823802659宁波郁家巷商业运营策略135p.ppt

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1、,宁波老城核心区 月湖历史文化区 传统历史文化街区,项目位置,项目位置和交通评价,三面临街 紧邻主干道解放南路 辐射能力强，提供了支撑高档次消费的条件,交通评价,项目分析,规划指标,具备营造文化氛围和商业氛围相融 合的规模条件 低总高街形态便于传统文化塑造 低密度文化街区便于聚集人气 文化的、街区式的建筑形态便于提 升项目的商业价值及其他附加价值。景观和文化结合，可营造特色商业 氛围,规划评价,项目分析,商业价值评价,本项目核心商圈处于宁波市中心商业区，人流量巨大，区域商业价值极高；但核心商圈内商户集聚，天一广场、城隍庙、国购中心、新世界百货商场聚集，竞争大；本项目定位需寻求特色化和差异化的定

2、位，扩大市场份额或争取更多核心商圈外的客户 天一广场超大规模体量以及全业态的商业定位已形成巨大的“漏斗效应”，宁波老城区居民生活消费80%以上被区域所吸引；未来区域内商业发展将向高端化和特色化发展，将形成多元化、全客层的消费局面，为本项目差异化定位和特色化定位提供了基础条件 项目处于宁波市政府“中提升”战略规划重点发展的三江口区域，明确了区域内商业向高端化发展的 要求，宁波城市中心整合能力提升将吸引高端客户回流并吸引新的高端消费 高端商户对区域认同度提升，一线品牌纷纷抢滩三江口，和义大道将形成奢侈品牌的集聚地 宁波城投运作天一广场、老外滩、和义大道的经验为本案商业成功运作提供了经营以及品牌的资

3、源具备将本项目打造成为宁波另一张商业名片的实力,商业价值评价,项目分析,文化价值评价,是宁波文化遗迹最为集中的区域，又是宁波城市发展最为现代化的区域 月湖周边的文化古迹具备深入挖掘的价值 郁家巷成为宁波历史的见证，又是传承宁波文脉的承担者 新人、旧物融合，可以寻求特色化的带有文化内涵的价值点，是其他现代商业建筑所不具备的条件,文化价值评价,项目分析,建筑价值评价,宁波名人名居聚集地，是宁波商帮文化的体现地 属于典型的院宅建筑和具有浓郁文化氛围的古街区 建筑本身具有体验性和可变性的特征，与文化主题和体验式的商业业态具备较强的适应性 建筑师在老建筑改造过程中既注重文化价值的传承又兼顾了商业的开放性

4、，院宅内大开间手法即是体现,建筑价值评价,项目分析,项目核心价值元素关键词,文化,商业,建筑,郁家巷,宁波商帮文化 宁波传统文化 宁波现代文化,宁波商业中心 高档消费集聚 业态升级需要,建筑文化传承 建筑商业价值 现代商业改造,文化的VS商业的传统的VS现代的,高雅的VS高档的大众的VS小众的,项目分析,客户目标解析,政府区域规划要求,中提升战略是宁波市对中心城区进行城市功能提升提出的要求 中提升战略是为了实现现代服务业集聚和扩散而制定的宏伟战略 郁家巷历史街区是宁波中提升战略中明确开发的十大功能区之一的文化旅游商贸区的重要组成部分 其他功能区的发展与郁家巷共生共荣,发展方向,客户目标解析,开

5、发商对项目的要求,城投控股是宁波市政府推动宁波城市建设市场化的战略部署 22万M2的天一广场的成功经营，已经成为宁波市民生活消费的集中点 老外滩开始了城市建设与文化保护相结合的尝试 和义大道将成为宁波现代商业发展的高端品牌 郁家巷要继续完善城投控股的商业版图,发展方向,项目可以选择的发展方向,高档商业中心,旅游文化商业,文化主题商业,结合区域商业发展特征定位为传统的商业中心项目，经营高档的商业品牌，业态类型涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐等,定位为面向游客的旅游文化项目，以文化体现和旅游开发为重点，经营旅游文化用品以及特色休闲娱乐餐饮等,挖掘项目的文化价值，将文化和商业相结合，打造具有文化主题的特色

6、商业,发展方向,宁波市多中心商业竞争格局开始形成,方向探讨,发展方向,区域商业发展开始向高端化、品牌化发展,方向探讨,发展方向,项目发展高档商业中心的KPI评价,方向探讨,项目定位为高档商业将面临激烈的同质竞争，且会折损项目自身的文化价值高档商业中心不是最优选的方案,发展方向,发展方向,宁波市旅游资源分析,方向探讨,现代港口城市VS历史文化名城 经济建设VS旅游文化资源开发历史名胜自然风景名人文化民俗风情宁波特产,休闲度假游占主流,景区游客数量巨大 奉化溪口景区 滕头生态景区,游客来源范围扩展 长三角城市 广、津、京等,都市文化游和购物比重较小,项目发展旅游文化商业的KPI评价,方向探讨,项目

7、定位为旅游文化商业的市场条件尚不成熟且旅游文化商业的价值水平最低,发展方向,商业市场存在空白点,方向探讨,经营主题,发展方向,宁波经济发展可以支撑主题体验式商业,方向探讨,发展方向,项目自身可挖掘多种文化元素,方向探讨,发展方向,项目发展文化主题商业的KPI评价,方向探讨,多重文化主题集聚，可以挖掘并提炼一条文化的主线市中心核心商圈繁荣，为商业发展提供强有力的支撑,发展方向,传统文化街区的商业改造必看上海新天地,案例新天地,规划定位阶段性进展,综合性定位阶段,历史文化商业街,国际时尚交流中心,将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化融合，通过综合性的定位填补市场空白，获得较大的市场空间,通过业态调整将新

8、天地建设成为具有历史文化特色的都市旅游景点和吸引外地客户来上海消费和体验的必到之处,第三阶段开发商意图将新天地建设成一个国际交流和聚会的地方，吸引时尚潮流人士到此消费，打造国家化的时尚体验地标,案例新天地,开发目标瑞安的“醉翁之意不在酒”,瑞安拿到的是整个太平桥地区旧城改造开发权 对太平桥人工湖绿地改造投入的最终目的是带动周边52公顷土地的增值从而促进房产开发和销售 上海新天地整体开发投资超过14亿元，新天地的商业价值带来其配套房地产的价值的巨大提升 翠湖天地和后期开发的华府天地售价高企，后者最高价更是达到10万元/M2,而企业天地则成为上海租金最高的写字楼之一,案例新天地,新天地模式不可复制

9、，却可借鉴,石库门为精神载体集中体现海派文化,外表的修旧如旧内部的翻新创新,文化创造体验式的商业价值引入主题性的知名品牌,步步深入层层提高时尚阶层中产人士外籍人士中外游客,文化浓郁年轻时尚格调温馨高贵典雅艺术休闲,翠湖天地华府天地企业天地瑞安总部。,案例新天地,锦里特色文化商业街的代表,“锦里”古街占地面积16亩，建筑面积6520平方米，长度350米，2004年10月正式开放。其修建是对三国文化的延伸和放大，有“成都版清明上河图”之称；锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国；锦里依托成都武侯祠，北邻锦江，东望彩虹桥，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外

10、表，川西民风、民俗作内容，历史与现代有机结合，扩大了三国文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力。,案例锦里,商业定位将文化商业进行到底,锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分；锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶等；商业经营只租不售，前期招商从400余家商户中选取30多户信誉最好的老字号商家进驻。,1,2,3,4,1-广场 2-酒吧休闲及购物街 3-好吃街 4-购物住宿区,案例锦里,街规划小街、古街、文化街,一条340米长的街道最宽处

11、6米左右，平均宽度为3-4米，对聚集人流起到了关键作用；古戏台将定期上演川戏的经典剧目，戏台前会定期放映坝坝电影、以特色小摊的方式举行民间艺人的展演（如糖画、捏泥人、剪纸表演、皮影表演、西洋镜等）；,案例锦里,锦里给本项目的借鉴,商业与文化元素互补：与武侯祠等文化景点的互补性,商业定位：巴蜀文化主题贯穿定位始终,主题商业经营：文化主题的核心体现是老字号,案例锦里,宽窄巷子-从成都人的生活中提炼文化主题,老成都原真生活文化,西方文化,历史文化,民俗文化,印巴文化,西方文化,餐饮文化,闲生活,慢生活,新生活,案例宽窄巷子,商业定位紧扣文化主题,项目客群定位为体验成都的人们 成都人生活文化的精髓是闲

12、和慢 商业业态定位以餐饮、休闲为主 零售业态规划注重特色化,1,2,3,4,1-星巴克（时尚文化与历史建筑交融）2-餐饮（随处可见成都人的闲和慢）,3-熊猫屋（把成都带回家的零售）4-花车（弥补零售业态的不足）,案例宽窄巷子,商业分区主题明显,案例宽窄巷子,商业氛围的营造店招、导视、景观,注重体现历史文化印记 注重现代经营内容与历史建筑 的协调 注重文化景观氛围的营造 注重商业性和文化性的统一,案例宽窄巷子,宽窄巷子给本项目的借鉴,从生活中寻求文化：老成都原味生活情景体验街区,商业和文化紧密结合：品牌商业同样能够体现出文化价值,合理进行业态规划：做好主题分区，控制各业态配比,文化商业氛围：是商

13、业的，还要是文化的,案例宽窄巷子,商业规划定位的战略思想,改变、优化现有的人流组合,进一步增加中心商圈的 日均人流量,提升中心商圈的 人均消费水平,活跃中心商圈的夜市氛围，挖掘夜市的潜力,通过“市场培育”的过程 实现郁家巷区域的战略性渐变,实现郁家巷项目的可持续性发展,定位思路,文化主题商业定位思路,案例借鉴,文化定位,商业定位,主题定位,商业价值链分析,项目规划,定位思路,形象定位错位经营，强调文化主题，引导目的性消费,功能策略脱离地域束缚，寻找更大的空间突破口,档次定位中高档路线定位，提升项目整体品质,项目商业定位建议,宁波历史文化挖掘,文化定位,项目周边文化主线,天一阁居士林高丽使馆遗址

14、贺秘监祠杨坊盛氏花厅服装博物馆,文化定位,文化主题选择,文化定位,文化定位阐释,商帮文化,贯穿古今,中西融合,历史人文,史迹遗存,书香文化,商贸活动,高雅,尊崇,文化定位,红帮文化,通过商业地产价值链分析确定商业定位,本项目商业营销价值链是：“投资者开发商运营公司商户消费者”这样一个完整的结合体。现实中商业地产很多开发者只看到了价值链中的“投资商开发商“这两个元素，从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患 本项目商业定位应该从消费者这个源头着手，其次是商户环节,商业定位,宁波消费客群组成,人口,本地主力消费群,200家私营企业集团近万家具规模的私营企业近10万家私营企业30多万个体工商户数十万

15、的外贸从业人员参与国际贸易的外籍人士,商业定位,本地主力消费60%,潜力消费30%,外来消费10%,消费者行为和价值倾向分析,商业定位,陆先生：职业：宁波某私营企业主年龄：40岁 宁波本地缺少可以提供商务聚会和商务休闲的场所，公司里客户接待和多数安排在酒店内，过于正式，气氛不够,王女士：职业：全职太太年龄：约40岁 宁波商业过于大众化，天一广场经常去，但人山人海，人与人之间缺乏距离感，美容、休闲之类的需求没有特别好的去处,秦先生职业：海归创业者年龄：28岁 很关注具有文化氛围和体验式的消费，喜欢比较安静、气氛较好的场所，去过上海新天地的咖啡馆，感觉那里挺适合思考，宁波应该有这样的场所,郑先生：

16、职业：上海籍商旅客年龄：35岁 经常来宁波，对宁波菜非常感兴趣但宁波市中心商业区内的特色餐饮太少了天一广场的餐饮商家更是没有任何特色,访谈写真-消费者,商业定位,陈先生：职业：宁波某知名品牌手表代理商年龄：50岁 宁波人消费中的文化内涵较低，主题式的商业业态尤其是文化主题商户的经营模式需要培育和引导,王先生：职业：宁波某高端品牌经营商年龄：45岁 高端品牌在宁波市场很大，以前份额都被上海、杭州所吸引，现在和义大道和郁家巷项目开始建设，希望可以在高档和高雅上做出文章,王先生职业：知名商业经营管理专家年龄：43岁 老字号商户在郁家巷将获得很好的传承，郁家巷商户定位切忌刻意追求高端品牌和奢侈品牌，商

17、户品牌和经营内容的内涵比商品档次更重要,何先生：职业：商业地产专家年龄：46岁 历史街区商业化改造中商户经营业态的定位应注重项目文化内涵和商户商业价值的结合,访谈写真-商家、专业人士,商业定位,宁波商业市场业态分布天一广场,总占地面积：19.3万平方米总建筑面积：22万平方米1F平均租金：20元/M2/天整体入驻率：满租,天一广场内部业态涵盖零售、餐饮、休闲娱乐等各方面，整体以零售主力为主，其次为餐饮和休闲娱乐类。,天一广场,商业定位,宁波商业市场业态分布老外滩,总占地面积：4.89万平方米总建筑面积：7.45万平方米1F平均租金：5.2元/平方米/天整体入驻率：70%,老外滩,配合老外滩的建

18、筑特色及沿江景观优势，区域内业态以餐饮、休闲娱乐为主，形成市内具有特色的休闲商业区。,商业定位,商户经营业态机会点分析,天一商圈内缺乏主题性体验式的消费业态 餐饮、休闲业态比重较低，但需求旺盛；高端客层消费支出中40%-50%用于餐饮休闲 市中心餐饮休闲娱乐特色商户数量少，竞争小 通过引导和培育，经营主体性特色化体验式商品和服务的商户可在商圈内获得机会空间,商业定位,风尚宁波高雅生活体验街区,商业定位,建筑设计师话语,朱俊夫先生项目主建筑设计师(美国波士顿国际设计集团)-我们在设计郁家巷这个项目时，充分进行了考察和研究，经过和有关部门的长期探讨，采用了保留一部分，新建一部分的思路。在设计中我们

19、也对商业今后的经营进行了研究，在建筑中采用了里面为大开间，便于今后经营需要，外面的建筑形态变化多样。在每栋楼的设计中我们也为今后的经营做了针对性的设计，比如SPA酒店、餐饮区、办公区等等。为主通道的设计我们也煞费苦心，还计划在中心广场的墙面上设置一幅老宁波的地图,风尚、高雅、人文、精致,商业规划原则,复合型高雅休闲商业,商业规划,一种复合型的业态，一种多业种的组合型商业。以文化性、特色性为核心。非简单的叠加，而是一种互补的，互动的商业组合。有文化的商业，自身具备独特文化内涵，具备一种文化的内敛与外延性。注重消费需求的转化，对新生活方式演绎与引领。通过历史的建筑与人的组合，情景与体验相互融合转换

20、，共同构成新的城市空间。不止是时尚的，而是风尚，高雅的。我们不是简单的摩登，而是代表一种风潮，代表一种文化，一种可以引领大众的潮流。,规划释义,商业动线规划,地下车库出入口,地下车库人行出入口,商业动线规划,后场通道,X,y,X轴-慢与快的渐进 Y轴-浅与深的过度 喧与幽的调和,规划寓意,餐饮、娱乐、休闲、特色零售等多业种混合式组合,业态规划,业态功能,业态比重,创新理念,我们做项目，是创造一个生命，不是简单的复制我们要创造自己的名牌，圆自己的梦只要符合我们的理念，在装潢、经营产品、经营理念、文化上符合要求，我们愿意和商家共同成长每个区域在引进目标品牌的同时，留出圆梦的空间我们的项目是不可复制

21、的希望成就宁波的郁家巷，而不是宁波的上海新天地,A 餐饮零售区,客户定位：主要针对本地中高层消费者以及旅游客档次：以中高档为主业种选择：满足当地中高档消费，配合旅游客消费。注重文化档次、品牌化等，且有一定的适应性，品牌号召力，有吸引力，中西式结合，利于人气聚集。,餐饮零售区效果图,经营业种建议,15A,15A 整幢做精品零售（次主力店）商户：SWAROVSKI、瑞士名表专卖店等。,经营业种建议,15B,15B 餐饮（商务正餐-粤菜等）商户：彩蝶轩ZEN 厨房制造等,6#,经营业种建议,6#以主题餐饮（川菜）为主，1F沿主通道分割部分小零售店商户：餐饮：俏江南等 零售：MONTBLANC、PAR

22、K、DQ等,9#-A,经营业种建议,9#-A 位置靠近灵应寺，定位为高雅的素式题材的餐饮，满足素食消费者的需求。商户：功德林、枣子树、艺素馆、普罗旺斯的树等,12#-2,经营业种建议,12#-2 以餐饮（日本菜/料理）为主，1F沿主通道分割部分零售（预留）商户：上井、莲等,经营业种建议,14#以异国风情餐饮（东南亚菜、越南菜）为主，1F沿主通道分割部分小零售店商户：码满矿、蕉叶、非常越等,14#,经营业种建议,16#1F沿主通道分割部分小零售店，其他部分预留商户：为具有宁波特色的餐饮商家预留经营空间，培养与郁家巷共同成长的品牌,16#,17#以创意菜餐饮为主商户：穹六人家、莹七等,经营业种建议

23、,17#,18#以宁波本地原创品牌主题餐饮为主商户：美宴、走马楼、满庭芳等,经营业种建议,18#,23#1F分割成3间，其中，2间做零售，其余1间连2F做餐饮 餐饮定位为有品位的台湾主题餐饮。商户：鹿港小镇、鹿港冰镇、王品台塑牛排等,经营业种建议,23#,28、29#1F分割部分零售空间，1F剩余空间连2-3F定位为休闲餐饮商户：餐饮：棒约翰、避风塘、新旺茶餐厅、葡京茶餐厅 零售：Esprit、Levis、nike、adidas、JackJones等,经营业种建议,30#引入时尚业态，如时尚数码、体验式教育、舞蹈培训、儿童教育等商户：1-2F数码下一站、SonyGallery 3-4F华尔街英

24、语、韦博英语、英孚教育、舞工坊、天才宝贝等,经营业种建议,32#1F分割部分零售空间，定位为精品零售，1F连2F部分定位为高档婚纱摄影等，剩余空间定位为中型餐饮商户：餐饮：向阳渔港、苏浙汇、小南国等 婚纱：维纳斯、凯地等,经营业种建议,32#,B 文化体验区：,客户定位：宁波高端消费层，高端政要及商务人士、外籍人士、高校教授等。客户特质：具有一定的文化品味，注重生活品质，喜欢创新，接受新鲜事物。业种选择：品位性，创意性、体验性商业。具有鲜明文化特征和个性化。如红帮裁缝、红木古董家具、原创工艺以及各类手工作坊等。,文化体验区效果图,5#前身是宁波当地著名的灵应庙，建筑古朴典雅，定位为书店、书城，

25、配以预留的咖啡吧。商户：台湾诚品书店、宁波新世界书店等,经营业种建议,5#,9#-B 由于是3层建筑，整体定位为文化类的展示、零售空间或文化博物馆商户：正品斋画廊、群贤画廊等,经营业种建议,9#-B,11#作为麻将创始者陈鱼门的故居，定位为历史的复原，集麻将展示、娱乐、零售为一体的麻将博物馆商户：雀圣汇、麻将博物馆等,经营业种建议,11#,19#盛式花厅，历史保护建筑，定位为具有浓郁文化特色的零售商户：琉璃工房、老周红木、Simplylife、生活经艳等,经营业种建议,19#,客户定位：宁波有一定经济实力的小资、自由职业者、外籍人士以及中高层消费者业种选择：爵士酒吧、慢摇吧与迪士酒吧结合，满足

26、不同客户对于不同环境的需求，酒吧须有一定的品牌性与知名度，须与现有的品牌有一定的差异性。,C 动感酒吧区：,动感酒吧区效果图,经营业种建议,2#、3#、4#、7#、12#-1及28#1-2F部分位于镇明路与解放南路交界处，远离居民住宅区，又是一个开放的路口，能聚集人流。要求能吸引消费者眼球，适合引进酒吧，增加喧闹和国际化的气氛，引领夜生活。（预留家）,12#-1,2#,7#,3#,4#,28#1-2F部分,商户：ARMANNI CLUB、ARK、Club G plus、宝莱纳、BABYFACE、PARK97等。,D 休闲娱乐区：,客户定位：高端客户为主，外来高收入、职业经理人以及外籍人士等客户

27、特质：具有极高的收入，能负担起高尔夫、游艇等奢侈品的能力，向往私密空间的高端客户。业种选择：私人游艇俱乐部、高尔夫俱乐部、足浴保健、高级咖啡、高级茶坊等,休闲娱乐区效果图,经营业种建议,22#定位为高档足疗商户：良子足疗养生会所、汉方洲足浴等,22#,经营业种建议,24#定位为高档企业会所商户：1984甬商俱乐部、红帮创意中心、罗蒙集团企业会所等,24#,经营业种建议,25#定位为高档茶坊商户：颐和茶馆、太和茶坊等,25#,经营业种建议,26#定位为一家星巴克加一家休闲餐饮商户：咖啡：星巴克 休闲餐饮：季喏意式休闲餐厅等,26#,经营业种建议,13#、20#、21#、31#定位为高档SPA、时

28、尚健身会所，高档美容美发中心和精致手工中心商户：高档SPA：梦圆皇宫、兰沁等 时尚健身：WILLS、一兆韦德等 美容美发：八佰伴、嘉纬等,经营业种建议,27#接待中心，预留,27#,给项目注入魅力生活元素,注入项目魅力生活元素之一 高档会所,会所，高雅人士聚居场所，充满魅力和神秘，顶尖的会员俱乐部，在获得心灵的丰润同时，充分享受魅力生活带来的及至品位。,魅力,注入项目魅力生活元素之二 休闲高雅的餐饮文化,魅力,注入项目魅力生活元素之三 现代生活艺术,魅力,注入项目魅力生活元素之四 老字号的新魅力,魅力,注入项目魅力生活元素之五 丰富的广场街头文化,魅力,打造商业亮点,商业项目的亮点之一 魅力主

29、题博物馆,亮点,商业项目的亮点之二 感性生活长廊,亮点,商业项目的亮点之三 咖啡文化书城,亮点,商业项目的亮点之四 浪漫酒吧街,亮点,根据目前的市场发展，如果能在商业经营管理这一领域有突破，无疑对集团的综合竞争力是一个强有力的提升，有了商业的经营管理，可以获得长期稳定的经营回报，并且物业持有在自己手中，若干年后的经营物业的价值将大大提升。现代商业管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业运做，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。基于以上经营管理的重要性，我们建议开发商通过协调内部资源，组

30、建：商业运营公司,经营管理,商业经营,经营管理公司的初期框架,招商运营部,市场推广部,后勤客服部,总经理,商业经营,招商 招商是商业运营过程中的关键环节之一，是开发商将物业推向市场的必由之路。任何商业项目要想走向市场，必须要通过招商渠道来传递出去。因此，招商在一个项目的运营过程中，主宰着成败关键，是一个商业项目的“灵魂”。推广 有了好的项目，怎么样让人知道和接受，推广是承前启后的关键环节，广告、活动、表演、发布会等等形式的利用，就是要将项目的形象和未来的经营展现给受众，在项目还未开业前就占有先机，在项目开业后锦上添花。营运 运营是整个项目后期收入的来源，一个好的营运模式，能给项目带来非常巨大的

31、收益，相反，一个差的模式，则会使项目一败涂地。因此，营运是商业项目最后的一个环节，也是最难处理的一个环节。,商业经营,商务条件建议,商业发展的阶段性目标,第一阶段（3年间）培育期，逐步改变年轻人及外国人对郁家巷区域的看法，使消费者更愿意在本项目停留，使本地年轻人及外国人主动来本项目，使本项目成为一个人们津津乐道、喜闻乐见的好去处。,经营阶段,培育期3年：第一年满租率70%，第二年满租率90%，第三年满租率100%,经营建议,预留区商户甄选标准,总原则宁波的文化的时尚的,餐饮,零售,休闲,具有宁波文化的餐饮或宁波时尚的特色餐饮,时尚创意、手工、高档定制并能体现宁波文化的个性零售店,体现浓郁宁波甬

32、派文化、商帮文化特征的高档会所,经营建议,特色案例佰年隆华,佰年隆华,红帮文化,上海,国内外,全国各地20余个城市,香港,台湾,新加坡,日本等,源于,发展经营,扩大规模,手工作坊的高档时尚转身,客户定位:高端客层产品:高级手工服饰精神:红帮文化的挖掘、继承和发展,经营建议,特色案例雀圣汇,麻将、棋牌文化,精品麻将、棋牌及衍生产品,商品,服务,源于,经营模式,雀圣汇,配套,会员制,娱乐室餐饮配套茶饮、咖啡,体验式麻将娱乐体验式棋牌娱乐,经营策略,中外旅客参观,集博物馆与体验休闲与一体,经营建议,特色案例新吉士,新吉士,沪派菜系,经营,建筑,客户,中高端客户,文化,海派文化沪菜文化,石库门建筑,经

33、营模式,品牌化经营,客户定位:中高级白领、商务客、外籍人士、旅游客等品牌推广：创意经典本邦菜（沪派菜系）,和新天地共同成长的品牌,经营建议,打造宁波时尚夜生活,通过餐饮、酒吧以及教育培训的经营打造宁波具有文化和休闲特质的夜生活，使郁家巷成为宁波的 时尚地标,经营建议,户外场地的经营,利用户外空间和广场举行品牌推广活动、文化主题活动和重大庆祝活动等，一方面吸引人气，另一方面可增加部分经营收益；将展示橱窗、广告位与建筑本身相融合，为入住商户提供品牌宣传的空间,经营建议,店招、导视系统、小品规划,既体现商业规划对人流的吸引以及商户品牌形象的展示又要符合整个项目的文化气质，尤其是要求与郁家巷建筑内涵和

34、特色的统一,X,y,X轴-从咖啡书城、宁 波老菜馆 到时尚服饰、时尚品牌 Y轴-从喧闹的酒吧 到奢华的酒店,幽 深,喧嚣,慢,快,传统,现代,规划回眸,-走过整个项目就是穿越宁波的历史，体验低调的奢华,郁家巷是外乡人进入宁波的心灵密码 郁家巷是宁波人通向外乡的情感港湾,郁家巷,在不经意间，郁家巷最古老的面孔成就了最时尚的精神。时尚潮人与背包驴友，中式对襟与金发碧眼，知本新贵与都市大隐都在这里擦肩而过。爱这里的人，传统入髓，时尚入骨。,最时尚,幽幽深深的巷子，细细密密的故事。这里的地面上，曾经印有李杲堂、余有丁、陈舜年、李坎虞、陈鱼门的足温。,最传奇,大隐隐于市。以郁家巷的幽深院落收藏城市的富贵

35、王气，开启宁波独有的低调奢华。,最华贵,对于普通人来说，构成城市记忆的可能是一条街道、几个邻居，或者一个老电影院。郁家巷就是这样的所在。,郁家巷是老宁波的文化地图。,最感性,喧闹的城市，幽是一种极致的奢侈。繁华的街道，深是一种难得的品味。,快是生活的步伐。慢是生活的滋味。,幽是奢侈,深是品位,快是精彩,慢是从容,体验文化宁波的闲逸。体验经济宁波的繁盛。体验休闲宁波的奢侈。体验原真建筑符号标本感。体验原真生活真实标本感。,体 验,城市客厅企业客厅私家客厅,宁波第一会客厅,宁波中心商业未来格局,老 外 滩-餐饮 休闲 历史,天一广场-大众 购物 餐饮,和 义 路-高档 奢侈 购物 餐饮,郁 家 巷-高雅 风尚 文化 体验,真正的奢侈是时间的奢侈时间的奢侈带来生活态度的奢侈，生活态度的奢侈带来文化的奢侈，文化的奢侈带来消费的奢侈。,结束语,中国奢侈是血统、历史、工艺和传奇的集合,所有的奢侈都应该被深厚的文化抚摩，被悠长的时光抚摩，被精致的心情抚摩，被完美的态度抚摩。,结束语,郁家巷：最纯粹的宁波血统，最久远的甬巷历史，最孤本的院落建筑，最传奇的宁波掌故。,Thank you!,文中涉及的商家及租金均为建议,