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1、Th,e,Sc,ie,nc,e,of,Liv,ing,Gemdale Corporation,报告大纲,宁波城市阅读和板块阅读,宁波市整体房地产市场情况和预测,宁波市各板块市场情况和项目竞争态势入市时机预测和策略,宁波概况,历史角色通商口岸,宁波自古就是中外闻名的商埠,宁波是“海上丝绸之路”的起点之一，中国三大对外贸易港口之一,宋代，宁波又与广州、泉州并列为对外贸易三大港口重镇,鸦片战争后，宁波被辟为“五大通商口岸”之一,当代角色长三角南翼重要城市,浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一,宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。,宁波概况 城市区位,宁波位于中国东部
2、海岸线,中部，毗邻上海、杭州，,全市总面积9365平方公,里，经济发展迅速，成为,长江三角洲南翼的经济中,心。,杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮,发展契机,杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮,发展契机,宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，上海日渐饱和的经济承载力，以及日益增加的投资成本，必定会将很大一部分的能量传导到宁波。随着杭州湾大桥和城际轨道的开工兴建，长三角“2小时交通圈”逐渐成形。城市间半径的日渐缩小，宁波郊区住宅将迎来新一轮的发展高潮。,宁波概况,产业优势,临港大工业与民
3、营小企业的有机结合传统优势产业与高新技术产业的优势互补传统优势工业：纺织服装业（服装业、家纺业、装饰用与工业用纺织业）日用家电业（吸油烟机、空调器、洗衣机和热水器等家电制造业）输变电设备制造业（高压输变电设备和智能化开关设备等的制造业）机械工业（模具业和塑料机械业）临港型大工业：石化工业（石油化工、基本化工原料、精细化工）钢铁工业（不锈钢和有色金属的冶炼和深加工）电力工业（电力装机容量515万千瓦）造纸工业（造纸和纸制品业）,宁波概况,经济地位,浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一。宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。其中：企业管理竞争力排名第一,制度竞争力排
4、名第二结构竞争力综合排名第四政府管理竞争力排名第七,GDP（亿元）,GDP年增幅,经济指标,持续走强的经济让宁波成为长三角一个耀眼的明星,宁波GDP稳定、健康发展，平均增长幅度保持在10%-13%之间，经济增长的自主性和抗波动性强；05年，宁波城市生产总值达到2446.4亿元，仅次于上海、苏州、杭州、无锡，位居长三角城市群的第五位；强劲、稳定、持续发展的经济增长为房地产市场的进一步发,展提供了有利的经济支撑；宁 波 GDP走 势（1995-2005）,3000,30.0%,2500,24.8%,19.1%,2446.42158.04,25.0%,2000,1786.85,20.8%,20.0%
5、,15001000,637.63,795.86,12.8%897.43 973.448.5%,1500.341312.681175.75 14.3%1041.7411.6%12.9%7.0%,12.5%,15.0%10.0%,5000,1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年,5.0%0.0%,亿元,出口额占GDP比重,GDP增长，,39.4%,27.6%,27.1%,29.5%1381.93,25.2%,24.2%,897.43,637.63,427.89,经济指标强劲出口拉动GDP增长，宁波是典型的外
6、贸拉动型城市宁波出口额占GDP的比重,3000,90.0%,25002000,55.9%,77.0%80.0%64.0%2446.4 70.0%2158.04 60.0%,150010005000,45.0%1884.881786.8536.4%1500.341312.681175.75973.44 1041.74 999.73795.86675.90517.09187.81 192.93 242.88 245.41 287.911995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年,50.0%40.0%30.0%20
7、.0%10.0%0.0%,出口（亿元）,GDP（亿元）,比重,产值（亿元）,718.91,581.88,511.25,450.44,85.39,95.77,107.51,88.84,55.2%,55.3%,经济指标宁波经济结构（1995-2005）,25002000,673.41,804.33,964.1,15001000,300.79,341.62,366.7,421.14,493.43,564.31,形成第二产业尤以出口加工为主的经济发展格局,184.22,252.46,1230.21,1353.5,5000,371.81,81.6 92.96 93.16,542.98,658.84,82
8、8.88,1001.21100.34 112.23,123.5128.8,1995年,1996年,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,第一产业,第二产业,第三产业,宁波三大产业比重（1995-2005）,60.0%50.0%40.0%,58.3%,56.6%31.7%,57.0%33.5%,55.8%35.1%,55.9%35.2%,56.0%35.8%,54.8%37.6%,56.0%37.6%37.7%,57.0%39.4%37.3%,产业结构升级促使二、三产业进入了稳步发展期,30.0%20.0%,28.9%,10.
9、0%,12.8%11.7%,9.5%,9.1%,8.9%,8.1%,7.6%,7.2%,6.3%,5.7%,5.3%0.0%1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年,第一产业比重,第二产业比重,第三产业比重,财政充裕度（收入/支出）,亿元,年增幅,亿元,经济指标宁波财政收入、财政支出及财政充裕度,500,（1995-2005）,1.86,2.00,450400350300,1.50,1.45,1.36,1.36,1.40,1.60,1.56,1.72,1.74325.01,400.96,1.76466.5
10、,1.801.601.401.20,地方政府非常有钱,250200,258.40,215.90,264.8,1.000.80,150,143.15,190.31,150.16,187.09,0.60,100500,53.1135.37,65.95 75.0445.33 55.00,104.0087.6464.61 74.05,89.23,121.93,0.400.200.00,1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年,一般预算财政收入,财政支出,财政充裕度,宁 波 社 会 消 费 品 零 售 总 额 增
11、长,800,14.3%,（1995-2005）,14.2%,759.8,16.0%,700,12.6%,12.7%,14%,14.0%,600,11.3%,10.3%,11.8%,595.63,12.0%,内需持续保持旺盛,500400300,288.58,8.6%313.36,345.76,389.29,414.186.4%,462.87,521.53,10.0%8.0%6.0%,259.18,2001000,226.82,4.0%2.0%0.0%,1995年,1996年,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,社会消费品零
12、售总额（亿元）,年增幅,元,宁波经济人均可支配收入 稳步增长宁 波 人 均 可 支 配 收 入（1995-2005）45000,400003500030000,27541,32629,39045,38733,25000,21786,24213,200001500010000,121567275,150698354,168799069,182199193,194059492,10921,11991,12970,14277,15882,17408,50000,1995年,1996年,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,人均GD
13、P（元）,城镇居民人均可支配收入,可支配收入保持在每年10%的增长速度，宁波整体经济的良好发展态势必将促进宁波市民可支配收入的进一步增加，有利于居民购房消费力的持续提升。,宁波规划,城市现状,城市内部建设落后，城市框架未拉开城市内部改造弱，建设和形象比较落后；城市未形成新城跳跃发展；沿城市界面向外顺延发展；未来多中心的打造，三江口/东部新城/鄞州中心区；,宁波规划,城市定位及总体规划,把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。宁波
14、市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。,20万,15万,40万,25万,北部中心，接驳杭州湾大桥人口规模：5050万石化工业及加工区人口规模：20万,宁波科技园区,国际航运中心宁波经济基础开发区,三江片老城区人口规模：160万,东部新城新行政、商贸中心人口规模：15万,人口规模：4
15、0万,鄞州中心区人口规模：25万东钱湖片区,奉化旅游服装产业基地人口规模：30万,旅游、高尚居住,城市发展方向,新三江口,东部新城,鄞州新城,城市化仍然是宁波未来10年发展的主要方向；城市化的形式是采用人口外迁的新城建设为主；,产业结构升级影响外来人口导入结构，利于宁波向区域型中心城市发展；,小结,宁波是一个成长型的区域性辐射城市，人口相对稳定，经济实力深厚且对外依存度较大，以技术含量低、劳动密集型的加工业为主，产业提升空间较大；民营经济发达，但小而散是现阶段的主要特点；城市内部建设落后，框架尚未拉开。,宁波是一个开放且封闭的城市，既坚持已有的观念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撑
16、着整个城市的消费产业，尤其是房产品市场；,外资企业与民营经济发达，具备大量的高端消费品购买人群；,城市化进程加快，产业工人城市化及中心城区人口导出，将带动城市辐射区的房产品消费；,认识鄞州鄞州与鄞州中心区,鄞州中心区,鄞州前身为鄞县，中国著名百强县。2002年4月，鄞州撤县改区。,2003年9月，区政府由江东搬迁至鄞州中心区2003年，中心区成片居住区开始出现，新城建设大规模开展,认识鄞州鄞州与鄞州中心区,城市定位：鄞州的政治、经济和文化中心,区域规划：33平方公里，近期计划开发12平方公里，其中工业区5平方公里。规划人口：新城区远景规划年限一直到2010年，计划容纳25万人口。发展方向：根据
17、市里“南居北工”的发展战略，到2010年鄞州新城区将成为,一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市。,认识鄞州鄞州中心区与东部新城,东部新城：,宁波重点建设区域,“一城两心”规划重要组成部分,对既有城市中心功能的补充和完善15.85平方公里，规划人口15万,三江口片区,鄞州中心区：,宁波未来重要居住新区,鄞州未来的政治、经济和文化中心,规划总面积33平方公里，近期计划开发12平方公里，计划容纳25万人,认识鄞州鄞州中心区与东部新城,从远景发展势头看，东部新城作为新的城市中心，远景看好。,东部新城城市未来商务、市政中心，主要承载的功能有商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等
18、城市功能,鄞州中心区鄞州的政治、经济和文化中心，比东部新城，承载更多的居住功能。,从短期发展上看，近三年东部新城对鄞州中心区难以产生威胁。,东部新城虽然远景看好，但目前城市发展条件下，位于城市近郊、城市自然外延区域，由于已有一定的发展基础，发展相对成熟，在短期内，将比东部新城更具发展潜力。而鄞州区前身是著名的百强县，本地经济对城市发展的支撑性极强，已有比较好的发展基础，相对于目前尚处于规划、启动阶段的东部新城来说，短期内更有竞争优势。,宁,姜,公,路,北,路,北,路,院,万里学,院,童,认识鄞州鄞州中心区内部发展,市区方向,麦德龙,杭甬高速公路,中心区发展方向,宁,南,钱,湖,核心区位、过渡位
19、置,商业区,CLD,四明路,杭甬高速交通限制区域向北发展 天童北路成为未来发展纵向主轴,外国语学院天政务区本案北鄞州公园路,第二人民医鄞县大道宁波理工高教园区,中央商务区规划、公园区规划，强经济引擎支撑下一阶段城市向南发展,中央商务区,工业园区,CLD区域向南延伸，本案所在地成为区域向南延伸的过渡关键、核,工业园区,姜山镇,心位置。,小结,集行政、商务、商业、教育、生活为一体的新城中心；,满足的是宁波城市发展总体定位中“南居北工南居北工”的居住功能；,在空间发展上，起到连接市中心，辐射周边乡镇的作用；,报告大纲,宁波城市阅读和板块阅读,宁波市整体房地产市场情况和预测,宁波市各板块市场情况和项目
20、竞争态势入市时机预测和策略,投资额（亿元）,房地产投资所占比重,18.84%,318.93,360.75,264.19,234.41258.2,125.97,3,宁波房地产市场历史分析宁波市房地产开发投资情况,1600 27.1%,30.0%,140012001000800,21.3%,17.3%,14.2%14.6%,16.6%,18.5%,21.0%,1370.422.0%21.4%1095.67835.9,25.0%20.0%15.0%,6004002000,601.27470.28309.97 00.57 09.81184.2671.59 65.9 51.9243.87 46.54 5
21、9.71 87.081995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年,10.0%5.0%0.0%,房地产开发投资,全社会固定资产投资,比重,数据来源：房地产交易中心,房地产投资占固定资产投资比例保持在20%左右；前阶段房地产投资增长基本保持在40%左右,2005年宏观调控下,只增长了10.2%，投资过快势头得到有效控制；房地产投资占社会固定资产投资比重经历一段时期的增长以后，呈现下降趋势，房地产发展周期性显现；,44%,7%,宁波房产市场历史分析宁波市六区商品房供应情况,30002500,62%,2465,2661,70%60%,5
22、0%46%2030,2000,40%,商品房新开工面积,30%,商品房施工面积,1500,1386,21%,20%,商品房竣工面积开工面积增幅施工面积增幅,竣工面积增幅1030,1000500,635,438,632,933,587-7%-9%,812,8%628-13%,10%0%-10%,数据来源：房地产交易中心,0,-20%,2002,2003,2004,2005,04年以来全市房地产竣工面积增幅逐年放缓；04年以来施工面积增幅逐渐放缓；新开工面积开始出现下降情况；从三组数据的历史发展趋势看，市场短期供应进一步增大，远期供应减少。,53%,-8%,宁波房产市场历史分析宁波市六区商品住宅供
23、求情况,7000,54%,6251,60%,60005000,40%,4800,5800,40%,4000,16%14%3850,17%,20%14%,9%,20%,商品住宅竣工面积指标商品住宅批准预售面积指标商品住宅销售面积指标,0%,2%,0%,商品住宅销售均价指标竣工面积环比增幅,3000,2890,-10%,-7%,批准预售面积环比增幅销售面积环比增幅,销售均价环比增幅-20%,20001000,-27%,-40%,303 274 299,345 384 300,529,347,463,488 418 430,500,-46%307 231,数据来源：房地产交易中心,0,-60%,20
24、01,2002,2003,2004,2005,上表为05年市六区的住宅供求各项指标，来源于是房地产交易中心；04年以来住宅市场价格持续稳步上升，增幅逐渐放缓；04年以来住宅潜在供应逐年增大，但是05的成交面积几乎减半；供求结合分析表明，05年市场的供大于求非常明显。,宁波房产市场历史分析宁波市商品住宅价格走势7000,6000,61315800 5699.2,5000,4800,5146,4000,3850,3763.8,30002000,1500,1620,1840,2175,2400,28902106,2794.5,10000,1996,1997,1998,1999,2000,2001,2
25、002,2003,2004,2005,数据来源：房,一手房,二手房,地产交易中心,宁波市商品住宅价格继续保持上扬趋势，但价格上涨幅度却在减少，价格逐步趋向平稳。这与宏观调控措施有关。按照整体趋势推断，2006年宁波的房价会继续保持上涨势态，但幅度会继续减少。二手住宅整体涨幅趋于平缓，价格从明显低于一手房价格到逐渐向一手房价格靠拢，表明宁波房地产市场整体趋于成熟。,2005年宁波房地产市场回顾05年宁波市六区商品住宅约交易套数3000,2500 2300,2475,2000,1819 1811,2035 1951,15001000,1146,582 594 515,997,1221,5000,1
26、,2,3,4,5 6月销售量,7,8,9,10,11,12,数据来源：房地产交易中心,上表为05年市六区的月度销售套数，来源于是房地产交易中心；宏观调控使宁波房地产市场在一段时间内成交情况大幅度下降；自住型需求得到激发，市场迅速回暖，成交量上升；,2005年房产价格走势宁波市四区商品住房价格月度走势20042005年市三区及鄞州中心区商品住房价格走势图,价格750070006500,6399.1,7119.5,6749.3,6495.0,7171.4,6422.7,6274.0,6553.8,7486.1,6712.9,6761.2,6586.9,6000550050004500,4665.0
27、,5012.0,6137.35220.0,5736.05508.0,5404.5,4865.2 4801.3 4795.3,6522.3,4000350030002500,0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12 月份,2004年,2005年,数据来源：房地产交易中心从上表我们可以知道，宏观调控以后，宁波楼市价格走势变化趋势未发生明显变化，总体仍保持上涨。,40%,2005年宁波房地产市场回顾05年宁波市四区商品住宅月度成交分布60%50%40%30%20%10%,0%,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,海曙区,9.75%,7.89%11.73%5.28%,
28、8.32%,9.33%,2.15%,2.50%,8.54%,7.90%21.48%,江东区 48.93%35.27%20.74%16.30%34.31%8.20%江北区 11.48%14.12%18.79%21.24%14.25%15.38%鄞州区 11.10%13.90%16.36%43.24%23.28%,40.03%31.69%36.84%32.45%17.37%16.23%13.91%16.20%9.31%16.32%数据来源：房21.74%25.34%31.54%45.58%32.08%地产交易中心,市六区商品房销售金额的区属情况上看，鄞州中心区基本占30%左右，而销售面积大约在六区
29、的一半，03年鄞州成交面积约为100万平方米，04年约为80万，05年约为65万平方米。,政策颁布及影响示意图,3月,4月,6月,7月,2005年宁波房地产市场回顾,2005年,政策颁布及影响示意图,调整商业银行自营性个人住房贷款政策,关于切实稳定住房价格的通知,国务院办公厅提出八条措施，加强引导和调控5月,关于做好稳定住房价格工作的意见,宁波商品房成交量及成交价格开始波动。,国家统计局新闻发言人提出两个坚持中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告8月10月份以后宁波商品房成交量略有回升，但成交价格仍然持平。12月,05年宁波房地产市场小结,国务院在2005年首次动用税收政策来调控全国
30、房地产市场，以配合此前的货币、土地政策，房地产投资增速过猛势头得到一定遏制，过热的购房需求有所降温，房地产供求关系得到改善，为稳定价格创造了条件，房地产市场正朝着宏观调控预期的目标发展。,05年商品房总体价格继续保持平稳上涨态势，年增幅为9；,调控初期，成交量大幅下降，对政策敏感性凸显，一定时期后，市场迅速回暖；调控期观望心态加重，持币待购的改善型需求增多；,调控后自住型需求成为市场主流，以买进卖出的短期投机性住房需求基本退出市场，房市需求逐步呈现自用型为主、长线投资为辅的局面；,调控后，消费者购房预期出现偏差，受周边新推低价楼盘的影响，各种理由寻求退房或经济补偿；,2500,06年前四月房地
31、产市场回顾 1-2月恰逢春节，销量有所下降，3-4月,份季节性回暖，表现正常，并且略高于去年同期；,20001500,1922,1918,整体市场成交价格略有下浮，主要是远,1000,1083,906,郊部分项目的相继开盘，拉低了整个价格水平；鄞州中心区占整个市区的成交比例保持,5000,1,2,3,4,相对稳定；40%35%,6200,月销售量,30%,6000,5976.8,25%20%15%10%,580056005400,5810.63,5753.23,5%,0%海署区江东区,16.73%6.73%,215.37%37.74%,315.55%11.66%,431.65%34.17%,5
32、20050004800,5206.99,江北区,7.12%,29.64%,21.99%,34.53%,1,2,3,4,鄞州区,11.44%,24.03%,23.65%,21.57%,价格,数据来源：房地产交易中心,3,5,4,06年房地产市场新增供应,楼盘名称绿城桂花城东方瑞市二期浪琴海柳逸花苑阳光清晨邻里花园颐和名苑日湖花园日湖琴云新星都市古城新境天合家园一期宾果70香洲晓筑95国际广场绿城绿园江南一品,区位镇海江东江东海曙江北江北江北江北江北江北江北江北科技园区科技园区科技园区科技园区科技园区,总建（万）22（10）8（4）10.53.512（5）1615（7）7.814111216134
33、4（10）,物业类型多层、小高层小高层小高层、高层高层排屋、多层多层、小高层联排、多层、小高层、高层别墅、高层别墅、小高层、高层联排、多层、小高层排屋、多层、小高层小高层高层排屋、小高层、高层高层高层排屋、别墅、高层,西城十二庭院都市森林阳光丽园香榭丽洲格兰春天中海东湖观邸一期合计,鄞州鄞州鄞州鄞州鄞州鄞州,18（9）26（10）18171533.5（10）344.3（230.8）,排屋、多层、小高层、高层排屋、多层、小高层、高层多层、小高层排屋、多层、小高层排屋、高层排屋,预计2006年预开楼盘中住宅总建筑面积达340万平方米以上,考虑分期、分批、延期推量等不可预计因素，2006年新增供量在
34、230万平方米左右，加上历史市场存量约160万平方米左右（2005年的135万，2004年的25万）和2005年推盘中的分期分批量的约80万平方米，2006年的实际市场供应量大约为470万平方米左右，对于一个城区年需求在200万平方米左右的市场来说明显供过于求。,06年当前宁波房地产市场,房交会聚集大量人气，市场进一步回暖,大量项目在此期间开盘面市，形成一个市场供应高峰，相应的也带,来了成交情况的好转。,小户型、高性价比、自住型成为市场特点,从君悦花园到都市森林，我们都可以发现，较高性价比项目受到市,场热捧，取得良好销售业绩。宏观调控步步逼近,从前段时间的银行加息0.27%到近期国六条的出台，
35、中央政府将进一步加大对房地产宏观调控力度，市场将面临新的宏观调控周期。,06年当前政策因素从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金,贷款基准利率上调，心理影响较大，标志新一轮调控开始,融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58提高到5.85。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。提高还贷成本，造成一定压力 对房价起到一定抑制作用 调整幅度不大，心理预期警示影响 大于实际影响,(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执,国六条（5月17日）预示
36、着有区别对待的，调控政策即将出来,行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度。,一、切实调整住房供应结构自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(
37、含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。,关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，对供应结构做了大力度的调整，对具体执行需要做密切跟踪,二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用三调整住房转让环节营业税为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。四、严格房地产开发信贷条件五、有区别地适度调整住房消费信贷政策从2006年
38、6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%规定。六、保证中低价位、中小套型商品住房土地供应。七、加大对闲置土地的处置力度。,06年房地产市场后市展望,因为：,本轮宏观调控的重点是打击投资和压缩高档需求，重点是在去年的基础上的精确执行，同时本轮宏观调控的心理影响远远小于首次调控，因此对市场的总体影响较上次要小。,本次房地产调控具有分区域、分档次、分置业次数等区别对待的特点，因此宁波作为长三角的单列市，受调控的力度将小于北京和深圳等点名城市。政策从中央到地方，存在存在一个执行的过程，而中央最
39、终关心的是阶段性的房价和成交数据是否合理，而不是执行的具体细节，因此地方政府的心态分析非常重要。,一个区域市场走势将最终取决于本地的供求关系，宁波短期新增供应大增，原来投资房源放量，同时需求反弹较大，供大于求局面将延续存在。,宁波政府结合市场供求，对于不违反中央的根本指示（市场过火），是有市场支持的，因此地方的执行力度不必要很大。,对于当前的自住需求市场，宁波需求是否放量，关键是看价格走势，而房地产市场价格是最难降的，而且本次调控导致价格下降的预期都很小，所以我们认为0606年年初以来宁波市场的自住回暖还将延续。,所以：,假设没有在没有受到宏观调控影响的情况下，参考历,06年市场销售量将可能回
40、到甚至超过,400 万平方米左右，而房价增幅将控制在5,宁波房地产市场后市展望,所以：,从市场供求看，宁波房价已步入上升通道，但面临着短期供应大增，同时需求反弹也比较明显，因此假设没有在没有受到宏观调控影响的情况下，参考历年商品住宅历史价格走势、预计06年市场销售量将可能回到甚至超过0404年的水平，达到400600万平方米左右，而房价增幅将控制在5以内。,考虑到宁波地区所受到的宏观调控的实际影响（比如首付提高、转手营业税期限延长、房产供应结构受到规范），结合宁波当前的实际情况（自住消费为主，首付比例较一般城市较高、套型面积原本较一般城市小等特点），我们认为在宁波房地产走势会受到全国调控的影响
41、，但当前影响相对较小（但高档房等细分市场影响会相对比较大一些，结合本项目的情况要在做针对性的分析）。,报告大纲,宁波城市阅读和板块阅读,宁波市整体房地产市场情况和预测,宁波市各板块市场情况和项目竞争态势入市时机预测和策略,市中心,东部新城,城市,鄞州中心,区,姚江,本案,科技园区,东钱湖,城市与各版块间的关系市中心东部新城,城市,鄞州中心区,姚江科技园区,东钱湖,本案,城市老中心,城市新中心,城市节点,城市新节点,高档社区,宁波房地产板块分布,姚江板块,科技园区板块,东部新城板块市中心板块东钱湖板块鄞州中心区板块,宁波房地产板块优劣分析,板块市中心鄞州中心区姚江东部新城科技园区东钱湖,优势居住
42、成熟度高土地资源稀缺总体规划不错道路配套完善长期规划看好,大盘集中,自然生态资源丰富规划前景最为看好规划已有实质性启动紧邻东部新城区域规划前景看好自然人文环境优越与市中心有适当的距离,劣势土地资源有限容积率高,居住品质降低居住人气不够生活配套缺乏公共交通生活配套不完善,聚拢人气需要时间区域成熟尚需时间具体进度无法把握居住生活配套不够完善,整体品质偏低板块处于概念阶段成熟尚需时间,代表楼盘外滩花园君悦花园万达广场春江花城青林湾天水家园新天地BOBO城宾果70国际广场钱隆山庄东湖官邸,价格水平7500-90006000-75006000-70006000-70005500-65007000,宁波房
43、地产板块对比,板块市中心姚江东钱湖东部新城鄞州中心区科技园区,公共交通优良良良良优,道路通达能力差良优优优优,市政配套优差差差良良,生活配套优差差差差良,自然人文环境差优优良良良,开发进度成熟完善期建设中期建设前期建设中期基本成熟期基本成熟期,发展潜力差优优优良良,优势产品高层豪宅高层江景豪宅别墅豪宅别墅豪宅中高层豪宅普通精品住宅普通精品住宅,宁波房地产市场区域特点,宁波住宅的主流物业类型为高层和小高层，主力面积集中在100140平方米之间。,宁波消费者比较偏向在自己工作地点相近的区域内进行置业活动，主要目的是解决居住问题和改善居住条件，同时带有部,分的投资成分。,消费者进行跨空间选择时，没有
44、明显的区域偏好，各板块大盘之间竞争明显。,宁波楼市现阶段的消费观念比较朴素：地段、配套、价格是购房者首要考虑的要素。,大,江,洋,宁,姜,公,路,半岛名邸 天,宁,南,钱,湖,小城花园,华泰3,华泰3,外国语学院,北,路,中心区边缘生活板块,鄞州中心区板块,市区方向,麦德龙,东湖花园嵩江路,首轮开发区域第二轮开发区域,（1）,童,（2）华泰4,东湖馨园,（3）,目前开发热点区域下一轮开发热点区域,北 都市森林 新都美地 北 金湾路路 格兰云天 华泰2 华泰1万达广场（4）麒麟大厦（5）鄞县大道,华庭南苑国际 第二人民医院,四明春晓四明路春江花城（6）,形 成2、4城市生活机能板块4CLDCLD
45、核心板块,本案（7）,万里学院（8）,8、9教育、行政功能板块宁波理工（9）3、6中心区边缘生活板块7政务区板块,综,低,鄞州中心区住宅供给模型,合品质,高品质低价格,高品质高价格万达城市广场本案,高中,盛世华城低品质低价格,四明春晓,东湖馨园,春江花城,都市森林格兰春天低品质高价格,5000 5500,6000,6500,7000,价 格,综合比较项目的相关因素，万达、都市森林与本案将成为区域高端项目的代名词，具有相对的竞争优势。,鄞州中心区供给分析,楼盘名称东湖馨园格兰春天万达广场春江花城都市森林剑桥四期宁兴地块东方地块华茂地块盛世华城西城十二庭院阳光丽园香榭丽洲东湖观邸荣安地块四明春晓紫
46、郡本项目合计,总建面积131512.73526152715143918181733.51583516372.2,在售面积7.292.2910.9321.959.08000014.87000007.184.89078.48,已售面积5.251.034.549.64.25000010.24000006.362.37043.64,销售率72.02%44.98%41.54%43.74%46.8%000068.86%0000088.58%48.47%055.61%,市场存量2.041.266.3912.364.8200004.63000000.822.53034.85,潜在供应012.7101316.9
47、21526141424.1318181733.51503016283.26,区域市场目前潜在供应283.26万平方米，按年100万方左右的区域去化量，完全消化也要2年多左右时间，即使考虑到市场的需求增长情况，供需对比仍十分明显。,鄞州中心区市场小结,区域供过于求市场格局已经形成，未来市场以总体走平为主；,区域内万达广场、春江花城、都市森林等标志项目价格以及区域内二手房价格底线支撑，伴随相关项目售价的调整，区域市场的价格人为走高；区域内几大发展商上演春秋战国格局，无论从项目品质到营销水平都会得到质的提升；,区域市场逐渐成熟，致使价格优势丧失并迎来自住时代，同时面临着跨区域板块（如科技园区板块、姚
48、江板块等）的价格打压；,相近的城市功能定位及规划配套建设，使得建设中东部新城成为本区域最直接的竞争对手，后继各房产项目的推出将对本案形成一定竞争压力；,项目竞争态势参考项目规模、价格、品质等多方面因素，确定下表的四个楼盘为本项目的区域内主要竞争项目。,项目名称金地国际花园,占地面积（）67348,建筑面积（万）16,目前实现价（元）/,整体均价（元）/,目前销售情况/,一期7150,一期7000,春江花城,130000,35,二期6200,二期6200,50.88%,三期6407,三期6800,君悦花园万达国际都市森林,6000021090017500,2052(其中公寓部分12.7)26.5
49、6,777569117107,780069007200,77.28%41.13%42.57%,竞争项目户型配比及销售情况,金地国际花园,都市森林,春江花城,君悦花园,万达广场,户型面积,数量,数量,销售率,数量,销售率,数量,销售率,数量,销售率,80以下,6,33.33%,277,99%,80-90,90-100,90,8,62.5%,248,39.93%,100-110,309,29.45%,110-120,28,74,37.84%,36,62.11%,120-130,162,56.79%,87,21.84%,248,29.84%,130-140,373,11,45.45%,104,38.
50、46%,157,71.97%,217,20.28%,140-150,150,46%,157,73.89%,150-160,32,28.13%,170,6.47%,217,29.95%,160-170,250,102,35.29%,412,38.83%,62,62.9%,170-180,114,56.14%,135,77.78%,180-190,124,74,54.05%,38,89.47%,190-200,19,57.89%,200以上,8,12.5%,20,58.33%,42,42.86%,4,0,同类项目竞争态势小结,（1）户型配比,都市森林一期基本以小三房为主（二期以大房型为主），春江花
