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1、合富辉煌（中国）2012年4月,谨呈：淮南黄浦置业,开创淮南汽车后市场第一城,淮南台湾车配城项目营销策划代理投标报告,报告思路,PART 1,项目理解及核心问题界定,项目总体认识与理解,3月28日：收到招标文件第一时间初步认识：中等规模+与汽车关联的+专业市场项目,3月30日：现场沟通与实地考察后深入了解：以汽配为主题的专业市场（地块与政府角度）,4月1日：区域市场初步调查研究后深度研判：淮南汽配市场的“拓荒者”（市场角度）,那么接下来我们需要解决的核心问题是：项目具体做什么？定位具象汽车产业链很长，关联度很高，在已经确定的大方向下，需要对项目定位系统梳理，做什么主题概念？具体哪些业态业种组合
2、？哪些功能分区？经营什么档次？针对哪些客群？等等都需要一一的具象。项目应该建什么？规划设计虽然项目初步规划已基本完成，我们需要项目商业规划进一步科学界定，如业态业种如何布局？交通动线如何规划？物业形态、商铺类型如何设计？等等项目到底怎么卖？营销执行 最核心的问题就是项目营销落地，项目到底怎么卖？卖什么价格？如何做市场推广？如何完成招商任务等等都是关键问题。,项目核心问题思考,项目地块属性及总体发展方向已基本明确138亩，以汽配为主题的专业市场。,项目作为淮南汽车专业化市场的拓荒者，机遇与挑战并存，未来如何从一个市场拓荒者发展为市场整合者、领航者是贯穿项目全程的核心问题。项目未来具体的操盘策略必
3、须遵从客观市场特征，脱离了市场，再好的嘘头也是空谈。,项目核心问题思考,PART 2,市场背景分析及机会研判,宏观背景解读 汽车市场分析 项目本体研究,解读城市发展属性、未来发展方向 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划,宏观背景解读/城市属性,淮南作为能源城市，居民人均可支配收入较高，消费与投资能力较强。,城市概况：1952年建市，享有地方立法权，1985年被国务院批准为对外开放城市，是安徽省城市人口超过100万、建成区面积超过100平方公里的“双百”城市之一。也是我国53座特大城市之一，区域面积2596.4平方公里，人口250万人；产业特质：煤炭业、电力和化工为支柱产业，医药、建材、纺织、
4、机械、电子、轻工、高新技术等门类齐全的工业体系；资源优势：煤炭资源极为丰富，约占安徽省的71%，华东地区的32%；城市发展：大力实施新型工业化、城乡一体化、和淮同城化、创新推动、可持续发展六大战略。,城市化率较高，现代服务业发展空间大,宏观背景解读/城市价值,合淮一体化规划图,合淮同城化的战略带动淮南快速发展的同时，也同时带走了部分的消费客群。,合淮同城化发展战略：依托合淮两地相近的文化、产业优势的互补和区域交通相近的机会，打造“两心一廊两翼”的空间格局；合淮同城化战略目标：城市一体化、经济一体化、文化一体化、交通一体化、环保一体化；合淮同城化将打造安徽最具竞争力和辐射力的新经济联合体和中心城
5、市，淮南市将在同城化进程中得到全面发展，同事也将严重分流淮南本地的客群。,宏观背景解读/城市规划,城市确定了东进、南扩、北联和西调的城市拓展空间；其中东进、南扩是城市发展的主向；东部城区：淮南市经济技术开发区，工业化和城市化的拓展区；,东进是城市发展的主向，本项目位于淮南市东部城区，是城市发展的主要方向，未来趋势利好。,城市确定了东进、南扩的发展主向，项目处在城市重点发展区域，发展前景广阔,宏观背景解读/城市交通,合淮区域交通规划图,区域内逐步完善的交通体系将进一步提升项目的外在影响力和内在的凝聚力。,合淮高速、城际高铁、轻轨和新桥机场航站楼的的开通，淮南将逐步形成立体化交通网络体系，以实现2
6、6分钟直达合肥，与蚌埠和阜阳等城市多方位对接的局面；项目位于国庆路东段，国庆路为城市主干道，贯穿淮南市，但目前人流量车流量较少；随着城市东进的规划方向，东部新城的交通道路将会进一步完善，项目价值将更易于实现。,物流交通是汽车及其配件产业发展的首要因素，淮南市的交通便利将为汽配产业提供强大的物流保障。,宏观背景解读/城市商业规划,淮南远期商业网点规划：3个市级商业中心区（田家庵、西部城区、山南新区）5个区域商业中心区（潘集区、大通区、洞山、开发区、大学城）40个社区商业功能区（泉山路、惠利花园城、裕安、天桥、老龙眼、谢家集等社区商业）15条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局商业项目超过4
7、0个，面积超过90多万方由传统的单核商圈，向多元化的城市时尚商业体转变，提高商业辐射能力。,淮南商业发展将走向多元化，本项目的开发与城市商业的发展态势相契合。,宏观背景解读/城市商业格局,淮南从单核商圈向多核发展，本案地处东进南扩的主流方向上，商业潜力巨大。,山南将发展为行政、会展、文教、现代化商务中心；八公山将发展为集旅游、购物、餐饮、休闲为一体的区域级商业圈；经开区将发展为大型的商品交易市场以及物流配送中心；滨江商圈将发展为区域高档住宅，集休闲娱乐于一体的商业中心；凤台将发展为县域级的商业中心。,早期：,老城商圈，以渡口带动商业发展，全盛时期为七、八十年代；范围北至淮河路、南到国庆路呈丰字
8、形分布；从零售逐步向专业市场转变，人气正逐步下降，商业功能正逐步被其他商业区代替；,现行：,田家庵商圈，90年开始起步；范围以龙湖路为中轴，东至人民路，西到陈家岗路，南至舜耕中路，北到国庆路；将发展为集地下和地上商业为一体的多功能商业聚集区；,未来：,位于处在城市核心商圈与未来区级商圈过度地带，是城市“东进南扩“的规划战略的主轴线，项目发展潜力较大。,本案：,东进,南扩,宏观背景解读总结,能源城市属性决定了消费客群的特质，消费需求大、投资能力强都将为本项目未来的顺利去化提供重要支撑；项目地块处在城市发展主流方向上，发展前景看好，伴随区域交通优势的进一步凸显，对专业市场经营及汽车关联产业发展有较
9、大利好；淮南商业发展整体处在大升级阶段，不仅仅表现在城市商圈的多核发展，也同时表现在新型业态的逐步引导上，本案与城市商业发展趋势准确契合。,宏观背景解读 汽车市场分析 项目本体研究,中国汽车市场发展现状及趋势 安徽汽车城/汽车城项目研究 淮南汽车市场现状及客群研究,汽车市场分析/中国汽车产业发展,2011年，我国汽车市场实现了平稳增长，汽车产销量双超1840万辆，仍居全球第一。中国汽车保有量已经突破1亿辆，汽车保有量的迅速增加会引发新的商机，特别是盈利能力较强的汽车后市场板块。2005年我国汽车后市场的营业额为880亿元，到2009年增加到2400亿元，预计到2012年将增至5000亿元左右，
10、年复合增长率为26.9%。,汽车市场分析/中国汽车产业发展,国内车主:每年单车使用费用高达 21721 元。大中型车主,在汽车使用费用上的支出,大约是微型轿车的一倍以上，差异巨大。其中，燃油和保险费用占据了 50%以上。维修和配件等方面,约占用车总支出的16.1%，平均约 3500 元。一辆私人中低级轿车全寿命的费用,大约是购置费的 2倍多。未来伴随汽车保有量的持续增长，汽车相关服务业的消费潜力也将得到进一步释放。,2006年汽车零部件市场配套规模为5200亿元，2010年高达14000亿元，接近2006年三倍；,汽车工业是我国的支柱产业，未来汽车产业的发展依然是国民经济发展的重点产业之一，汽
11、车零部件业作为中国汽车产业中最为关键的一环，在其整车的拉动下，必将迎来一个新的飞跃。近年来，伴随汽车市场总体的快速发展，也催生了一大批汽车城、汽配城等项目。,汽车市场分析/中国汽车产业发展,安徽省汽车市场（第一代）,汽车市场分析/安徽汽车市场发展,安徽省汽车市场（第二代）,汽车市场分析/安徽汽车市场发展,安徽省汽车市场（第三代）,汽车市场分析/安徽汽车市场发展,安徽省典型汽车市场（四）,汽车市场分析/安徽汽车市场发展,合肥汽配城,合肥汽配城座落于安徽省合肥市东大门长江东路714号，总占地面积达280亩，从业人员近3000人，市场经营以批发为主、批零兼营、维修装潢配套为辅，是安徽省最大的汽车后服
12、务专业市场;汽配城采用商铺租赁等形式招商，业态涵盖整车贸易、汽摩配件、汽车快修、汽车美容装饰、仓储物流等;目前安徽温商投资集团与三联实业公司为更好的巩固、调整、提升、创新合肥汽配城的市场品牌形象，对合肥汽配城进行改造,共同实施改造、扩建合肥汽配城工程项目；总投资近5亿元人民币，总建筑面积达到16万平方米；改造项目分为两大部分：一是沿长江东路两幢29层高楼，计8万多平方米；二是以天长路为主入口，临淮路为次入口的市场交易区，计7万多平方米，年交易额可达20多亿元人民币，是一个集整车贸易、配件销售、快修连锁、物流配送、仓储集散、会议展示、研发培训、电子商务、商住娱乐为一体的，综合型、多功能的汽车后服
13、务行业文化园区。,合肥最大的综合性、多功能的汽车后服务专业市场，市场认可度较高。,阜阳国际汽配城,阜阳国际汽配城位于阜阳经济开发区，占地380余亩，规划建筑面积32万平方米，总投资8亿元人民币。阜阳国际汽配城是集经济、文化、金融、信息于一体的国际化汽车零部件综合广场，建成后年交易额可达30亿元以上，年实现利税达5000多万元，可直接创造就业岗位6000余个。阜阳国际汽配城是安徽省“861”重点工程，规划入驻企业3000余家。阜阳国际汽配城是集展示交易功能、会展服务功能、商务办公功能、电子商务功能等八大功能为一体的大型专业市场。阜阳国际汽配城建成后，可带动多个相关产业的发展。阜阳国际汽配城本着整
14、体式运营、独立式经营、体验式营销、一站式服务的经营理念，与阜阳汽贸物流园共同打造“全省第一，全国一流”的汽服务产业链。一旦建成后，将与汽贸物流园共同打造一条完整的汽车服务产业链。目前一期10万方基本销售完毕，招商率完成70%，正在交房阶段，预计10月份开业。,集经济、文化、金融、信息于一体的国际化汽车零部件综合广场。,六安国际汽车城,六安国际汽车城是目前六安市最大的汽车销售、汽修汽配市场。共38#建筑组成，功能分区细致：汽车、汽配市场，摩托车、电动车及配件批零市场；该项目突出特点是整车销售比重较大，主要是2S/3S店、汽车专营店为主；10万平米、街铺式、845套（每套是上下两层组成）、主力铺型
15、 150平米；整个市场进行统一管理，目前入驻率达到近100%，市场整体运营良好。,中国中部地区最大的汽车及相关产业链综合交易市场,淮南华锋汽车城,淮南市规划中最大的一站式汽车新城。,淮南华锋国际汽车城位于淮南市洞山中路，整个项目规划占地1300亩，总建筑面积达160万方，是淮南市规划中最大的一站式汽车新城，以全产业链整合为特征。目前项目刚刚立项，处在规划中。未来可能成为本项目最为重要的竞争项目。,汽车市场分析/安徽汽车市场发展,安徽汽车市场整体发展较快，特别近年来建设了一大批汽车城/汽配城等项目，各地市都在筹备、规划建设汽车市场，市场发展前景被共同看好。尽管目前车市低迷，但一座座汽车城仍然如雨
16、后春笋般在江淮大地上拔地而起，如淮南华峰汽车城、合肥西南国际汽车城、铜陵国际汽车城、亳州春雨国际汽车城、怀宁春雨国际汽车等等，投资者同时是看中还有三、四线城市汽车市场的发展潜力；目前安徽在经营的汽车城/汽配城项目除了合肥的几个市场还算良好外，其他市场多处在培育期内，经营状况一般；伴随类比项目的集中上马，正在建设项目的招商、销售的也压力越来越大；,汽车市场分析/淮南汽车市场/总体发展,淮南市与周边地区汽车保有量比较,1、淮南市由于城市面积小、人口基数少，与周边城市相比市场规模总量小，表现较为突出的是人均汽车拥有量和城区人均汽车保有量都位居全省前列；2、淮南市作为能源城市，居民可支配收入较高决定了
17、淮南市人均汽车保有量超出安徽省平均水平，但由于人口基数局限，汽车保有量总量不高，限制了汽车流通和服务行业规模。,汽车市场分析/淮南汽车市场/总体发展,淮南市近三年汽车市场情况,1、淮南市近三年来，汽车保有量稳步增长，受宏观政策影响，增速略有下滑；2011年突破10万大关，平均8户一辆车；2、其中私人汽车占据60%，却年均增长速度超过30%；车辆类型中载客车辆占据70%；3、淮南整体的汽车市场发展潜力依然很大，特别是私家小汽车、高端轿车的后市场发展空间较大。,汽车市场分析/淮南汽车市场/空间分布,淮南市汽车类商业分布,本案,目前整个淮南市还没有专业的汽车城/汽配城，汽销/汽配/汽修等商业整体比较
18、分散，城区内约500-600家相关经营户；自发存在，缺乏整体规划；经营规范性差，行业发展理性不够，附加值低，发展动力匮乏；仅有几处相对集中板块，整车销售主要集中在开发区管委会附近；汽配/汽修主要集中在安成铺、供电局、水厂路六里站附近；摩托车电动车主要集中人民路附近；,汽车市场分析/淮南汽车市场/空间分布,目前淮南的4S整体较少，品牌缺失很大。城区的大部分4S店都集中开发区，凤台仅有部分国产车4S店；淮南开设4S店的主要就4/5个老板，每人平均有两个店，几乎垄断了淮南4S店市场，外部投资较难进入；淮南市场客群受到合肥的吸纳较大，客源外流现象突出。,开发区4S店集中区,汽车市场分析/淮南汽车市场/
19、空间分布,安成铺大车汽配汽修集中区,二手车市场,机动车旧货市场,安成铺区位交通条件特殊，大转盘十字路口连接田家庵、潘集、谢家集、大通等区，大交通大物流优势造就了其淮南独有的大车、货车、重卡配件、维修集中区地位；周边有多个专业市场，整体的区域环境较差，有待于改造升级；由于该区域较适合经营大车汽配汽修，加之经营时间较久，老客群较多，大部分经营户对本案抗性较大，无外迁意向；,汽车市场分析/淮南汽车市场/空间分布,供电局小车汽配汽修集中区,供电局附近主要是靠近市区，连接火车站汽车站，交通便捷，方便小车、出租车维修美容等；该区域内配件、维修所占比例相当，小店居多；分布较为密集，主要在供电局至舜耕中路一段
20、；伴随城市车辆的不断增多，市区交通压力的增大，区域内营商环境亟待提升，商户对专业类汽配市场的认同度相对较高。；,汽车市场分析/淮南汽车市场/空间分布,水厂路小车汽修美容集中区,水厂路与国庆东路至六里站附近连成一片，呈L型分布，依靠交通、租金低廉等特点自发聚集。主要经营小车、出租车的维修、美容为主，兼顾部分汽配、二手车、汽车租赁、电动车经营等；该区域经营户租金承受能力有限，对新型汽配市场观望态度较多，部分大店期望度较高。,汽车市场分析/淮南汽车市场/空间分布,目前淮南市电动车摩托车经营相当集中的区域主要分布在人民北路，主要是大店、品牌店居多；区域内电动车摩托车经营配件、维修的较少，仅靠近国庆中路
21、有几家；表现较为突出的是电动车销售，以专卖店、专卖厅、精品广场等形式存在；一般是需要靠近城市核心商圈，依托庞大消费客群支撑，无外迁意向。,人民北路电动车摩托车集中区,汽车市场分析/淮南汽车市场/空间分布,火车站附近,洞山路沿线,交通局附近,火车站附近：以大型仓储式汽配店表现最为突出，批发为主，送货上门；洞山路沿线：多是大型汽修厂、汽修店，以汽车维修、改造、美容为主；交通局附近：主要以汽车美容为主，大店较多。,汽车市场分析/淮南汽车市场/经营调查,淮南汽配市场经营问卷调查统计结果,实收问卷96份，无效4份,汽车市场分析/淮南汽车市场/经营调查,被调查者，经营汽配、汽修所占比重最多，接近80%；其
22、次是汽车美容；汽车销售、二手车及其他汽车服务经营相对较少；淮南目前的汽车后市场规模相对较大，特别是汽车维修、汽车美容表现突出。,汽车市场分析/淮南汽车市场/经营调查,商铺类型分析,商铺面积分析,商铺类型一层、二层商铺所占比重最大，三层及三层以上商铺几乎没有，这主要是市场缺乏整体规划，多是自发性经营，沿街分布，商铺形态多是一层底商；商铺面积以50-100平米最多，超过50%，主要是中小商铺为主，说明目前淮南汽配汽修商业的经营整体较为粗放，小店居多，缺乏大户、品牌店的市场带动；,汽车市场分析/淮南汽车市场/经营调查,租金承受范围分析,批零结构分析,被调查商户中，总体租金承受能力不高，20-40元/
23、平米/月水平居多，很多商户选择租金水平相对较低的城市支路经营；淮南汽配市场主要以零售为主，批发为主的主要针对市区的众多中小汽修店；淮南汽配货源地主要来自合肥、蚌埠等地；,汽车市场分析/淮南汽车市场/经营调查,淮南市场总体认知调查,淮南大部分汽配商家认为整体太分散，经营一般，需要政府的统一规划，市场升级；本地商户对供电局、安成铺两大板块的认同度较高，目前这两大板块的聚集度也最高，未来也是本项目需要重点整合争取的商户资源；,汽车市场分析/淮南汽车市场/经营调查,对本项目的认知与建议,超过一半的被调查商家知道本项目，甚至去看过，但对项目了解度还不够，询问到底做什么；在对本项目发展方向建议中，认为做小
24、车配件的占据最多，其次是汽车维修与大车配件，汽车美容也有相当一部分；汽车专营店与摩配认可度不高；由于对项目了解度还不够，大部分商户对是否进驻本项目持观望态度，未来需针对性的宣传推广。,淮南汽配市场典型商户访谈梳理,有效深度访谈25家,汽车市场分析/淮南汽车市场/典型商户访谈,汽车市场分析/淮南汽车市场/典型商户访谈,已经在靠近开发区这边开设一个分店了，主要是看重这边的发展前景，淮南也在向合肥、蚌埠学，汽车城逐步向开发区这边发展；一直在关注汽配城项目，如果考察后觉得合适的话，愿意进驻，也许还能带动十几家一起过去 金典汽车生活馆 闫总,淮南很多做汽配的商户都是去合肥拿货，或者合肥直接给送过来；淮南
25、目前还没有一个专业的汽配市场，汽配城也可以做，但要看在哪个位置做，开发区这边相对有些偏了，拿货不太方便，这边有很多4S店，做汽车装饰、汽车美容的还不错 车百饰淮南分店 谢经理,淮南做汽车配件的不少，但生意很好的就那么些家，很多都带着汽车修理、养护；开发区这边4S店也就这几年逐步形成的，这个位置做小车汽配、汽修还可以，大车不好做，交通物流条件和安成铺那边比不了；如果是车管所能搬过来，这边的汽车市场就能更快的形成了 沃瑞尔汽车快修装潢养护中心 李经理,开发区附近商户访谈,汽车市场分析/淮南汽车市场/典型商户访谈,淮南距离合肥太近，合肥汽配城对淮南汽配市场影响很大，价位合理，选择性大，很多人选择合肥
26、汽配市场拿货；合肥那边定期会在淮南发送汽配类手册，打个电话，他们直接给送过来；光做汽配会比较难，要有汽车维修、装潢一起做 兰特汽车修理厂 张总,主要是做面包车、出租车的汽车配件、维修，今年生意不是很好；淮南做批发的少，平时还是零售多些，主要是给其他维修店送货，附近多是做小车维修的，送货也方便；大家聚集在一起做当然好，但不知道开发区那边能不能做的起来，等市场建了再看吧 淮南胜达汽配 单老板,供电局这边已经做很久了，离车站、市区都近，特别是小车、出租车的配件、维修都知道这边，老客户比较多；开发区那边主要是4S店，做汽车配件、维修短时间内不好做；如果市场的经营管理、广告宣传做的好，可以考虑一下 朝阳
27、元龙汽配商行 徐老板,供电局附近商户访谈,汽车市场分析/淮南汽车市场/典型商户访谈,淮南这边想要集中起来做，有一定难度，以前在蔡家岗那边也准备做汽配城，结果没成功；目前的经营情况不是很乐观，一方面是大环境影响、另一方面是现在交通更便捷了，客户外流现象明显，很多老客户都愿意去合肥、蚌埠了 淮南雪白汽配 张老板,安成铺是淮南重要的交通中枢，依靠206国道，有公交中转站，连接潘集、谢家集、大通，这种物交通条件适合大货车、重卡的维修、养护等，附近还有机动车旧货市场、二手车市场，汽配市场氛围浓厚，开发区那边没有这种条件，暂时不会考虑搬迁 淮南海联汽配 孙老板,安成铺这边已形成了一定规模和影响力，淮南的大
28、车维修、配件很多都来这里，这边主要是做物流、做市场比较适合；当然这里的经营环境比较差些，脏乱、灰尘大，以后需要改造；听说这边也有意建设一个专门的汽配汽修市场 淮南轮胎世界 王女士,安成铺附近商户访谈,汽车市场分析/淮南汽车市场发展/总结,淮南城市小、人口少形成了汽车保有量总量不高的现状，限制了汽车流通和服务业规模；但作为能源城市，高居民收入的特点释放了小汽车、高档轿车市场的消费潜力，未来这方面可深度挖掘；目前淮南市汽车市场发展仍比较粗放，缺乏整体规划，经营散乱，还没有一个专业的汽车城/汽配城，本项目必须抓住市场机遇，借市场整合、市场升级之势，快速实现市场占位；淮南目前的汽车市场仅有几块相对集中
29、区，以开发区的4S店、供电局的小车汽配汽修、安成铺的大车汽配汽修、水长路的小车汽修美容等典型代表；从商户初步反馈信息分析，城区小车汽配、汽修、美容经营户对本案认同度相对较高，具备一定整合可行性。汽销、大车汽配/汽修、摩配电动车进驻意向不高，可适合选择性整合；淮南汽车市场的发展滞后性导致了其客源外流现象鲜明，特别是受到合肥、蚌埠等周边城市的辐射、吸纳较为严重。所以在本项目未来的发展策略制定上，不仅要立足淮南市场本体，同样需要考虑周边城市客源争夺问题。,宏观背景解读 汽车市场分析 项目本体研究,项目区域规划、交通环境 项目商业价值、竞争环境 项目地块特质、机会分析,项目本体梳理/区域规划,经济开发
30、区作为淮南市经济和社会发展的四大支柱之一，已成为全市对外开放的窗口、招商引资的重要载体和快速发展、最具活力的经济新区。在淮南“东进、南扩”发展战略中，“东进”重点就是开发区，“东进”即扩大经济技术开发区规模，形成新型工业和物流产业基地；兴建滨高塘湖新区，建起一座宜居、生态的滨湖新城。,合淮一体化规划图,伴随淮南东部新城区大开发的逐步展开，本项目所在的经济开发区将既是工业化的主战场，又是城市化的试验区，大力发展商贸服务物流等第三产业也成为重要方向。,处在城市重点发展方向，与区域发展规划准确契合。着眼未来，须高起点、前瞻性的规划开发本项目，最大化释放地块价值。,项目本体梳理/区位交通,本项目依托的
31、206国道（国庆东路段）为开发区规划区域内横向主干道之一，可以西进市区，东至蚌埠，南达省会合肥。,未来几年，淮南将全力提升开发区境内众多交通运输工程的建设，如合淮蚌高速铁路和淮南东站、淮蚌高速公路、淮滁高速公路、206国道改线等，以及规划中的商丘至杭州高速铁路将通过淮南东站与京沪高铁链接。这些工程竣工以后，尤其是高铁淮南东站明年底通车以后，开发区的区位优势和交通优势将明显提升，形成皖北地区交通枢纽之一。,项目本体梳理/商业价值,至蚌埠,连市区,国庆路不仅是贯穿淮南东西的重要交通动脉，同时也是淮南重要的商业干道，沿线分布着各类商户几百家，特别是汽车类商业多集中在道路两侧。未来既要利用好交通通达性
32、，也要做好商脉的传承。,价值推导：商脉沿袭与传承,项目本体梳理/竞争环境,淮南华峰汽车城做汽车产业经营，以大规模、产业链、高复合度为突出特点，面对这样的竞争对手，本案应积极抢占市场先机，找准一个适合的点切入，快速整合市场资源，提升竞争力。,外部竞合,内部竞争,淮南华峰汽车城将会是本案最大竞争项目，目前详细开发情况还未公布，给予对该项目的初步认识，得出以下结论：位置上与本案相比竞争性较差；规模上占据绝对优势，；定位规划方面比本案复合度高，竞争力强；开发时间较长，操作难度大；项目启动时间相当。,项目本体梳理/地块特征,项目地块规模不大，中间被两家4S店分割开，为项目未来整体功能分区及动线规划增加一
33、定难度，必须充分考虑分割板块间的互动与共荣；地块南北有一定落差，须在项目物业组合与建筑形态规划方面科学界定，既要有利于项目整体经营，也要兼顾开发成本因素；地块南侧有灌溉水渠及高压走廊，一定程度上限制了项目扩容发展空间,高低落差大,4S店的分割,高压走廊与水渠,综合研判，项目地块由一定的复杂性，须全面、专业解决每个难点，积极获取政府支持（特别是市场支路建设等方面）。,项目本体梳理/SWOT分析,PART 3,项目定位及商业规划建议,项目市场定位 市场经营布局 商业规划建议,定位方向推导,项目处在淮南“东进、南扩”的重点区域，商贸服务物流业是其重要发展方向之一；,从项目立地条件分析,关键点总结,高
34、铁站、高速网及项目依靠的国道改造升级，大交通环境逐步完善，奠定专业市场发展基础；,项目周边已逐步形成了淮南的4S为代表的汽车产业活力区，促进206国道汽配商脉的沿袭；,淮南目前正在向周边合肥、蚌埠、阜阳、六安等地汽车城、汽配城发展学习，项目选址基本一致；,根据区位、交通、规划及商脉沿袭等因素综合界定，项目选址条件能够满足汽车类专业市场发展要求；,项目地块被汽车4S所包围，按照区域汽销聚集态势，可发展汽车4S店、2S店、专营店等汽车销售类型，但由于项目地块规模、沿街展示有限，只能适度引入部分2S及汽车专营店；,从项目本体属性分析,关键点总结,项目地块仅有一面临近交通干道，且有两面不在支路规划中，
35、项目内通达度受限对项目未来经营业种及经营方式的选择增添了门槛，如大货车、重卡等类型的汽配汽修难以实现；,地块内部分割、四至展示性不强等特点使得大汽销、大汽修难以操作；,定位方向推导,项目规模、地块特征使得项目不可能实现汽车全产业链，但也需要一定复合度保证项目招商；汽车4S店、大车汽配汽修较难操作，只能适度性选择些汽车城市展厅、2店、专营店等；,定位方向推导,淮南汽车市场，整体容量有限，汽销发展单一，汽配汽修美容等汽车后市场份额较大；,从项目市场需求分析,关键点总结,小汽车、高档轿车市场潜力较大，大车、货车、摩托车电动车发展一般；,供电局等小车汽配、汽修、美容经营户对本案认同度相对较高，具备较高
36、整合性,仅仅依靠单一汽配业种难以支撑起近10万平米的专业市场，须增加关联业种的聚集；,汽车后市场发展空间较大，汽配、维修、美容等；小车类经营意向较高，出租车、私家车等类型配件、维修高端轿车的后市场也是基本空白，也可以考虑能否引入；,定位方向推导,总体分析，目前还没有已经营类比市场，有一段竞争空白期，应抓住时机，先行占位；,从项目竞争环境分析,关键点总结,淮南市场最大潜在竞争对手目前也在规划之中，虽然都是汽车主题，但发展模式不同，本项目更侧于务实的做市场，可操作性强；,竞争对手重点在于产业整合、区域开发，本项目应尽力赶在其造势完成前，进入实质操作阶段；,在以汽车后市场为大范围，突出主营，引入亮点
37、；做深市场细分，先行一步，快速推进，实现市场优先占位；,为了规避同质化竞争，本项目应该立足项目特征，遵循市场客观需求，突出主营类别，引入亮点板块做支撑；,为保证项目未来的可持续发展，从本行业及本地经营特点考虑，本项目选择大型汽销/汽修难以实现项目价值最大化；选择单一经营汽配零售，市场容量不足。所以应该以汽配为主题做切入点，扩展至更广阔的汽车后市场，选择适合度强、共生度高的服务板块或经营类别相组合。,定位方向思辨,在整个汽车获利过程中，整车销售、配件、维修三者的比例构成为2：1：4；汽车售后服务业是国外成熟市场的黄金产业，是汽车产业的获利的主要来源，可占据总利润的60%以上，但在国内处于刚启步阶
38、段，其销售额的比例远低于成熟市场，有着广阔的市场前景。,所谓汽车后市场是指汽车销售后围绕消费者在使用过程中所需要的各种服务构成的市场，如：配件供应、维修保养、汽车用品、汽车改装、二手车经营、物流运输、金融服务、汽车租赁、汽车俱乐部、汽车检测、汽车认证、停车站与加油站等等。,集合配件销售、维修养护、汽车用品、美容装饰、信息咨询、二手车交易、办公、仓储等业态形式为一体的后汽车专业市场；突出主营板块，引入亮点资源。,【淮南汽车后市场第一城】淮南首席汽车后服务大本营 皖北最具影响力现代汽车后市场,根据项目特质、市场需求、竞争环境等要素的综合分析，结合专业市场发展规律，本地块的倾向性定位方向是：,定位方
39、向思辨,项目总体定位,淮南汽车后市场第一城,沿袭国庆路汽贸商脉，与4S店区紧密呼应以汽车后市场为主题，主营与亮点相契合将项目包装成淮南汽配商业升级的整合者,淮南汽配商业整合者,项目概念定位,淮南汽车后市场总部基地汽车后市场大聚合；总代理、大品牌高融合,项目形象定位,定义淮南汽车市场新未来 封顶皖北汽车商贸新高度,目标投资者 一般投资者（约70%）该类人群具有稳定的中高收入水平，中青年，职业以公务员或类公务员为主，涵盖部分淮南籍外出工作者、淮南市及周边地区实力阶层；纯投资客为主，已拥有至少一套物业，需求面积偏小，支付能力较强，以按揭付款居多。特定投资者（约30%）该类投资者属于金字塔尖阶层，收入
40、水平高，已拥有多套物业，职业以企事业单位高层管理者、私企业主、品牌经营商为主；纯投资客和自营商户，需求面积大，支付能力强。,目标经营者 核心客户（约20%）知名汽配品牌，行业领头羊；厂家直营店或大型代理商/经销商；淮南汽配大户商家，大铺需求者。主力客户（约80%）中小型汽配经销商，无品牌或中低端品牌代理，经营情况较好，有扩张需求。,基于迅速盘活市场的目的，本项目前期应以开发品牌经营户和厂家总代理等群体为先导，开发自购自营客户为主体，以功能规划引导品牌和经营者，投资客为补充。,项目客层定位,项目功能定位,项目市场定位 市场经营布局 商业规划建议,本案功能区设置构想,商品展贸功能区 商务休闲功能区
41、商务办公功能区 仓储物流功能区广场休憩功能区 停车驻留功能区服务管理功能区 生活服务配套区,功能分区构想,项目功能分区,依据类比项目业态组合借鉴、商店建筑面积分配比例标准及本项目特质综合分析，建议本案功能配比建议：,注：上述具体面积为建议值和初步估算值，具体数值由建筑设计确定,项目功能配比,项目业态布局/方案一（板块式布局）,项目业态布局/方案一（板块式布局）,项目业态布局/方案二（街区式布局）,奇瑞4S店,日产4S店,汽车展销区：城市汽车展厅、2S店,汽车用品区：汽车电器、安防、配饰等,汽车配件区：商用车、乘用车等配件，小车为主,汽修美容区：汽车维修、养护、装饰、美容等,摩配二手车区：汽车装
42、饰、美容、养护等,汽修美容街,汽车配件街,汽车展销街,项目业态布局/方案二（街区式布局）,项目市场定位 市场经营布局 商业规划建议,商铺单体建议：柱距：通过对商铺建筑单体的梳理，本项目商铺单体柱距以8M*8M的为主，局部商铺柱距8M*10M、及8M*9.7M。开间、进深：单体户型多以一托三的商铺为主，单体户型开间、进深主要以8M*8M、4M*8M为主。主次入口：该项目沿国庆路主次入口以19M、17M为主，沿振兴南路主次入口以17M为主。项目内部商铺间道路主要以9M11M为主，内部环线路网主要以4M为主，满足最低消防通道要求。层高：单体户型层高（一层以4M、二层以3.3M、三层以3.3M为主）、
43、项目外围商铺层高主要以（一层以4.5M、二层以3.3M、三层以3.3M为主）,商业规划建议/建筑形态规划,比较一般汽车城/汽车城（如合肥汽配城、阜阳国际汽配城、六安国际汽车城等）的物业形态特征，结合淮南市汽配/汽修/美容等商户商铺需求特性，综合界定本项目建筑形态。,商业规划建议/建筑形态规划,奇瑞4S店,日产4S店,建议项目靠近外部主要交通干道的商铺一层层高适度提高，一方面是提升项目展示形象，另一方面利于满足大店、品牌店、汽车展厅等带动性物业的硬件要求。,商业规划建议/空间节点规划,奇瑞4S店,日产4S店,商业规划建议/空间节点规划,前导空间,高潮空间,后续空间,演进空间,商业规划建议/空间节
44、点规划,奇瑞4S店,日产4S店,运动空间,停滞空间,商业空间,商业规划建议/交通动线规划,商业规划建议/交通动线规划（外部环线建议）,已有主动线,环线方案一,项目内部交通环路规划建议：建议将项目内部交通环路从4米增加至6米，最大化扩大项目交通通达性，满足汽配城高交通需求。,环线方案二,PART 4,项目营销推广思路及执行策略,整体营销思路 阶段营销策略 推广执行策略,营销思路,启动蓝海策略项目未动，招商先行，以招商带动销售，以销售促进招商（认租认购同时引爆）。经营户优先于投资客龙头客户优先，汽车类协会、商会、改造市场整体进驻可适度持有部分大体量集中式商业，保证项目经营,招商与销售并行,齐头并进
45、 一炮打响,整体营销思路,捆绑合作 整合资源,为确保项目可持续性经营，本土资源优先。通过招商、销售、推广三种力量的有效组合，最大化的整合淮南本地商户资源，首期启动建议以捆绑式合作模式，整体吸纳大户、面临改造搬迁商户等，抢占市场高位。,整体营销思路,两条路线 相互促进,整体营销思路,产业路线,投资路线,产业路线与投资路线相互促进,直接销售目标：淮南商铺投资客投资客：高价值产业铺，大批投资客看中，有升值空间，租不如买,直接销售目标：汽车类商户经营户：大部分为自营，经营有保证,对淮南城区及周边县区汽车服务类商户直接营销，龙头大户一对一重点营销；针对事业单位团体、炒房团、商铺投资团等投资性团体深度挖掘
46、，直接营销；,充分挖掘 精准营销,整体营销思路,汽车产业外投资团体,整体营销策略,“短平快”的营销战略“精而省”的推广策略,以活动营销为项目营销推广的贯穿链条，项目DM单派发为主线，立足淮南本地市场，兼顾周边区域、周边城市，多点开花。,针对项目特性，注入创新概念，引起经营者与投资者关注与认同，进而唤起和激发其投资欲望。概念营销作为创造需求的先导性策略，具备先声夺人的作用。,营销核心,概念营销,营销战术,系列软文报广诠释淮南国际汽车城创新概念，树立前瞻性、专业性形象；“淮南汽车产业带呼之欲出”、“淮南汽车产业聚集东城，催生“磁场效应”等产业概念、汽车后市场概念。“五星级汽车后市场”等等,执行方式
47、,给淮南国际汽配城打上“新标签”“新符号”“新牌子“利用软文、硬广、活动等多种方式体现独特、创新特点新概念需要系统诠释，渐进式展开、深化与强化根据投资者的心理变化，及时动态的调整营销卖点,宣传主张,淮南国际汽配城：淮南汽车后市场的整合者淮南国际汽配城：皖北汽车后市场的领跑者,全国汽车配件市场联合会理事单位、中国汽车后市场总会理事单位、中国汽车零部件重点培育市场、安徽省汽车配件与维修业商会副会长单位等授牌的积极争取,营销推广战术,皖北汽车后市场发展高峰论坛暨淮南国际汽配城新闻发布会,活动主题：创新市场，合作共赢活动目的：通过高峰论坛，有效突出淮南国际汽配城创新型市场形象、通过各种政府、行业领导的
48、现场表态支持进一步提升市场的发展前景，增强商户的进驻信心。活动内容：论坛重点皖北、淮南汽车后市场发展现状及前景，政府领导、协会领导、业内专家及媒体对淮南国际汽配城项目评价；招商大会启动仪式、政府、行业领导及商户代表发言，授牌仪式。合作媒体：电视台、报社、网络媒体等活动时间：2012年X月活动地点：XX国际大酒店,概念营销战术,通过有新闻价值的事件来吸引媒体、社会大众和消费者的兴趣与关注，提高项目的知名度，突出所有展示的信息或卖点。事件营销的组织需要目的明确、主题清晰。,营销核心,事件营销,营销战术,淮南国际汽配城商铺投资论坛,执行方式,事件本身引发政府、经营者、投资者及社会关注与之相配合的其他
49、软文联动炒作、硬广宣传户外、电视、网络等媒体配合，进一步深化事件效应根据项目开发时序，逐步推出事件活动,安徽省汽车配件与维修业商会进驻仪式淮南供电局汽配商户团体进驻签约仪式,宣传主张,项目招商恳谈会、商铺投资论坛等淮南国际汽配城喜获中国汽配行业最具投资价值汽配市场！,获奖荣誉 品质见证中国汽配行业最具投资价值汽配市场,营销推广战术,主力店/品牌店签约仪式,省汽车配件与维修业商会进驻仪式,汽车产业发展论坛/招商大会,项目推介会/招商恳谈会,本地投资者 VIP认筹,淮南XX汽配团体进驻签约仪式,异地营销/网络营销启动,项目启动新闻发布会,第一批商铺解筹,开盘庆典,开业庆典,第二批商铺解筹,形象导入
50、期,销售引导期,开盘热销期,事件营销战术,针对不同的节点，展开不同的节点引爆。活动营销是商业地产最突出营销手段之一，利用活动方式更好的联系目标群体，进行口碑传播，有效促进招商销售顺利进行。,营销核心,活动营销,营销战术,迎国庆 送喜惠淮南国际汽配城国庆四重喜礼惠,执行方式,核心节点类活动：奠基仪式、开业庆典等销售节点类活动：认筹、开盘、招商启动、节日促销等项目展示类活动：品鉴会、推介会、投资说明会等关系维持类活动：答谢酒会、老客户温暖活动等,聚合发展 共荣共赢淮南国际汽配城皖北巡回推介活动,宣传主张,参加全国汽车配件交易会、安徽汽配博览会等淮南汽配协会成立大会！,淮南汽配城答谢酒会感谢老客户支
