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1、【独墅湖17地块产品研究报告】,本报告核心架构,PART.1 整体定位,楼面地价将达到约3560元/如按照常规的开发方式，加上普通高层建筑成本2900元/平米，以项目周边可类比楼盘的销售价格在4000-5000元/计算，去除建筑成本、税费等开发成本，则无利润可言本项目的销售均价必须达到8500元/方能保证合理的利润,建屋高投入成本,建屋项目的高成本注定其必须以高端住宅实现高价格,我们的愿景打造园区第一主题社区,什么是主题社区？如何支撑系统性主题定位？,本项目开发理念高教区标杆计划（整体感、尊贵感、奢华感、细节感）,新古典的奢华&触手可及的质感,典雅时尚品位艺术,整体产品定位,荟萃欧洲的浪漫兼容
2、现代精神的多元,欧洲新古典式与后现代个性美学的融合打造新时代的琴瑟共鸣,理念先行,标杆产品展现高端价值,目 标,PART.2 产品建议,硬件 项目规划建筑单体景观规划公共空间精装修及建筑智能化会所设置 软件 配套服务,文化&艺术,A2尚景社区,主题会所广场,A1城市公寓,低密度高端产品,装置会所,幼稚园,项目整体形象体系建设,风尚社区,低密度高端产品,主题会所广场,映射,项目整体形象体系建设,通过不同产品诠释出欧洲文化与现代艺术的居住共同体,艺术展览中心,创新,主体意象,项目整体形象体系建设,l房地产E网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产E网-倾力打造房
3、地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,倍讯易-,项目整体形象体系建设,项目整体形象体系建设,项目整体形象体系建设,项目鸟瞰图,项目整体形象体系建设,A2尚景社区,项目整体规划一,幼稚园,装置会所,主题会所广场,低密度产品：联庭别墅,A1城市公寓,项目整体规划二,低密度产品：联排别墅,A2尚景社区,幼稚园,装置会所,主题会所广场,A1城市公寓,鸟瞰图,产品定位一,低密度产品联庭别墅,产品定位一,产品定位二,低密度产品联排别墅,产品定位二,产品定位二,低密度产品联排别墅,项目整体规划,方案一,交通分析,车行主路次级路游步道
4、主/次入口交通节点,项目整体规划,方案二,交通分析,车行主路游步道主/次入口交通节点,建筑风格：简约的欧式建筑风格，新古典主义，比较俊朗、挺拔、稳重、大气 整体沉稳大气、具有现代感材质：底部为天然石材，上部是面砖应注重材质的质感和耐久度色调：上部色调以米黄色为主色调应更贴近自然，给人明亮感和质感建筑外部照明：注重建筑外立面灯光设计，着重渲染建筑夜间效果，打造尊贵不凡的气质,通过沉稳大气的建筑外立面，诠释出优雅尊贵的居住品质,建筑形态定位,色彩较为柔和的暖色系花岗岩与中性色系的仿真石漆涂料材质巴西金山麻（SAHARS GOLD）花岗石高级仿真石漆,建筑形态定位,高层部分：12F为花岗岩，3F以上
5、为仿真石漆涂料低密度产品部分：均为花岗岩石材为主材,建筑形态定位,建筑形态定位,新古典式建筑风格下的景观,“最好的建筑是这样的：我们居住在其中却感觉不到自然在哪里终了，艺术在哪里开始这需要三方面的配合：自然形式的美、建筑形式的美以及景观的美。”林语堂,典雅、华贵的西方贵族精神与欧式园林的对话似乎能够最为贴切的传达建筑与景观的和谐,英式自然怡景园,骨子里的欧洲情调,景观规划建议,景观设计：台地式的设计、半围合式的建筑布局，增强了空间的领域感和归属感在景观设计中体现生活回归自然亲近自然的理念 大型社区景观公园弥补了项目周边景观资源缺乏的现状，拓展了项目价值空间采用局部大面积水景作为主题景观 满足人
6、类与生俱来的亲水性，但应注意水质及水景的维护及安全性细部景观节点设计中以林木为主，同时设计具有特色观景、休憩亭台 注重社区的整体绿化效果,重点打造社区景观公园的打造丰富了项目的环境景观，使其区别于一般公寓住宅，表现出标杆楼盘独有的景观稀缺性和奢华性,景观规划建议,基于现状的“1+1+n”园林构思,1+1+n,一条衔接南北的景观轴线,一座表达灵魂的主题广场,n个呼应主题的景观节点,用明朗的景观序列打造典雅的英式自然园！,如何表达1+1+n？,景观定位,景观特征：,采用一条轴线、一个主题广场、多个景观节点相辅相成的设计手法，完整演绎起、承、转、合的空间序列；550米景观中轴线将社区一分为二，串联起
7、轴线及外延空间上的景观节点，融通景观小品、流水亭榭。中心景观带由两侧建筑围和而成，总体呈橄榄球状，40000平米容纳更大绿化空间；,景观节点建议,景观节点1：景观轴线起点“起”,园林景观建议,景观节点建议,在景观序列的起点，形成大尺度的景观空间效果与视觉通透性，为观者带来品质上的心理暗示。,景观节点1：景观轴线起点“起”,景观节点建议,景观节点2：漫坡草地“承”,景观节点建议,大面积的漫坡草地营造可自由选择的、具有伸缩度的空间，提供了游憩的自然平台，在景观序列上是对起点的承接和呼应。,景观节点2：疏散性漫坡草地“承”,景观节点建议,通过高大的乔木、灌木等不同层次组合营造局部差异性的的户外活动空
8、间，是由自由伸缩度空间到规则性空间的自然过渡，加强了围合感和私密性。,景观节点2：具围合感的树丛“承”,景观节点建议,景观节点3：主题广场“转”,景观节点建议,不同的英式自然园元素，如水、树丛、花丛、草地多以自然的生长状态进行空间上的结合，营造广场景观的韵律和层次，构成整个序列的景观核心。,景观节点3：主题广场“转”,景观节点建议,通过地面铺装的变化，形成交通道路及步行道路的减速带，达到引导与逗留的景观效果，强调空间的使用性；其他空间最大限度减少硬质铺装，还原绿地的本色；,景观节点3：广场游憩空间“转”,景观节点建议,景观节点4：英式园圃“合”,园林景观建议,景观节点建议,利用模纹花坛的开敞空
9、间完成序列的尾声，表现“合”的内涵。,景观节点4：模纹花坛“合”,景观节点建议,玫瑰园、茉莉园透出浓郁的英伦情调和淳朴的田园风，是表现英式园林的重要元素。,景观节点4：英式园圃“合”,园林景观建议,景观节点建议,景观节点5：流动景观空间“辅”,景观节点建议,材质和光影的变化，使景观、空间自然成为建筑空间在室外的延续水体的布局，运用其倒影效果，扩大空间感，营造自然式的回归,景观节点5：流动景观空间,景观节点建议,景观节点6：儿童游乐空间“延”,园林景观建议,景观节点建议,通过休憩走廊如硬质凉亭、廊架和游乐设施增加儿童广场的趣味性与参与性，形成非孤立性的外延空间；,景观节点6：儿童广场,景观节点建
10、议,景观节点7：步道系统线性景观“辅”,景观节点建议,细部处理：路边的景致会使行走充满趣味,1+1+n规划总览,景观序列的处理,起,承,转,合,景观序列的起点，大尺度的规则空间,疏散性的漫坡草地，自由选择性空间,主题广场形成序列高潮，是整个序列的核心,英式园圃，呼应设计主题，是序列的尾声,在完整的空间序列上，营造收放自如、开阖有致的自然空间，完美演绎一个英伦风情的自然园,配套规划建议,服务会所：主题会所+泛会所,服务客群,主题会所：社区业主,泛会所：外部客户+社区内部客户,服务会所(主题会所),本项目底层局部架空,设立主题会所每一个会所一个主题,满足高端客户生活休闲需求,康健专门会所：提供医疗
11、保健方面等的养生咨询服务青少年动力会所：提供一个与同侪发展友谊的安全场所有谈话吧，小小绅士淑女礼仪训练区，并设体育专用区如小型篮球场(斗牛区)发泄他们过剩精力绅士会馆 幼儿专门会馆运动会所 女性美体美容SPA水疗会所 游泳专门会馆夕阳红专门会所 知识会馆,10个主题会所,服务会所(泛会所广场),泛会所广场作为社区内与邻里中心的有机互动和组成部分，体现空间展示与艺术鉴赏的载体功能，建立相互依存、相互助益的能动关系,主体业态：艺术画廊、展示厅、展演台、鉴赏通廊等强调内装饰的小资情调 强调带有先导性现代感时尚文化元素,服务会所(泛会所广场),服务会所(泛会所广场),文化展示广场具有聚集人气的向心力兼
12、有停留空间功能,如何打造不一样的精装修产品？精装修 2000元/的装修标准如何支撑标杆定位？如何让人切身体会到精装修的标准高度？,精装修：2000元/的精装修标准现代简欧式的装修风格 品质优于品牌考虑从细节入手，让客户体验全方位贴心人性化的设计八大建筑智能系统的设置应更注重提高生活质量和实用性、健康性,通过系统化、人性化的精装修设计理念，让客户实实在在体会到“精装”的标准,精装修从建筑设计前期就应介入，建筑设计方案和内部装修方案同时考虑，更细微地贴近客户的居住需求从细节处入手，以小见大，以细小但随处可见的人性化设计彰显高标准的精装品质选用优质人性化的产品，重视细节打造，让客户体验实实在在、高品
13、质的硬件配套和软件服务针对各种功能照明场所的视觉工作要求以及室内环境情况确定设计照度，使得在该室内进行的各项工作和活动能够舒适自如地进行,精装修原则,厨房,在设置厨房电路时，多设了一个冰箱回路，这样举家出差或旅行的时候，可以关闭其他用电 回路，而不影响冰箱的正常运转；针对中国特有的烹饪习惯，除了抽油烟机专为中国设计以外，还特别在厨房增加了换气扇；碎骨机配置：彻底避免厨房下水道受堵之苦，增强了环保性；,人性化设计,为浴缸特别预留维修通道,并兼顾整体的美观效果,将其隐藏在了一块瓷砖的背后；屋顶设置2个水箱，可以保证物业公司清洗水箱而不影响业主的正常用水。同时，水箱内壁采用不锈钢材料，保障水质清洁；
14、,住宅后期维护,下拉式橱柜：考虑到亚洲人个子不高的特点，同时也可节省了厨房空间；电动门窗：室内设置电动门窗，方便住户开关窗。同时在玻璃窗按钮中设置儿童按钮，以防止儿童玩电动门窗夹到手；LowE镀膜玻璃：Low-E玻璃具有表面热辐射率低，对太阳光的选择透过性能好等2大主要优点。利用Low-E镀膜可以组合形成集保温，隔热，采光于一体的多功能建筑外窗玻璃系统，同时还能增强建筑外立面的质感效果；考虑到采光度与功能的不同，南北阳台地砖的颜色也应作相应的区分；,人体工程学,建筑材料及放置要求,LowE镀膜玻璃：Low-E玻璃具有表面热辐射率低，对太阳光的选择透过性能好等2大主要优点。利用Low-E镀膜可以
15、组合形成集保温，隔热，采光于一体的多功能建筑外窗玻璃系统，同时还能增强建筑外立面的质感效果；考虑到采光度与功能的不同，南北阳台地砖的颜色也应作相应的区分；北阳台在设计时应兼顾各种设备位：洗衣机、热水器（即燃挂壁式）、天然气表等以及一个拖把池，阳台内墙应采用防水涂料；对开关插座面板的摆放有严格的要求，单个面板要在面砖的正中，2个要紧靠，3个下底平，上面与下面左对齐。,小区泊车除设置相应的设备和指示牌之外，同时在地下车库内配置先进的排风系统；光导照明系统采光均匀、柔和，高质量的照明效果，营造明亮的地库环境；地库指示标识采用发光牌的设计；车库地坪材料应选用耐磨材料。,停车体系,照明设计,客厅：照明开
16、关应采用双控或多控调光开关，一处在玄关处以便进出时方便开关，另一处在沙发附近，可以随时调节灯光。同时客厅必须安装应急灯，以备突然停电或发生电气故障时使用，如果配合视听设置的控制，音频、视频、电话等有关电子连接线，都预埋在沙发附近，将DVD、电脑键盘等必须用手操作的设备也置于附近（如茶几下）；厨房：一般较小，烟雾水气较多，应选用易清洗、耐腐蚀的灯具。除在天花板或墙上设置普通照明外，在切菜配菜部位可设置辅助照明，一般选用长条管灯设在边框的较暗处，光线柔和而明亮，利于操作；卧室：睡眠时室内光线要低柔，可以选用床边脚灯；穿衣时，要求匀质光，光源要从衣镜和人的前方上部照射，避免产生逆光；化妆时，灯光要均
17、匀照射，不要从正前方照射脸部，最好两侧也有辅助灯光。防止化装不均匀。如果摆设书柜，应有书柜照明和短时阅读照明；卫生间：照明应能显示环境的卫生和洁净。如有化妆功能，可增设两个侧灯。另在卫生间外门一侧设一脚灯，便于在夜间上厕所使用。,公共空间：豪华精装修双大堂概念 不同的入户方式，同样奢华尊贵的入户体验地下车库采用半地下阳光车库的设计 产品亮点，将有力提升项目整体形象，应予以着重渲染强调 采用1:1的车位配比，满足住户的需求每栋楼宇内配置高速电梯，并配备完善的监控设备，确保楼栋安全性,精装修双入户大堂凸显社区尊贵性和超前的理念，对于半地下车库及车库大堂应予以重点打造及渲染,PART.3 启动区,样
18、板先行-样板房,考虑施工状况，暂不设置实地样板房样板房设置于售楼处内，独立功能空间带看样板房设置2套，分别为95，125 户型,样板房区,样板先行-街区,作为项目第一排的商业街区形象对项目整体形象至关重要，需要先期完成,样板先行-住宅,A2内北侧入口先行建设立面工程尽量优先施工，展示项目实体品质考虑立面工程进度，架空层优先考虑，展现1-2个主题会所的高端定位服务,前置介入,景观,物业,招商,提前考虑其与生态水景、车库、公共空间之间的协调关系核心设计辅助项目前期宣传,物业在开盘前介入，服务于包括项目开盘销售秩序维护、停车等工作,主力商家提前接洽，确定合作意向售楼处进场主力商家基本确定,户型配比表
19、,户型建议,规划定位二的低密度产品联排别墅，作为备选方案，主力面积控制在200-220,户型建议,三房 136.03,136.89,舒适型户型建议,户型建议,主卧的私密阳光室，体现主人的尊贵,功能房间，据个人需求随意定位,步入式更衣间,中、西式厨房，满足不同的烹饪要求,多套房设置，彰显别墅品质,连通若干功能间的弧形阳台，丰富立面线条的同时，可打造成个性化的空中花园，提高居住的舒适度和生态性,大面积的落地玻璃,客厅与其他功能间错层，打破平面布局的沉闷,吧台,独门独户强化外部景观优势体现户型设计的别墅化设计理念,户型建议,地下一层一层,联庭户型展示,户型建议,二层三层,联庭户型展示,户型建议,四层
20、五层,联庭户型展示,精品商业街区,精品高档商业，打造区域新视点满足品质客户需求、吸引周边高档次目标消费人群展示项目形象,商业,物业是管理社区、维持项目高品质的手段，更是与业主交流的平台、塑造品牌口碑的窗口。,物业是苏州客户对高端住宅最为关注的问题之一。,物业,强化变“物业管理”为“物业服务”这一指导思想，从“管理实施者”变为“服务提供者”。,引入管理服务水平高的物业公司，以直接进行物业或作为物业顾问的形式为社区居民提供服务。引入资产管理概念，提升项目的整体竞争力 前置介入：项目开盘前介入，满足项目销售、泊车等需要 12月底确定，满足项目宣传需要,强化核心物业管理的基础上提供多元化服务。,提供管家式服务彰显项目及客户尊贵感。,日常维护（景观-立面-居家）安保,服务核心点关注,多元化服务体系选择,
