海南某住宅项目可行性研究报告.ppt

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1、,二零一零年三月,圆方地产顾问,天利美伦山庄（暂定名）初步可行性研究报告,目 录,前 言第一章 项目决策背景1、内部因素2、外部因素第二章 项目概述1、项目区位及用地2、项目宗地现状3、项目周边的社区配套4、项目周边环境5、项目市政配套分析6、土地价格第三章 项目法律及政策性风险分析1、项目用地取得土地使用权法律手续分析2、项目合作方式及风险评估3、总体评价第四章 市场研究1、宏观经济情况2、房地产市埸状况3、典型项目调查,第五章 项目定位及规划建议1、目标客户定位2、市埸定位3、价格定位4、产品定位5、规划设计建议第六章 项目开发计划1、开发机遇2、开发周期安排3、项目营销推广计划第七章 投

2、资收益分析1、成本概算2、税务分析3、经济效益分析4、项目资金流量分析及资金筹措第八章 可行性结论1、项目优势2、项目劣势3、结论及建议,前 言 本项目所处地块位于海口市美兰区灵山镇白驹大道南侧，琼山大道往东1700米处，土地面积96945.81平米。土地使用权人为海口市美兰区招商建设投资有限公司。省委省政府提出要在海南全省建10万户经济适用房满足中低收入家庭的生活问题，并作为今年的政府工作重点来实施。为解决美兰区数百名中低级财政供养人员长期存在的住房困难问题，区委与区政府引进天利（海南）旅游开发有限公司，联合海口市美兰区招商建设投资有限公司在本项目中开发部分限价房。,圆方地产（南昌）,第一章

3、 项目决策背景,一、内部因素 1、天利（海南）旅游开发有限公司简介 天利（海南）旅游开发有限公司，是深圳天利地产集团有限公司的下属于企业，深圳天利地产集团有限公司是一家集房地产开发经营、项目投资、商业运营、物业管理于一体，具有土地、写字楼、住宅、高尔夫、旅游、广告等大型综合性项目开发与经营实力的房地产公司。天利地产立足深圳，辐射内地，成功投资与开发了天津天嘉湖生态旅游度假区项目、湖南省常德柳叶湖体育生态园大型综合项目、东莞天利中央花园住宅项目、海南国际会展中心项目。总资产达80多亿元。,圆方地产（南昌）,2、天利（海南）旅游开发有限公司在海口项目的经营现状：目前天利（海南）旅游开发有限公司在海

4、口主要项目为海南国际会展中心项目，该项目包括五星级酒店、星级公寓式酒店、第二经济总部、写字楼等，于09年11月动工，目前项目进展顺利，2011年建成后，将成为海口市地标性建筑，天利品牌的知名度和美誉度必将在海南得到巨大提升。在目前的大好形势下，天利需充分利用地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让天利品牌深入到每个海南人心中。,第一章 项目决策背景,圆方地产（南昌）,本项目未来区位优势明显，规模适当，可作为公司利润来源，经过本公司精心策划，精心设计，精心施工，改善居民的生活质量，打造区域住宅标杆项目。二、外部因素 该项目具有良好的远期发展前景，其坐落位置行政区划

5、为美兰区，该项目所在区域有如下特点和优势:1、根据海口市总体规划，处于三横一纵的城市核心发展轴线。2、本地块靠近海文高速公路，交通便利，离美兰机场仅十公里，距离琼州大桥仅1700米。,第一章 项目决策背景,圆方地产（南昌）,3、本项目拟建设部分限价房，符合海南省委省政府的精神，工作中能得到政府的大力支持 4、海口市规划在美兰区本项目所处地块附近建设新的省级行政中心，本地块土地升值潜力大。5、周边无杂乱民居，自然景观和生态环境良好，与主干道间建有20米左右绿化带。6、该地块处于南渡江板块与东海岸板块的交汇处，未来将形成海口市新的高尚住宅居住区。项目北侧为未来文昌航天城专家宿舍区，是由市政府统一组

6、织建设的大型安居居住区，它的建成，将极大改善该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和价值急剧上升。所有以上各种因素，为本公司在此地块建设一个中高档精品居住社区提供一个良好外部环境。,第一章 项目决策背景,圆方地产（南昌）,第二章 项目概述,一、宗地区位及用地 1、项目区位 该宗地位美兰区灵山镇，西侧紧临海南省检察院第一分院，距离海南省委4公里,距离美兰国际机场约 10公里,距离美兰区中心区约5公里。,2、项目用地 该项目宗地为国有土地，毛地面积约145.4亩，是原琼山市江东新市区开发建设管理委员会名下的热带花卉种植园项目用地。该宗地现规划为居住用地，规划用地内均为种植园区用地，土地权属明确。3

7、、海口市规划局批示的政府控制性规划指标如下：项目用地性质：居住用地 项目占地面积：96945.81平米 建筑面积：193892平米 容积率：2.0 建筑密度:20%（该数据有可能要申请调整）绿地率:40%建筑限高:45米,第二章 项目概述,圆方地产（南昌）,二、宗地现状 1、四至范围:西至美庄小学，南至用创村，东至权拥村，北至白驹大道。,第二章 项目概述,2、地势状况 项目用地主要为种植园区,地势平坦,与白驹大道有2米以内高差。3、地上物现状 地上物主要为小池塘，另有很少量简易禽类饲养棚屋。地块内有部分绿化树木。4、其它（1）项目用地内地下管线情况待查，该地块有规划水系穿过，需到相关部门了解具

8、体方案，布置总平时要综合考虑退线等规定。（2）项目用地内没有高压电线穿过。（3）场地原为花卉种植园项目用地，无不良工程地质条件。,第二章 项目概述,圆方地产（南昌）,项目地块现状图片,第二章 项目概述,圆方地产（南昌）,项目地块现状图片,第二章 项目概述,圆方地产（南昌）,项目地块现状图片,第二章 项目概述,圆方地产（南昌）,项目地块现状图片,第二章 项目概述,圆方地产（南昌）,第二章 项目概述,三、项目周边的社区配套 1、周边1000米范围内社区配套较少，地块周边原为农田，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，本项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。2、宗地周边3000米外可

9、辐射到本地块的主要公共设施如下:,圆方地产（南昌）,综合分析，从该项目沿主干路网乘车15分钟内可方便到达美兰区商业中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。四、项目周边环境 1、项目周边以农田为主，点缀有农家乐形式的餐饮和低档的旅馆。2、未来该区域规划为高尚居住区。五、市政配套 1、道路情况 现状情况：目前本项目周边的现状市政道路只有一条-白驹大道，向西直达市中心区，向东连接海文高速，双向四车道，路边设有20多米的景观绿化带。规划情况：电信机站旁规划路，对解决本地块无实质性利好。,第二章 项目概述,圆方地产（南昌）,2、市政管线配套情况 目前该地块给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施尚待

10、规划配套。详细情况有待进一步了解。六.土地价格 1、土地出让金+契税:2、补偿费用:3土地总成本：合计130，860，000元，折合地价约90万/亩，,第二章 项目概述,圆方地产（南昌）,一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.项目用地现状 土地所有权归属:国有用地 土地使用权归属：海口市美兰区招商建设投资有限公司 土地的他项权益:没有 土地的用途:其它园地 项目用地现状的文件:海口市国用2009字第003903号国有土地使用证2.项目用地规划项目用地规划用途：拟规划为居住用地规划批文：市规函2010252号,第三章 法律及政策性风险分析,圆方地产（南昌）,3.项目用地取得土地使用权程

11、序评估取得土地使用权程序1、天利（海南）旅游开发有限公司与海口市美兰区招商建设投资有限公司签定土地合作开发协议。2、获取用地调整为居住用地的批文。3、海口市美兰区招商建设投资有限公司与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。二、项目合作方式及风险评估1.合作方介绍：土地方：海口市美兰区招商建设投资有限公司。投资方：天利（海南）旅游开发有限公司,第三章 法律及政策性风险分析,圆方地产（南昌）,2.合作方式 A、海口市美兰区招商建设投资有限公司提供本项目建设土地，参与项目开发建设和监督经营管理工作；天利（海南）旅游开发有限公司负责提供除土地地价之外的全部开发建设资金，并负责本项

12、目的开发建设及经营管理工作。B、天利（海南）旅游开发有限公司承担项目销售费用。C、本项目以双方的名义共同开发建设，并按约定的比例分配房屋销售收入及承担政府依法收取的税费。D、合作项目销售期间，海口市美兰区招商建设投资有限公司按可销售建筑面积的30%分配销售收入。E、详细条款，以双方签定的“合作开发房地产合同书”为准。,第三章 法律及政策性风险分析,圆方地产（南昌）,4.合作风险评估（略）三.总体评价 该项目总体讲法律手续比较简单，合作风险相对较低。宗地拟规划为居住用地，土地使用性质基本明确。,第三章 法律及政策性风险分析,圆方地产（南昌）,一、宏观经济状况 城市现状：海口市位于海南省北端，占有

13、丰富滨海自然景观资源，形成滨海特色，是全岛乃至全国未来滨海城市和核心发展城市。1、海口是海南省省会，但周边幅射力有限，目前正计划合并澄迈县，扩大城市版图及纵深；2、海口市辖秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。全市土地总面积2304.84平方公里，其中建设用地363平方公里；3、海口风光秀丽，名胜古迹多，是全国热带滨海旅游休闲胜地。地处热带海滨，富有特色海滨景观，海域面积830平方公里，海岸线长131平方公里。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,4、未来海口城市建设的目标是：努力建成环北部湾的重要经济城市，华南地区的花园城市，国内为理想地第二居住地。5、海口城市GDP总量稳步增长，但总量不足

14、600亿；发展速度较快，为房地产市场的高速发展提供了一定的经济支持；6、以旅游业为主导的第三产业，占GDP总的量的六成，第二产业占GDP不足三成，形成城市经济快速突破发展的瓶颈；7、海口市常住人口约200万，人口增长稳定，分布均匀；8、居民生活水平不断提高，收入与支出不断增长，但剩余购买力增加有限，在房地产市场上表现为置业意愿低；,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,城市未来：海南省“国际旅游岛”总规即将得到国务院批准，整体规划方向对投资产业形成巨大利好。海口市总体旅游规划为三带（西海岸旅游带、东海岸旅游带、城市外围旅游带）、一轴（南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴）、一中心（都市旅游区和老

15、城历史文化旅游区的结合中心）；重点建设项目：重点加快游艇码头建设，完善航道、口岸、水域、气象等服务，2010年建成600个游艇泊位，加快秀英港区国际旅游客运码头建设，吸引国际豪华游艇停靠；重点建设旅游休闲服务集中区：沿海口湾-海甸溪-新埠岛，建设“第二时间”风情酒吧街、海甸溪北岸酒吧街、复兴城娱乐中心、海水灯塔酒店等，打造海口休闲娱乐不夜城。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,海口市即将迎来新一轮发展热潮。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,二、房地产市场分析 土地市场状况：1、受资源限制，城市框架向外扩张：2、由于城市发展对资源的依赖和整体房地产市场呈现二元结构，政府主导向土地较易收储的

16、区域扩张；3、规划中城市向外扩的方向还有南部和东海岸，但推进 的时间还不确定。这个趋势必将导致未来客户需求多元的趋势加剧。土地市场交易状况：在实际供应量充足的条件下，海口土地价格剧烈提升，预示房地产发展前景良好。本轮海口的地价上涨，并不是土地紧缩带来的地价上涨，而是房地产市场复苏过程中，开发商对未来市场的预期增强以及购房客户对未来升值潜力看好导致的，特别是海南省“国际旅游岛”的概念刺,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,激影响巨大。房地产市场竞争格局：1、大品牌开发商进驻并寻求扩张，可预见未来海口市场的产品力和营销水平都将大幅度提升，市场预期将被进一步拉升。2、海口房地产市场已进入大盘时代、品

17、牌时代和品质溢价时代；3、目前海口还有大量待开发土地积压在开发商手中，市场交易频繁，市场供应总量相对较大。海口地产可分为八大板块 即西海岸、世贸-国贸、海甸岛、内陆、新埠岛、南渡江和东海岸板块。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,1、海口各大板块中，以西海岸、海甸岛和世贸三大板块表现得竞争最为激烈，也是市场高端产品所在板块；2、西海岸是目前市场上高端产品的聚集地，也是外地客户购买群体购买的重点区域，主要是度假类产品；3、海甸岛是近几年新型住宅的集聚区，迅速发展已比较成熟化，中高端产品，岛内移民购买占大多数；4、世贸是海口本岛高端客户群体居住重要场所，高度成熟，景观资源，适宜生活；5、内陆板块

18、房地产项目分别较广，将其划分为中部板块和南部板块，主要针对本地中低端客户；6、新埠岛板块目前开发速度较慢，只有新世界花园一个项目，而且产品影响一般，区域价值未被认可，属于较落后片区。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,7、南渡江板块：政府的引导性发展利好规划，很大程度促进了片区发展，适合的地理位置及江景资源，吸引了本地岛内客户，是海口未来发展的又一个高端住宅片区：8、东海岸板块：只有鲁能椰风一个项目，现均价8000多，目前房地产发展还不够成熟，周边环境需要大量投入来改善，未来进入者整体规划将对整个片区有很大影响,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,海口房地产板块图,第四章 市场研究,圆方地产

19、（南昌）,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,按这样的划分，本项目处于南渡江板块与东海岸板块交汇处！以下就东海岸板块进行进一步说明：该片区属于未来的高质居住区，现发展缓慢，随着海新大桥开通，将对区域价值产生较大拉动。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,优势：距离海口美兰机场最近，省政府将搬迁至此，未来新埠岛新海大桥和福海大道的开通，将直接拉近与市区距离，为此地带了利好；劣势：目前由于南渡江的阻隔距离城市中心区较远，配套缺乏，已建成项目较少，尚未形成大规模开发态势；主力客户群构成：新移民占5成以上，属高端客户群体；目前基本上没有项目开发，鲁能海南椰风项目一枝独秀，项目别墅价格，独栋：16000

20、元/平米左右，连排：8000元/平米左右，客户看重的是海景资源、产品品质和升值潜力。未来随着东海岸板块的进一步升温，必将有力地提升本项目所在地块的市场价值，吸引更多的关注。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,海口房地产市场的发展趋势：旅游业推动地产发展，随着城市宣传推广力度加大，将可能吸引更多的岛外游客来岛置业，未来一定时期内整个房地产市场仍有平稳上涨的趋势。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,三、典型案例 1、新世界花园度假村 当红2期地址：海口市新埠大道1号开发商：海口新世界康居发展有限公司物业管理：海口新世界物业管理有限公司占地面积：54332.18平米建筑面积：74662.46平米

21、,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,一期、二期总平图,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,项目简介 小区总占地面积为346亩，总建筑面积约为25万平方米，绿化率高达62.4%，容积率为1.2，建筑密度为16.95%，为海口低居住密度的高档小区之一。小区分为三期开发建设，其中一期工程已于2002年7月竣工并交付使用，二期工程于2005年8月24日动工建设。一期工程总占地面积约为7万平方米，总建筑面积约为5万平方米，于2001年8月动工，2002年7月交付使用，由18栋楼总计360套住宅组成，户型由二房二厅至五房三厅跃层式等各种选择，面积从85平方米260平方米不等，可充分满足消费者的不同需求，

22、目前销售率已逾98%，入住率亦达到60%以上。二期工程占地面积约为80亩，总建筑面积约8万平方米，提供约600个可售单位。物业增加了带电梯小高层住宅，住宅中增加了小户型比例，面积从60平方米90平方米,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,不等。小区注重内绿化、景观，集运动休闲和旅游度假概念于一身，环绕休闲度假主题，建有近40种生活娱乐设施，一期已投入使用的社区配套有豪华会所，设有室内攀岩室、园林式餐厅、健身房、书吧、网吧、桌球室、乒乓球室、儿童游乐室、老年活动中心、桑拿室等各式高档娱乐健身项目，而室外则有近2000平方米户外园林泳池，以及烧烤场、网球场、儿童游乐场，小区超市、社区医疗诊所等。二

23、期新增的配套设施，有野战及野外训练营、高尔夫球场、游艇码头、SPA香熏按摩美容中心、露天餐厅、足球场、篮球场、人造沙滩及沙滩排球场等。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,2、鲁能 海蓝椰风 地址：海口市美兰区琼山大道8号 开发商：海南英大房地产开发有限公司 占地面积：1600亩 项目简介 鲁能海蓝椰风是由滨海带状生态公园、海景中心广场、商业步行街、度假别墅、海景公寓、主题五星级洒店、会议、培训中心、温泉等多种物业类型组成的1600亩的超大复合型社区。海蓝椰风的规划设计，着重体现环境优美、尺度宜人、标识性强的滨海小镇氛围。各种不同物业类型相对集中，在中心花园周边巧妙布置，既强调了物业群落标识，

24、又实现了景观共享，体现了类型级差和居住资源均好性，营造出“源于海口滨海生活，又高于海口现状人居环境和生活内涵”的格调，形成更高层次的、特色更鲜明的滨海休闲文化。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,在建筑设计上，海蓝椰风以自然、美观、生态为设计理念，采用现代的设计风格，充分体现出热带海洋文化的特点，从材料选择与结构形式到色彩质感处理等各个方面，全方位突出休闲度假特色。在景观设计上，海蓝椰风充分尊重自然环境，并注入新的元素。临海保留纵深200米的带状防风林带和原生植被，并在其中植入新的植物体系，注入运动、休闲元素，如慢跑道、烧烤场、露天泳池、球类场地等，组成与大海、沙滩、中心绿化带、前庭后院、绿

25、化地共同构成五层景观体系。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,3、盛高荣域 地址：海甸岛海景路77号 开发商：海南建桥置业有限公司 占地面积：438亩 建筑面积：20万平米 均价：15000元/平米 项目简介 荣域项目占地438亩，容积率为0.75，座佣60万平米白沙门生态公园。在售物业为新一期的6-9层电梯花园洋房，户型面积约80-150，户户均拥有超大入户花园，部分特色双庭廊院单位，赠送面积大，为户型多变性提供了条件。部分海景单位主卧、客厅具有超大观海阳台，小区采用西班牙海滨风情的建筑风格，并充分考虑景观因素，户型设计加入“大面积景观阳台”的元素，同时把主要的生活空间摆放在景观朝向或南面

26、。,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,总平图,第四章 市场研究,圆方地产（南昌）,1、目标客户定位：该区域客户分为四类 A、政府公务人员（项目特殊性决定）B、看好本片区未来发展的投资群体 C、海口市主流外来“候鸟型”购房人群 D、在市区工作，满足居家生活的首次、二次置业人群 目标客户的特点：认同本区域未来的巨大发展潜力 喜欢闹中取静的田园生活，注重生活品位 收入稳定，以家庭购房为主,第五章 项目定位及规划建议,圆方地产（南昌）,2、项目市场定位 目标客户本身较认同该区域未来的发展前景，希望进一步提高生活质素；我们的市埸定位即要实现产品差异化，又要符合目标客户的心理预期，展示良好的前景。区域人

27、居标杆性精品中小户型社区 区域定位于未来高档居住区 该片区首个项目，定义江东板块 针对目标客户，提供中小户型产品，与市场主流产品实现差异化，在户型上用所突破，小区建筑风格上采用中式原创设计,第五章 项目定位及规划建议,圆方地产（南昌）,3、价格定位：同片区没有可比性的项目，根据对整个海口市各板块的比较，考虑未来两年内整体房价的发展，本项目的商品房价格定为5500元/平米，限价房暂按3800元/平米计算。项目实际操作中，建议商品房全部精装修交房，则产品的销售价格会有所提升。这不但符合目标客户的需求，还能带来额外的收益，本可行性分析中，为了简化，暂不作详细研究。,第五章 项目定位及规划建议,圆方地

28、产（南昌）,第五章 项目定位及规划建议,4、产品定位户型配比,圆方地产（南昌）,针对投资及季节性居住人群众，提供两房产品，强调居住品质和面积适中，80多平米的两房两卫设计，符合该类消费的需要；针对中低收入人群，送面积的产品有较大吸引力，即满足了居住，又重到了实惠；其中大面积单位，设计在顶层及小区最佳景观位置，主要针对看好片区前景的二次置业者。最终确定的的面积和户型配比，需要在详细的市场调查之后，做相应调整。5、规划设计建议 为打造标杆项目，营造精品小区，从以下几方面完善规划设计效果：,第五章 项目定位及规划建议,圆方地产（南昌）,1、小区采用中式建筑形式，在小区入口、外立面、园林方面，多注入中

29、式元素，形成区域独特的建筑语言。2、找造绿色生态住宅区概念，充分考虑住宅建设中新技术、新材料的应用，并达到国家二级节能标准。3、小区建筑以十二层小高层建筑为主。4、利用地块与主干道的高差，建地下车库，实现小区人车分流，保证畅通有效的交通组织及交通工具停放设置 5、打造两大主题园林，突出步移景换的中式园林特色，注意建筑空间与景观空间的有机结合。6、以经济、实用、富有创新为原则，提供社区配套，设计独立会所与泛会所结合，将儿童活动、棋牌室、健身等融入其中。7、局部通过架空，营造通透的视学效果着手，。地区缺乏标志性高品质住宅的市场迎合点，因此，本项目的规划设计具有很强的可操作性。,第五章 项目定位及规

30、划建议,圆方地产（南昌）,一.开发机遇：1、目前海南居住市场需求旺盛，地块所在片区无竞争对手。2、该项目因合作需要，不适合做储备项目。3、计划2010年开发该项目，初步预计可在2010年底开工。二.开发周期安排：项目总建筑面积为19.39万平米,拟分三年开发：1、2011年开发4.39万平米。2、2012年开发6万平米。3、2013年开发9万平米。,第六章 项目开发计划,圆方地产（南昌）,三.项目营销推广计划 1、销售时间节点：2011年10月项目一期开盘，年底前销售4.39万平米，结算3.39万平米；2012年5月二期开盘，年底前销售6万平米，结算5万平米；2013年5月三期开盘，年底前销售

31、8万平米，结算7万平米 2014年销售1万平米，结算4万平米。2、推盘策略 首期开盘，小批量推出次中心园林周围产品，即小区内相对较好的产品，吸引市场眼球，形成局部供不应求的态势，确定项目市场地位。在得到市场认可后，根据当地的情况，分批推出。,第六章 项目开发计划,圆方地产（南昌）,限价房先期不能推出，只能说是公务员集体定购，否则影响市场认同度。第一年推出的数量要控制，避免量大滞销。以后逐步加大推盘量。3、价格策略 采用高开高走的策略，先期推出小区内相对较好的产品，拔高价格，奠定市场价格标杆。再通过适当的折扣优惠措施，给客户以物美价廉的感觉；在获得市场接受，并形成一定的追捧后，再逐步提高价格。具

32、体价格，根据推出的产品及市场的接受度做适当调整。4、宣传策略及媒体选择 未来东海岸板块会先期得到长足发展，政府及大型开发企业必将进行密集的宣传功势，策略上我们要注意两个重,第六章 项目开发计划,圆方地产（南昌）,点，一是借势，二是突出差异化。所谓借势，是借用品牌发展商用巨额广告费拉来的大量客流，分化瓦解，过滤其中有效的目标客户；突出差异化，则是避开竞争对手的销售高峰期，利用本项目产品定位准确、建筑形式独特、面积适中、总价合理的优势，与周边的品牌发展商实现共赢。由于本项目地理位置特殊，从节约成本及以上提到的借势策略出发，主要利用墙体广告、路牌广告及车体广告及网络，辅以报纸广告进行宣传。5、促销措

33、施 根据上述的销售节点，在适当的时间，推出相关的促销措施。如对公务员等特殊人群提供折扣优惠等，所有促销活动都不能影响项目知名度和美誉度，并以促进现埸实际成交为准。,第六章 项目开发计划,圆方地产（南昌）,6、成本控制 由于本项目是区域内首个项目，推广费用比重会较一般项目大，在操作中尽量以实际销售业绩为导向，不能公司品牌推广上投入太多时间和精力。在售楼处包装、样板房布置、广告投入、楼书制作等环节上优选合作伙伴，在达到要求效果的前提下，尽量节约开支。加强销售队伍的管理，提高从业人员的职业水平，尽量缩短销售周期，有效控制营销费用。,第六章 项目开发计划,圆方地产（南昌）,一.成本概算 考虑本项目为合

34、作项目，地价为合作方支付，不计入本公司的投资，销售收入按照70%的可售建筑面积计算本公司的总收入，以此为基础，核算本公司的投资收益。土地方分得的30%按3800元/平米的限价价格计算。依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、美兰区实际成本水平，估算该项目总投资6.48亿元，单位可售面积完全成本3344元/平米，详细如下：1、土地成本 根据与有关单位达成的协议，本项目的土地成本按90万元/亩计算，145.4亩共计130,860,000元，按建筑面积计算合674.91元/。2、前期工程费 包括设计费、勘察费、钻探费、工程监理费、地名费等，100元/，包括地下建筑面积,共计19,3

35、89,200元。,第七章 投资收益分析,圆方地产（南昌）,3、建筑安装工程费 包括桩基工程（3万平米地下室）、土建工程费等，以2000元/计算，建筑面积193892平米，共计387,784,000元。4、配套费 以260元/计算，共计50,411,920元。5、不可预见费 包括与施工图不相符的特殊事项、不可抗拒的自然灾害造成的损失及预防措施费、物价上涨所增加的各项工程费用支出等，以前期工程费、建筑安装费、配套设施费之和的2.5%计算，共计11,439,628元。6、开发间接费及管理费 包括为组织开发项目发生的管理费，以建安成本的5%计算,计19,389,200元。7、营销费 包括售楼部人员工资

36、、售楼部费用、销售佣金、广告费、促销费等，按总销售金额的3%计算，共计29,025,632元。,第七章 投资收益分析,圆方地产（南昌）,第七章 投资收益分析,8、建设期利息 包括银行贷款利息（略）,圆方地产（南昌）,项目总投资额：648，299，580元，本公司总投资（除开土地成本）：517，439，580元。本公司计划投资3个亿的资金，还有2.17亿元的资金缺口。二.税务分析 初步计划开发部分限价房，能否实现税收优惠尚有一定的不确定性，保守测算，按国家法定税率考虑：1、营业税及附加：销售收入的5.05%；2、所得税：税前利润的25%；,第七章 投资收益分析,圆方地产（南昌）,第七章 投资收益

37、分析,三.经济效益分析 1.收益情况：根据上述售价、成本及税务测算，本公司总体收益情况如下：,圆方地产（南昌）,第七章 投资收益分析,土地方总体收益情况如下：（全部按3800元/平米限价房销售价格计算。如果限价房按套数的50%，即300套计算，剩余按商品房销售，则收益剧增）,圆方地产（南昌）,第七章 投资收益分析,2.敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。单位成本（不包括土地成本）变动对本公司经济指标的影响：,圆方地产（南昌）,第七章 投资收益分析,商品房售价变动对本公司各项经济指标的影响：,圆方地产（南昌）,4.本公司盈亏平衡点分析（项目另计）商品房保本售价：4088元

38、/m2 商品房保本销售率：74.32%5.项目收益水平综合分析：总体上来看收益水平比较合理。四、资金流量分析及资金筹措 本公司资金流量分析,第七章 投资收益分析,圆方地产（南昌）,第七章 投资收益分析,资金筹措 本项目总投资额约6.48亿元，合作方提供土地，则本公司实际总投资额约5.17亿元。本公司计划投入自有资金3亿元，还有2.17亿元的资金缺口。计划通过商品房预售解决1.47亿元；通过银行融资解决0.7亿元。,第七章 投资收益分析,圆方地产（南昌）,第八章 可行性结论,一.项目优势：1、项目地处南渡江板块与东海岸板块交汇处，未来省级行政区落户的利好，将有力提升片区形象，吸引有效消费群体的广泛关注，这将有助于今后本案的营销、推广。2、天利的品牌和实力，将有助于本项目扩大知名度。3、本项目交通便利，靠近海文高速，离美兰机场仅十公里左右 4、地块方正，无折迁，便于规划。5、同政府合作，公务员小区，未来居住生活氛围浓,圆方地产（南昌）,二.项目劣势：1、所处板块没形成热点，目前属于城市边缘地带。2、市政配套与生活配套不足，对项目的质素有不利影响。三.结论及建议 该项目将在城市东部树立了一个具有知名品牌、高品质、中高档的中型规模社区，为片区树立一个标志性产品，同时投资回报率合适，具有开发价值，该项目可行。,第八章 可行性结论,圆方地产（南昌）,圆方地产顾问海口 天利美伦山庄（项目组）,