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1、第七章 前期物业管理,前期物业管理概述物业管理的早期介入物业的承接与验收楼宇入伙物业的装修管理,章节内容,第1节 前期物业管理概述,物业管理条例第21条：前期物业管理，是指从建设单位选聘的物业服务企业、签订书面的前期物业服务合同起，到业主、业主大会选聘物业服务企业签订新的物业服务合同为止期间所实施的物业管理。,1.前期物业管理的界定,责权关系,费用问题,业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系,交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人,2.前期物业管理的特殊性,主体上的复杂性房地产开发商的法律责任业主意志的表达方式时间上的过渡性开发商选聘物业服务企业业主签订购房合同前期物业管理经历
2、从无到有，从准备启动到全面展开，从不规范到逐步规范。,3.前期物业管理特点,新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。新建商品住宅自前期物业管理服务合同签订之日至交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位
3、和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。,4.前期物业管理的作用,有利于实现物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。采用前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整。有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。,5.前期物业管理的认识误区,受开发商委派，不受制于业主。抱着临时观念，形成短期行为。凑成草台班子，造成管理失范。,5.前期物业管理的认识误区,受开发商委派，不受制于业主。开发商：由开发商聘请
4、或委派物业公司进行管理，有利于业主们顺利度过从入住到后期物业管理进入这个空白期。前期物业管理公司：只对开发商负责，不对业主负责。问题：一家对业主没有责任的物业公司，能搞好对业主的服务吗？结果：当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理等各方面的问题时，物业公司就有可能站不到业主这一边，因为经济利益这支无形的手在起作用。,5.前期物业管理的认识误区,抱着临时观念，形成短期行为。前期物业管理公司:并不想提升服务质量，打造企业品牌，赢得市场信誉，以图长期经营；抱定的是临时观念，采取的是应付态度;开发商:往往睁一只眼闭一只眼；结果：业主吃亏，徒叹奈何不得。,5.前期物业管理的认识误区,凑成草台班子
5、，造成管理失范。开发商:不知物业管理服务理念、专业技能要求前期物业管理公司:草台班子，先天不足;结果：什么也不懂的人弄来滥竽充数搞物业管理，管理便失去了规范。,6.前期物业管理内容,瞻“前”顾“后”，精心做好施工阶段的管理顾问服务 抓住重点、难点，防止工程“硬伤”制定业主公约和员工培训计划,6.前期物业管理内容,瞻“前”顾“后”，精心做好施工阶段的管理顾问服务 针对性地提出小区现存的会影响未来的管理问题，使发展商能有时间考虑增减设施，以减省日后管理设施修改或增加的费用；在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基准和分摊原则，使日后管理运作能畅通。,6.前期物业管理内容,抓住重点、难点，防止工程“硬
6、伤”针对设计、建材、公用设备及设施作出建议；评估影响物业管理运作及收费的因素；评估小区规划设计及建设；对有关工程设备的选择提供意见；建议成品保护方案；提前熟悉楼宇中的各种设备和线路；拟定物业的竣工验收后交付使用的程序；评估各机电房的规划位置，并拟出管理维修保养计划；水电供应容量问题；消防设备的设置。,6.前期物业管理内容,制定业主公约和员工培训计划制定业主公约条约及管理守则。以小区销售对象作为目标，在规划中考虑有关的生活配套设施，以便合理布置日后管理；员工培训计划。培训计划将为理论与实物并行，并配合适当的演习。,7.前期物业管理具体内容,管理机构设立与人员培训 规章制度的制定物业管理早期介入物
7、业的承接验收楼宇入伙管理装修搬迁管理档案资料建立,7.前期物业管理具体内容,管理机构设立与人员培训 机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定；人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。依据职责分别进行培训。,7.前期物业管理具体内容,规章制度的制定管理机构的职责范围各类人员的岗位责任制物业各区域内管理规定用户(住户)手册,7.前期物业管理具体内容,档案资料的建立业主或使用人资料：业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。如何
8、建立？主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。,8.前期物业管理职责,开发建设单位（1）按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同；要充分配合物业管理企业开展前期管理工作，提供符合要求的管理办公的场所;提供机会，让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况;,8.前期物业管理职责,开发建设单位（2）参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交；根据物业管理条例第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料；依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用；要按国家规定的保修期限和范围，承揽
9、物业的保修责任；,8.前期物业管理职责,受聘物业管理企业（1）物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务；根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务；对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的接管验收；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和员工守则并书面告知乙方；,8.前期物业管理职责,受聘物业管理企业（2）不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料。
10、,开篇案例,某商品房小区一期业主张先生准时入住，在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字，并交纳1年的物业服务费后，才能拿到钥匙。张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理，要求物业公司改进。物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全部建成后，才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费，但物业公司不答应。回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生
11、都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时，张先生予以拒绝。,案例分析,问题实质：这个问题实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题，即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。处理依据：张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议，双方客观上不存在要约与承诺的订约阶段，协议内容实际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服务协议无法体现业主的真实意思。尽管物业管理条例规定了前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中，但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会
12、发生变化。因此，这一规定并不能保障业主对于前期物业服务协议的知情权。,第2节 物业管理的早期介入,A.概念 指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人以及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。,时间划分,策划阶段：房地产开发商主持，聘请物业服务企业或专家从方便日后使用和管理出发提出相关建议和意见。前期准备阶段：房地产聘请的物业服务企业主持，以前期物业管理的内容为工作内容。,早期介入,第2节 物业管理的早期介入,B.策划阶段与前期准备阶段的联系与区别 联系：都是为日后正常的物业管理的开展创造必要的条件
13、，后者是前者的进一步完善。区别：（1）是否确定委托关系；（2）物业服务企业的角色不同。,第2节 物业管理的早期介入,C.早期介入的工作内容及其作用工作内容：站在物业管理和业主的角度，对物业建设项目全过程的部分内容或物业设备设施安装验收阶段的部分内容介入管理。工作目标：为搞好日后的物业管理，先期完善建设时期可能涉及的、必要的基础工作。,C.早期介入的分阶段工作内容立项决策阶段：市场调查时可提供关于物业市场定位、周边物业管理概况等方面意见；规划设计阶段：应根据已往管理经验及日后管理需要，对规划设计中的种种问题和缺陷提出建议；施工安装阶段：解决常见的质量问题、熟悉各种设备和线路；,第2节 物业管理的
14、早期介入,第2节 物业管理的早期介入,C.早期介入的工作内容及其作用 作用：有助于杜绝前期设计施工阶段留下的隐患；有助于物业服务企业顺利接管物业；有助于为物业服务企业节省后期费用。,第2节 物业管理的早期介入,D.制定前期物业管理方案前期物业管理方案是早期介入的工作内容，是在策划阶段，由开发商主持制定，以作为日后物业管理定位和选聘物业服务企业的依据；在进入前期物业管理后，应针对物业的具体特点，细化、补充和完善前期物业管理方案前期物业管理的指导性文件。,前期物业管理方案所需资料物业相关资料物业档次定位编制最佳方案项目概要:物业类型、公共面积、停车位数等水泵系统：输水泵、加压泵、电动机等空调系统：
15、空调、冷却塔、风机和冷凝器的数目及功率备用发电机：数量和功率供电能力：电力负载、基本布线有线电视及网络系统：系统类型和布线防火系统：喷淋、报警、探测、灭火装置数量保安系统：系统和装置的类型,引言物业概括物业服务企业所选择的管理模式及特点物业管理的宗旨、方针和内容、质量标准物业服务企业的组织结构和人员编制计划物业管理的财务预算早期介入的内容和经费其他需要说明的问题,前期物业管理方案基本内容,E.早期介入注意事项早期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担；物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据开发建设单位的需要确定。,案例,前期介入发现设计不合
16、理怎么办？开元国际物业管理公司与祥隆置业公司签约，为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务，随后组成的顾问团即抵达现场，开始前期顾问服务工作。当时，海天名人广场尚处于结构施工阶段。顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算，从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的角度，提出了多项优化设计建议。期间，他们还发现消火栓系统存在着设计超标的问题。于是，开元国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管（设计三道）。发展商认为开元国际的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉。,不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其
17、立管，发展商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际。开元国际的专业人员不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。发展商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改了设计。通过消火栓系统的设计变更，发展商不仅体会到了开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。试结合物业管理前期介入问题，谈谈自己的体会！,案例分析,体会：俗话说:“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道”。套用过来，就是“物业完美不完美、惟有管理者最清楚”。一个成熟
18、的物业公司见多识广，孰优孰劣、何长何短的经验积淀对开发商具有难得的借鉴和参考价值。所以聪明的发展商在“纸上谈兵”的设计阶段和“照猫画虎”的施工阶段，都应十分注意倾听物业公司的意见和建议。,案例,某别墅区1994年预售，1996年进入现房期，之后3年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工，但业主是分批入住。所以从1996年到现在，小区一直没有成立业主委员会，现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10年中，开发商更换了三任物业管理企业，但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。由于是10年约定的合同，一些标准，如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另
19、外还有一些前期没发现的问题，如社区维修基金没在前期物业合同体现出来等问题，现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降，物管公司利用和会所开展经营活动创收益时，也直接影响到了社区服务质量，故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主，因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为，依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。,案例分析,分析缘由：引发该纠纷的第一个原因是社区前期物业管理时间过长，前期物业管理委托合同中的一些重要内容已无法满足现在业主的要求。而当物管公司和业主之间存在意见不一致时，由于没有业委会从中协调，彼此之间沟通不畅，导致矛盾无法及时解
20、决而久积成疾。引发该纠纷的第二个原因是物管公司与业主对物权归属、经营收益及其分配的理解不同。虽然各自的主张听上去都有一定道理，但由于缺乏客观法律依据，使争议无法调和。,第3节 物业的承接与验收,开发商：对物业权利与义务的移交。物业服务企业：实质性物业管理的开始。,1.物业的承接验收,狭义定义：指针对物业的结构安全和设备设施的使用和运行安全进行的再检查和接收。开始：工程技术人员开始检验结束：双方对承接验收报告认可并签字广义定义：指物业服务企业在物业管理工作全面展开之前进行的信息搜集和信息汇总。开始：接管验收委托协议规定的时点结束：双方对承接验收报告的认可签字,1.物业的承接验收,B.物业承接验收
21、的类型新建物业 发生在开发商与物业服务企业之间，属前期物业管理，侧重对物业的产权情况、结构安全性及质量状况进行检验。原有物业 在原有物业首次招聘物业服务企业时；在新旧物业服务企业的更换交替时。,2.物业的竣工验收,A.物业竣工验收的定义竣工 指物业工程项目经过建筑安装施工以后，达到工程项目设计文件所规定的要求，具备使用或投产的条件。竣工验收 指工程项目竣工后，经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后由建筑商向开发建设单位办理交付手续。,2.物业的竣工验收,B.物业竣工验收的备案程序申请备案、提交文件：竣工验收备案表、验收报告、附属文件等。办理程序：提交文件初审复
22、审返回、归档 办理时限：收讫竣工备案文件15日内办理。,2.物业的竣工验收,C.物业竣工验收的类型隐蔽工程验收指将被其他工序施工所隐蔽的部分工程，在隐蔽之前所进行的检查验收。单项工程验收指某个单项已按设计要求施工完毕，具备使用条件时所进行的验收。分期验收指在一个具体工程中分期分批进行工程项目，或个别单位工程达到使用条件，需要提前运行时所进行的验收。全部工程验收 指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验 收标准后进行的全部工程竣工验收。,2.物业的竣工验收,D.物业竣工验收的依据经过审批的项目建议书 年度开工计划施工图纸和设计说明文件施工过程中的设计变更文件现行法律、法规、施工技术规程施工验收规
23、范质量检验评定标准以及合同中有关竣工验收的条款,2.物业的竣工验收,E.物业竣工验收的标准工程项目按照工程合同规定和设计，图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求；竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮、采暖通风设备运转正常；设备调试、试运转达到设计要求；建筑物周围2米以内的场地清理完毕；技术档案资料齐全。,2.物业的竣工验收,F.物业竣工验收的主要内容（1）建筑商准备和提交竣工资料；开发建设单位收到竣工资料后，逐项检查和鉴定；进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车；办理工程交接手续；竣工工程项目一览表、图纸施工记录；竣工图；隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录
24、单；材料、半成品的试验和检测记录；,2.物业的竣工验收,F.物业竣工验收的主要内容（2）永久性的水准点坐标记录；建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量保证；土建施工记录；设备安装施工和检验记录；建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项；该工程的有关技术决定；工程结算资料、文件和签证等。,3.承接验收与竣工验收,A.联系工程竣工验收是物业承接验收的前提和基础。物业服务企业应参与竣工验收。物业承接验收是竣工验收的重要补充。,3.承接验收与竣工验收,B.区别性质不同验收目的不同参与主体不同验收条件不同验收范围不同,4.物业承接验收的基本内容与要点,A.基本内容权益资料：权属文件和服务资料工
25、程质量：设计和施工建造质量服务理念：服务品质定位、内容设定及延续财务和财产：会计账目、基金、资产人员续聘：原工作人员的续聘,4.物业承接验收的基本内容与要点,B.要点人员的选派工作要过细督促开发商整改全面落实物业的保修责任,第4节 楼宇入伙,楼宇入伙的概念楼宇入伙的工作程序物业服务企业的工作要点,1.楼宇入伙的概念,A.楼宇入伙指业主或使用人进房入住，包括入住、迁入，标志着物业管理工作的全面正式启动。业主验房是业主与开发商之间的行为；业主入户是业主与物业服务企业之间的行为。,2.楼宇入伙的工作程序,入伙通知书：是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知。注意：注明分期分批办理时间；注明补办办法；注
26、明处理方法。入伙手续书：是办理入伙的程序和安排，目的是明确手续办理顺序，使过程井然有序。,收楼须知：是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用。具体程序：F财务部；F地产部；W财务部；W管理处。楼宇使用说明书：告知房屋基本设施安置及性能。,2.楼宇入伙的工作程序,业主对物业的验收：给排水部分：门窗部分：供电部分：墙面、屋顶和地板部分：公共设施部分：,2.楼宇入伙的工作程序,3.物业服务企业的工作要点,处理好分散和集中的关系及时签订临时管理规约相关文件的整理保证安全搞好清洁卫生,第5节 物业装修管理,物业装修管理的概念物业装修管理的法律规定物业装修管理的主要环节,1.物
27、业装修管理的概念,指使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量和使用要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行装饰装修的工程建筑活动。私有部位装修共用部位装修,2.物业装修管理的法律,装修过程中禁止的行为装修过程中未经批准不应有的行为业主在装饰装修中的责任和义务物业服务企业在装饰装修中的管理义务相关问题的处理,3.物业装修管理的环节,申报备案装修施工管理市场管理质量管理安全管理现场管理验收管理,本章要点,物业、物业管理 物业管理的目的 物业管理层次 物业管理的性质、原则 物管和房管的区别 物管行业的自身特点,早期介入的概念策划阶段与前期准备阶段早期介入的作用前期物业管理方案,承接验收的概念及类型 承接验收与竣工验收 承接验收的内容与要点,楼宇入伙的工作程序物业服务企业的工作要点,
