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1、辰兴优山美郡项目组2011年7月1日,太原政策法规太原市政动态,全市成交地块列表成交地块区域对比成交地块用途分析,全市市场分析区域市场分析,北城区在售楼盘太原市在售高端楼盘即将面世的高品质项目,太原政策法规太原市政动态,壹、宏观政策分析,1.太原政策法规,房地产与众多行业紧密关联。其健康有序发展，不仅可以更好地改善人们的生活质量，还能拉动国民经济和社会健康持续发展。2010年以来国家不断加大房地产业的调控力度，促进行业稳定健康发展。深刻理解对房地产市场的宏观调控策略，对于防止市场过热、改善经济环境具有十分重要的现实意义。自2011年1月26日“新国八条”出台以来，行业性、地方性政策陆续跟进，特
2、别是金融限贷、地方限购政策给楼市成交带来了巨大的影响。据统计2011年1-5月太原市商品住房成交量持续走低，外地人购房比例明显下降，商品住房价格的上涨势头得到了有效遏制，宏观调控初显成效。,2011年35月太原市房地产相关政策,商品房销量微涨，但商品住房成交持续萎缩 由于受通货膨胀和“限购令”的影响，人们将投资住房转向投资商业办公用房，因此整个商品房销售还是呈微涨的现象，商品房销售面积113.75万，较去年同期上涨了1.28%。但是商品住房市场却有所不同，由于“限购令”直面商品住房市场，因此商品住房市场还是出现了一个大的下降幅度，今年1-5月商品住房实际销售91.77万，较去年同期下降10.2
3、2%。商品房价格涨幅较去年的同比涨幅大幅下降 据统计：今年1-5月商品房价格6744.37元/，同比上涨12.35，但是较去年同期的同比涨幅21.56%下降了9个百分点；商品住房交易价格5663.28元/，同比上涨了1.98，但是较去年同期的同比涨幅25.2%下降了23个百分点；“限购令”的政策效应持续发酵。普通商品住房占七成 2011年1-5月份，新建商品住房供应结构面积累计登记销售中，144以下的普通商品住房占到了整个商品住房结构的71%，较去年同期上涨了2个百分点，144以上的非普通商品住房所占比重仅占29%，较去年同期下降了2个百分点，说明在我市144以下的普通商品住房消费成为主流。,
4、政策影响,外地人购房比例明显下降 2011年1-5月商品住房购买对象中，外地人购房17.42万，占商品住房消费的18.98%，较2010年底的33.20%减少14.22个百分点；按套数计算外地人购买1506套占19.72%，较2010年底的34.42%减少14.7个百分点。上述数据说明，今年2月份“限购令”出台以来，外地人购房受到了很大的限制，购房比例明显下降。“二手房”市场亦现疲软 受“限购令”的影响，2011年1-5月份，“二手房”成交2794套，较上年同比下降了2.68%，其中“二手住房”成交2788套，同比尽管上涨0.5%，但是涨幅也较往年的同比涨幅有大幅度的下降，“二手房”市场的观望
5、气氛渐浓。保障性住房建设取得良好的开端 2011年我市计划新建保障性住房4万套，410.03万，投资24.95亿元，今年1-5月我市的新建保障性住房项目已累计开工29384套，290.92万，完成投资10.87亿元，分别完成了年计划的73%、71%和44%。此外，保障性住房的续建工程开工25785套，220.27万，完成投资4.19亿元。保障性住房建设取得良好的开端。,2.太原市政动态,2011年5月太原市房地产相关市政动态,全市成交地块列表成交地块区域对比成交地块用途分析,贰、土地市场分析,1.全市成交地块列表,2.成交地块区域对比,2011年5月，太原新增供应土地25318.14，主要位于
6、迎泽区。其中迎泽区20911.75占总供应面积82.6%，小店区、杏花岭区分别为2444.7、1961.69，占总供应面积的9.7%、7.7%，尖草坪区、万柏林区本月无土地供应。,3.成交地块用途分析,2011年5月，太原新增供应土地4宗，主要以商业、住宅用地为主，共15276.85，占总面积的60.3%。住宅用地，商业用地分别为8079.6、1961.69，占总占地面积的32%、7.7%。,竞争项目分析,全市市场分析区域市场分析,市场综述供求关系分析供应量分析成交量分析,区域特点分析区域竞争项目分析区域竞争格局分析区域价格分析区域容积率分析区域户型分析,叁、新房市场分析,1、市场综述 201
7、1 年4 月，太原商品住宅供应量明显下降，本月无商品住宅供应面积。但成交量出现明显上涨，成交面积为41.45 万平方米。在经历了短暂的市场低迷期之后，本月市场有逐渐回暖的趋势了，虽然有限购令等政策的压制，但是由于太原市场本身特殊性，所以限购令对太原市场的影响有限。,一、全市市场分析,2、供求关系分析,2011 年4 月，全市住宅无供应，环比下降100%，同比持平。成交面积为41.45 万平方米，环比上涨73.86%，同比上涨91.54%。,2010 年4 月2011 年4 月太原市商品住宅市场供求对比情况,3、供应量分析,新增供应量分析,2010 年4 月2011 年4 月太原市商品住宅新增供
8、应面积走势,去年4月至今年4月，受国家调控影响，太原楼市走势持续低迷，商品住宅的供应量起伏不定。2011年4月太原市商品住宅无新增供应面积，环比下降100%，同比持平。,4、成交量分析,成交总量,2010 年4 月-2011 年4 月太原市商品住宅成交备案面积走势,2011 年4 月，太原市商品住宅成交量出现明显下降，全月累计成交18.67 万平米，环比下降21.69%，同比下降13.72%。原因主要有购房者持币观望以及受限购令影响，外地人在太原市的购房比例下降。,成交均价分析,2010 年4 月-2011 年4 月太原市商品住宅成交均价走势图,2011 年4 月，太原市商品住宅成交均价为61
9、15 元/平方米，环比下降7.59%，同比上涨9.24%。受“限购、限贷”等房地产调控政策影响，太原楼市走势持续低迷，楼市宏观调控效果初显。,2011 年4 月太原市各区域商品住宅成交均价分析,2011 年4 月，从图表中我们可以看出，本月小店区、迎泽区、万柏林区、晋源区商品住宅成交均价比上月都有所下降，杏花岭区、尖草坪区的商品住宅成交比上月有所上涨。,4、各区域成交均价分析,20,太原市尖草坪区为太原重工业区之一，主要围绕太钢工业园区，在过去的几年里，受地域及经济水平的限制，房地产市场一直未有快速发展。2010年以来，随着整体国民经济的增长以及全国知名开发商的进入，导致该区域房地产市场逐渐活
10、跃起来。但是整体发展水平依然较低。,大量小产权房充斥市场；本土开发商所建楼盘无配套、园林等，处于建筑低级阶段；外来知名开发商所占市场份额较小，无以拉动该区域市场水平；,区域特点分析,二、区域市场分析,21,1、项目近邻汾河，多数项目借助汾河和森林公园以高层景观房产品为主，自身容积率高、绿化率低；2、离本案最近由外来企业开发的“恒大名都”，在2010下半年开盘，其景观规划在当前区域位居第一，受到很多消费者追捧，销售情况较好；3、板块充斥着由各村委会开发的小产权房，凭借价格优势影响区域内价格市场，但其规模较小、基本无园区景观、开发实力较差，整体市场形象不够，产品同质化较为严重。4、尖草坪区未来两年
11、供应量较小，多为小型片区开发，现有居住环境陈旧，教育、购物、医疗配套匮乏，随着生活水平不断提高，改善居住环境欲望较为强烈，区域内市场空间很大。,区域竞争项目分析,22,区域竞争格局分析,项目周边项目都不具备一定的规模，大都为几栋楼，可比性不是很大，仅供参考。,区域各面积段的成交情况,以上数据取自于该片区具有代表性的五个项目，分别是恒大名都、嘉怡国际丽都城、天朗美域、景都花苑、龙昌滨河源。户型总数3335套，其中80100户型1355套，占总户数42%；100120户型616套，占总户数21%；120140户型1159套，占总户数36%；140以上户型205套，所占比例1%。综上所述，在售住宅项
12、目的户型仍然以80-140的二居和小三居为主；80以下、140以上的户型所占比例相对较少。,24,在区域内项目调研可以看出，多数项目价格在4000元/左右，价格普遍低于太原市商品房成交均价，其中，嘉怡国际丽都城项目价格最高，为6500元/，其主要是项目整体形象好，证件齐全，地段较好，周边配套成熟，其次为博林文苑5000元/，地段优势凸显，仍有部分项目在筹备中，尚未开始销售，如森海湾、滨河果岭、水岸森林等。,区域项目价格分析,25,通过上图可以看出，区域内项目容积率均在3以上，相对较高，受到土地成本高等因素影响，市区繁华地段的多数项目容积率高，其中，博林文苑容积率最大，达到7左右，集祥美地和森海
13、湾容积率在6左右，滨河果岭、万厦康城和滨河城离市区较远，容积率在4-5之间。,区域项目容积率分析,26,从区域内户型供应可以看出，80-120平米户型供应比例过半，可见，区域内消费者仍以满足基本需求为主，120-1440平米的户型供应比例位居第二，说明区域内消费者对现有居住环境不满足，有较强改善现有居住环境意向，在区域内统计的项目中，144平米以上的户型供应很少，可忽略不计。,区域项目户型分析,27,房型面积比例与竞争项目基本类似，同质竞争，属于首置和首改需求,区域房型面积配比情况,北城区竞争楼盘太原市在售高端楼盘即将面世的高品质项目,北城区竞争楼盘,肆、竞争项目分析,天朗美域,项目分析：,面
14、积配比及销售情况：,主力户型图及房型的优劣分析：主力户型为3室2厅2卫，135.04，本项目的户型格局都很好，正南北设计满足了通风和采光，2卧朝阳，1卧向阴，餐厅、客厅一体化，动静分离。90小户型为中间户 纯朝南房型，房屋的采光受到一定影响。,主要卖点分析：项目占地413亩，总建筑面积90万平方米，绿化率47%。90万平米河景阳光板式建筑，法式、美式、希腊异国风情园林。项目分为四期开发，一期位于小区中央，园林设计体现了希腊风格，以雅典娜广场为中心，周围是以爱神维纳斯和太阳神阿波罗为主题的景观轴线。一期总共规划了有13栋楼，以高层和超高层为主，有18层、25层、28层和30层的。户型面积60-1
15、80平米。项目不仅在规模、建筑风格、园林主题上占一定优势，其堪称完美的户型设计是最大亮点。,媒体分析：,景都花苑,项目分析：,面积配比及销售情况：,主力户型图及房型的优劣分析：主力户型为2室2厅1卫，80-90.此面积区间占到80%以上。户型不属于南北通透，采光不好，通风较差。,主要卖点分析：“景都花苑”高层板式住宅小区，该小区被北中环街分隔为南、北两区，南区一幢，北区四幢。以现代建筑艺术为理念，纳百家之长和真诚服务于一体。,恒大名都,项目分析：,面积配比及销售情况：,主力户型图及房型的优劣分析：户型配比较均匀，两梯四户，80-120。95户型，客厅与餐厅共享面积，感官宽敞，客厅与主卧室朝阳，
16、光照充分。但这个户型的缺点是：首先95平做两室，共摊较大；另外该户型南北不通透，室内空气流通不好。120户型，优点是利用率高，三室做的很到位。缺点是位置不好，客厅北向，只有主卧室朝阳。,主要卖点分析：项目交通便捷、自然环境优越，东面的解放北路和西面滨河东路都是进入太原市中心的重要交通干道，项目距离太原市政府3.57公里，距离山西省政府3.18公里，距离机场17.21公里，距离火车站6.41公里，距尖草坪商业副中心约1.11公里，10分钟之内即可到达城市CBD及金融商业街；西侧的汾河、森林公园风景区、规划中北涧河景观带与项目花园式景观社区浑然天成。区域内基础设施完善，学区教育水平较高，多所重点中
17、小学及幼儿园汇聚于此。,嘉怡国际丽都城,项目分析：,面积配比及销售情况：,主力户型图及房型的优劣分析：项目以120-140为主力户型，全明设计，南北通透，主次卧分居南北，餐厅与客厅相连，主卧飘窗、独立卫生间，保证了主任的私生活不被打扰。小户型均为朝南房，通分采光受到一定影响。,主要卖点分析：项目整体形象好，证件齐全，地段较好，周边配套成熟。让业主置身于繁华与静谧之间，商务、金融、证券、信息独揽一身，购物、交通、美食、医疗一应俱全。,龙昌滨河源,项目分析：,面积配比及销售情况：,主力户型图及房型的优劣分析：主力户型为80-90，2梯4户，大阳台与客厅开合有度，视野开阔。户型一般，通风、采光不够。
18、,主要卖点分析：3栋高层，2梯4户，属一般楼盘，无特色。,小结：从市调过程中发现恒大、嘉怡国际丽都城等售楼部现场均很冷清，在售楼座、户型均为存量房，问及何时再次放盘时，售楼员大多发出这样的声音：”我们项目目前正在排号中“、”项目已是尾盘，暂没有开盘计划“，这样的项目不在少数，大家谈到对于市场的看法时都表示，面对观望浓重的行情，推盘时更应理性。市调中发现，一些品质较高、价钱相对较低的性价比高楼盘，比较受购房者欢迎，特别是一些园林水景做得好的楼盘，其看房量较没有园林的楼盘要好得多。,太原市在售高端楼盘（例举）,星河湾,项目分析：,面积配比及销售情况：,主力户型图及房型的优劣分析：户型上主要以4-5
19、房为主，在售面积为285-500平米，户型设计上强调舒适、尊贵、奢华。标准的南北通透，大部门能达到动静分离，基本达到全明设计，不过公共卫生间没有窗户，影响光线。,主要卖点分析：星河湾规划以注重强调环境内外结合、建筑与环境有机结合、环境与功能紧密结合、观赏性与实用性有效结合、环境与人性化合理结合为原则。同时提倡建筑与园林，环境与人居，观赏与实用性相融合的理念。景观设计以实现大园中有小园，近景外有远景，充分体现建筑园林艺术现代版的“园冶”。太原星河湾绿化景观注重与建筑结合，体现“以人为尊，融于自然”的设计原则。绿化以实现园林景观和谐流畅，连绵不断效果。,万国城MOMA,项目分析：,面积配比及销售情
20、况：,主力户型图及房型的优劣分析：现售三期酒店式公寓产品2栋。在一期恒温恒湿恒氧的基础上从装修方面进行了全面升级，加入电动窗帘、厨房液晶电视、智能灯光系统等更多的未来概念式科技时尚元素，打造引领太原未来50年最炫的高端公寓。该户型为两室两厅两卫，南北通透，光线较好，但缺少独立阳台，整体设计布局合理舒适。,主要卖点分析：万国城MOMA作为全省唯一一处以科技地产项目，倡导“高舒适度微能耗”的生活理念。通过十大科技系统的在建筑中的运用，在不使用空调暖气的情况下，使住宅全年保持室内温度2026、室内相对湿度30%70%、室内声环境3545db等国际公认人体最舒适环境，并将取自百米以上高空，经过过滤除尘
21、、加温/降温、加湿/除湿等环节处理后的新鲜空气以每小时300立方米送入室内，建筑综合能耗仅相当于建筑节能60%标准的65%。地理位置优越，绿化率达到60%以上，而且是省内唯一一家恒温恒湿恒氧的舒适居所。,昌盛双喜城,项目分析：,面积配比及销售情况：,主力户型图及房型的优劣分析：两室两厅一卫111.78，客厅拥有落地大飘窗，南向主卧拥有3.5米大阳台，次卧配有大飘窗，整体布局合理舒适。四室两厅两卫204.13平米-204.17平米。客厅拥有落地大玻璃窗，厨房和家宴餐厅相融，主卧有270度观景大阳台并配步入式衣帽间，次卧配观景阳台，北向书房联通大飘窗，餐厨开放通透，卫生间呈明卫设计。,主要卖点分析
22、：昌盛双喜城立足全球高尚人居视野，构筑全新城市价值未来。昌盛双喜城，位于寸土寸金的太原工字型CBD腹地、素有富人区之称的亲贤北街，以打造太原的世界级地标豪宅为规划立意，根基山西丰厚地脉人文，致敬晋商财富辉煌与精神瑰宝，更站在全球视野之上，礼聘世界大师团队，融和世界高尚人居智慧，酿造礼并中西的“空中大院”，以国宝级的稀有之姿，献给创造财富神话的新晋商族群，以及全球范围内的置产人士，以此为家族传世之邸。,小结：在走访高端楼盘时，所出现的问题与普通楼盘大致相同，售楼部现场冷清以及在售楼座、户型均为库存。无新产品面试，这也说明调控的影响正在逐步深入，”限购令“对项目的销售正在产生作用。在与销售人员沟通
23、的过程中了解到各项目的客群来源及后期放盘量。星河湾所售房源中：本地客群占70%,万国城MOMA：本地客群占40%，摩天石本地客群占20%，其他客群来自周边县市及外省投资商。另外，各项目的后期蓄客不足、放盘量相对保守，不难看出在销售紧迫与政策打压、市场观望与同行竞争的双面夹击下，高端客源已无法满足现有的市场需求量。经过两年高端产品的消化，属于顶尖级的客户基本被现有高端项目挖走了。2011年省城的豪宅项目和供应面积会继续增加，但豪宅的销售压力却显而易见。,即将面世的高品质项目,绿地诺丁山,项目概况：,位置：长风东街东段。项目类型：别墅。项目风格：英伦田园式。户型面积：260平方米至280平方米。开
24、发商：上海绿地集团。绿地长风东山项目的二期项目，仍然会以英国约克郡小镇作为设计蓝本，以英伦田园风格亮相。绿地诺丁山的户型设计、建筑用材、园林水景、硬质景观、功能划分比一期有所升级。以车库为例，绿地半山国际花园二期诺丁山将车位修建到了地下，车库层高达4.2米，每户两个车位，可以满足业主停放越野车的需要。目前220套房子处于封顶状态。部分楼盘正在进行外立面装饰，赭红色的围墙比一期半山国际花园的外墙更加有质感。据营销顾问介绍，占地150亩的诺丁山整体打了一个地基，两百多套别墅建造在这个“地基航母”上，稳固抗震能力更强。,宝佳万科紫台,项目概况：,位置：长风东街南，铁道桥东侧。项目类型：高层精装公寓。
25、项目风格：中式现代。户型面积：未定。开发商：太原宝佳万科房地产开发有限公司。一向注重产品品质、业界口碑的万科地产，入市前的准备很充分。眼下，万科太原公司的员工正在忙着筹建地处长风东街的太原“万科品牌中心”，这个中心没有沙盘、户型图、样板间、售楼小姐，这个中心的使命就是向太原市民展示万科集团的建筑理念、品牌影响、建筑研究、企业历史等企业文化。无论是谁参观完“品牌中心”，即使不买万科的楼，也会把“万科”两个字熟记在心。在项目工程进度上，宝佳万科紫台的工地上已有塔吊在作业，现在还看不出样子。万科太原公司成立一年来，所有员工认真学习了山西文化和山西建筑美学。宝佳万科紫台延承了北京万科紫台皇家大院风格的
26、同时，还融入了晋商大院文化元素，整个项目的外立面看上去有晋商大院风采，非常特别。2011年6月27日，成就生活梦想2011太原万科产品发布会于迎泽公园晋商博物馆盛大开幕，与关注万科的人共享万科26年的建筑心得，万科26年来始终领跑的背后意味着不断在超越自我。万科在太原的两个项目万科金域国际和宝佳万科紫台，受到很多太原人的关注。,首开国风上观,项目概况：,位置：太原市新城市活力中心龙城新区内。项目类型：大型综合住宅社区。风格：未定。户型面积：未定。开发商：北京首都开发股份有限公司。5月22日，山西首个“健康住宅”试点项目首开国风上观盛大启动。6月30日，项目展示中心开放。山西首个“健康住宅”试点
27、项目首开国风上观是由首开股份打造的百万平米人文大家，占据太原市未来城市中心龙城新区核心地脉，畅享新区内陆空交汇的便捷立体交通网络及全方位配套资源；坐拥400亩龙城公园，倾献世界级经典Art Deco风格华美建筑群落，着力打造高品质社区园林、商街、会所、幼儿园，2.0的综合容积率，开创业主专属的生态、健康的大都会生活，并引入“健康住宅”理念，成就太原人居舒适水平新高度。,恒大山水城,项目概况：,位置：长风东街东端东北处。项目类型：高层精装公寓。项目风格：新古典欧陆风格。户型面积：未定。开发商：太原恒大地产，太原得一房地产开发有限公司。太原恒大山水城位于长风东街东延线的东北角，从绿地半山国际花园开
28、车到山水城约需5分钟，主要原因是山水城还没有直通的主干道。今年，长风东街东延段修好后，恒大山水城的交通不便的问题可以大大缓解。恒大山水城项目占地面积513.4亩，规划总建筑面积约81万平方米，共6080户，预计居住人口近两万人。这个项目与恒大绿洲、恒大名都一样都是新古典主义欧陆风情建筑，典式与短板相结合的低密度高层精装住宅。喜欢建造大湖的恒大，在东山上同样将打造一个逾万平方米的超大内湖。除了在社区内建造超大湖景外，恒大山水借助山势落差，还会打造叠水瀑布群，将小区内两片湖水溪涧相连。目前，这个项目的一期待售的七栋楼全部出了地面，有些楼即将封顶。小区内正在作园林水景，样板间装修。恒大山水城一期有1
29、栋22层，6栋为32层的高层住宅，共1896户。,盛高（案名未定）,项目概况：,位置：东山过境高速公路东侧、枣园新区规划南、东峰规划区内。项目类型：别墅。项目风格：西班牙风格。户型面积：未定。开发商：山西盛高置地发展有限公司。盛高置地在长风东已置地两年，这个项目地处东峰新区，占地达43万平方米。按照规划，这个项目的总建筑面积近35万平方米，包括10万平方米体育公园、多个配套商业和学校、马厩、射箭场、攀岩场地、露营场地等。目前项目一期已粗具规模，一期社区一半的楼栋已完成结构封顶，8700的私人山顶会所已基本建成，目前正在进行会所的内部装修及会所园林景观的布置；参观样板区已基本建成，现在正在进行样
30、板房的内部装修及样板区的园林景观布置；市政生态体育公园目前正在建设中，生态体育公园配套设施中的马厩、射箭场、攀岩场地、露营场地等已初具规模，预计会在开盘前期投入使用。,复地（案名未定）,项目概况：,位置：长风东街东延段。项目类型：别墅。项目风格：纯正欧洲官邸建筑，法式风格。户型面积：联排别墅280330；双拼别墅300350；花园洋房140210；商铺100200；酒店式公寓4060。开发商：太原复地。北起马庄缓洪池，南至学府东街延长线，西起东山过境高速公路，东到东山山体，规划面积6平方公里的枣园新区，其整体规划方案是以生态绿化为环境基质，以“五纵五横加一环”的交通干道为依托的片区组合式布局结构。同时采用了新城市主义、多中心、多核心的城市居住模式，得以形成涵纳商业中心、中小学、餐饮娱乐以及大面积精品住宅于一体的高端居住板块。太原复地占地达1560亩，目前项目进展处于平整地块、协调拆迁阶段，有望今年年底或明年开盘亮相。复地公司目前现处于品牌宣传期。,小结：万科、绿地、首开、恒大、复地、盛高六家上市公司的项目，锁定高端社区、品质住宅定位不动摇。,Thank You!,
