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1、,安波国际温泉新城剩余房源分析及销售策略,大连力得房地产代理,2011年一期目标为1-12号楼5月份清盘,总体策略,1、明升暗降 2、低成本运作增进看房客3、链式营销，以老带新4、加大销控 制造紧张局势,策略分析,配合各种节日或庆典进行明升暗降的折让活动如购房送物业管理费、送车库、送精装修、送房屋装修设计方案、送家电等，形式可以多样。,明升暗降,策略分析,低成本运作,采用低成本运作行销模式，为项目带来一定批次的看房客，带动销售和人气推出特价房,策略分析,链式营销以老带新,老带新策略，看房车通知老客户带自己的朋友过来看房，成交者均享受物业费免费一年以及房价优惠,策略分析,加大销控,加大对剩余房源
2、的销控，以制造紧张局面，让客户尽快做出决定，最终完成销售,2011年本项目可售房源主要集中在2#6#7#11#,项目现状,1,2,3,4,5,6,12,11,10,9,8,7,项目现状,目前截止到2011年2月22日，本项目总剩余房源为：86套 销控的为：52套 在售的为：34套 其中在售的34套中有10套为特价房,项目总体情况,分析：目前剩余房源的面积区间主要集中在70-80平之间。原因：1、是户型较差，属于北厅。2、属于把边的房源，噪音以及挡光。,策略：1、加大销控制造紧张感。2、销售人员主推70-80平房源,面积区间剩余情况,项目总体情况,分析：上图可以看出5F剩余最多，其次为4楼。原因
3、：1、5楼面积较大，总房款较高。2、楼层太高，主要目标客户为中老年人，上楼不方便。,策略：1、特价房推出。2、销控加大,楼层剩余房源对比,项目总体情况,分析：上图可以看出本项目核心客户仍然为大连市内客户原因：1、市内房价太高，对比价格，相差悬殊 2、市内不适宜养老，生活节奏太快 3、养生为主客户较多,策略：1、仍然定位市内客户，加大媒体的投放 2、瓦房店及安波周边客户相对也较多，需要加大DM宣传力度,成交客户群情况分析,具体分析每栋楼销售难点及制定策略,1号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：1号楼剩余房源为三套，销售情况较好，三单元101的主要原因是冲房角,策略：针对3套剩余房源，采取二单
4、元302和一单元的103进行销控，剩余一套，造成紧张感。,安波国际温泉新城 1#,2号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：2号楼剩余房源为20套，销售情况较差，其主要原因1、整栋楼整体挡光 2、76平户型较差，属于北厅,策略：1、除一单元403及二单元201进行销售外，其余全部销控，目的同样造成客户的紧张感。2、同时猜测客户心里，比较喜欢2楼和三楼，有意向的可尽努力调出三楼，即把销控的 进行销售，让客户在心里上感谢我们，从而达到销售目的。,3号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：3号楼剩余房源为7套，其主要原因 1、76-79平户型较差，属于北厅 2、价格相对较高 3、一单元为把边房源,策
5、略：1、除一单元403其余全部销控，目的同样造成客户的紧张感。2、在提升单价的基础上进行打折，让客户感觉让利较大。3、同时猜测客户心里，比较喜欢2楼和三楼，有意向的可尽努力调出三楼，即把销控的 进行销售，让客户在心里上感谢我们，从而达到销售目的。,4号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：4号楼剩余房源为5套，其主要原因 1、76-79平户型较差，属于北厅 2、价格相对较高 3、一单元为把边房源,策略：1、除一单元301其余全部销控，目的同样造成客户的紧张感。2、在提升单价的基础上进行打折，让客户感觉让利较大。3、58平为枪手户型，进行销控,5号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：5号楼剩余
6、房源为6套，其主要原因 1、76-79平户型较差，属于北厅 2、89平面积较大，总价较高,策略：除一单元301和二单元的101进行销控外其余全部销售。,6号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：6号楼剩余房源为8套，其主要原因 1、76-79平户型较差，属于北厅 2、3层以下为公建，导致楼层较高，同时客户担心 噪音。3、属于小区最后位置，景观较差,策略：1、对一单元把边的501和601以及503和二单元的501采取特价房，即购房送万元家电抵值金。2、对一单元603正常销售，剩余二单元503和403及三单元502进行销控。,7号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：7号楼剩余房源为14套，其主要
7、原因 1、面积区间在90平以上，总价高 2、3层以下为公建，导致楼层较高，同时客户担心 噪音。3、属于小区最后位置，景观较差,策略：1、对一单元的把边的501、401、301以及302和二单元的302、402采取特价房，即购房 送万元家电抵值金。2、对二单元301和502正常销售，剩余进行销控，对客户造成紧张感，从而快速选定。,8号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：8号楼剩余房源为7套，其主要原因 1、面积区间在90平左右，总价高 2、顶楼不赠送阁楼,策略：除顶楼外其余进行销控,9号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：9号楼剩余房源为3套，其主要原因 1、面积区间在119平左右，总价高
8、2、顶楼不赠送阁楼,策略：除顶楼外其余进行销控,10号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：10号楼剩余房源为1套，其主要原因 销控,策略：剩余一套进行销控，主攻6、7、11号楼,11号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：11号楼剩余房源为9套，其主要原因1、面积较大在90平左右，总价较高 2、顶楼不赠送阁楼,策略：对二单元201、502及三单元401进行销控，其余正常销售,12号楼剩余房源 分 析 及 策 略,分析：12号楼剩余房源为3套，其主要原因销控,策略：对12号楼全部销控，重点销售6、7、11号楼,6、7号楼特价房策略,分析：6号7号楼为销售难点 原因：1、76-79平户型较差，属于北厅，同时把边房源较多。2、3层以下为公建，导致楼层较高，同时客户担心 噪音。3、属于小区最后位置，景观较差,策略：特推出10套特价房即购房送万元家电抵值金具体实施：通过电话的形势告知老客户或意向客户于3月份1-10号，只要购买特定 的10套房源，便可享受购房送万元家电抵值金，不想要家电的可之间 优惠1万元。,宣传主题“2011开门红 购房送真情”-安波国际温泉新城购房送万元家电进行中,THANK YOU,
