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1、社会互联网：微博营销,http:/,微博营销,微博的前世、今生、未来微博与营销微博营销策略（圈地、布局、协防）微博营销绩效,微博的前生 blog,Blog Weblog的缩写 网络日志1999年 Pyra实验室 创造出2003年 国内开始认知 王俊秀 方兴东翻译为博客2005年国内第一篇论述博客学术论文 浙江大学MBA曾红 博客之前个人网站是少数潮人玩的博客让互联网变得可写，满足了个性化表达的社会心理需求,微博的前生 mini-blog,诞生了大批博客写手，如和菜头等但普通人开博、坚持下来还是很困难的中国，绝大多数网民还只是用QQ沟通、表达QQ发布的信息是临时的、适合于在场的互动Twitter
2、的诞生：拒绝长篇大论140字，不要同时在线就能了解一个人过去发布的信息,微博是博客和IM的联姻,让网民表达更轻松、容易让人们沟通更便捷、更自然（很多QQ都隐身，因为都在线吧，不打招呼伤感情，打招呼吧，又中断自己大脑 的当前进程）,微博的发展,微博后来增加了 群Group的概念Group让人们不必彼此关注也能临时性交流Group让人们可以在某主题、某专题下汇聚微博是家、是个人广播Group是咖啡馆、茶吧增加了图片，增加了地理位置，更多用户需要更多的个性化的需求,开放平台的微博及应用,开放平台解决了个性化需求的问题有许多第三方应用客户端辅助工具，用户可选择使用Twitter是与Facebook并列
3、为当前最成功的社会性互联网产品中国最早吃螃蟹的微博 是 饭否 唧歪先行者倒下了现在新浪微博 腾讯微博里还有他们的影子（他们的团队、他们在产品设计上的开拓）,微博营销,微博的前世、今生、未来微博与营销微博营销策略微博营销绩效,微博与网络营销1,普通用户发现微博对于个人汲取信息和交流的价值 亿万用户开始使用用的人越多，微博平台价值越大。网络外部性：类似于电话，一部电话是没有用，电话网越大，电话的价值越大。亿万用户的使用吸引了市场营销人员第一阶段，人们尝试在拥有数十万的用户微博上搭载广告微博成为 明星 电视广告的替代物,微博与网络营销2,如：sponsored tweets是一家针对twitter微
4、博的广告代理商。它拥有大量的twitter作者，其中不乏粉丝量超过50万的明星博主 但这种模式令人反感，效果不佳,微博与网络营销3,第二阶段，人们意识到微博上可以炒作话题可以操作众人的注意力如明星们粉丝送挂历，以吸引追捧一些炒作团队 炒作无聊的话题，借以展现他们的魔力和魔术微博营销属于一些先发现商机的专门团队运作,微博与网络营销3,第三阶段，大众化应用阶段微博平台不需要再付公关 费给明星、名人、官员 开微博炒作微博平台进入自行发展阶段普通企业、创业者、市场营销人员意识到微博对于事业发展和品牌的价值微博成为营销竞争角力的场所,Now,Its your turn！,在微博中沉沦，还是另辟蹊径、曲径
5、通幽，独步江湖？,微博营销,微博的前世、今生、未来微博与营销微博营销策略微博营销绩效,微博圈地,微博圈地个性化时代，每个人都有自己的位置，圈地就是圈住你的视野你要开拓的疆域自身定位清晰，让别人随时访问你的页面时对你一目了然、一见倾心 以什么样的形象展现于众，既要符合自身实际，又要有个性目标用户定位清晰，专注而不要发散，众口难调 准备吸引哪个群体？对目标用户群体的微博行为进行分析研究,微博圈地,微博圈地个性化时代，每个人都有自己的位置自身定位清晰 以什么样的形象展现于众，既要符合自身实际，又要有个性目标用户定位清晰 准备吸引哪个群体？对目标用户群体的微博行为进行分析研究 确定目标用户喜欢用的关键
6、词,微博筑基,微博内容是基础内容要限定一个主题范围，不能散原创要多，转载务必要画龙点睛作点评坚持每天更新个人说明要精心设计，既让人一目了然，又不落俗套,微博布局,捕捉目标用户的注意力埋伏热门关键词 目标用户可能感兴趣的关键词在ID、标签、尽可能用到目标关键词和热门关键词这些固定的设置中尽可能地用满字数限制案例 有人添加了所有的高校为自己的母校让目标用户在微博搜索中最容易发现你,微博借力,及时沙发(So fast)关注意见领袖和名人，定期取消关注和重新关注，每次关注必发评论 热门群也一样，定期加入和进去，每次进去必发言 意见领袖的微博抢先沙发，站在明星边上抢镜头围观并参与热门活动 留下足迹甚至推
7、波助澜,微博：虚位以待,创建适合于目标用户群体加入的群邀请微群活跃分子加入，赋予管理权限营造热烈的讨论氛围在群内举行各类活动你是群的管理员，在醒目的位置你的群是热门群，意味着你也热了群的名字和描述，与关键词有关、也适合变易理论,微博协防,把自己在其他地方的影响力转化为微博影响力博客 捆绑到微博论坛 目标用户多的论坛QQ群 目标用户多的QQ群豆瓣 相关小组人人 相关人群邮件 签名 客户邮件中留下的微博,微博：变,每个时期会有 流行词目标用户每个季节、每个时间段关注的焦点也不同早晨关注什么午间关注什么晚上关注什么变化：适时调整自己的标签易曰：穷则变，变则通，通则久，如果你的布局捕捉不到目标用户，很
8、可能是目标用户分析与关键词研究出现问题，变一下试试,微博群攻,多个微博平台：新郎、腾讯、搜狐、人人多个账号，分工合作用微博通等同步控制,微博心经,发现属于自己圈地范围内的热门转载时，分析其内容和转载者的行为动机在自己有转载冲动时，分析自己的心理动机记录下来，写一篇短短的博文，发在微博营销群中，同时转发自己的微博上,李开复的启示,人生追求的是影响力最大化捷径是影响有影响的人有时你的微博没人转发，你的粉丝转发后却被广泛转发这样的粉丝比你作用还大如何影响有影响的 人呢？,别出心裁,原创内容独家新闻图文配合 自己制作有吸引力的图片制造悬念微小说连载炒作,总结：微博的关键在于织,织围脖，关键在于织织出人
9、迹关系网络（目标用户群体和他们感兴趣的群体）织出信息关联网络（同类相关的信息）织出标签关联网络织出捕捉目标用户注意力的网络多用招呼合适的对象善于用别人的话表达你自己多用#关键词,几个如何，怎么理解？,微博原则,专注于织专注于关系目标定位清晰，目标用户定位清晰，而后 自己定位清晰清晰到不用专注于自己就能不越位：随心所欲不逾矩忘我：外己身而身存，完全关注于目标用户群体的关系和信息的网络关系,微博营销的最大障碍,1以个人为中心2拘谨3不专注4懒惰（多看、勤留言，转精品，多思考原创）,微博营销,微博的前世、今生、未来微博与营销微博营销策略微博营销绩效,微博绩效,影响力 被关注人数及质量关注度 被转载的
10、频率号召力 发起活动响应的范围与人数,以上纯属纸上谈兵与同学分享,专业人做专业事有志者事竞成,祝同学们玩得用心、玩得开心！,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论
11、是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场
12、,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状
13、况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平
14、、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展
15、关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情
16、况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模
17、式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会
18、/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
