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1、济宁市天娇房地产,天娇地产谨呈,嘉祥盛隆项目规划建议报告,前言,区域借势与融合 这就需要我们认清区域价值、竞争环境及可借资源，并加以合理运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。确定发展方向 本项目产品形态丰富，各产品之间既相互促进，又相互制约。如何保证物业均衡发展，是项目能否成功开发的关键，而其中的难点又在于商业产品的发展策略及价值体现，这需要一个系统思维的过程。销售与招商的节奏把控 销售为重，招商先行，产市场所需，以招商带动销售，事项资金的良好循环。本次项目提案时间较为仓促，且信息获取量有限，对产品研究难以做到全面准确，如有偏颇之处，敬请海涵。,目录,大环境篇,项目概况篇,规划建议篇,定位建
2、议篇,大环境篇,|大环境篇|,地理位置经济发展国家政策市场竞争,1 区域位置:嘉祥县是中国古代”四大圣贤”之一曾子的故里,属济宁市辖,嘉祥县位于山东省西南部,隶属济宁市，东连济宁市任城区；南毗大蒜之乡金乡县；西临巨野县、郓城县；北与梁山县。以郓城新河为界,东北隔梁济运河与汶上县隔河相望。2 基本概况：嘉祥县总面积968平方公里,总人口808735人,耕地面积86.6万亩,辖8镇7乡。手套产业和石雕产业是其支柱产业，每年举办的手套展示会和石雕艺术节，吸引了大量外来人士。,嘉祥概况,大环境篇,城区现分为城区和开发区。城区集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心。2010
3、年全年实现地区总产值160亿元，增长16.2，全社会固定资产投资102亿元，增长30.1，社会消费品零售总额52亿元，地方财政收入6.3亿元。嘉祥县2011年政府工作报告,经济发展,大环境篇,国家政策,大环境篇,提高一套房、第二套房首付及利率商业贷款禁止购房大城市限购房产税公积金贷款频繁加息商业地产不受限制,要点提示,宏观楼市解读,市局判断：政府调控政策加码，2011年1月14日上调商业银行存款准备金率0.5个百分点，4月再次上调0.25个百点，银行流动性减少，信贷政策继续限制投资需求，二套房贷款成本加大，还款压力增大，市场进入僵持角力阶段；百姓购房心理预期受影响，投资和投机弱化，刚性需求和改
4、善性需求比重大幅提升。2011年房地产市场竞争关键是客源，客户渠道优势是取得竞争主动权的核心。4、商业地产则完全不受政策的影响，有望成为游资出口，迎来“商业地产的春天”,国家政策,大环境篇,新春伊始，国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作2011年的房产调控拉开了帷幕。,国家政策,大环境篇,行情回顾,2008年楼市由于宏观政策的调控，需求受到抑制，成交量为减少，环比大幅缩水。2009年楼市回暖后成交呈现报复性增加，超过07年的水平。2010年又是一个调控年，但是楼市无论是在成交量和成交价格方面都出现增幅，未受到调控的影响虽然受到调控，相比08年的
5、冷淡，2010年楼市坚挺。,后市预判,供需关系转变，短期内价格趋稳并可能出现结构性下调2011年1-3月份，调控已初见成效，北京等一线城市，价格开始出现下浮波动，同时成交量下跌；但三、四线城市波动不大，仍是稳中有升；,宏观楼市解读,政策影响分析,大环境,严控“用银行的钱炒房”一次性付款将是多次置业者的付款趋势投资房产的门槛大大提高贷款投资的回报大大降低,商业地产则不受影响,第3套：禁止贷款（限购）,第2套：1.1 标准利率，首付50%（禁公积金和商业贷款）,第1套：利率优惠取消，首付30%（禁止异地贷款）,梯度层层调控,大环境,政策影响分析,项目篇,项目概况篇,项目的区域位置区域商业简析区域主
6、要个案参考,区位,项目概况,本案处在嘉祥县建设路与获麟路交界处，属区域中心商圈位置，周边商业配套成熟，人气旺盛，但近期中央华府、冠亚上城等近在咫尺的项目纷纷面世，且与本案产品形态类似，抢占客户资源。,项目概况,鸟瞰图,项目概况,前期规划指标,4栋18高层层；5栋12层小高层,项目概况,区域市调简要,迎风路的餐饮分为低档餐饮和高档餐饮。低档餐饮主要分布在嘉祥美食城内，里面的商铺一般在60左右，租金从10000-20000元都有，而且每个月每个店都有180-260元的摊位费。（租价0.67元/天.平，售价约5500元/平米）顾客：周边卖衣服或路过的人，还有学生、民工等，店主抱怨租金太高且每年都在涨
7、。,餐饮,中档餐饮主要分布在迎风北路与演武路，一般300-500左右，一层大厅，二层是单间，租金每年3万元左右，消费群都是周边的人与身边的朋友。其中巧媳妇、金典肥牛生意较好，因为巧媳妇饭菜物美价廉，服务好。金典肥牛装修豪华，是一个大型的酒店，共600左右，消费群体都是事业单位，有钱人士，其他店生意平平。,演武路的餐饮基本是小型餐馆与火锅店，每家租金每年基本都在4万-6万元，面积基本是150-200，部分小店40左右的租金都能达到3万，生意好的店铺，店主有另开店铺的打算。消费群体都是周边居住者与周边单位的人，客流量较多，但停车不方便。经营此行业的本地人与外地人的比例为7:1。,项目概况,区域市调
8、简要,建设路与获麟街的餐饮不多，中心西街的餐饮基本都是低档餐饮，面积30-50，租金2万左右。这条街属于老居民区，租金便宜，客流量少。中心东街也是以小型餐饮为主，面积30-60，租金2万-3万左右，大部分店主反映租金高，每年都在涨，挣的钱再还租金所剩的钱寥寥无几，部分店主都不愿在继续经营，租金太高不挣钱。,餐饮,化妆品总体缺少品牌化妆品店。现有的主要分布在中心街，譬如面积60，一层化妆品，二层美容，年租金3.5万，经营店主为本地人，不喜欢一条街服务，原因是竞争力太大。,医疗 主要分布在迎风路，兖兰路，建设路。迎风路的药房较多，主要原因是离医院较近，面积基本都是170-180，上下两层，经营年限
9、在5-9年，租金6万左右，,项目概况,区域市调简要,服装鞋帽行业比较集中分布在嘉祥中心街、福祥商业步行街、福祥商贸城、青年路、获麟街、武城路，共有306家商铺。其中高档次和专卖店占22%。嘉祥美食城附近有4家服装店铺，租金36000元年，面积40平米，上下两层.武城路商铺面积都普遍小些而且是十年前的老经营店，该路段除了两个童装店是大规模的，租金价格较高些，其余租金价格都稍微便宜些，租金大部分2万至3万，管理费都在15元月。,中心街东路路北40平米左右的商铺租金5万至6万，30平米左右的4万多一年，该街段以男装和鞋业为主，还有一些中老年服饰，一般经营时间都是十年前，都比较稳定属“老经营店”。其中
10、恒源鞋业旁边有几家规模差不多的店铺租金都 达到了20多万。青年路小店铺一间面积40平米左右的，租金5万多，此路以经营高档服装和专卖为主,服装鞋帽行业商业步行街以男女服装、内衣、鞋业为主，30平方左右的租金3万，40平方的4万。往里一点的小面积商铺两万多，也就与青年路交汇的地方，房租高一些。利润不多，面对乡镇低消费人群。福祥商贸城里多时尚潮流女装，小面积10平方多点的租金7000元至9000元年，管理费15元月。中心街西段，也主要经营一些专卖高档产品，两间商铺租金7万，一间3万，再往西一些是建筑公司租给经营者的，一间2万年。建设路上的一间18000元年，两间40000元年。该路段客流量不多，前来
11、购物的大部分都是回头客或者慕名而来的客户，一般都是高档消费人群。获麟街东段，路北的店铺从东至西房租递增，一间15000元年，大点的2万多，路南店铺面积大些2万多至3万元。获麟街西段租金13000元年一间，25000元年两间。花园附近的房租要高些像以纯专卖店那样稍微大些的要10多万年。算是嘉祥最好的品牌云集地。,项目概况,区域市调简要,项目概况,区域市调简要,黄金珠宝珠宝首饰、黄金店共有9家，超市里租金按每平方2.5元计算，一年也就1万多至2万，多为连锁店。老庙黄金是租金最高，位置最好的一家。,小饰品20多家，分布比较分散，中心街和获麟街上的店铺装修档次相对较好，根据位置的不同租金有所差异，如：
12、正对青年街的店铺大约50，租金7万多；正对演武路的嘉年华，店铺上下两层90多，租金不到7万元。福祥步行街里面的店铺装修档次一般，租金比中心街上低的多，70左右的店铺，年租金1.8万元。本行业面对的人群多为女性，小饰品的服务意思较高，了解客户需求后主动介绍推荐。商户认为本行业的发展对人流量要求较高，由于拆迁导致好位置的店铺紧缺，租金上涨，利润降低。商户认为本行业聚集会增大竞争压力，容易搞价格战，利润降低，不利于经营。小饰品店铺的自有和租赁比例约为1:20，从事本行业的人群多为年轻人和女士。,五金建材主要分布在兖兰路的两侧，基本都是些没有装修的低档店铺，租金相对较低。兖兰西路一带，店铺面积相对较小
13、，大约在30-50之间，30左右的店铺年租金在3000元左右。汽车站一带，80左右的店铺年租金在3万元左右，向东至萌山商场一带，80左右的店铺年租金在1万元左右。这条路上的商户大多都在此经营了很多年，最长的有20多年，最短的也有2、3年，都有固定的客源，多供应工厂或工地。对车流量要求较高，所以认为本行业适合分布在交通干道的两侧。如果开分店或租店铺，部分商户首选钢材市场，因为本行业聚集，所以商户多能接受本行业一条街的商业街模式。,项目概况,区域市调简要,装饰装潢60多家，主要分布在昌盛街与迎凤路一带，基本都是装修较好的中档店铺。昌盛街商铺均为上下两层，80左右的店铺年租金大约在1.5万元，迎凤路
14、上下两层80左右店铺年租金大约在2.5万元。本行业面对人群比较广，以县城人为主。由于北关拆迁，位置好的商铺紧缺，导致租金上涨，昌盛街上的商业，租金与去年相比增长了5000元左右，迎凤路上的商业，租金与去年相比增长了1万元左右。大多数商户认为，冠亚上城的商业起来以后，店铺增多，这一带的租金就会有所下降。大多数商户对现状不满意，因为本行业需要面积较大的商品展示空间。,曾子像,建 设 路,呈 祥 大 道,水利局,北 外 环,演武小区,高豪房地产开发，住宅已售磬，商铺元平元平仅剩东西临街套，定金可退，面积.平米,业态：医疗，服务，t,获麟街,14家二层或三层，平,年租万，业态：餐饮，公司，便利店，,广
15、场,花园小区,家,一层，平；租金：一年元；业态：餐饮，服饰，家居建材,家,二层平；一年万；业态：服饰，邮政，书店，家具，便利店，t,北,演武路,获麟街,项目概况,区域市调简要,家，一层，业态：商品，工艺美容美发,药店；租金：元年-元年,幼儿园,山,演武 路,获麟街,小道,小道,迎凤路,武成路,家，二层或三层，业态：专卖，连锁店，摄影租金：元元年,8家。一层业态：摄影，商品，服装代理,空地,演武商贸城,美国加州牛肉，便利店,小超市，共五家，二层,家一层业态：美容餐饮，小商品,门诊，幼儿园,商铺，共家，二层,学校,7家，一层商铺业态：摄像，超市，娱乐,简易门头房,简易门头房，业态：超市,餐饮,项目
16、概况,区域市调简要,建设路,中心大街,获麟街,文化路,演武路,居民区,财政局,二层，家业态：专卖，服饰，面点，化妆品,三联家电,现代家电城,商贸市场，漏天摊位,家二层,学校,家一层，租金：.万万年面积：平业态：储蓄，双语学校，服装，精品店,家商铺二层，租金：万年，平业态：服装，鞋帽，手机，小商品,大福源超市,家，租金：元年；业态：家电，摄影，餐饮,华星手套厂(100人左右记件工资）,利民祥聚苑花园（商住楼四层，济宁利民开发，16户底商在售，建筑形态：一层和两层一层售价：8800元/平两层4800-5800元/平（可优惠）；面积：100-128平：,中心大街,项目概况,区域市调简要,建设路,中心
17、大街,文化路,青年路,华联，农行，三联药店,家，二层，租金：万万，业态：药店，钻石，鞋类，手机专卖店,福祥商贸城,福祥商业步行街,华祥家具城,建设中的三层商铺,七家二层平左右租金：万到万业态：婚纱，家电,农行,家一层或二层业态：诊所，电器，茶叶，土产品，简易饭馆,简易门头房,超市，邮政,中心大街,项目概况,区域市调简要,建 设 路,兖 兰 街,青 年 路,武 成 路,一层商铺，租金：6000-8000元/年；面积：60平-100平；业态：服装，五金，装饰,业态：家庭用品，果品，新华书店，工商行政管理租金：1万,商贸市场，业态：面料，服装，小商品；租金：20元/米,萌山市场,29家。租金：1万-
18、2万面积：30平米左右，业态：五金，洁具，家具，水暖建材,一层简易门头，50平左右租金：8000元/年业态：家庭用品简易饭馆，五金配件,华祥家具城,汽车站,69家，一层或二层，业态：五金，装饰，酒店，招待所，租金：一层，3000-4000元/年。2层：2000元左右，面积：12-60平,嘉祥鸿胜手套公司,一层，自建门头，业态：五金装饰,福祥步行街,百成汇服装城,8家，一层业态：服饰,华联,11家。一层，业态：专卖，服饰，音像，鞋包，金店,兖兰街,项目概况,区域市调简要,项目概况,总结,结构不合理 商业种类齐全但结构不合理，特色不明显，经营档次参差不齐；呼唤商业平台 嘉祥城区的铺位2000多个，
19、布局缺乏合理规划，商业体系不明确，难以形成聚集效应，人流不能共享商业街特色街较少且业态比较凌乱，需要进行整合与品牌化管理；社区商业中心层次较低，商业网点覆盖率较低，需进一步发展完善；社会保障服务滞后 商业经营方式落后，经营规模小,市场经营环境和社会服务体系不完善;专业市场档次较低，需进一步提升；商业业态的发展不够合理、新型业态比重不高；,商业原状总结,项目篇,项目概况篇,项目的区域位置区域商业简析区域主要个案参考,项目篇,个案参考,中央华府地址：建设路与中心西街交汇处简介：7.5万平方米，商业体量逾4万平米，项目包含商业街、商务酒店、住宅等，住宅户型95245平米，商业街以精品店为准，另外项目
20、后侧有餐饮街，中间是高层公寓住宅。销售阶段：一期推出临街商铺，多为上下两层连体销售，转角处最好位置4层连体销售，商铺价格未出，住宅均价3300元/平米，预约阶段。营销方式：最好位置4层连体，其余2层连体销售，位置最差的三层商铺，计划采用返租形式，宣传8的回报率，12年可收回成本，营销策略可信度很低。,项目篇,个案参考,实际来讲，本案在嘉祥来讲最应算做城市综合体概念盘，商业体量17.72万平米，分为六个大功能区，覆含餐饮、服装、休闲、娱乐、零售、酒店、商务等全功能多业态。,总结1、嘉祥迎来商业地产大爆发的年代，老城中心聚集了冠亚上城、中央华府等大体量商业项目，放量快速上扬，竞争激烈。2、供即将过
21、于求 在一个县城有限的商业资源和商家资源条件下，超过20万大宗体量的同等商业形态推出，势必会竞争激烈，一定时期内供过于求。3、入市滞后 本案的入市周期明显滞后于冠亚上城及中央华府，在争夺有限的客户资源中处于不利。4.都以销售为目的，非常依赖县城的商铺投资者，商业的后续运营将不能保障。,个案参考,定位建议篇,定位建议,定位建议,案名思考,嘉祥财富中心释义：每个城市都有一座财富中心，也仅有一座财富中心，那么其酒店就称作“财富酒店”“商业街区”称作财富广场等，例如把北京、上海、青岛等都有一个财富中心。盛隆天下商都释义：以商聚财，大气的底 蕴，衬托规划与建筑的优势。第五大道爱购生活城丽华新天地金沙广场
22、,定位建议,主题思考,定位主题：1、全功能、多业态、现代化、24小时城中之城！2、乐购乐逛，吃 喝 玩 乐新天地！3、鲁南地产新巨擘，高尚居住、体验式商街、主题广场，酒店商务等一站齐备,定位建议,业态思考,1F业态建议步行街及沿街商铺麦当劳、肯德基等餐饮品牌店；黄金珠宝等；主题餐饮街；服装专卖；手机卖场等小商品,定位建议,业态思考,2F业态建议一个零售主力店（例如超市）；服饰精品馆；展览展厅；儿童用品等主题广场；金融通讯等服务区；,定位建议,业态思考,3F业态建议内店电影院电动游戏厅台球、乒乓球厅 旱冰场美容美体摄影西餐、冷餐、spa、特色餐饮咖啡等,规划建议篇,规划建议,规划建议,1,1、停
23、车问题 停车问题是中国现阶段所有商业消费的突出问题，针对休闲消费人群，尽可能多多设置地上车位，让停车方便成为本案区别其他竞品的显著优势。方法：可考虑设置二层停车场一个，也可增加二层商铺的人流和商业价值。,规划建议,2,2“双首层”概念提高二层和三层商铺的价值将人流导引至二层，使其能最大限度的享受人流，也可提高其商业价值。将二层做到与一层在视觉上和功能上真正具备一层的感觉可设置一个主入口宽阔楼梯直上二楼，另外可虑设置一个二层停车场。,规划建议,3,3、招商先行在规划阶段即进入招商工作，联系主力店、次主力店或大品牌商家，与对方充分沟通，根据其意向和需求调整本案建筑规划，可增加本案的招商成功率。生产
24、客户所许，量身定做。在销售阶段即成立招商团队，全力招商可增加信心并可带租约销售。只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。,规划建议,4,4、充分认识餐饮和服装高售价高租金高人气的回报价值餐饮和服装此二者业态极聚集人气和高回报，本案应酌情设置主题广场类。,规划建议,5,5、将人流引向高层本案商业广场部分最高3层，可考虑设置聚集人流的业态，例如游戏厅，娱乐厅，电影院、小酒吧等。三层的价值一旦体现，整个项目的人流将畅通无阻，人气鼎沸。充满时尚和活力的业态组合是引导人流
25、的保障。,规划建议,6,6 规划设计,严格求证交通动线可考虑采用观景电梯、平步电梯结合商业街区观光通道、室内交通路线、主题街区走廊，通过立体化交通体系实现巷、街、路的延伸。地面、地下、空中，三层次景观每一个空间都拥有平等的商业配置和财富的再造能力；将人流有约束有引导，消灭人流“死角”！高度、荷载 不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1 吨，图书要2 吨，建材要4 吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水。留有余地 有时候觉得高度平均5 米多，当时觉得够了，没有考虑做数字影院。与影院层高的下限要求是9 米。所以我建议，做购物中心设计的时候，最好留有余地。一次性的投资只多花一点钱。,规划建议,7,7 考虑增加一些有市场潜力的业态，譬如展厅展览等，还要多设置一些服务业态，例如金融、通讯等；还要多考虑一些小面积业态，例如美甲等。,规划建议,8 9 10,8、考虑设计会所，对外经营的会所；9、考虑鼓励成立商家联盟；10、塔楼和板楼考虑做酒店式公寓、服务式写字楼或者快捷酒店。11、可考虑提前与招商公司联系，协助招商。,合作成就伟业，真诚希望为您服务！THE END THANKS!,济宁市天娇地产顾问机构20110409,
