铺数量,55,租金,800-1200,代表租户,Ole超市 面包新语,Prada Dior FendiMIUMIU,Calvin Klein,周六福,GUCCI,下沉广场设计，与地铁出口相连,以高档奢侈品零售为主,服装 鞋包,服装 鞋包,60,800-1500,二层,三层,四层,五层,38,500-700,Reel时尚生活百 空中连廊将万象城一 二货期联系起来,橙天嘉禾影城,服装 鞋包 影院,服装 鞋包 童装 玩具,餐饮 数码影音,46,300-500,优衣库 仙踪林,增加影院，增加娱乐休闲功能，将人流向高层拉动,26,150-300,G200
9、0 冰纷万象溜冰场 好 主力店有影院 滑冰场，孩子 玩具反斗城娱乐休闲功能进一步提升,顺电 麦当劳 美食广场,该层零售以家居家电 数,码影音为主，餐饮在该层占比重较大,Code of this report|33,17,60-200,Copyright Centaline Group,2010,标准化商务商业综合体成功关键因素核心地段,成熟市场科学规划,交通优势企业实力,成功因素高效运营,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|34,2,梅州,东汇城,由梅州市政府招商引资,重点支持，由富港集团,旗下梅州富港投资有限公司开发的大型商业
10、项目项目背景 地段 雄踞梅州城市中轴线及江南新城CBD商业核心地段，位于客都大道与彬芳大道交汇处,总建筑面积 容积率 4.8,商业建筑面积 酒店建筑面积 公寓建筑面积 写字楼建筑面积,商业,约10.54万约4.7万7.85万1.5万,32,6Code of this report|35,开业时间业项目基本指标 总占地面积,一期预计2014年11月开业，二期预计2015年12月开约5.1万,约30万，计容建筑面积,约24.6万,酒店 公寓 写字楼占比为43 19,Copyright Centaline Group,2010,区域规划,项目位于规划中的江南新城文化商贸产业区域，,土地性质为商业用地
11、 项目区位,项目位于梅州城市中轴线及江南新城CBD商业核心地段，属于江南新城金融信息服务区，项目位,于高速公路出入口，临近梅州火车站,梅州机场,，规划中轻轨梅州站也在项目附近，同时项目拥有剑英公园 客天下景区等梅州文化优势及生态优势，带动整个南部商业经济发展 项目用地为纯商业性质，使用年限全部为40年江南新城 江南新城位于梅州中心城区南部，是政府倾力打,造的 城市新中心，金融中心,Copyright Centaline Group,2010,东汇城,行政中心,商,业中心 潮流中心 休闲中心等六大中心在此汇聚,Code of this report|36,规划布局,含大型购物中心 甲级写字楼,星
12、级酒店,高端,公寓等多种物业于一体,项目分为商业区,将购物中心布,酒店,公寓裙楼商业,集中式商业,公寓写字楼,在主干道,酒店区,公寓写字楼等三个功能区,上，充分利用展示面 目前启动商业招商，写字,楼和公寓酒店部分等待开,发,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|37,商业特色,商业部分采取集中式商业+商业街+裙楼商业的组,合形式，持有大部分集中式商业 项目购物中心分为集中,商业街,集中式商,业,式商业和商业街两种形式，将酒店裙楼部分也规划为商业,开发商商业持有比例高达90%，持有集中式商业一楼大部分商业面积2-4楼持有的以百货超市
13、影院等主力店为主裙楼底商全部销售Code of this report|38,商业街,Copyright Centaline Group,2010,租售情况 招商基本为二线品牌，商品销售情况良好,1,目前签约的品牌有K-Party,松记甜品,线品牌,班尼路,麦当劳 大地影院,万宁 戈乐迪,童趣生活馆,奥克朗 长乐烧,钻石世家以及黄金之星等，整体为二,一楼集中式商业面积分割较小，主要以40-60平米的小型商铺为主，目前售价在3万元每平米左右，销售率约为80%,2 Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|39,项目评价与启示1.商业为核
14、心价值驱动，占比最大 持有型商业占比高，开发商有一定的实力，从销售情况看对销售类的物业有较好的推动作用，给投资者较大的信心2.受城市地位及新城发展的影响，以二三线品牌为主，预计零售占比不高，餐,饮,娱乐,休闲,儿童游乐类业态占比较高,3.区域定位看，区域为金融服务中心和旅游服务中心，商务办公必须作为标准,配,，仅有1.5万平米的写字楼物业,4.受地块性质限制，出于风险规避的角度，较大体量的商业物业配 为公寓，对外宣称住宅，整体密度高，体量较大，难以规划高档次公寓,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|40,主题化商业综合体案例研究
15、,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|41,1,北京三里,北京三里屯太古里,原三里屯Village,由太古地,产打造，2008年开业，,屯太古里 Copyright Centaline Group，2010,今仍是北京时尚新地标 地段位于朝阳区工体北路与三里屯路交会处，北边为著名的大使馆区，南邻工人体育馆，东与三里屯酒吧街相邻 背景太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈三里屯-工体商圈 项目概况 由19 座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南北两个部分，设有可进驻
16、200 余个商店的零售空间及拥有99 间客房的都会风尚酒店瑜舍，总楼面面积约13.5 万平方米 开业时间 南区2008年6月开业，酒店2008年8月开业，北区2009年底年开业Code of this report|42,物业形态,主要含零售和酒店两类物业类型，金融资本入驻,为商业全部持有提供了强大的资金支持项目基本指标,总占地面积总建筑面积,5.3万17.2万,容积率 2.57地上建筑面积 13.6万平米地下建筑面积 3.6万平米商业建筑面积 12万酒店建筑面积 1.6万,商业,酒店占比为88 12,零售部分由由太古地产和基汇资本中国基金I共同持有，其中太古地产持有80%股份，基汇资本中国基
17、金I持剩余20%股份 2014年2月，太古地产收购基汇资本持有的20%瑜舍酒店由太古地产全资拥有和管理,Copyright Centaline Group，2010,Code of this report|43,规划布局,整体分商业和酒店两个功能区，3.3服装大厦将项,目分为南北两个区域,以3,3服装大厦为界将项,目分为南北两个区域，共有19栋建筑，其中南区11,南部商业区,酒,3.3大厦店,栋，北区8栋，包括1栋精品酒店 南北两部分定位有所区分，北部定位高端，分布国际一二线品牌旗舰店和个性化精品酒店 南部则定位为年轻时尚客户群体，,北部商业区,Copyright Centaline Grou
18、p，2010,包含了大量餐饮Code of this report|44,商业区,商业区建筑面积为12万，南庭北院建筑特色，融,入北京四合院 胡同等文化元素 南北区均有一个小型中心广场，采用半开放式，出入口较多，消费者能够便捷地到达各项目各处，同时，北区还专设北部车行道，满足高端消费者的需求 南北区停车场分离，避免地下停车场的拥挤现象，且将停车场设 在项目侧面或者背面，人车分流不会影响项目正面的展示形象 北区采用北京四合院形式布局，建筑面积约4.8万，有7栋商业楼，定位高端，分布国际一二线品牌旗舰店和个性化精品酒店 南部则定位为年轻时尚客户群体，包含了大量餐饮 南区建筑面积约7.2万，有11栋
19、商业楼，采用北京胡同形式布局，布局形式为分散式，每座建筑都有自己的个性，自成一派，但在颜色上又有机的结合在一起形成有机的整体，并环绕着中心广场，定位为年轻时尚客户群体，包含了大量餐,饮，满足更多年轻,地下停车场入口,Copyright Centaline Group，2010,时尚 多层次的需求,中央广场,内部车行道,Code of this report|45,商业区业态,是集购物 餐饮,休闲,娱乐于一体，以零售,为主，含零售 餐饮,娱乐等多种业态,业态布局 南区-1F主要为电影院及生活超市，1F,2F布局时尚零售商店，3F为中高档餐饮酒吧 北区,三里屯太古里各商铺类型及占比,0%,4%,服
20、装皮具鞋履,44%,19%11%0%,1%,11%,1%,9%,布局高档奢侈品牌，外面布局休闲餐饮，业态布局清晰合理 业态组合 以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐 服务占5%，其中服,装服饰占零售类的70%，保,书籍音像珠宝配饰玩具童装精品超市艺术家居餐饮,影院,美容美发,证了对年轻人的吸引力和,项目的收益艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色,Copyright Centaline Group，2010,Code of this report|46,文化因素的植入,利用建筑 艺术展览,娱乐活动等方式体,现品位，打造开放性购物街区，吸引无目的性消费人群,艺术作品随处可见艺术品
21、,陈列,艺术不仅,仅能挂在墙上，还,艺术展览拥有数目众多的,室内艺术画廊，从,跨界合作的艺术时,建筑风貌建筑本身是一种,艺术品，独特的,建筑造型，全部,街头表演不定期举行各种,街头大大小小的,表演,城市城市,南庭北院融入老北京的,元素，以小巷,院落,广场等相,由国内外著名建筑设计师打造,独特的风景,能出现在三里屯太古里的大街小巷,装秀到全球巡回的新秀摄影展等,互连接，打造出一个大型开放式,里 Copyright Centaline Group，2010,购物街区Code of this report|47,瑜舍酒店,太古地产首次投资的酒店，是以个性化,时尚著,名的都会风尚酒店,位酒店级别,酒店
22、规模,北京三里屯太古里内准五星,建筑面积,层数房间数,房间类型,16000,6层99套客房,价格,元,客房收费标准,45平米75平米95平米,入住率,功能,配套情况,客源构成 Copyright Centaline Group，2010,1495元起1879元起5175,入住率较好,集客房,餐饮,会务,康乐于一体,咖啡厅，设有会议室，约120平方米,配有中餐厅 西餐厅可容纳约20人,日本顶级设计师设计，采用,静谧盎然的翡翠绿外观，深,受中国传统窗棱格启发Code of this report|48,开业时间 2008年8月11日,2,南京水游 南京水游城城,Shopping Park概念的商业
23、综合体占地面积26770平方米总建筑面积167333平方米酒店及公寓面27000平方米积100000平方米商场建筑面积实际使用面积50000平方米停车位860个总投资15亿夫子庙商圈与新街口商地点圈的交汇处,项目定位为 主题性景观购物公园，在满足消费者一站,式需求的同时，还通过建筑空间 景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间，让消费者甚 不以消费为目的来水游城，而是把这里当成消磨时间 休闲娱乐的地方 Copyright Centaline Group,2010,开业时间,2008年Code of this report|49,开发理念,借鉴日本博多运河城经验，植入运河的概念，打,造完
24、整的城市街区，吸引人群驻留，主张 时间型消费该项目是仿造日本博多运河城的模式设计规划的 整个项目大概有23万平方米，设施,内具有多样的功能，像一个完整的街道当地日本人的话说，它就像一个街市，包罗万象，是一座时尚消费型商业设施 以南北走向的运河为中心，人们在这个空间里尽情享受购物 美食 娱乐等它的开发理念是先要让人感动,用让人,停留，目的最终是增加消费，继而盈利，它是通过让你感觉愉快，让你不断的想来而盈利，这个项目从1996年开业到现在，在日本商业街仍然是大家膜拜的项目 它创造了辆个奇迹，一是每层楼的租金一样，二是投资回报高,Copyright Centaline Group,2010,Code
25、 of this report|50,物业组合,酒店,主题商业 星级酒店及酒店式公寓酒店酒店委托世界酒店管理公司洲际酒店集团管,酒店式公寓,理的一家国际标准四星级酒店，是shopping水游城 的重要组成部分，酒店共有各park类型装饰的客房320间，宴会会议设施齐全，另有三个风格迥异的餐厅，行政楼层 健身设备水疗设施一应俱全商业定位以流动的水为主体，营造一个集购物 餐饮,休闲,娱乐,旅游,文化等为一体的休闲购,新潮为主打 影院为横店,物主体公园,其中包括若干主力店及次主力,店，业态以时尚,Copyright Centaline Group,2010,影视城 餐饮包括大型宴会厅，大型特色餐饮，
26、地方风味,Code of this report|51,规划布局,以运河为中心，打造水央舞台，消费者可任意角,度无死角的观看表演，运河中打造多个喷泉，集聚人气,一层,负一层 Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|52,业态分布服务5%Copyright Centaline Group,2010,购物零售占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，生活Code of this report|53,济南水游城概念规划图,计划打造120万方的城市综合体，集,公寓,酒店,新天地商业街 住宅 学校为一体,办公 Copyright Centalin
27、e Group,2010,Code of this report|54,商业形态,结合济南 泉城 的称号，以喷泉为项目中心进,行布局，打造低密度的文化街区，水元素无处不在,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|55,3,东京丰州,lalaport,国外经典商业综合体研究,日本丰州LALAPORT,城市新区码头景观休闲商业区位于东京Toyosu新区，距离市中心3.5公里，临近Yurakucho地铁站及水上码头客运站点总建筑面积16.5万平米，零售营业面积6万平米，提供 186 家店铺，地上四层位于建设中的新区，周边以住宅 商业项目为
28、主，项目为高档住宅 商业综合开发项目的一部分由历史纪念价值的造船厂的改造项目临近水岸，有较好的景观资源2006年开业,休闲,丰富 娱乐 relax&enrich&,play 的定位理念,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|56,整体布局,船型的建筑呼应主题，服饰和生活类业态占比较,大，主要分布在一二层，三层以餐饮娱乐为主,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|57,商业基本业态组合,购物中心 约120家，以下,为部分主力店,Tokyu Hands生活体验馆,传统商业
29、业态上融入城市文化艺术设施,休闲娱乐设施,餐饮设施 共42家,Kidzania Tokyo儿童社会体验主题乐园,艺术文化设施,浮世绘展,览馆,家居生活馆书店,Hello Kitty儿童主题乐园ABC烹饪教室,休闲服饰,东京音乐协会音乐教室,餐饮设施具有国际性，以西式餐饮 咖啡厅 休闲餐厅为主,19世纪大型户外管,FOODSTORE AOKI食品超市,风琴UNITED CINEMAS,TOYOSU电影院健身会所,Code of this report|58,Copyright Centaline Group,2010,室外广场设,充分利用滨海码头特色，打造开放的城市空间，建,水,和地球三个渐进式
30、的景观主题,立绿色 Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|59,项目开发的基本思路,为居住人口提供都市生活之外的爱好,培养,文化休闲以及购物的场所，同时吸引了大量的旅游者,项目背景城市新区旧船厂改造周边住宅区集聚，距离东京市中心较近,VS,解决方式利用建筑设计，水岸景观元素的利用，增加情趣针对住宅住户，注重生活,化的元素与业态作为可以丰富都市生活的休闲场所，提供多种文化休闲设施在城市新区打造具有历史意义的综合项目,定位 休闲 丰富 娱乐，达到 商品化 之间的互动,Copyright Centaline Group,2010,人,知识与文Code of this report|60,主题化城市综合体打造的核心因素文化植入最根本的是关注人的需求变化，关注人与城市、,成熟市场科学规划,核心地段成功因素高效运营,Copyright Centaline Group,2010,自然、建筑的和谐统一文化植入企业实力Code of this report|61,2023/3/6,谢谢,
