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1、研究及顾问咨询部（广州），2011年3月,珠海横琴国际金融中心项目前期策划,珠海横琴国际金融中心项目市场定位报告,2011年3月8日,目录,宏观经济及区域背景分析,项目开发条件分析,各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位,项目SWOT分析及整体物业功能组合方案,财务分析,宏观经济及区域背景分析珠海市宏观经济背景分析珠海规划前景分析横琴规划及重点项目研究国家级新区已有优惠政策比较横琴未来优惠政策读解与深圳前海新区未来优惠政策比较,过去珠海的发展落后于珠三角其它城市,20多年来，珠海作为一个美丽的海滨花园城市，具有明显的生态环境优势。由于城市定位与产业选择的错位，使珠海失去承接产业转移的大好时机，
2、造成高科技产业处于金字塔顶端，而作为基石的传统产业链条缺失，金字塔成“空中楼阁”。但珠海的经济总量不大，GDP在珠三角城市中靠后，且增速总体落后于珠三角平均值。对此省委书记汪洋直言不讳：“珠海是珠三角区域布局中的一个薄弱环节。”,2009年珠三角城市GDP对比,近5年珠海GDP及增速与珠三角的对比,GDP（亿元）,增速（%）,珠三角及珠海未来的发展规划为珠海的开发带来了新的契机,国务院在珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)中明确把加快珠江三角洲的改革发展上升为国家战略，并赋予“科学发展、先行先试”的重大使命，强调珠海要发挥经济特区和区位优势，把珠海建设成为珠江西岸交通枢纽与核心
3、城市，加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。,横琴作为“一国两制”的结合点，口岸优势独特,横琴位于珠江入海口西岸，与珠三角城市的直线距离都在140公里以内，80公里半径内涵盖了香港、深圳、东莞等重要城市，虽然位于国家交通网络的末端，但随着一系列重要交通设施的建设，横琴的交通优势尤其是口岸优势将非常明显,横琴与澳门三岛隔河相望，横琴口岸一桥相连，处于“一国两制”的交汇点和“内外源”经济的结合部。独特的区位使得横琴在珠江三角洲城市一体化、经济一体化以及珠澳同城化、港珠澳合作当中，具有独特的作用。,国家层面的区位优势,珠三角层面的区位优势,横琴不可避免
4、地成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡,横琴具有拥有106平方公里的土地，经济发展则刚刚起步，与澳门相比，横琴具有土地资源优势。而作为珠海发展的后发基地，横琴具有临近澳门的先天地缘优势，且横琴口岸与莲花大桥的投入使地缘优势得以实现。横琴将不可避免的成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡,珠海土地资源丰富，对于土地资源稀缺性日渐突出的珠三角，珠海富足的土地资源是其极大的优势，也是珠三角其他城市以及澳门最为缺乏的生产要素。但经济发展水平在珠三角地区中处于第三阶梯的水平，与澳门相比，土地资源是澳门的50多倍，但是地均产值却远不如澳门，人均GDP仅是澳门的1/4,澳门经济是属于单一的高度服务型经
5、济，现代服务业发展处于较高水平，整体结构单一，抗风险能力差。同澳门相比，珠海现代制造业和高新技术产业优势突出，现代服务业相对落后,珠海：土地资源丰富，经济产值水平较低澳门：土地资源稀缺，经济产值水平较高,珠海：土地制造业发达，现代服务业落后澳门：现代服务业发达，经济结构单一,未来完善的交通枢纽网络改变珠海的交通格局，使横琴实现与港澳地区以及全国的道路联网,随着港珠澳大桥、广珠城际轻轨、广珠铁路、金海大桥、广珠西线高速等交通项目的推进，将彻底改变珠海的交通格局，珠海对境外投资将有更强吸引力。珠海不仅会成为香港与珠江西部各城市经济往来通道，还会成为连接香港与内地的云南、贵州、四川、广西等省的交通枢
6、纽。得益于以上的重点交通项目，横琴新区将完全实现与港澳地区以及全国的道路联网。,横琴到珠三角主要城市道路交通时间,横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货运码头，可承担每天75万人次出行的交通流量,横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货运码头，高峰期可承担每天75万人次出行的交通流量：城市道路：横琴岛内规划了完善的路网，可便捷到岛内建设区的任何角落。配合通关 的分线管理，对外的四座大桥分别设置1个一线关口和3个二线关口。轻轨：轨道交通在横琴境内的商务区、口岸区和长隆旅游区共设3座站点。轨道交通在横琴境内采用地下通道形式，并预留沿中心南路走向的可能性。另外，将预
7、留建设3条连接澳门的交通通道（包括莲花大桥）客运码头：为进一步加强横琴与港深、澳门的水运联系，环岛设置多个客运码头。货运码头：设置一处社会性的货运码头，为横琴西北部的整个芒洲新园服务。,货运码头,客运码头,轻轨站点,城市主干道,轻轨线,一线关口,二线关口,二线关口,二线关口,预留连接澳门的交通通道,预留连接澳门的交通通道,宏观政策为横琴发展提供基本层面的支持，横琴将成为珠海未来经济发展的重要引擎,珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)将横琴列为规划开发的新区。成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区，横琴新区的规划建设已上升为国家战略。2009年8月，国务院在横琴总
8、体发展规划的批复中明确横琴新区的功能为：带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作示范区深化改革开放和科技创新的先行区促进珠江口西岸地区产业升级的新平台横琴新区的定位是“四基地一平台”：粤港澳地区的区域性商务服务基地与港澳配套的世界级旅游度假基地建设融合港澳优势的国际级高新技术产业基地珠江口西岸的区域性科教研发平台,横琴规划发展以高端服务业为主导的现代产业，包括商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术等产业,商务服务：鼓励港澳的商务服务优势向横琴拓展，重点发展信息服务、外包服务、商贸服务等产业，将横琴建设成为珠江口西岸地区率先承接港澳服务功能的区域性商务服务基地,横琴总体发展规划要求横琴发展
9、以高端服务业为主导的现代产业，包括四大产业：,休闲旅游：将横琴打造成为与港澳配套的国际知名休闲旅游胜地；发展高品质度假旅游项目，把粤港澳特色旅游资源串联成“一程多站”的旅游线路，开辟旅游共同市场,科教研发：加强粤港澳三地的科技合作与交流，重点发展研发设计、教育培训、文化创意等产业，将横琴建设成为服务港澳、服务全国的区域创新平台，促进澳门传统产业的转型升级，提升珠江口西岸地区的自主创新能力,高新技术产业：吸引港澳及珠三角的知识密集型制造业到横琴扩大生产，重点发展CEPA协议中原产于港澳，享受免税政策的电子信息、生物医药、新能源、环保、航空制造等产业,横琴将形成“三片、十区”的功能布局,口岸服务区
10、：充分利用人员、物资、资金高效流动的优势，同时结合港澳优势，建设亚太地区具有重要影响力的现代服务型口岸地区,教学区：充分利用港澳国际化专业人才培训资源优势，建立高端专业人才培训基地,中心商务区：主要发展信息服务、外包服务、商务办公等产业，建设珠海乃至珠江口西岸最有吸引力、最具活力、高端商务人才最集中的亮点地区,综合服务区：横琴岛的综合服务中心，建设行政办公、商业金融、文化体育、教育医疗等公共服务设施,高新技术产业区：主要发展电子信息、生物制药、新能源、航空零配件等高科技产业的生态型高新技术产业基地,休闲度假区&生态景观区：打造与港澳联动发展的旅游精品项目和精品线路，建设山水融合、自然与人文共生
11、共荣的休闲度假胜地,国际居住社区：提供具有国际一流水准的优质生活环境,文化创意区：发展设计业、广告业、传媒业等服务产业，积极引进港澳及国际先进的文化创意和管理公司，开发具有国际竞争力的动漫、影视、广告等文化产品,科技研发区：通过集聚科技资源，吸引国内外高科技公司和高端人才，建设高水平研发中心，推进高新技术成果转化和产业化，提升自主创新能力,横琴商务办公规划：东北部以中高端写字楼为主，中部以产业园区为主,从横琴岛的发展规划定位及主导产业方向，未来的商务办市场存在较大的需求，而规划的办公面积供应量也相当大。横琴的办公物业市场将呈现两大层面：承接澳门商务办公的位于口岸服务区及附近的中心商务区，其商务
12、办公环境预计将以中高端写字楼为主，主要为港澳企业在珠三角地区的办事处及企业总部大楼，将是高端服务业的发展基地。中心商务区的建设会在近期启动，预计一批标志性的高档写字楼将率先进入上市场，为横琴中心商务区率先打造形象及满足部分企业进驻横琴岛的办公需求。承接高新技术产业、科教研发的高新技术产业区、科技研发区和文化产业区，以低密度、低容积率的产业园区为主，分布在小横琴山及大横山间。产业园区辅以各项配套设施，将是横琴岛产业发展的重要承载区。这些片区的发展及各项配套的成熟预计需要一段较长的时间，在近期发展仅是出现雏形。,横琴零售商业规划：免税岛政策将有力带动零售业尤其是高端零售消费发展，预计主要的商业供应
13、集中在横琴东北部,横琴未来的大型零售商业，主要集中商务服务片区及口岸服务区，主要为辐射中央商务办公的大型商业、服务国际居住区的社区商业及服务口岸的口岸商业,在科教研发片区的商业主要为配套商业，为科技园区办公居住的人员服务,随着休闲度假片区的建设，大型主题公园的投入使用，预计这一片区会出现一些大型的主题商业，并随旅游景点衍生多个高端零售商场，以满足游客的购物娱乐需求,在免税岛的政策带动下，横琴的零售业尤其是高端零售消费将有巨大的发展潜力。在规划控制下，横琴各片区的商业预计会有以下特征：,横琴住宅规划：高端住宅主要集中在北部的国际居住社区，是澳门的后备居住基地,国际居住社区将有较多高端住宅供应，该
14、区倚山临海，与中心商务区相邻，有利于打造高端住宅，预计有别墅、公寓、服务式公寓等物业类型。该区主要起到两个作用：一是弥补澳门土地资源稀缺，成为其后备居住基地。二是服务中心商务区及口岸服务区办公的人士，为他们提供优质便利的居住环境,在科教研发片区的住宅，主要以为科技园区工作者提供住所为目的，预计会出现一些企业公寓和员工宿舍，是政府主导的居住类型,随着休闲度假区的建设成熟，预计该片区临海区域会出现一些高端别墅群，提升片区的度假功能,横琴四面临海，岛上空气清新、土地干净，具有良好的环境资源优势，规划建设成为宜居宜业的生态型示范城市，为居住者提供优质的生活空间：,横琴区内已落实的大型地产项目6个,1,
15、2,3,4,5,6,本项目,据横琴现有土地出让成交结果，除本项目外，横琴区内已落实的大型地产项目有以下6个，主要集中在口岸服务区：,大型地产项目洲际航运中心、华融横琴大厦,华融横琴大厦欲打造横琴新区复合型标杆性物业，但其定位尚未明确,洲际航运中心,华融横琴大厦,洲际航运中心欲打造为航运事业及其产业配套的总部经济基地。,占地：13800平米总建面：9.66万平米总投资：5亿功能构成：购物中心写字楼高星际酒店公寓会议中心预计落成时间：2013年,占地：19926平米总建面：10万平米总投资：10亿功能构成：高星级酒店写字楼世界名品旗舰商业群预计落成时间：2013年,大型地产项目美丽之冠横琴梧桐树大
16、厦、横琴总部大厦,美丽之冠横琴梧桐树大厦由由两座极具创意、象征梧桐树的建筑组成，寓意“栽得梧桐树，引得凤凰来”。酒店部分包括一座七星级酒店和白金五星级产权式酒店。,美丽之冠横琴梧桐树大厦,横琴总部大厦,占地：25079平米总建面：14万平米总投资：9.8亿功能构成：购物中心写字楼高星际酒店公寓会议中心预计落成时间：2014年,占地：80047平米总建面：40万平米总投资：44亿功能构成：酒店及公寓12万写字楼及会议中心20万零售商业8万预计落成时间：2014年,横琴总部大厦由1栋总高度约400米的塔楼及3-4栋高度约150米的配楼组成，内部包括两个酒店：希尔顿酒店和希尔顿逸林酒店。,大型地产项
17、目富盈铂金度假式酒店、横琴长隆国际海洋度假区,富盈铂金度假式酒店,横琴长隆国际海洋度假区,该酒店用地面积10万平方米，总建筑面积20万平米。酒店紧邻横琴三叠泉旅游景区，仍然处于原始风貌的三叠泉风景区也将同步进行优化升级和改造。富盈集团计划投资至少30亿元打造集五星级度假酒店、大型会议中心、康体娱乐、泉水冲浪、豪华游艇、山顶观光缆车及山地高尔夫球场为一体的全国顶级旅游度假休闲酒店。,横琴长隆国际海洋度假区占地达5平方公里，投资超过200亿元人民币，将建成集主题公园、豪华酒店、商务会展、旅游购物、体育休闲、生活居住于一体的世界级综合型旅游度假项目。预计项目全面建成后,每年将吸引超过2000万来自世
18、界各地的游客。主体工程长隆海豚主题酒店选址横琴富祥湾，占地14万平米，总建筑面积约26万平米，将建成集度假休闲、会议、餐饮于一体的超五星主题度假酒店，拥有1888间客房，拟2013年12月前建成并投入运营。,度假酒店示意图,上海浦东、天津滨海、重庆两江三个国家级新区的定位对比,两江新区：一门户两中心三基地,门户：西部内陆对外开放的重要门户中心：长江上游区域贸物流易中心长江上游地区金融中心基地：国家重要现代制造业和高新技术产业基地内陆国际贸易大通道和出口商品加工基地长江上游科技创新和科研成果产业化基地,浦东新区：四个中心、三个服务、两个率先、一个继续,四个中心：国际经济、金融、贸易和航运中心三个
19、服务：服务于长江三角洲、长江流域和全国两个率先：率先基本实现现代化，率先基本建成小康社会一个继续：争取做到在经济、政治、文化等方面继续走在全国前列,天津滨海：两基地两中心,中心：北方国际航运中心国际物流中心基地：国家高水平的现代制造业和研发转化基地,上海浦东新区的开发带动了长江三角洲和整个长江流域地区经济的新飞跃，为上海发展提供了历史性机遇,滨海新区依托京津冀、服务环渤海，打开中国北方对外开放的门户,两江新区立足重庆，服务大西南目标成为带动整个西部地区经济增长的发动机,优惠政策对新区发展的影响上海浦东新区,1990年4月18日，李鹏宣布中共中央和国务院决策开发浦东，浦东开发开始，并陆续实施一系
20、列的优惠政策：,注：企业所得税和关税优惠政策已经取消，对外资的市场开发及金融鼓励政策已普及全国,这些优惠政策有力促进外资企业进驻，参与浦东的建设与发展；尤其对外资金融机构的优惠政策，极大推进浦东建设国际金融中心的进程目前浦东已形成以金融为中心的服务业和现代制造业（主要包括现代装备制造业、生物医药、信息产业和现代服务业,优惠政策对新区发展的影响天津滨海新区,滨海新区的优惠政策集中于高新科技产业，从2006年5月成立国家综合配套改革试点成立至今，高新科技产业迅猛发展，目前GDP已超越浦东新区：,支柱产业,八大高新科技支柱产业初具规模：航空航天、电子信息、汽车、石化、现代冶金、生物制药、新能源新材料
21、、高新纺织2010年，八大支柱产业占全区工业比重达到86%，占全区GDP近六成,经济发展,2010年GDP 5030.11亿元，占到天津市GDP比重的一半以上，超过浦东的4500亿元2006年至2010年底，GDP年均增速高达22.5%世界500强企业中，已有有109家选择在滨海新区投资。实际利用外资250亿美元、内资1000亿元以上地方财政收入年均增长37.6%累计完成固定资产投资9500亿元,重大项目,已有近400个重大项目竣工投产：中航直升机等75个重大项目建成投产，新一代运载火箭等69个重大项目快速推进，中俄大炼油等86个重大项目开工建设。投资80至100亿元人民币的空客A320天津总
22、装线投入使用2009年启动375项5000万元以上产业项目2010年初，计划共安排5000万元以上重点项目455项，总投资9598亿元,优惠政策对新区发展的影响重庆两江新区,2010年6月18日，两江新区正式挂牌成立，虽然时间不久，但两江新区的发展已初步呈现出比滨海新区更迅猛的势头：,支柱产业,确定了轨道交通、核电风电等电力装备、新能源汽车、国防军工、电子信息、生物医药等6大工业支柱产业其中汽车产业已初见成果，2010年底拥有规模以上工业企业646户，汽车摩托车及其配件产业集群明显,经济发展,2010年GDP1054.95亿元，同比增长23%，比全市高5.9%，比全国高12.7%全年完成全社会
23、固定资产投资1054.33亿元，占全市的15.2%，同比增长31%。市场主导投资增长明显，全年完成市场主导类投资737.31亿元，同比增长49.8%。新区成立半年以来，累计招商签约落地项目210个，合同投资总额669.37亿元,重大项目,全球第二大个人电脑品牌宏碁公司投资1.5亿美元，在两江新区设立营运总部。保税港区还引进了马士基、伊藤忠等一批物流巨头长安集团千亿汽车项目，东风小康发动机、新能源汽车项目，玉柴集团新型柴油机项目，霍尼韦尔汽车材料项目，韩泰轮胎项目等陆续入园。,作为国家级新区，横琴的开发建设得到国家的有力支持，并不断争取多个优惠政策,粤澳合作框架协议已于2011年3月6日签署，其
24、中合作开发横琴列为首要内容并独立成章，基本明确了横琴作为澳门“后花园”的发展方向，并从产业、人才、旅游等多方面提出创新发展模式及政策建议,一线宽、二线严，一线管人、二线管货,粤澳合作框架协议*中明确规定，横琴将实行“分线管理”的创新通关政策，横琴口岸争取24小时通关,一线管理：横琴与澳门之间的口岸实行“一线管理”，主要承担出入境人员和交通运输工具的出入境边防检查、检疫功能，承担对进出境人员携带的行李物品和交通运输工具载运的货物的重点检查功能。双方共同努力，争取横琴口岸24小时通关。二线管理：横琴与内地之间实行“二线管理”，主要承担货物的进出境报关、报检等查验监管功能，并承担对人员携带的行李物品
25、和交通运输工具载运的货物的检查功能。,莲花口岸,横琴二桥,金海大桥,横琴大桥,一线口岸,二线口岸,横琴与澳门差不多是自由来往，有利于吸引港澳人士在横琴旅游/休闲/置业对于澳门工作的人员在横琴居住将是相当“物美价廉”的选择协议中明确提出，未来将争取拱北口岸实现24小时通关，横琴将面临发展更成熟的拱北的竞争,注：以下简称协议,在产业合作方面，协议中提出支持技术先进性服务企业实行税收优惠政策，但仍有待国务院批准,对企业：支持横琴争取国家服务外包示范城市优惠政策。经国务院批准后，横琴经认定的技术先进型服务企业，可享受国家现行的税收优惠政策。对个人：澳门居民在横琴就业，可按照中华人民共和国个人所得税法规
26、定，扣除附加减除费用。,所得税优惠,现时横琴新区税收的优惠只涉及技术先进型服务企业，这些政策在全国范围内并不独有，且邻近的广州和深圳皆有，并不能形成有力的竞争优势。而其他类型企业的税收优惠尚未明确，预计对横琴的办公物业市场的促进作用有限相比重庆双江新区，横琴的税收优惠范围较窄，不能全面吸引广泛的行业入户横琴个人所得税优惠有利于吸引人才落户横琴，对居住物业有一定的带动作用,根据相关规定，自2010年7月1日起至2013年12月31日止，在北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等21个中国服务外包示范城市。现时享受15%税收优惠政策的技术先进型服务企业范围包括：1.信息技术外包服务（ITO）：包括软件
27、研发及外包、信息技术研发服务外包和信息系统运营维护外包等。2.技术性业务流程外包服务（BPO）：包括企业业务流程设计服务、企业内部管理服务、企业运营服务和企业供应链服务等。3.技术性知识流程外包服务（KPO）：包括知识产权研究、医药和生物技术研发和测试、产品技术研发、工业设计、分析学和数据挖掘、动漫及网络设计研发、教育课件研发、工程设计等领域。,此外，协议中还提出推进横琴金融创新，但目前尚未出台具体的实操性政策，并且政策方向并不具有明显的竞争优势,珠海市提出要把横琴建设成“三个市场一个平台”：粤港澳三方共同参与的区域性货币交易市场，即横琴区内内地和港澳货币可同时使用和自由兑换连接珠三角和港澳的
28、多层次资本市场，如建立跨境非上市公司股权交易市场，允许境内外投资主体对包括国家主权基金、私募基金和存托权证等境内外资本自由交易等等。金融资产交易市场，引进港澳商业银行和金融控股公司，建立面对粤港澳金融机构投资者的金融资产交易平台。市场、金融机构和研究机构一体化的金融智力交流平台，筹建广东国际金融研究院。,粤港澳金融创新区,粤澳合作框架协议中关于推进横琴金融创新的相关内容：引导和鼓励两地金融机构在横琴设立金融后台服务机构开展产业投资基金试点，鼓励两地符合条件的机构联合发起设立横琴产业投资基金探索在横琴开展个人项下人民币与澳门元、港元在一定额度内的双向兑换试点探索在横琴推广使用多币种金融卡。,目前
29、的政策条件可能在一定程度上吸引澳门金融企业在横琴设立金融后台机构，进而带动相关产业发展，同时也会在一定程度上带动旅游业的发展，但整体而言，政策并不具备明显的稀缺性和竞争力,开放的签证管理,除协议中已明确的政策内容及政策方向外，横琴未来还有望出台其他优惠政策签证管理,在港澳游玩的外国游客，只要其所在国与中国签有旅游协议，即可免签证进入横琴。前往港澳旅游的内地居民，在横琴办理通行证和签注审批手续，即就地审批可从横琴出境。适当放宽出境人员携带外币的限额。,大力促进横琴的旅游及相关服务行业，尤其是境外游客市场内地居民港澳旅游将更为便利但对赴澳的内地游客，不可避免受到签证间隔时间的限制，无限次来往澳门仍
30、不能实现，对吸引内地旅游市场有相当限制,关税及流通税优惠,横琴未来可能的政策方向关税及流通税优惠,全岛实现成为全国最大面积的保税区，对从境外进入横琴的货物、设备、物资免徵进口税；内地产品进到横琴就可享受出口退税区内企业在区内加工、生产的货物和应税劳务，免征增值税、消费税简化区内出口加工企业海关手续,对于企业：在关税等政策上却享受境外企业的优惠；通关速度和便利程度也大大提高，有利于两头在外、大进大出的加工贸易发展，对企业整个物流的运作可以减少很多成本对于游客：由于采取直接免税的方式，游客自由可采购很多免税商品，对零售业发展有巨大的促进作用全国最大面积的保税区使横琴比上海浦东、天津滨海、重庆双江等
31、国家新区拥有更大的发展空间,全国的保税区和保税港超过20个，北京、上海、广州、深圳、重庆等大城市均有保税区。其中面积最大的保税区/保税港有：重庆西永保税区10.3平方公里广西凭祥保税区 8.5平方公里广州南沙保税港区7.06平方公里北京天竺保税区 5.944平方公里昆山保税区 5.86平方公里保税区可以开展的业务有：存储进出口货物和其他未办结海关手续的货物对外贸易，包括国际转口贸易国际采购、分销和配送国际中转检测和售后服务维修商品展示研发、加工、制造港口作业经海关批准的其他业务保税区的政策在全国并不稀缺，但现有的保税区面积有限，海关检查区、物流园区往往占了七成以上的面积，其它功能面积很少，容纳
32、的企业和人员非常有限。如横琴能实现全岛保税，一百平方公里能容纳大量的企业并大力发展免税零售业务，将成为全国最具优势的保税区,政策比较深圳前海新区,2010年8月，国务院批复同意前海深港现代服务业合作区总体发展规划，明确把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区。同时，前海获准享有计划单列市管理权限（意味着由中央直管）。前海的优惠政策：关税：深圳申请在10平方公里核心功能区实施自由贸易区体制，允许国外货物可以自由进出自由贸易区，区内货物进入国内视同进口，国内货物进入自由贸易区视同出口（与横琴相同，但面积较小）政策创新：中央允许在税收、币值、司法等方面进行先行先试的探索，其中在税收上在币值方面寻求
33、人民币在区域内自由兑换，在司法方面将会允许香港的仲裁机构在前海设立分支机构（比横琴拥有更多的自由）企业所得税：技术先进型服务企业同样享受15%的税率征收企业所得税（与横琴相类似）个人所得税：可能学习香港低税的做法（年收入13万元以下不用纳个人所得税，最高的税率是17.5%）（可能比横琴优惠）金融创新：率先发展离岸金融业务，积极试行人民币有限度地自由兑换，探索人民币国际化和资本项目的开放路径及其风险防范措施等（可能比横琴更早实现）重点发展行业：金融、现代物流、信息服务和其他专业服务业，预计将针对这些行业出台相关优惠政策,香港,前海新区规划总用地面积15平方公里，未来可在10分钟内抵达深港两地机场
34、，半小时内抵达香港中环,因此，无论从区位还是从政策优惠的层面上，横琴将会面临前海的强烈竞争,目前出台政策及可能的政策方向对横琴开发各功能物业的影响,目前已经出台的政策以及未来可能的政策方向对横琴各功能物业的影响,办公物业目前出台政策的竞争优势并不明显，假若技术先进性服务企业的惠及面能够涵盖主要的服务行业，则会对办公物业产生明显带动作用，否则政策带动作用较弱,酒店物业目前的政策方向在一定程度上会促进和带动横琴的旅游业发展，进而对酒店物业产生促进和推动作用,零售商业目前的政策优势并不明显，但假若未来横琴能够实现真正的“免税岛”，则对于零售商业将会产生明显的推动作用，在此基础上若能开放多次往返签证，
35、则对零售商业的带动作用更加显著,类居住功能物业从目前的政策内容和政策方向来看，横琴将发展成为澳门的“后花园”，诸多政策都有助于推动澳门人才向横琴流动，对于横琴类居住功能物业有明显的推动作用,目录,宏观经济及区域背景分析,项目开发条件分析,各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位,案例分析,项目整体定位及各物业功能定位整合,财务分析,项目开发条件分析项目选址及本身资源条件分析投资商投资战略考虑,相对于横琴的其它区域，项目所在片区具有明显的区位优势,本项目位于横琴岛东北部的口岸服务区，相对于横琴的其它区域，具有明显的优势：口岸服务区定位：为亚太地区具有重要影响力的现代服务型口岸地区，人员、物资、资金
36、将高效流动。口岸通关：横琴口岸实现分线管理和24小时通关后，与澳门的联系更便利，与澳门几乎是自由来往，因此横琴在相当程度上可视为澳门的延伸区。相对位置：项目所在区块是紧邻口岸唯一的综合型商务区块，可发展办公、商业、酒店等功能，而紧邻口岸的其他区块为住宅和学校，不能发展商业。预留连接澳门的交通通道打通后，区块拥有双关口的优势。该区块的商业价值将是横琴最高。,本项目,以上的区位、定位、通关等的优势并非本项目独有，区块内的其他项目也具有同样的优势。,横琴口岸,本项目,预留连接澳门的交通通道,项目本身的区位条件和交通条件,1km,本项目,0.9km,250m,区位优势：项目距离横琴口岸仅250米，对来
37、往澳门的人士来说，相当便利；距离预留连接澳门的交通通道仅700米，未来可实现两条同样便利的过关通道；项目距离中央商务区仅1公里，能与商务区形成有效互动。交通优势：项目距离最近的轻轨站点不足1公里，步行仅需15分钟；项目东面的环岛东路和西面的横琴大道都是是双向8车道的城市主干道，且项目所在的两条道路是双向4车道的城市次干道。,中心商务区,横琴口岸,轻轨站点,城市主干道,轻轨线,370m,横琴大道,环岛东路,预留连接澳门的交通通道,1km,项目地块拥有较佳的滨水景观，但西南面的住宅及未来建设的电讯设施及停车场，将对项目景观将有一定影响。,项目地块临近十字门水道，拥有较佳的滨水景观。现时项目及周边地
38、块尚为湿地，还没完成“三通一平”。地块西南面有一住宅小区，未来将做保留；而项目与住宅小区间未来将建设有电讯设施及停车场，对项目的景观将有一定影响。,项目地块,地块西面的空地,横琴口岸,住宅,电讯设施停车场,未来项目所在区片将拥有具视觉震撼的城市景观,随着横琴及对岸澳门的建设，对岸的澳门银河娱乐度假村，及邻近的洲际航运中心、华融横琴大厦、美丽之冠横琴梧桐树大厦、横琴总部大厦及等项目相继落成，项目所在区片逐渐呈现具有视觉震撼的城市景观。,1,2,3,4,本项目,横琴总部大厦,洲际航运中心,华融横琴大厦,美丽之冠横琴梧桐树大厦,项目地块的规划指标、设计条件对项目设计提出较大的挑战,已有设计条件于各种
39、物业的影响：对于零售商业物业：面积过小，发展局限较大裙楼高度过低，只能做4-5层对于酒店物业：裙楼面积有限而塔楼单层面积太小，大型宴会厅受限制酒店需要独立服务电梯，核心筒挤压使用面积对于办公/公寓：塔楼单层面积有限，而每个功能均需要独立服务电梯，核心筒更大，进一步挤压使用面积,裙楼范围高度24m,塔楼范围高度180m,规划指标及设计条件对各种物业的设计均有较大限制，这对项目的设计提出挑战,投资商开发及投资战略,本项目是横琴口岸服务区五大重点项目之一，同时也是投资商在横琴的首个项目、投资规模最大的项目，总投资逾15亿元人民币。项目诞生之初，就受到了政府和投资方的高度重视。对于项目的开发，投资商的
40、战略目标对项目提出以下要求：,如何实现投资商的目标？根据市场情况，是否需要对功能组合做出调整？如何保证投资回报？各功能的细化定位及设计如何配合？通过市场分析及定位研究，解答以上问题,目录,宏观经济及区域背景分析,项目开发条件分析,各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位,项目SWOT分析及整体物业功能组合方案,财务分析,零售商业市场调研及初步定位建议珠海零售商业市场概况免税岛政策下的零售商业模式研究免税岛政策下零售商业潜在消费群体研究项目商业定位建议,珠海城区商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而
41、新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。,已建项目,口岸地下商业广场国际大厦商城莲花路步行街莲花万景城迎宾百货华发新天地华发新城商业街珠海免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场明珠商业广场扬名广场尚都时尚百货茂业百货,在建/待建项目,仁恒滨海中心时代广场华发购物城（华润欢乐颂）中海环宇城招商花园城商业街万科珠宾项目珠华商业广场扬名广场二期中珠上城国际商业步行街,珠海市区主要零售商业项目,拱北商圈,商圈特点：地处全国第二大陆路连接口岸，是珠海市商贸中心和交通枢纽中心。区域内商家聚集，配套成熟，生活便利，是商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区，最具影响力和辐射力的商圈、市级
42、商业中心代表物业：口岸广场、莲花步行街、迎宾百货、国际大厦商城、米兰百货。商业形态：街铺、大型综合超市、百货商场、特色商业街，缺乏大型综合性购物中心业态构成：目前以购物为主，餐饮、休闲娱乐、服务业态齐备消费档次：目前以中、低档次为主，高端消费供应不足主要客户群：拱北口岸日人流量超过50万人次，以澳门人、游客消费为主，其次是本地居民租金水平：为珠海市租金水平最高的商圈，位置较好的临街商铺及商场铺位达500-600元/平方米，租金最高的口岸广场地下负一层中庭旺铺可达1000元/平米未来发展动向：拱北将对莲花路商业步行街周边区域实施整体改造，建成拱北商贸中心步行街。同时，促进酒吧街产业向南延伸，吸引
43、国际知名的商业品牌入驻未来重点项目：仁恒滨海中心、时代广场,注：租金按建筑面积算，以下均同,仁恒滨海中心,吉大商圈,商圈特点：吉大商圈在珠海市“135规划”中被定位为CBD，区域内聚集了较多写字楼、高档社区及高星级酒店。良好的人居和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地、市级商业中心代表物业：免税商场、珠海百货、国贸海天城，是商圈的消费核心，所在的景山路还被评为“全国首批购物放心一条街”商业形态：以传统百货为主，餐饮及休闲娱乐等业态明显不足业态构成：目前以百货、专卖店为主，也有一定的餐饮、休闲娱乐配套消费档次：经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主.主要客户群：日流量超过20
44、万，主要为本地人、游客、追求品味及较高享受的人士，商圈的辐射力仅次于拱北租金水平：免税商场、珠海百货、国贸海天城一楼租金约300-600元/平米未来发展动向：按珠海市吉大商务区中心广场设计规划，珠海百货广场以东、石景山以南、滨海公园以西10公顷的区域，将打造为珠海的RBD。未来重点项目：万科珠宾项目、珠华商业广场,景山路商圈珠海免税商场珠海百货国贸海天城万科珠宾项目珠华商业广场,老香洲商圈,商圈特点：老香洲是珠海的老城区，是珠海居住密度最高、生活氛围最浓厚的区域，也是珠海最早的商业发源地之一，现已经形成了三个区域性商业中心：紫荆路商圈、凤凰南路商圈、银桦路商圈；以及面向社区的柠溪路商圈代表物业
45、：茂业百货、尚都时尚百货、扬名广场、丹田城市广场商业形态：百货商场、超市、街铺、专业市场业态构成：购物、餐饮、休闲、娱乐一应俱全消费档次：以中档商品为主，兼顾以中低档的需求主要客户群：日流量超过20万，消费群体主要为本商圈居民，辐射力相对较弱租金水平：租金最高的凤凰南路临街商铺超过300元/平米，租金最低的柠溪路30-60元/平米未来发展动向：未来无太多可发展空间，发展缓慢未来重点项目：扬名广场二期,尚都时尚百货,前山商圈,商圈特点：专业市场及社区级商业中心。依托几大装饰建材广场的带领，沿前山路一带形成珠海最大的家居建材专业市场。以及一些服务社区的商业代表物业：世邦装饰广场、世邦家居、财富时代
46、广场、华润万家商业形态：专业市场、街铺、百货商场、超市业态构成：以专业市场为主，以及针对社区的零售商业等，餐饮及休闲娱乐等业态明显不足消费档次：以家居、建材、装饰消费为主。由于区域有大量工厂，集中了大量外来务工者，普遍消费能力比较低，一般商品以中低档为主主要客户群：日流量超过10万，专业市场客户群来自珠海及澳门，而一般商品消费主要面向外来务工者租金水平：专业市场如世邦装饰广场、世邦家居租金在100-250元/平米；零售商场首层150-200元/平米未来发展动向：在广珠轻轨、东西双城规划等市政利好的带动下，前山作为城市组团的整体影响力大幅提升。而前山河两岸高尚住宅裙的相继入住将使中高端消费拥有巨
47、大的发展潜力，随着大型购物中心的开业，商圈很可能跃升为市级商圈未来重点项目：中海环宇城、招商花园城商业街,南湾商圈,商圈特点：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。众多知名开发商已进入或正在筹划进驻该区域，高端住宅不断建设。目前该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，现有商业量较少，以社区配套型商业为主代表物业：华发新天地、华发新城商业街商业形态：半开放式商业、街铺、超市业态构成：超市、餐饮为主，有部分休闲娱乐和服务业态主要客户群：社区居民租金水平：华发新天地临街商铺200-220元/平米，内部商铺100-160元/平米；华发新城商业街临街商铺60-100元/平米,未来发展动向：该区域
48、规划新增居住人口约10万人，人口素质普遍较高，片区商业发展潜力巨大。目前南湾区域仅临前山河一带，大体量商业住宅开发总建筑面积已经超过400万平方米，随着业主的陆续入住，以及大型购物中心的开业，区域未来的商业价值将加速提升，很可能成为珠海市级商圈未来重点项目：华发购物城（华润欢乐颂）,新香洲商圈,商圈特点：专业市场及社区级商业中心，主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区代表物业：电力时代广场（华润万家）、旺角百货商业形态：百货商场、超市、街铺、专业市场业态构成：购物、餐饮、休闲、娱乐一应俱全消费档次：以中档至低档商品兼有主要客户群：日流量超过10万，以
49、区域居民为主租金水平：人民西路临街商铺200-300元/平米，租金最高的电力时代广场租金可达550元/平米，而人气不旺的旺角百货仅40-60元/平米未来发展动向：新香洲曾被规划为珠海的新行政中心，但因各种原因，在新香洲建新行政中心的计划迟迟未实施。现时新行政中心还在选址，但搬到新香洲已经铺排不开，也不再具有拉动效应。而区域高档住宅区汇集，居住人口和素质正在逐步提升，其消费潜力巨大未来重点项目：中珠上城国际商业步行街,人民西路商圈中珠上城国际商业步行街华润万家仁恒星园商业街旺角百货怡华路食街,现有重点项目情况珠海口岸购物广场,数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部注：如无特别说明，本文租金水平均按建筑面积计算，截至2011年1月有效,现有重点项目情况珠海百货广场,数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部,现有重点项目情况国贸购物广场,数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部,现有重点项目情况珠海免税商场,数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部,
