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1、益阳房地产市场周报（2012.2.13-2012.2.19）,湖南博思堂营销公司 HuNan.02.2012,博思堂导读,市场快讯：温家宝：加强房地产调控 促使房价合理回归不动摇 国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界人士对政府工作报告（征求意见稿）的意见和建议中提到政府应加强房地产调控，促使房价合理回归不动摇！芜湖救市新政3天夭折 被称作是打响“龙年救市第一枪”的芜湖“免购房契税”新政从2月9日的公布到2月12日的暂停，“短命”的芜湖新政仅仅存活了3天。,华远 任志强：再抛“夜壶论”称现在的房地产调控是在粉碎市场 2月16日北京，“2012金凤凰地产峰会暨2011年度颁奖盛
2、典”华远集团总裁任志强先生提到：开发商是“夜壶”，需要时把它提出来，不需要拉动的时候我们就靠边站。住房是大家唯一可以获得财产收入直接的东西，但实际上市场又被破坏，也没有起到这样的作用，现在的房地产调控是在粉碎市场！万科 地板被曝甲醛超标已送检 涉及16城市29楼盘2月16日，一位自称为国内某建材专业杂志副主编、名为“李晓燕”的网友在网易论坛发帖爆料称，中国房地产行业龙头企业万科企业股份有限公司，近年来在10多个城市的上万套全装修房项目中，大量使用了甲醛严重超标、劣质的安信品牌地板。,土地市场：本周成交土地0宗。商品住宅篇：本周成交套数120套，增加32套，环比上涨36.36%；成交面积1329
3、8.86方，增加2795.71方，环比上涨26.61%。成交均价3397.52元/平米，下降595.14元/平米，环比下降14.90%(上周成交均价3992.66元/平米)。,央行下调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点 中国人民银行2月18日晚宣布，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。自去年11月以来央行已两次下调了存款准备金率。,四大国有银行对首套房贷款执行基准利率 多家将首套房利率上浮5%-10%的银行，多数已经调整到基准利率(7.05%)。目前，包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都为基准利率。,市场热点,土地市场,
4、成交概况,报广信息,在2月1日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝重申要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。尽管中央抑制房价的态度坚决，但在房地产调控的关键期，宏观政策与地方利益的博弈正在进一步加深。温家宝说，推进垄断行业改革是经济体制改革的重要任务。与此相适应，是要促进民间资本进入金融、能源、交通和社会事业等领域，这不仅能缓解经济发展的困难，而且能够推进整个事业的发展。“新36条”没有落实，民间资本进入就遇到玻璃门、弹簧门。今年上半年一定要把实施细则制订出来。温家宝说，今年1月份和一季度的经济状况值得关注。要见事早，动作快，
5、预调、微调从一季度就要开始。所谓宏观审慎的政策，最基本的要求是保持政策的连续性和灵活性。温家宝说，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。当然，将来住房的形式也是多种多样的，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房，但租房的价格也要合理。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也
6、不能松。,国家政策温家宝：加强房地产调控 促使房价合理回归不动摇,公开资料显示，在楼市政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、长春、芜湖、广州从化等超过14个城市对其当地的楼市政策进行适当的微调。,在中央关于楼市调控政策仍冰冻三尺之下，各地变相松绑楼市的暗流渐有波涛汹涌之势。其中芜湖、佛山、成都等地因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”：楼市新政的出台，以及迅速夭折，再次表明了地方政府与中央在楼市调控上的博弈，也再次印证了今年中央将坚定不移地继续执行楼市调控的决心和信心。,热点事件芜湖救市新政3天夭折 逾14城市变相松绑楼市 中央宏调与地方利益博弈加深
7、,博思堂观点：芜湖政府此举是在鼓励保障房建设与普通商品房交易，拯救房地产市场的行为，扰乱调控预期。虽然芜湖市副市长洪建平称：“严控房价，打击投机，满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，是芜湖市房产新政的核心思想，而不是外界所猜测的房市救市之举。”但是作为2012年“救市第一枪”，芜湖政府出来的微调政策一方面反应出了地方政府房地产税收增速明显下滑，对于楼市调控，既要看到抑制投资投机性、遏制房价过快上涨的一面，也要看到给地方收入带来的明显影响。目前调控已进入深水区，调控持续时间越长，地方政府感受到的压力就将越来越明显。另一方面，中央政府的强势介入有两大原因：1、中央领导选
8、举前政权的平稳过渡，强调中央对地方政府的把控能力2、顺应民生的强有力回应，继续维持楼市调控成果。,金融市场四大国有银行已对首套房贷款执行基准利率,2012年春节过后，北京各商业银行整体放贷情况与去年第四季度从紧的状态相比，略有好转。而不久前，央行提出在房贷方面，“满足首次购房家庭的贷款需求”。这让购房人对于房贷利率的进一步宽松产生了些许期待。仍执行“认房又认贷”多家将首套房利率上浮5%-10%的银行，多数已经调整到基准利率(7.05%)。目前，包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都为基准利率。对购房者而言，回归到基准利率的首套房贷款，相比于之前的1.1倍及1.05倍利
9、率，无论是月供还是总利息方面，还款压力都会相应减少。以之前的1.1倍对比基准计算，之前贷款100万元，期限20年，月供为8212元，而执行基准利率后，每月可减少了429元；20年下来，减少的利息款达到了10.3万。目前各银行对首套房贷款政策的执行标准是首付三成，利率为基准利率；对二套房贷款的执行标准是首付六成，利率上浮10%。目前，各行仍然按“认房又认贷”的标准审核借款人，暂未有新的调整。贷款利率在购房的面积和总额等方面并没有限制，只要是首次购房，贷款就可以按照基准利率执行。,博思堂观点：银行首套房贷款的宽松利好消息势必为部分刚性需求购房者提供的一个翘板。也预示着中国楼市调控不放松政策措施趋市
10、场化，且针对性较强。一方面为刚性需求的购房者给予资金支持，另一方面将调控房价的重点放在打击炒房等投机行为，引导房地产市场带入一个趋于理性的平台上。当然，银行基准利率的微调，并不会快速明显的给到市场以成交量的上升。观望情绪将继续维持，购房者迫切想要了解的是房价何时下降，降到什么价位才是底线。,金融市场央行下调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点,中国人民银行昨晚宣布，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年首次下调存款准备金率，自去年11月以来央行已两次下调了存款准备金率。如果没有差别化的操作，此次调整后，将降至20.5%，中小金融机构的存款准备金
11、率将降至17%。,近几年大型金融机构的存款准备金率表,博思堂观点：第一，这是央行在进行货币政策预调微调的措施，因为从近几个月看，一月份信贷增长远低于预期，宏观经济指标不乐观，很多指标比较低，这是为了保持经济增速平稳，保持经济环境稳定采取的措施。第二，从1月份新增贷款规模低于万亿元，表明银行流动性紧张，银行资金量不足，这也是央行为了向银行注入流动性。加上当前经济前景不乐观，降准是为微调预调，目的是稳增长。,热点事件任志强：再抛“夜壶论”称现在的房地产调控是在粉碎市场,2月16日，由凤凰网和凤凰网房产主办，凤凰卫视、凤凰视频和手机凤凰网协办的“2012金凤凰地产峰会暨2011年度颁奖盛典”在北京盘
12、古七星酒店隆重举办。任志强出席本届金凤凰地产峰会并在现场表示，我们开发商是“夜壶”，需要时把它提出来，不需要拉动的时候我们就靠边站。任志强“夜壶论”一出随即引来潘石屹等地产大佬的微博热议。,博思堂观点：开发商比作夜壶其实不是任志强的首创，最早是冯仑提出来的。开发商把自己比作已经被扔进垃圾堆的夜壶，可能两者之间还真有些相同的性质。即使在这个被调控了两年的时候，依然高调反抗。全国还没有一个人能像任志强一样，敢痛骂政府、痛骂政府官员。开发自讽夜壶无非有两点；一、政府大力发展城市建设过程中需要开发商的鼎力协助，开发商自认为没有功劳也有苦劳，理应受到政府的优待；二、政府在对待开发商的过程中扮演的两面角色
13、，一方面鼓励开发商为城市建设出资出力，另一方面迫于民生维稳的大局不得不实施调控的高压政策。开发商此时则认为政府在这段楼市博弈中扮演着过河拆桥的双面角色，敢怒却很少敢言。,热点事件万科精装地板被曝甲醛超标已送检,涉及16城市29楼盘,2012年2月16日，“李晓燕”在爆料帖中称，她从朋友处获得三张带有“安信地板”公司标志的U盘，涉及安信公司会议通知、会议或工作现场的录音、财务资料、公司高管的邮件往来等。爆料帖中的“内部邮件”，试图揭露安信地板刻意造假、以次充好向多名开发商提供甲醛严重超标劣质地板的内幕，以及安信员工在明知产品检测达不到客户要求的情况下，以公司自己专门用于检测的地板送检，企图应付过
14、去，并使用行贿的办法，涉及包括万科、绿城在内的多家房地产商开发项目。,市场热点,土地市场,成交概况,报广信息,本周土地市场：本周成交土地0宗。,市场热点,土地市场,成交概况,报广信息,益阳中心城区一手商品房住宅网签周成交套数分析,本周商品房住宅网签成交套数120套，增加32套，环比上涨36.36%(上周成交88套)。上周，周网签套数呈上涨势头。从各区来看，本周三区均上涨，其中赫山区网签较上上周增加9套，高新区网签较上上周增加6套，资阳区网签成交较上上周增加17套。,数据来源：益阳房产局网签数据平台,益阳中心城区一手商品房住宅网签周成交面积分析,本周商品房住宅网签成交面积13298.86方，增加
15、2795.71方，环比上涨26.61%(上周成交10503.15方)。上周，周网签面积呈上涨势头。从各区来看，本周三区均上涨，其中赫山区网签较上上周上涨12.93，高新区网签较上上周上涨31.19，资阳区网签成交较上上周上涨38.05。,数据来源：益阳房产局网签数据平台,益阳中心城区一手商品房住宅网签周成交均价分析,数据来源：益阳房产局网签数据平台,本周住宅成交均价3397.52元/平米，下降595.14元/平米，环比下降14.90%(上周成交均价3992.66元/平米)。从各区来看，三区均在下降。其中赫山区降幅23.52，为降幅最大的区域，高新区降幅为13.4，资阳区降幅为4.17。,THANKS,
