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1、梅陇镇,金地深圳 20050706,目录,2、创造力,才是深圳真正的原动力,1、审时度势成就大英雄,3、深圳地产史与金地梅陇镇,4、七加八等于几,5、PLAY IS ALL,审时度势成就大英雄,1,成大事需借大势,我们有何势可借?,人民的想像力是国家的最大资源，想像力孕育发明、经济效益、科学发现、科技改良、优越的管理、就业机会、社群与更安稳的社会。摘自英国国会报告,我们已进入一个由想像力、创造力带来飞速发展的时代！,想像力、创造力形成了一个全新的产业创意产业,英国将创意产业定义为以下行业：广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、设计、时装设计、电影、互动软件、音乐、表演艺术、出版、电视广播等,创意
2、产业正改变全球,全世界创意产业每天创造的产值达220亿美元，并以5%左右的速度递增。,创意产业在英国，这个概念也不过才提出六年，但在今天，英国的创意产业就产值来说，已成为仅次于金融服务业的第二大产业，从就业人口看，则是第一大产业。,创意产业发展迅猛，正成长为一个国家或城市的支柱产业和综合竞争力因素之一,新加坡政府希望到2012年创意产业的增加值能提高到6%，并且树立起“新亚洲创意中心”的声誉。,2001年香港创意产业为本地经济带来461.01亿港币，占GDP的比重为3.8%。,创造力正在迅猛发展 生活，正在发生变化,奢侈品的新观念,建筑的新空间,创造力与想像力并不是某些行业的专属!,中国同样在
3、注重创造力的发展,创意产业在中国,2004年5月22日成立的“创意中国产业联盟”，是由中国太平洋学会牵头，包括“官、产、学、研”在内的六家单位发起成立的。5月初，“中国创意产业企业家代表团”的团体，造访了英国伦敦，参加了“创意英国”的交流活动。,天津建城600年庆典也成为中国系列城庆最具创意的一个。,城市形象也“创意”,桂林请来张艺谋演出“印象刘三姐”,上海推出“上赛道”引来“F1效应”，举办“2004中国创意产业发展论坛”,鸟巢与CCTV,它们不仅仅是一个外形的改变而是一种根于内涵的创造力与想象力的外在表现，更是代表着中国的开放、创新、包容的“大中国”精神的内在体现。,贺兰山房,选择12位从
4、未进行过建筑设计的艺术家在远离中心大城市的贺兰山脚下造房子，艺术家对空间和环境的独特看法，刺激了呆板单一的中国建筑，体现了一种设计者自由理想的建筑趋势。,清华坊,以清水出芙蓉般的姿态惊现于人们的视野，唤醒了人们对东方古老民居文化精髓神往的现代建筑。,创意，在中国民间生活,”创意不能当饭吃，但可以用来做饭。做不一样的菜，装点家居，用创意享受生活。家庭主妇,”我希望用创意把自己的生活打扮成童话“大学大三学生,”我不能过千篇一律，朝九晚五的生活，我用创意来体验生活。公司白领,”用创意体现到旅游产业，在产品上加入文化、艺术手法和生活情趣作点缀，带来旅游创收。“旅游公司工作人员,某农民制造了一架飞机，某
5、农民用木材制造了一辆汽车。在农村，我们也看到了创意的灵魂。报社记者,”我用创意来进行管理，在职业、工作分配、员工福利方面大胆改革创意，觉得管理成了一种乐趣。“公司管理人员,”创意让生活更加开心，更加不同“新加坡人,”创意是什么东西？它就是把平常的东西变得有趣，创意是一个从小就会玩，越长大越笨就越不会玩的游戏。所以，人人都很怀念这个游戏。时尚杂志编辑,”创意对于我来说，就好像可以带来兴奋感的食物与音乐一样，让我有活力“一美国人,”以创新思维方式思考解决问题，也算是一种创意吧。“软件设计师,不再机器上的轮子推动世界进步，而是我们无尽的想像力与创造力！,创造力,才是深圳真正的原动力,2,敢为天下先,
6、“敢为天下先”成为深圳赖以发展的城市精神。,深圳二十年关键词:,深圳速度,深圳速度不再是当年的放卫星，而是创造性突破的结果。,文化立市？和谐深圳？,2004，深圳市政府打出“文化立市”的口号2005年，“和谐中国，和谐深圳”巨大的广告牌树在深南路。失速的深圳也同时失去方向！,2005年5月召开的深圳圆桌会议和城市论坛年会中，在细致梳理深圳特区25年的历史和现状的基础上，对深圳的定位、速度与效益的关系以及下一轮改革创新的推动力和突破口等问题进行了热烈的讨论。各路专家虽各执一词但完全没有争议的词是“创新”,深圳是平均年龄最年轻的城市，深圳亦是平均学历最高的城市，“创造力”，本应该是他发展的本能。,
7、无论是“敢为天下先”还是“深圳速度”，“创造力、创新能力”是深圳骨子里的气质。大量极具创造力的产业早已集聚深圳IT、电子、金融、设计、广告,创意化生存不只是全球大势所趋，更是深圳的城市发展的真正动能，亦是各行各业发展的源动力，更是深圳人发展与生活的精神价值。,深圳地产史与金地梅陇镇,3,深圳地产在长达10年时间里都是中国的旗帜。1994-2000年，这里是中国地产概念最丰富，楼市最活跃的地方。1994-1997年，港式、东亚式、欧美式在市场出现和拼合。1998年社区概念全面兴起，其中万科系列和华侨城波托菲诺影响甚大。各主题社区、策划创意叠出不群。,深圳地产的变迁,2000年后地产商深练内功，各
8、取市场所需。2002克林顿来深圳，成为深圳地产瞩目话题，变是中国地产创新大胆的佐证。2004年后，市场与消费者都进入理性选择和诉求时代，细节成为地产中重要表现话题。,四季花城传统的家庭与邻里关系的再现她强调人与家庭的和谐，强调社区邻里。在四季花城的生活，是拖儿带女老少皆全的温情脉脉社区生活。万科城中产阶层的休闲牧歌以TOWNHOUSE为主的建筑群，演绎休闲式的居住氛围，是中产阶层释放名利角斗中压力所在，亦是他们给老人、伴侣、小孩承诺的最实质体现。,龙华的项目,世纪春城30万平方的温情社区,温情在激情过后。这些白领们似乎不再想有过多的拼搏，急于建立一种温情体系，朝九晚五，急急归家，柴米油盐比什么
9、都实在。,龙华的项目,梅陇镇乡村里的都市,与周边“第五园”等项目截然不同，梅陇镇的开发理念是在目前的郊区再现时尚的都市生活。项目的立足点本身就体现出极大的创造性。,深圳地产市场的竞争史就是一步创意史,七加八等于几？,4,如何给目标群一个共同的定义？,70年代末80年代初,相差的只是几年,但他们绝不是同一代人。,70年代末80年代初,他们的共性何在？,我们的目标消费者是：,7080职业共性,7080职业共性,三十岁左右可以累积首期款的年青人应主要从事一些新兴的高收入行业，IT、金融等，这些行业的对他们是否存在共性要求或影响呢？,职业：IT、金融、广告、设计等,IT业的新标杆,苹 果,今天IT的标
10、杆不是Intel inside，也不是DELL的定制，而是一项与IT业似乎不那么相关的产品,苹果推出了,电脑厂商只能生产电脑吗？,而苹果超越常规思维创造性的冲破行业的传统业务界定：不是由行业告诉我们应该做什么或是不应该做什么！,？,对于苹果而言，今天所作的一切不会成为未来的局限ipod之后苹果又推出了mac mini只有主机，没有显示器、没有键盘、没有鼠标,ipod与苹果，再一次显示出在IT领域，创造力与想像力非比寻常的价值。只有那些最具想像力与创造力的7080们，才能够在IT业取得成功！,理财艺术的创造者,荷兰银行,“你会想象，到银行办理金融事条，也会像一场恋爱吗”济南市城市商业行行长郭涛,
11、这场恋爱是与荷兰银行进行的。2003年荷兰银行在上海和平饭店开设了在中国的第一家“梵高贵宾理财中心”。,中国的银行业也许因为刚刚走出市场化的第一步，“敢为天下先”、“因您而变”的主张也许还只是一个口号，但创造性同样是金融这个行业发展最重要的利润基础。更创新的理财产品、更创新的服务形式,我们厌恶“原则”，追求“求新求变 新鲜刺激”的职业。所以我们喜欢聚集在一些具创新性的行业：IT、金融、传媒、作家、广告，更有甚者已为一些精英行业的职业经理人。你也不难发现，许多很有意思的小店的老板也正是这个我们这个时期生人。,我们可以确信，不只是IT、金融需要想像力与创造力来创造财富，我们的重点消费群所从事的职业
12、均是需要这种能力与精神的。,7080是2000年来第一次被允许充满想像力的一代，也是必须依靠想像力与创造力生存的一代。,语言,与7080的沟通,语言,How to talk and how to touch,7080爱好共性,如果说70年代的人与60年代的人比较，他们最大的不同在于“玩”。70以后的人更喜欢玩，更会玩。,玩,玩,中国的流行音乐从他们这代开始，这还只是一个小方面,小时侯的游戏那是手工时代,长大一点了玩的游戏赶上了工业时代,而在当下的游戏网络时代,手工时代的连环画、西游记与黑猫警长，捉蛐蛐、放风筝、捉迷藏、打弹珠、滚铁环，跳房子、翻花绳、跳橡皮筋、踢毽子.工业时代的变形金刚、插卡式
13、游戏机、魔方、乐高积木、小霸王学习机、遥控模型车，卡通公仔,现在是的BBS灌水、写BLOG、打CS、玩魔兽。,7080的玩：对他们而言,玩早已不只是一种娱乐，对于7080,玩已融入到他们的生活、他们的工作中，玩是一种态度，更是一种精神。,“一切以自我为中心,自己高兴才是最终目标”“网络、QQ才是我们的生活空间”“我喜欢玩，玩能让我更好的工作。”“工作不开心，那为什么要工作？”“挣钱为了啥，为了快乐！”,我们称之为,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游
14、戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,游戏心态,They are not worker,they are player!,他们不是红旗生产手，工作是否能带来乐趣才是最注重的！,工作并快乐着，工作并娱乐着，才是人生最高境界。,游戏并非不认真对待生活，它是生活的必须，它是生存方式！,它是面对加速度发展的必需心态。,游戏心态,它是想象力与创造力的,源泉,5,PLAY IS ALL,PLAY IS HUNTING,PLAY IS CONQUEST,PLAY IS COPY,PLAY IS PAUSE,PLAY IS POLITICS,PLAY IS S
15、WEET,PLAY IS RELIGION,PLAY IS TRIVIA,PLAY IS WAR,PLAY IS INVENTION,SO,PLAY IS ALL,SO,玩出个明天,循规蹈矩早已被淘汰，唯唯诺诺是弱者的标志。玩转一切规则，全世界都是我们的游乐场。明天，开始一个更精彩的游戏。,玩出个明天,LOGO,LOGO,LOGO,LOGO,销售现场构想,形象片播放器,销售现场构想,装置艺术墙,商业街空间展示,销售现场构想,指示系统,销售现场构想,其它构想,我们就是这样长大展览展示从八十年代到21世纪的各种游戏、用品,其它构想,FIFA2006 电子足球世界杯由32位玩家，分别代表参加世界杯的
16、32支国家队，按世界杯赛程进行。在德国世界杯开幕前决出电子世界杯的冠军。,其它构想,索尼产品回顾展展示从WALLMAN到机器狗的形形色色的电子产品。揭示“玩”的真意。会所、现场布置1、售楼部lomo留言墙 所有看楼人士均可在此墙上自由写下他们对楼盘的意见，并张贴他们的LOMO照片。2、装置艺术 钟、电视、商业街、墙、投影装饰楼盘夜景3、设立不同主题会所：网吧、驴友俱乐部、DVD观影会4、设立攀岩墙、三人篮球场、足球场等5、建立社区球队、游戏战队，定期参加比赛,其它构想,PLAY!NOW!,Blue ad 20050706,求索建筑的生命溯源城市的灵魂“苏堤春晓”项目行销推广案,天启开启2003
17、年4月,项目简介,区位特征：长寿路以北、苏州河以南，属于内普陀版块占地面积：6.5万平方米建筑面积：总建面积21万平方米，住宅16平方米，商业、办公1.3平方米、地下车库3.5万平方米容积率：3.2物业形态：高层、小高层周边配套：紧邻家乐福，周边有多条公交线路通过，可通往市区，交通便捷,我们的期望,创造上海市高档房产市场的个案楼盘新亮点实现均价7500元/平米通过楼盘市场的强力引爆，实现农口绿城房产的形象提升，产生可持续性发展的原动能量打造苏州河海派文化新座标,市场篇,版块介绍,本案处于长寿路版块（内普陀区域）板块现状：尚长寿路带状开发，属于整个普陀匹楼盘的密集度最高的版块。长寿路东连闸北区，
18、西至长宁区，南临静安区，紧邻苏州河。以不夜城，曹家渡商圈为辐射点。苏州河沿岸的旧城区改造及苏州河综合整治成效显著，不断提升产品附加值，促进了其供求市场的持续增长，由针对原来的中低档消费者转向中高档消费者如早期沿河畔开发的中远两湾城为“旗舰楼盘”，即“两湾一弄”旧区改造项目后，利用其规模大、配套全、交通便利等为购买热点，加之苏州河沿岸的楼盘的亲水特色成为中高档景观住宅，逐步形成中高档水景居住区。该地区主力面积范围：110-150平方米，总价：71.5-97.5万左右。代表楼盘：水岸名苑、阳光新苑、中远两湾城、上海知音、上青家园、河滨围城、秋水云庐。,版块发展,发展趋势：深化水景主题，沿苏州河开发
19、。长寿路作为内环线内的主干道之一，即是商住街又是“绿色生态型住宅”小区。纵观长寿路沿线多个建成楼盘，可发现该地区已进入一个“比规划、比实力、比品牌、比特色”的竞争阶段。至目前，该地区土地储备量已相当稀缺，下一轮发展仍以苏州河沿线为开发重点，由此将周边延伸开发。此外，“十五”期间将在地处中山北路与镇坪路交界处规划建设占地约90万平方米的新“新湖明珠城”，利用其轻轨、地段的便利性，建成集居住、购物、娱乐、休闲为一体的中高档生态水景居住区,版块定位,自成一体的中高档住宅区内普陀版块(长寿路版块）符合未来发展潮流的“绿色商住街”规划定位具备生态化、人文化的先天优势资源正处深化、延伸发展期的未来大型中高
20、档居住区,独具自然优势资源的成熟的中高档市场版块,版块市场特色,开发特色：中等规模（1015万方）、品牌开发、规划讲究、特色各异规划特色：强调景观的内外交融，深化水景主题卖点特色：中心城区、生态性、亲水性、便利性竞争特色：以版块内竞争为主客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源,版块价格走势,区域均价走势呈平稳上升态势，和普陀区的均价走势基本相同，两年的时间上涨了26.3%，比普陀区28.5%的增幅略低，但是其均价要高于整个普陀区均价,区域单套面积走势,平均单套面积主要在110-130平方米的区间内波动，峰值是124平方米，由此可见本区域对房型面积的需求在向着舒适型发展。,区域
21、单套总价走势,从上图可以看出内普陀区域的平均单套总价也随着单价的上升平稳上升，升幅达到29.6%,版块市场各项经济指标（2002年）,均单价：6100元/平米主力面积：120140平米单套主力总价：8090万车库单价：1015万元/个（卖）、200300元/个/月（地上租）、500600元/个/月商铺单价：,理想与现实的第一次踫撞,现实版块均价VS 我们期望的销售均价,6100元/平米VS 7500元/平米,实现1500元/平米的单价跳高实现区域市场的价格档次变革,区域竞争,至目前，长寿路沿线都是普陀乃至全市关注的热点区域，楼盘的开发实力和规模构成板块内楼盘之间的重要竞争目前苏州河沿线主要楼盘
22、有：绿地世纪城、21世纪海岸广场（大华清水湾花园）、康泰公寓、水岸豪庭、中远两湾城等苏州河亲水生态景观和轻轨带来的便捷交通成为该区域楼盘主打概念中远两湾城自成板块，吸引全市客源，目前平均价格上涨为5400元/m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方目前在售楼盘主要集中在曹杨路、武宁路两侧，均价在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2,版块内竞争,目前主要楼盘有：上海知音、达安花园、西部俊园、常德名园、光明城市公寓、日月星辰、音乐广场、秋水云庐、河滨围城等目前该区域均价6100元/平米苏州河亲水生态景观和长寿路商住街成
23、为该区域楼盘主打概念该区域楼盘除静安达安花园32万M2外，主要楼盘盘量中等，集中在10-15万M2左右该地区规模小区在总体规划、房型设计、外观造型、绿化配套、建筑质量等方面极为重视该区域的房型面积以舒适型为主。二房的面积以100-110平方米为主，110-120平方米的二房占的比例也比较高。三房的面积跨度较大，基本在120-140平方米之间。复式的面积多数在180平方米以上，有的甚至达到了270平方米以上。（具体楼盘资料详见市场资料附件）,版块内竞争特性,单价差距不大，但具有极强的突破性，少数个案能以非常规高价取胜，主要依赖于苏州河水景的深度挖掘；平均面积的差异化与价格相当，靠近苏州河水景均划
24、为舒适大房型，而整体楼盘的平均面积大小通常由其水景资源的可挖掘性决定市场成交状况则个案差异明显总而言之，对于本版块而言，楼盘价值与市场张力在很大程度上取决于苏州河资源的挖掘和特色化规划建设,版块销售三甲个案数据对比,总价承受力强，但承受极值明显，单价敏感度不算大消费需求跨度较大，总体为舒适改善型购房需求年销售量不高,理想与现实的第二次踫撞,VS,舒适、自住型住房需求：方正南北向大房型,产品规划：得房率较低部分东西向不占少数的小二房、三房房源,上海市区中高档楼盘市场特色,在此我们特别针对上海市场70008000元/平米的楼盘进行市场特色分析,理想与现实的第三次踫撞,版块市场特征：本地化客源自用型
25、市场大房型市场,总体市场特征：外向型客源自用、投资双重性市场小房型需求,VS,现有区域市场特征与总体市场趋势存在差异而与此同时，本案的规划当更能适应总体市场趋势需求,市场总结,上海市区中市档楼盘总体市场趋向平稳，消费结构中的投资化及客层外地、外籍化倾向明显；本案所处版块较为成熟，整体楼盘开发档次较高，销售速度相对整体上海楼市不高；未来五年内，本区域版块将沿苏州河延伸段进行进一步深化的拓展，在版块市场影响力持续性扩、大的同时，内部竞争亦不可小觑；客层需求结构张力相对较大，单价突破的可能性存在；苏州河文化及水景的挖掘利用无论是对于本案价格的提升还是销售都起着至着重要的作用,本案产品优劣势分析,优势
26、绿城的品牌与实力，当可成为本案竞争过程中，品质与服务最有力的承诺与支持保证；得天独厚的苏州河自然与人文环境，都为本楼盘跻身上海整体市场高档楼盘之列提供可依之据；长寿路的门牌号码，代表着版块及周边配套的成熟性本案的前期规划考究，全案整体外形及天际轮廓线具备特色身处成熟化版块之中，客源基础已然存在,本案劣势,劣势版块的区域化局限，及客层特征与现阶段整体高档楼盘市场特性走势不相符；上海整体高档楼盘市场需求趋稳，未来一时间内其整体格局相会产生较大变化；区域化市场的局限性将给楼盘价格跳高形成了一定障碍；本案的总体环境规划在版块竞争中不占特别优势；未来市场竞争正在加剧，以目前房市而言，高档房市场的饱和度正
27、在加大，特别对于以内需型市场为主的本版块，当是一个不小的考验,带給我们的营销课题,突破区域版块概念局限，以个性化包装，跻身全市性高档社区楼盘之列；形成二外市场，加强投资型消费动机含金量；深度挖掘苏州河文脉支持，复合社区概念及功能，以此弱化纯“亲水”性概念卖点的版块内竞争,策略篇,目标设定,定量目标：价格：,时间:自第一次开盘起两年内完成住宅90%、商铺90%、车库60%的销售,目标消费者定位,范围界定基础市场既有的长宁区、普陀区、静安区周边市场客源拓展市场全市范围内，上海籍客源突破型市场外地或外籍人士，对上海文化有浓厚的兴趣，对城市有感情，重点是海归派人士,目标消费群特性分析,身份：中产阶层及
28、以上人士年龄：3550岁职业：企业高级主管、艺术家、文人收入：家庭月收入10000元及以上性格：感性、易激动、较敏感文化特性：喜爱读书，留恋传统文化、唯美化倾向强消费意识：冲动型、重视个人涵养的体现及社会认可程度对住宅的要求：重视邻里档次、重视环境、有怀旧倾向,营销推广,推广总原则,在深度运用长寿路版块概念优势的同时，更加重视个案的单一品牌性建设，从而突破区域市场的局限，创造广阔市场资源以公建的概念思路带动住宅销售，强调本案的社会化效益采用活动公关的行销方式，增加社会知名及影响力与时同时，加强企业形象塑造，提高企业品牌社会影响力,贩卖文化与情感,我们本次所贩卖的不再仅仅是一栋建筑、一片环境，抑
29、或是一套房子更多的，我们将赋予这建筑以生命、以灵魂、以使命使之成为一代人对于一个城市的情感寄存、对于一段文化的深深眷念、对于历史的追寻与回忆，对于未来的憧憬与责任,因为唯其如此，我们才可以以非同寻常的概念创造引领的先机才可以唤醒目标消费者非同一般的感受才可以在市场竞争中以夺目的璀灿成为一颗明珠,楼盘开发理念,让建筑成为城市生命的一部分,楼盘定位,苏州河首席人文景观住宅,推广主题,承载千回历史记忆，愿为母亲河边一座灯塔,主题释义,情感化的诉求方式，勾起人们强烈的地域情结，易于被接受，被感染；创造苏州河与建筑的关系，在以低姿态地“愿为灯塔”的同时，亦已确定了本案为苏州河边标志性建筑的地位含义；“承
30、载千回历史记忆”同样巧妙地将建筑定义为“历史血脉”的传承，同时对未来的产品改良留下了较大空间；“灯塔”，守望今天，祈盼未来，突出了对苏州河、对大上海的深深依恋，同时，这种说法亦利于后期销售宣传推广，“苏堤春晓”的每一户人家都将成为“灯塔”中的一盏灯，给这个城市，给母亲河洒下一抹探照的光亮,产品复合概念支持,构筑历史的承载体、现代的建筑体、未来的标志体，在此我们建议：将售楼处建造成为集“苏州河历史博物馆、会所、购物、售楼”功能为一体的复合性建筑（具体功能设计详见后续列表）；在苏州河边建造一座标志性建筑，强调观光功能及楼体的外立面金属感、挺拨感、科技感，作为未来的象征，此楼体顶部设探照灯，通体外打
31、灯，利于夜间景观形成,反向操作的行销模式,贩卖售楼处（苏州河博物馆）贩卖概念销售楼盘,圈定外围（创造市场）锁定客层特征带动基础市场,推广阶段划分,本次推广根据前述行销模式，分为四个阶段市场热点形成期（外围市场围合）开发商形象打造期（目标族群锁定）楼盘概念深化期（基础市场目标锁定）销售促成期（开盘认购）,阶段策略（一）,市场热点形成期（外围市场围合）阶段目的：利用“苏州河博物馆”的落成事件，形成社会热点设计公众参与，从而形成一定的外围市场族群围合主要目标：知名文人、艺术家、海归派、外籍人士（台湾、新加坡华人）行销任务：形成外围市场资料档案建立，并在此基础上，对市场有初步了解，对未来的正式推案及价
32、格制订，作好市场探测；针对特定目标族群制订特别的销售通路策略，并迅速形成未来销售代言体系,阶段策略（一）,策略要求：事件行销、新闻炒作、软硬结合、目标针对阶段推广主题：收藏历史的记记，重拾母亲河情缘“母亲河”忆事两大活动：苏州河博物馆落成典礼、“文艺汇”俱乐部成立（知名人士代言，未来业主都将是会员）媒体形式：新闻炒作、热点追踪、软硬广告（事件）结合,阶段策略（二）,企业形象打造期（特殊目标群体锁定）阶段目的：提升企业形象，造成社会化影响深度挖掘企业品牌力量，成为市场消费产品品质化承诺的有力保证明确楼盘开发理念，将前期的热点效应进行产品品牌转接行销任务：完成楼盘特殊代言群体的锁定工作，并在此基础
33、上形成第一波市场族群认同力持续深度挖掘外围市场，形成投资消费的引导策略，并通过特殊市场群渠道的建设利基，转化成为投资消费市场引导力在此基础上，建立起基础市场的开拓及蓄水系统,阶段策略（二）,主要目标：外地、外籍、全市范围内的上海目标群体策略重点：热点效应的持续性运作推动企业的社会化影响力，与此同时，进行楼盘概念的稼接阶段推广主题：让建筑成为城市生命的一部分媒体形式：软硬广告结合、新闻综述、企业采访、DM（博物馆参观券）直递,阶段策略（三）,产品概念深化期（基础市场目标锁定）阶段目的：明确楼盘概念、明确产品特色、明确产品消费利益着重消费基础利益点传达，促成基础性客源的消费源动力行销任务：基础客户
34、的大量蓄水，锁定购房意向，锁定意向房源,阶段策略（三）,主要目标：在全市性客源的基础上，建设区域化客源网络推广主题：守望母亲河造化苏河秀 绵延上海情媒体形式：软硬广告区域市场的地面媒体渗透,阶段策略（四）,销售促成期（开盘认购）阶段目的：促成消费行为产生，形成第一轮销售热潮再次形成社会亮点，为后续楼盘推出产生持续动力通过公关活动炒作，将物质化消费热潮转化为社会化事业，在满足购房者虚荣心，增强其购房动机的同时，再造新闻热点销售任务：开盘销售、形成首批客户档案资源,阶段策略（四）,推广主题：爱的承诺公关活动：为母亲河献一份爱心（每一购房者的购房款中将拿出一万元作为母亲河治理的公益费用，交给上海市政
35、府，同时在楼盘内建筑纪念灯光柱）媒体运用：开盘硬广告、活动新闻炒作,产品与营销结合,用不同建筑风格的三种代表性建筑来体现项目的开发理念：1、秀历史：会所（建成苏州河历史博物馆，并集海派文化及文化类休闲项目于一体）2、秀现在：小区建筑及环境特色（地段的成熟性、小区建筑风格、对单栋建筑进行概念演化）3、秀将来：取临苏州河的单栋；作为酒店式公寓，一部分户型设计为平层大户型，每层为一户；面积在350-500平方米左右；（前卫建筑风格；展望未来）,秀历史会所,聘请登琨艳进行设计，集售楼处、沙龙、博物馆、休闲为一体，具体项目：沙龙：咖啡图书室、酒吧沙龙、会议厅博物馆：苏州河历史展示（图片、书画展）、大型视听影音室休闲：陶吧、琉璃艺坊、刺绣坊、艺术交流中心（教室）、健身等售楼处：图书馆沙龙式设计风格、整体布置强调上海文艺化风格建设,小区建筑,突出一栋单体标志性建筑，作为酒店式公寓，全玻璃幕墙的外立面，同时设计两部观光电梯，顶层设计酒吧式沙龙（可作旋转厅）酒店式公寓的一部分设计成为300500平米的大平层居室，作“艺术家工作室”，专门针对一部分艺术家进行销售，也由此形成本楼盘的特色化消费人群特色，带动消费力,推案建议,建议本案分三次推案：,
