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1、成都市社区商业调研报告,1,2,3,社区商业研究背景,成都市典型社区商业调查,社区商业定义与类型,4,成都市社区商业发展概况,目 录,5,丽府项目SWOT分析,社区商业研究背景,近年来，城市化进程加快，大中城市的新区开发和旧城改造的力度加大，城市交通、通讯等基础设施日益完善，作为城市建设重要组成部分的社区建设迅猛发展；随着城镇居民人均可支配收入日益提高，消费需求与消费结构发生了显著变化，居民对能满足基本生活需要、提高生活质量的社区商业的需求也日益增加，与此相适应，作为城市商业的基础和社区建设重要组成部分的社区商业建设取得了一定进展。,为什么我们要研究？,社区商业的定义,何谓社区商业?,社区是指
2、在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设 施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内。,注：以上定义参考与网络资料商业地产-社区商业定位与招商。,社区商业的分类,注：以上定义参考与网络资料商业地产-社区商业定位与招商。,一、按照承载社区商业建筑集散程度及整体布局分类 社区底商 社区商业街 社区商业中心二、按商业业态分类 邻里商店 邻里中心 新城中心三、按服务对象分 外
3、向型社区商业 中间型社区商业 内向型社区商业,成都市典型社区商业调查,成都市典型社区商业调查,优品道 优品道地处成都青羊大道黄金2.5环城西繁华的发源地与中心点，外浣花、内光华片区及双楠片区三大高尚居住片区交汇处，园林景观上延续优品道一贯的风格，强调人与自然、园林与建筑的有机结合，着力打造优品道现代高端和典雅华贵的风格。,优品道项目解析,优品道入驻的知名品牌有：热风、百家好、比音勒芬、欧洲房子、祖母的厨房西餐厅、恒记甜品、良木缘等品牌。最新强势入驻品牌有星巴克、重庆小天鹅火锅、滋味烤鱼已进场装修。租金情况：购物中心一楼租金400元/m.月,整栋平均租金190元/m.月，底商租金100-300元
4、/m.月。,成都市典型社区商业调查,优品道,餐饮,娱乐,服装,配套,注：以上数据来源于综合组成员实地调研汇总。,社区商业的类型-按照承载社区商业建筑集散程度及整体布局分类,社区商业中心 社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，是各类社区商业网点的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被称为社区商广场。社区商业中心是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。,社区商业的类型-按照服务的规模分类,社区商业的类型-按照商住比指标分类,成都市典型社区商业调查,华府金沙 华府金沙，位于
5、金沙核心区域，商业氛围浓厚，周边社区居住人群消费能力较强。周边社区与其业态定位形成互补，各有特点。大型超市，酒店，家具市场在此区域分布齐全。华府金沙的业态组合有一定的自身特征性，银行业态所占比例最大，达到20%，业态组合较为丰富。休闲娱乐类业态基本分布在2楼，3楼，且占比很大。自身并没有完全涵盖所有的社区业态，该区域发展比较成熟，区域内形成了各种类型的社区商业。,华府金沙项目解析,华府金沙入驻的知名品牌有：中国民生银行、中国工商银行、渝富桥、迪欧咖啡、时尚女孩等。租金情况：平均租金200元/m.月,成都市典型社区商业调查,华府金沙,注：以上数据来源于综合组成员实地调研汇总。,成都市典型社区商业
6、调查,神仙树大院“神仙树大院”位于城南神仙树片区，居于中海名城、清华坊、新里维多利亚、上海花园等楼盘之间，是老城南三环路内，最后一块顶级规模社区；距机场仅6分钟车程，毗邻一号地铁线站口，交通优势独树城南；自然环境清幽雅致；百联天府、家乐福等大型超市、购物中心举步即至；银行、电讯、行政机构配套齐全。神仙树大院步行街的业态组合形成了独有的商业结构，主要以休闲娱乐为主，同时有丰富的生活配套，餐饮、茶楼和美容美发形成三大核心消费支撑，占比各占49%、13%和13%，餐饮和茶楼主要集中在1楼和2楼，该区域商业发展成熟，并对整个片区的商业发展有很强的拉动作用。,神仙树大院项目解析,神仙树大院已入驻知名品牌
7、有：美丽田园女子SPA、中国农业银行、龙帅俊颜男士SPA等。租金情况：平均租金水平270元/m.月-300元/m.月。,成都市典型社区商业调查,神仙树大院,注：以上数据来源于综合组成员实地调研汇总。,社区商业的类型-按照承载社区商业建筑集散程度及整体布局分类,注：以上信息参考于网络资料社区商业报告。,社区底商 社区底商是物业范畴，是相当于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次的社区配套实体组成部分。它以满足自身或附近区域内消费者的需求为主，表现为“邻里商业”。,社区商业的类型-按照服务的规模分类,邻里商店 与传统的住宅社区及小规模的社区相对应的社区商业是
8、第一层面的邻里商店。小规模社区大部分在建造前就在住宅区内规划出一块群楼或底商作为为社区服务的社区商业区块，这类社区商业通常表现出来的问题就是空间布局不均衡，建造落后，布局混乱；而传统的住宅小区则通常表现为自然形成街区条状的社区商业，出现的问题往往与太过落后的设施有关，部分社区的中小商业甚至仍然带有集镇传统商业痕迹。,社区商业的类型-按照商住比指标分类,成都市典型社区商业调查,龙湖三千集 项目位于城东建设路与二环路交叉的黄金点，紧邻龙湖三千里，以近200亩的规模共同构筑建设路片区规模最大、配套最全、品质最高的生活社区。作为三千里的升级之作，三千城以花园洋房、高层电梯公寓、大型综合商业、SOHO商
9、务公寓等多种业态，全面升级城东的居住品质、规模和配套。,龙湖三千集项目解析,成都市典型社区商业调查,龙湖三千集,社区生活配套、零售,休闲娱乐,美容美发,教育培训,社区配套,社区商业的类型-按照承载社区商业建筑集散程度及整体布局分类,社区商业的类型-按照服务的规模分类,邻里中心 较大型的社区则会选用单体建筑来为社区服务，与第二层面的邻里中心相对应。这种单体建筑的问题常常表现在业态分布的不合理上，大型的综合超市确实能满足日常生活，但最基本的菜市场、特色专业店、便民生活服务网点因单体商业的介入而被挤出。,社区商业的类型-按照商住比指标分类,成都市典型社区商业调查,。,成都市典型社区商业调查,四大社区
10、商业业态组合,此次针对成都四大典型社区做出的市场调研，可以得出一个结论：茶楼、超市、餐饮、休闲娱乐、美容美体、浴足、社区配套和银行八大类业态构成了社区商业的基础业态。,成都市典型社区商业调查,四大社区商业业态组合,业态组合规划原则,社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态。,租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态。,成都市本土社区商业，茶楼、休闲业态可比较大面积填充商业面积。,能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围。,符合商铺建筑设计技术指标，比如说烟道、隔油池、上下水、用电量等。,成都市典型社区商业调查,四大社区商业各业态布局特点,在商业业态业种布
11、局时，端口、十字路口位置的商铺，由于展示性好，可以考虑租金承受能力较强的租户，比如：银行。,对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如花店、洗衣店一般是以较端头为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。,餐饮、休闲娱乐等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；,餐饮业态承租能力有限、但是能较大程度聚集人气，在物业条件允许的情况下，可以大面积组合不同类型的餐饮。,业态布局 基本原则,根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：,社区商业的特征,顾客属地性,日常便利性,业种配套性,服务亲情性,
12、商圈扩展性,需求依赖性,赢利稳定性,成都市社区商业发展概况,成都以前是典型的单核心布局模式，即以天府广场为城市核心，城市发展像摊大饼一样一圈一圈的向外延伸。目前，随着成都向东向南战略的提出和发展，成都的城市布局已经逐步由现在的密集“饼”状布局转变为疏密结合的“扇叶式”布局，城市结构逐步由单核心模式发展为多核心模式。成都市的商业格局也顺应城市格局的变化而变化。上世纪90年代中期以前，成都市商业格局是顺应单核心城市布局模式而自发形成，即以盐市口-春熙路骡马市商圈为城市中心商圈，向外强力辐射、扩散。,成都市社区商业发展概况,第二层是区域商业中心，主要是在一些较成熟繁华的地段，其提供一定的比较性购物服
13、务，兼顾社区便利性购物，规模较邻里中心大，业态较邻里中心多元，既对核心商圈功能起到补充，又构成对周边各中小型社区商业的业态延伸，尤以城南、城西的发展最为明显。目前，成都在城南形成了桐梓林玉林商圈，在城西形成了金沙光华双楠商业带。,华府金沙,桐梓林欧洲风情街,鹭岛国际步行街,成都市社区商业发展概况,第三个层次是以居民区、社区周边自发形成的、以临街社区商铺为特点的社区商圈，但社区商圈的规模、档次还远未成气候，仅以满足社区居民日常生活需要的临街饮食店、干杂店、洗衣店、烟酒店为主。社区商圈的集聚效应和扩散效应还远未得到放大。成都市作为全国深化流通体制改革的试点城市之一，社区商业发展势头强劲，目前已覆盖
14、便利店、连锁超市、餐馆、美容美发、茶楼、干洗店、彩扩、快递、报刊、家政、维修等各种生活服务项目，全市城区的324个社区共有社区商业网点33912个。,两横一纵丽都路 生活休闲区高端SPA、便利店、精品果店、高档蛋糕店、酒行、美容美体等 科园三路 商务休闲区咖啡、银行、大型商务会所、大型餐饮、高端礼品店等科园四路 生活配套区干洗店、茶楼、塑形美体、药房等生活配套专营店。,商务休闲区,生活休闲区,生活配套区,丽府项目,注：以上信息来源于公司内部项目资料。,规划指标：建筑面积：约21万平米商业面积：约16064住宅面积：约119424车位数量：约1400个总户数：800多户入驻人口：3000余人,人
15、行通道,车行通道,丽府项目,丽府项目,丽府项目,。,丽府项目SWOT分析-strength,区位优势 区域中心：项目处于双楠、紫荆、神仙树3大成熟生活区核心腹地的位置。交通便捷：紧邻成都市2环路主干道，地铁3、5、7号线环绕，交通极为便捷。,通达的交通动网5分钟车程 距双楠和玉林 20分钟 距天府广场广场 靠近地铁3、5号线地铁站口：(1-2号线)城市主干道环绕：二环及已竣工的2.5环对项目形成夹合，丽都路、九兴大道、高棚路、科园路环绕，将提供更强的便捷抵达性。公交线路：1、10、23、29、45、51、52、100、805、802等多条公交线路直达。,丽府项目SWOT分析-strength,
16、稀缺优势 丽都区域内规模最大的大型高端社区商业中心。中高端业态组合丰富、品质商家陆续进驻中。,丽府项目SWOT分析-strength,消费支撑强 丽都.丽府是区域内档次最高的楼盘，商业定位于区域高品位人群聚集地。区域内高端消费人群庞大，对生活品质的追求是他们最大的特点。,丽府项目SWOT分析-Weaknesses,不够成熟 入住率低：项目的住宅交房时间不长，入住率明显。缺乏呼应：项目对面没有商业街，缺乏呼应和聚集效应。开发缓慢：项目周边大量地块处于待开发状态，成气候尚早。,地块A,丽府3期,丽府项目SWOT分析-Weaknesses,物业限制 设计异形：商铺内立柱分布太乱，严重影响商铺的空间组
17、合。缺乏餐饮：住宅底商设计，无法解决餐饮业态排烟等问题。开间太窄：立柱严重影响到门脸的宽度，商品展示性较差。,丽府项目SWOT分析-Weaknesses,规划缺陷 缺乏餐饮业态：餐饮业态的缺乏影响人到气聚集和人们的生活便利性。路网设计缺陷：道路布局不合理性，不能直接通往佳灵路和2.5环位置。,丽府项目SWOT分析-Opportunities,机会分析（Opportunities）,补缺区域市场业态空白,打造区域社区商业标杆,提升物业的资产价值,整个丽都花园片区的商住房社区配套的商业业态单一，缺乏商业业态整体规划布局，通过丽府项目高档礼品店、便利店、精品蛋糕店、美容SPA等业态，补缺了社区区域市
18、场业态的空白。,引入知名商务酒楼、7-11便利店、碎蝶音乐咖啡、高端会所、美容SPA等知名品牌商家，健全了周围的配套，形象好，档次高，打造了区域社区商业的标杆。,丽府项目定位于高端物业，品质楼盘的一个必不可或缺的因素就是完善且有品质的社区配套，品牌商家的入住，提升了项目入住人群的生活品质，也增加了物业本身的资产价值。,丽府项目SWOT分析-Threats,威胁分析（Threats）,商业管理风险 1、丽府项目商铺采用带租约的销售，产权过渡到了零散的业主，委托管理上会出现一些意见分歧，为后期的商业运营带来了决策的风险。2、社区商业的运营管理在市场上很少见，且体量小，采用统一团队管理成本较高，一旦
19、运作失败会给开发商及楼盘品质产生负面影响。,商家经营风险 1、项目属于新项目，三面属于新开发地段，且项目自身入住率不高，周边区域商业不成熟，物业租金水平较同市场较高，商家面临前期市场试水的经营风险。2、项目商家多属于品质型商家，客单价较同区域市场高，需要经营时间和各类促销手段来引导消费者的消费习惯。,丽府项目小结,丽府项目按照承载社区商业建筑集散程度及整体布局分类，它是属于典型的社区底商；按商业业态分类，它是属于邻里商店；按服务对象分类，它是属于内向型。,总结,社区商业发展现状分析,社区商业发展呈现的特点,存在的主要 问题,社区商业发展缺乏科学规划和有效指导,社区商业发展不平衡，老社区商业发展慢、基础差。,社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。,社区商业发展存在的问题,社区商业租金模式,成都市社区商业各业态的平均承租能力总结,业态决定租金,
