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1、商业地产脉络梳理及策略思考,2012年,内容大纲,前言2012年商业地产表现强势繁荣的表面是否危机重重商业地产趋势的分析商业地产发展策略,摘要,自宏观调控以来，各路豪杰纷纷在商业地产上跑马圈地，并在其优质地块建立自己的商业综合体。华润、万达占有全国城市的优越位置，不仅仅有先发优势，而且形成完整的产业链。现在华润、万达已每年销售额已超500亿和1000亿大关，这是第一梯队，一骑绝尘。龙湖、海印、星河在商业地产行业运营面积达到100万，品牌积累超十年，这是第二梯队，有先发优势；万科、保利、国美等传统房地产、零售业巨头有强大的竞争力，资源丰富、品牌强大，这是第三梯队，潜力巨大。,随着近几年商业地产市
2、场的火爆，多家房企也纷纷布阵商业地产，今年除了商铺、写字楼等常规的开发模式，城市综合体在全国各个城市出现“遍地开花”的局面，并渐成商业地产开发主流。很多人在判断未来商业地产前景时，总有类似“黄金十年”如此的乐观估计。但在今年下半年，银监会强调了商业地产抵押贷款的风险，对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。有业内专业人士指出，商业地产已经进入“泡沫时期”。,20,2012年商业地产表现强势全国租售两旺各地遍地开花房企尝尽甜头主力大举进入金融全速尾随各行曲线杀进,1F,全国租售两旺,全国商品房销售额达59119亿元，同比增长12.1%，住宅10.2%，
3、办公楼/商业16.1%和23.7%。全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%，住宅3.9%，办公楼6.2%，商业12.6%。我国20个一、二线城市成交量合计为137.5万套，商业地产都占据了半壁江山，成为很多家庭投资的首选。2011年全国商业营业用房新开工面积14287.67万平方米，同比增长近26%；开发投资额则完成4508.61亿元，同比增长近40%。,1F,各地遍地开花,北京、上海、广州、深圳等一线城市写字楼租金均创新高，其中北京成为大陆租金最贵城市。金融街、中关村、东二环都有很大的上涨幅度，高档写字楼的租金最低为10元/平方米，也有20元/平方米的，北京写字楼空置率也创
4、下历史新低，金融街、东二环和中关村等热点区域更是低于5%。上海写字楼租金涨幅相对温和，上涨17.4%，浦西和浦东CBD空置率分别降至5.2%和7.4%。广州的写字楼租金水平涨幅为9.5%，2011年净吸纳量创历年新高，达55万平方米，比2010年上升了32%，甲级写字楼最高报价达4万元/平方米。深圳写字楼租金上涨24%，每月每平米178元 沈阳目前被已是商业地产投资“最疯狂城市”青年大街的“金廊工程”已吸纳1300亿元，商业综合体项目已超过40个，这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力,1F,多幅商业用地高溢价成交，使商业类用地楼面地价位居榜首。北京市CBD核心区9宗地块集体招标，首创、
5、远洋、中信、万通等20家竞标企业参与投标。成交的平均楼面地价为22619元/平方米。投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长从中长期的角度来看，北京办公楼供给增加能为酒店提供更多的潜在商务客源，酒店业主应重新考虑酒店资产战略，以获得更多市场机遇。,各地遍地开花,1F,房企尝尽甜头,越秀地产合同销售面积为60.84万平方米，同比上升12%；累计合同销售金额约90.54亿元，超过90亿元的年度销售目标，同比上升2.2%。商业物业完成合同金额超过45亿元，占全年销售额的50%。2011年保利广州销售额达100亿元，50%来自于商业地产部分。富力广州销售额已突破100亿元大关。住宅销售
6、额约43亿元，商业地产的贡献率超半。富力盈信大厦、盈盛广场和盈凯大厦等3个高端商业项目瑞安2011年107亿元的销售额当中，其中59亿元为物业销售，48亿元则来自商业整体销售。,1F,主力大举进入,排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业处于大发展和大跃进的时代。,1F,1F,1F,1F,经验丰富、资金实力雄厚的港资房企按捺不住，率先抄底抢地。和记黄埔、恒隆地产、仁恒置业等等商业运营商纷纷出手拿地，短短时间内200亿左右资金砸向二、三线城市的土地市场，特别恒隆财政充裕，并无负债，相信未来一两年是内地买地好时机。内地房企无论是在资金实力、运营经验方面都与港资房企存在巨大的差距。而此时港资抄底
7、拿地，提前在二三线城市布局的行为，显然是趁楼市调控、内地房企自顾不暇之余，抢占先机，提前布局。商业地产领域，新面孔频频亮相，争地、挖人、抢布局，搅动市场的同时，也给这个行业的“元老”们骤增压力。,1F,金融全速尾随,保险资金运用管理暂行办法(2010年第9号)和保险资金投资不动产暂行办法(2010年80号)中国人寿、人保集团、中国再保险、太平洋保险、平安保险、安邦保险、泰康之家和阳光保险等都明显增加了投资商业不动产的研究和团队建设。国企与政府背景的房地产私募基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源极有可能脱颖而出，将与大型险资集团成为2012年中国房地产舞台上的两个主角。,1F,各行转战商
8、业地产,“转型”潮起：商业领域各种业态，如百货、购物、超市、家居、家电、餐饮等经营者，都有直接涉足商业地产开发的，“从房客变为房东”，步步高、人人乐、家家悦、上海百联、武商集团、国美、苏宁等等。有些甚至放弃了零售主业。家具经销商红星美凯龙不久前以联合体的名义在上海拿下了一宗单价36亿元的商业用地，创下2011年以来上海单体地价最高纪录，成为“地王”；宜家公司的合资公司英特宜家，去年在北京丰台区大红门投资三四十亿元，今年则在江苏无锡同时有两个项目在建，是以宜家为主力店的综合购物中心。沃尔玛、TESCO分别介绍了其新发展战略，主要内容是计划自行购买土地，自主开发商业项目。,20,繁荣的表面是否危机
9、重重国家釜底抽薪各地泡沫显现商企竹篮打水主力步步惊心黑石无奈撤资各行折戟沉沙,1F,国家釜底抽薪,住宅市场在限购取得作用后，商业地产很可能会成为下一个限购目标。北京，关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知，严禁商用物业改为居住用途，清理商住LOFT、酒店公寓上海，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。上海，商业银行现房才能对买房人发放商业贷款。,1F,各地泡沫显现,商业地产一哄而上北京，2012年新增供应面积达437万平方米，其中大部分新增商用物业面积集中在下半年入市，去年入市的商业物业面积高达136万平方米成都，甲级办公楼入市量为22.3万平方米，而2012年将会有超过100万平方
10、米甲级办公楼集中放量。,1F,商企竹篮打水,2011年债务危机，意味着资产价格会下降。商业楼盘资金回报却根本不足以覆盖成本（Ritz Carlton）单纯从增值上考虑已经不行了，那么从收租的角度来考虑，由于一窝蜂地上马商业项目造成供应量超过消费需求，有没有人租用也成了问题，最后怎么算账也不知道商业地产的投资钱赚在哪里（星河金街）。,1F,商业地产步步惊心,开发商多个项目出现硬伤，万达上海、绿地集团马鞍山“绿地世纪城”钢筋质量不合格被SOHO中国“整售”转型失败（中关村丹棱大厦17.17亿）万菱汇“关店潮”其营运已陷困境、靓点1836女子主题商场悄然关门宁波奥特莱斯倒闭奥莱渐现“水土不服”、番禺
11、长隆友谊奥特莱斯购物公园、首创置业在三水的“芭蕾雨”奥特莱斯等进展缓慢。房企高管离职潮涌现。万达商业地产研究部副总经理杨泽轩、万科产品线的执行副总裁徐洪舸、肖楠、万科上海区域总经理刘爱明辞职、袁伯银、金地副总裁、上海公司总经理赵汉忠等3位高管相继离职。,1F,伤及主业零售商开始止步商业地产,如今半数以上零售企业都已进军商业地产模式。比如步步高、人人乐、家家悦、上海百联、武商集团、国美、苏宁等等。有些甚至放弃了零售主业，颠簸一圈，口袋渐空，零售商回归到超市、百货主业经营，正是当下事实。黑石撤资商业地产 外资看空中国楼市。将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权以14.6亿元人民币出售给
12、香港新世界发展有限公司。,20,商业地产趋势的分析社会发展分析供需发展分析商业地产发展规律商业地产新形态,1F,社会发展分析,人口规模经济增长经济消费水平国家政策以深圳为例，深圳社会消费品零售总额3520.87亿元，增长17.8%，增速呈上升走势。在主要商品销售类别中，保值性奢侈品成为亮点，金银珠宝类销售增长52.1%；由于消费物价持续高位，吃、穿、用等商品销售快速增长，食品饮料烟酒类增长21.5%，服装鞋帽针织类销售18.2%，日用品类销售增长20.3%；文化办公用品类、通讯器材类热销，分别增长45.9%和28.4%；家用电器和音响器材类销售回落，仅增长7.2%；汽车类销售转负为持平,1F,
13、供需发展分析,掌握好节奏北京商业地产市场新增供应面积达437万平方米，供应量加速的现象仍将继续。商业地产将出现供大于求的局面，因为商业地产开发投资过快，同时很多缺乏商业地产专业运营能力的住宅商的盲目进入，而商业地产市场需求量在下降，导致库存面积增大和空置率上升。另一方面，在2012土地市场进行抄底。土地流拍和底价成交现象会进一步扩大，土地市场进入冻结状态。现在土地市场的冷清，就意味着未来供应的短缺，因此办公楼的租金还要升。,1F,商业地产发展规律,在当前房地产严冬中，适度加大商业地产的开发和配置比例，是可以有效的平滑行业周期性波动风险的，抵御行业低谷的策略。一个商铺养三代人虽然不限购，但是风险
14、很大。商业地产处于初级阶段，从行业高度来看，国家对发展商业地产还没有一个指导性的文件，这既为发展提供了探索的空间，但同时又带来许多不确定性。,1F,商业地产发展规律,从目前国内房地产市场来看，大多数城市的商业项目都存在超前开发的迹象。一方面，攀比高度、攀比豪华，开发商盲目追求商业体量，攀比建筑面积，超越区域消费能力；另一方面商业模式和开发理念超前导致当地消费理念完全脱节。城市规划发展速度超过商业地产的扩张速度，商业项目扩张速度超过了进驻商家的扩张速度，商家开店的速度又明显高于当地居民消费力增长速度，这是商业项目扩张过快的直接表现。超前开发的背后，高空置率、租金不达到预期目标等一个个看不见的风险
15、与泡沫时刻威胁着项目的发展。,沈阳青年大街的“金廊工程”，迄今已吸纳投资逾1300亿元。商业综合体项目已超过40个。这已远远超出一座城市经济总量和人口的承载能力，因为“一条街上有一两个购物中心就足够了”。由于商业项目集中过剩，沈阳目前商业地产竞争相当激烈。,1F,商业地产发展规律,投入资金多、周期长、风险之一。持有型物业时间至少需要6年到10年，对于企业自身的实力将是一个考验。（花花世界）从开发模式来看，比起住宅，商业地产操作难度太大。当然更不能以住宅地产的模式做商业地产。比如，恒隆、万达、SOHO中国。商业地产项目时，要面临用什么样的模式来发展的问题。与住宅一售了之的运作方式相比，商业地产的
16、运营问题将困绕着每一个转型开发商，其中的主要问题是并非商业物业交付之日才开始面对，而是取决于物业设计之初。商业地产还面临着团队实力、管理运营方面的瓶颈和困惑。大量的商业地产项目是“雷声大、雨点小”，往往疯狂炒作所谓“铺王”价值之后，结局要么惨淡经营，要么偃旗息鼓（链条）,1F,商业地产新形态,旅游养老多向开拓旅游地产也成为众多开发商追逐的对象。海南全省预计有37个项目开盘，其中纯新盘达30个，占比超过81%。大连万达投资长白山、武汉、昆明旅游文化项目重庆龙湖等4家大型开发企业携150亿重庆资本空降贵州远洋桃花岛项目作为远洋地产进军安徽黄山地产市场的首个旅游项目。养老住宅也迎来了发展机遇。保利、
17、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产。海印“轻资产+重资产”双轨驱动肇庆大旺海印又一城、广州珠江新城花城汇、佛山海印桂闲城。专业市场催生海印商圈，海印电器总汇、流行前线名店城、东川名店运动城、缤缤广场、总统数码港,20,商业地产发展策略 租售并举 现金为王 引进专业人才，是关键 稳步推进商业创新 满足消费者需求的商品组合,1F,租售并举 现金为王,未来商业地产开发比例将占房产整体开发20%-30%开发商资金雄厚，有能力对办公楼或商铺进行统一经营管理售后返租不是个好主意（万科红）,1F,引进专业人才，是关键,所谓打江山易，坐江山难处于培育期的新生项目。而既懂商业、又懂地产，再懂一点金融投资
18、知识的专业人才的培养不是一朝一夕即可完成从外部引入成熟的专业人才，专业顾问,1F,稳步推进商业创新,商业创新顺势而为，为消费者提供与从不同的体验享受。商业创新包括两方面内容：设计创新特色的建筑外形、景观营造能够产生地标效应、吸引人流；科学合理的动线设置，便于消费者购物观光，同时引导消费者尽可能长时间的停留；合理的商铺分割及建筑条件便于商家进驻、经营；充裕的停车位也是项目必不可少的配套。科技创新应用电子商务，适应新一代生活模式的改变。应用移动互联网，包括以LBS技术为核心的电子地图，自动进行购物导航，从而弥补动线的差异，增加商铺的可见性。自动打印优惠券，进行团购业务。自动进行各项抽奖、俄罗斯转盘
19、等，增加商场的趣味性。自动订座系统，解决商户的排队难问题。,1F,满足消费者需求的商品组合,商业地产经营的核心是人气差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的，这就是缩短培育期的具体途径。商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补，如万象城引进真冰场，新光百货引进文化展览，武汉汉街万达广场更是以造城的魄力来开发项目。,58,谢 谢,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxU
20、S7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ4
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