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1、目 录,第一部分 项目定位分析第二部分 项目广告表现第三部分 项目营销策略第四部分 项目策略推广第五部分 媒体整合推广第六部分 项目价格定制,第一部分 项目定位分析,项目情况概览,总用地面积：1330亩总建筑面积：250万m2,项目位置：新余仰天岗生态新区国家森林公园旁开发内容：一期高层住宅 风情商业街别墅二期五星级酒店、休闲度假公寓商务写字楼 及教育休闲配套设施,一期（启动区）167亩高层住宅：40万m2别墅、风情街：5万m2,对项目的理解,1、在现有地块条件的基础上，如何最大化的提升项目价值，树立顶级生态豪宅的形象2、在实现项目价值的同时，如何尽可能的降低或规避风险3、进一步开拓提升“同创
2、”系列产品在新余的市场影响力,1、项目产品定位,产品定位原则,*开发产品与市场需求相协调的适应性开发产品的套总面积需要考虑综合开发成本，盈利目标下所设定的销售单价与销售套总价之间的关系，如果套型面积过大，将导致套总价过高而与目前新余市场需求的承受力差距甚远。*开发产品在未来市场中的竞争性生态型高层、别墅的核心竞争力在于产品本身的品质，充分挖掘利用环境、地块、开发理念优势，包括高舒适度、高适用性、高精度和高技术含量。通过精细化产品的高端定位使项目与目前新余市场的产品形成差异。*充分考虑用地开发条件与产品类型、室内外空间环境的协调关系别墅社区的室外环境是产品组成部分的重中之重，购买者舍弃都市的便利
3、与繁华，其目的就是充分的接触自然，和拥有私家的花园园林。忽略室外环境的塑造将对项目价值的提升不利。,1、项目产品定位,产品定位要素,*高舒适度-产品品质的核心作为生活品质升级的产品，本项目所提供的室内空间应具有更高的舒适度，主要体现在：公共空间与居室、公共空间的空间感受、室内空间与室外空间的交流与配合如果为了迎合降低总价的要求而单纯地缩减套建筑面积，将使本项目的产品舒适度与购买者在市区内的住所差异不大，不能激发购买者的购买欲望。*丰富的使用功能户型品质提高在于室内功能的细化高端别墅不是为了追求规模而简单地放大某个或全部的功能空间，而是对于功能空间的细化，这样才能将住宅品质提上一个新的台阶。别墅
4、细化的功能并不意味着别墅的整体面积的增加，空间的分配合理更为重要。*个性化产品-户型设计注重户型设计的灵活性和高适用性。别墅是一种个性化的产品，虽然产品定制的操作难度较大二未能实现，但是应该充分考虑到业主进行个性化装修的可能性，现在别墅产品多是毛坯房，既然客户需要自行专修，开发商也就可以提供不配备隔墙的高通用性户型，在设计户型和空间分配上尽可能保持灵活，易于拆分和重组，具备高适应性，给业主自行设计装修留有足够余地。,1、项目产品定位,总结,以高层产品为主联排别墅为辅别墅风情街打围具有NO1生态性、概念国际化、高舒适度、个性化的差异化产品新余首个以“低碳环保建筑”为核心设计理念的生态楼盘,是不是
5、所有的楼盘都只能用“尊贵大宅，顶级名门”这类广告语？是不是所有的景观楼盘都只能用一句共性的“每平米只生长一栋别墅”的假话来推广呢？,让我们先来看看，其它的楼盘是如何推广的。有哪些是有明显USP的,USP策略是Unique Selling Proposition strategy的缩写，即独特的销售主张，或称独特卖点。,孔目江一号,USP 滨江,春龙 金色海岸,USP湖景,高能上城,USP城,暨阳 半岛豪园,USP湖央,我们的USP是什么？我们的机会在哪里？,2、项目USP提炼,结论：本项目的USP在于：低碳环保建筑设计理念新余首个，国际领先崭新人与自然共呼吸的人居理念 居于绿肺，专业开发商大盘
6、气质理念新余最大，开发理念最新，最具前瞻性崭新人居理念、专业开发素养和无盘可比的区域，对天天忍受搬家并不能改善居住环境的新余人来说，本项目将具有无可比拟的吸引力。USP提炼新余首个国际领先低碳环保生态城概念传达住在森林中，还能帮你省钱！,3、项目形象定位,新余楼盘市场,项目特定市场,项目立地条件,市场竞争激烈,市场产品形态丰富,豪宅市场正逐步形成,营销手段不断丰富,发展新区+绿色低碳节能设计,客源庞大、特征明显,物业档次高，身份象征,稀缺物业类型,双语幼儿园、师大附中附中、酒店、购物街、写字楼等生活工作教育配套,仰天岗NO1生态环境,运用生态人居环境做差异化定位！,稀缺景观+环保建筑,突出自然
7、资源,新余无盘可比的稀缺国际低碳节能生态城,产品价值构成（内涵）居住价值、资源价值、健康价值、（外延）身份价值、社交价值、投资价值,4、项目功能定位,项目内涵价值,环保居住价值,资源价值,健康价值,最终居所,别墅级OFFICE生活,生态环保,绿色低碳节能建筑、居住品质优势，居住成本低廉,阳光绿色健康，工作创造梦想,项目外延价值,身份价值,社交价值,投资价值,优越身份,上流交际,升值潜力,少数人的奢想，多数人的梦想,圈层交际中心，财富交流平台,稀有高端物业，价值无限看好,国家森林公园，绿能科技馆,功能定位中高层客户专享的居住、休闲、商务、社交场所,产品定位：生态节能舒适个性差异化产品USP提炼：
8、国际生态城 形象定位：新余首个国际绿色低碳生态城邦功能定位：中上层专享的居住休闲商务社交场所,5、项目推广语推导,推广定位：处绿色豪宅，房子与你共呼吸。真的豪宅，以绿为本。,宣传推广语：你在远方看森林，我在森林中看你。大隐于林，绿卡生活。建筑绿色低碳有机生活。,6、项目推广文案,同创国际生态城，最纯粹的享受城市生活，1杆距离住在生态城，俯拥最珍稀的森林腰腹地带，与都市1杆之遥的距离，挥洒个性的内敛锋芒，视野与胸怀自然跨越未来。新余的上升代，生活在天地之外的一次清脆挥杆，舞动着一个自由的生活格调，最后成就超越平凡的经典。同创国际生态城，最纯粹的享受0距离的第1次征服住在生态城，龙脉潜蕴宝地，四时
9、气象更新，让居住占尽先天地利的优越。仰天岗国家森林公园天然绿肺，中国绿能科技馆环湖翡翠一方，征服就在第一眼，从此抵达零距离的生活梦想，开始拥抱最纯正的天赋自然。同创国际生态城，最纯粹的享受1米阳光，10年的距离盛世同创将近十年的开发精华，倾注在1300多亩的森林大地上。住在生态美墅中，尊享无垠自然生态，心情也变得闲适悠然起来。从国际生态城邦到超越平凡的经典，1米阳光的距离，盛世同创10年筑造。,第一套,【大区位优势篇】,6、项目推广文案,小时候数星星，现在数钞票梦想沿着岁月的年轮攀爬，不经意间一只脚已踏在仰天岗上，尽情呼吸这纯氧生活，梦想一直都在前方。无论家庭还是事业，都需要靠自然近一点。小时
10、候划38线，现在以生态城为界做自己的国王，我一直都这么许诺着。从学校课桌上38线的分寸之地，到现在身边万亩森林，跟随疆域一同成长的是一颗淡定的心，不争方能得天下。小时候坐木马，现在以自行车为乐那时坐木马，体验世界因你旋转的快乐；脱离商战名利场，回归生态游乐场，骑自行车享乐是这里唯一的主题。坐木马是玩，骑自行车也是玩，不玩的是人生的态度。,第二套,【区位系列感性诉求篇】,6、项目推广文案,从稀有到私有，国际生态城的自然之境山水、森林、家，自然从这里蔓延，美好才刚刚开始从稀有到私有，国际生态城的建筑之境感谢仰天岗和一切看不见的细节，让艺术回到生活，让价值超越时间。从稀有到私有，国际生态城的享受之境
11、除了仰天岗国家森林公园和中国绿能科技管，还有生态会所，五星酒店、写字楼、风情街、国际名校费了那么多心思，只为了匹配你小小的社交骄傲。,第三套,【配套感性系列】,90度的风景从垂直的角度赏生态城在生态城，无论是别墅和风情街的一衣带水，还是配套设施的尊贵高雅，都可以交汇在这里，成为90度的直角，成为我向往自然的选择。180度的温馨从直线的角度看生态城生态城是我送给家庭的礼物，临窗就可以看到家人在林荫小道间的欢笑，家的温馨与浪漫无限延展，一如朝阳初升的180度平面，每天都充满灿烂的希望。找了好久，这里是我梦想的归宿。360度的升华从全心的角度爱生态城广幅的绿意，午后温暖的阳光，或是傍晚去门口接孩子回
12、家，都成为我生命的全部，一场圆满的享受。生态城纯氧生活是我人生追求的最终点，无限循环的360度全角，是我对生命爱的升华。,6、项目推广文案,第四套,【内环境系列】,6、项目推广文案,第五套,【建筑理念系列】,居住成本你是我心口永远的痛!水费单、电费单、煤气费单、每到月末，高额费用让人瞠目结舌，居住成本让现代人不堪重负，有没有一种更节能的生活方式？更节能的生活方式生活在别处居住是一种消费，选择一个居所，就是选择一种生活方式，同创国际生态城，让生活更胜一筹，让费用更低一筹。承建筑绿色有机建筑理念同创国际生态城告诉你今天你的房子低碳了吗低碳建筑是指在建筑设计、材料与施工和建筑物使用的整个生命周期内，
13、减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。目前低碳建筑已逐渐成为国际建筑界的主流趋势。低碳住宅的主要目标之一，就是减少使用成本开支，如水费、电费、物业管理费，以及健康维护费。同创国际生态城新余低碳建筑倡导者我们有责任让您的居住成本降低百分之五十，虽然这会让我们增加百分之十七的建筑成本：外墙中空隔热层设计，保暖挡热；国际低碳节能户型设计、冬暖夏凉；采用纳米生态节能大幅玻璃，室内温度提高2-5度，中水二次处理，循环使用，太阳能24小时供热、雨水收集系统这一切只为让你更环保，更省钱，更健康。,此篇为概念梳理，表现形式及文案待细化,6、项目推广文案,第六套,生命不是一个弯与另一个弯的接口，也不
14、是得与失的简单叠加.生命需要一种高度的承载.无论你身处何种境界都可以笑对人生，静观世间百态.居高望远，在清新与宽阔之间舒展自我，感悟生命，笑看流年.荣耀光芒的背后，深藏一份对山水与古典的敬慕于人文与景观交融的建筑颠峰静守一份古老的山水禅思大隐于世，离城近近，静静离尘同创国际生态城，仰天岗畔，天工之邻充满沉淀静思的悠远意境，于岁月辗转中感受寂静错落的诗意之美。,【品质感性诉求篇】,二、项目广告表现,A、品牌力*自身一致性高*与其他项目差异性高*情感诉求，理性背书*大广告气势及规格,B、沟通力*复杂事物，表述深入浅出*对人群的深入洞察，感染力强,D、控制力*各阶段目的明确*各阶段条理清楚,C、文化
15、力*当地性与 新余市场紧密联系*当代性与社会需求文化不可逆,广告表现原则,E、视觉力*高品质感*版式创新度*色彩,F、文字力*风格口吻*文字与视觉的关系相得益彰,G、促销力*热感高*真实感强*感染力、煽动性强,三、项目营销策略,根据现有市场状况及购房客户的心理特征，结合生态城的特有属性，建议对常规价值赋予建议分为两个部分：措施一、附加值建议：低碳建筑理念、国际生态城会所、同创户外运动俱乐部、品牌物管等二、购房与酒店VIP会员卡联动：利用国际生态城配套的五星级酒店的独家产权优势，购房送酒店终身VIP卡、享受优惠等措施预期效果：在现有高档价值的基础上，再次提升项目品位及档次。,价值营销,常规价值赋
16、予,一、附加值建议A 新余首个绿色低碳节能社区建议在建筑设计上，精确分析日照采光原则，户型采光上尽量避免黑房，建筑施工上可考虑一些不超出预算成本的节能产品，宣传和推广上才有实例佐证。广告推广告上，以低碳节能，省钱为概念，加以环保、绿色主题，对消费者进行理性诱导。备注：建议在项目正式销售之前，提前进行展示。可与节能建材，环保玻璃，节水马桶、绿色空调、等环保牌电器联合演示与促销。,价值营销,常规价值赋予,附加值建议B国际生态城会所建议引入知名会所管理公司，如上海鸿艺等，对项目会所进行管理。会所内部增加室内恒温游泳池，商务会议室，SPA，瑜伽室等高端功能，满足部分高端业主修身及企业接待办公的需要，体
17、现项目的档次。备注：建议在项目正式销售之前，提前进行展示。,价值营销,常规价值赋予,一、附加值建议C同创户外运动俱乐部利用项目伴山的特色优势，建议项目在业主中设立户外运动俱乐部，体现项目的豪宅特性，为业主组织户外徒步，爬山，环保等活动及不定期专业教练团队体能训练。备注：建议项目与知名户外俱乐部进行联合，形成品牌的捆绑，实现价值提升。,价值营销,常规价值赋予,一、附加建议值D品牌物管物业管理对高档项目尤为重要。好的物业管理可以有效支撑项目的高端品位。针对项目高端产品定位，建议项目物业管理品牌为：1、戴德梁行2、世邦魏理仕由品牌物业管理公司提供一对一的五星级管家式服务或物业顾问。,价值营销,常规价
18、值赋予,二、购房与酒店VIP会员卡联动A软性联动1、针对买别墅客户联动（买别墅送卡）购买一栋别墅送同创五星酒店VIP会员卡一张。2、针对买卡客户联动（买卡送别墅）买卡送一定数量的购房首付定金,价值营销,常规价值赋予,二、会员卡与购房联动B硬性联动建议售楼处与购卡地点进行功能性联动售楼处与购卡地合并利用现有购卡地与售楼处进行建筑物的结合，使达到“买卡必经模型区、买别墅必知会员卡细则”的效果。最终通过软硬性联动进行“诱导式”营销。,价值营销,常规价值赋予,价值营销,突破价值赋予,在国生态城内，在主干道边另辟一条业主休闲散步道，在林荫中漫步，听着鸟儿啼叫，给与业主最尊崇的生态体验。,三、社区内专享散
19、步道设置,活动营销,名车试驾体验,新余首届同创国际生态城运动会,同创国际生态小姐评选赛,活动营销,针对本项目主要客群收入层次高的特点，联合名车销售商举办汽车试驾活动，增强高尔夫和名车体验性，制造项目新闻点。,名车试驾体验,活动营销,新余首届同创国际生态城运动会,针对本项目主要客群购买需求特点，提倡住生态房子，健康一辈子的理念，对其进行一次特殊的运动会，让潜在客户和准客户们，能够感受到这是一个完全生态，健康的小区，也有助于提升楼盘品质形象和知名度,以本项目名命名，既升了楼盘的知名度，也营造了巨大的社会效应，详细流程及赛事方案，将在建议通过后提交。,活动营销,同创国际生态小姐评选赛,深度挖掘客户,
20、通过对项目的前期调查，新余房地产销售中，口碑传播的效应较为突出。因此通过各小众渠道散播信息、培育种子客户，再由各小众团体种子客户、意见领袖进行扩散传播，将能够产生较好的效应。主要对象：银行金卡客户、江西全球通金卡客户会、各行业协会、车友会、高尔夫球会等。传播时机：内部咨询升温期,渠道营销,（1）在来往新余以及南昌主要交通干道、高速公路上设立广告牌，拦截外地客户（2）在竞争对手开盘的前几天加大广告宣传力度，吸引客户的注意力（3）在等同项目周边进行户外架设，以拦截客户。生态城项目作为新余最新最大的的生态楼盘，对市民具有非常大的影响力。展示内容：通过文字、图片传播项目的营销信息、展示项目的文化、产品
21、特点吸引、拦截外地客户（根据不同时期的主题确定）。,客户拦截策略,渠道营销,团购定向开发策略,渠道营销,（1）定向：新余各企事业、单位、部门。（2）策略：通过各种方式打通领导层关系，由他们配合组织。（3）将对定向客户集团采取一系列优惠和特殊政策同。,本项目基于体量太大，如无特殊方法，很难实现快速去化，所以将采用部分“团购”方式强销。,团购策略：1擒贼先擒王：上层关系公关，确定负责人后，可多种策略组合。如成交一套给多少点，十套就是十倍。或者是给他一个超低价，比如本来就9折，但他如果组织10套，就8折，一套一个点子。他如果能组织90套，那就免费送一套给他。2、利用业务时间，比如下班后或周末，做一次
22、活动。如推荐会，就在单位的活动室或会议室、礼堂之类的。由专人PPT讲解。讲解的内容很重要，除了说明产品外，更重要要突出为什么选择你单位团购，团购有什么优惠。3、优惠也可以递增。比如只是购一套也好，由工会主席提交过来，都给最高优惠5%。此后递增，2-5套，6%，5-10套7%10-20套8%20套以上9%（视情况而定）。具体团购方案待定。,定向渠道主要采用电话拜访以及直邮的定向派发通过前期特定客户资料的搜集，后期由我司销售人员经过严格的电话说辞演练之后，针对性的进行沟通。,定向渠道突破,渠道营销,主策略：生态节能高端生活的提前体验、现场展示楼盘气质的融入,体验营销,样板房,售楼部,通过售楼部风格
23、品质、实景样板房的参观，可更快速打击客户抗性，样板房装修及售楼部装修建议将另行成文。,体验营销,活动体验,体验营销,“少年精英领袖”生态夏令营,抓住家长望子成龙的心态，针对项目业主或对外开放少年生态夏令营，邀请知名的夏令营教练进行培训，以及统一管理。,保安,骑马礼仪,主入口大道,劳斯来斯,现场展示,体验营销,展示位置：项目会所功能设置：接待区、模型区、洽谈区、吧台以及雪茄房等等。在售楼处中心设置名贵奢华形象饰品展示。,看房车,导视牌,门牌,样板房,PS：事件营销,【温州炒房团】事件,事件背景 鉴于目前整个房地产行业处平缓状，消费者持币观望心理有待以一种特殊方式破冰；事件效果 通过开发商隐性策划
24、，由报媒宣传配合，组织温州炒房团进入新余地产业考察，最后成交结果将于报媒爆光：同创国际生态城，成为此次炒房团成交量最大的楼盘。,PS：事件营销,【美女置业顾问】选聘,事件效果 眼球经济已经成为越来越不可忽视的营销手段，特别是对于房地产行业销售隐性特征。通过美女置业顾问选聘，力求挖掘出新余地产营销行业美女精英，对本案起到汇聚精英的目的，同时，也掀起了一股“美女卖美楼”的广告热潮。,第四部分 项目策略推广,第二阶段（一期内部认购）目标：确立市场地位,推广脉络,第一阶段（一期预热蓄水）目标：市场预热,第三阶段（一期开盘强销期）目标：强销攻势,第四阶段（一期持续推广）目标：生活展示,第五阶段（一期尾盘
25、二期准备）目标：新形象,营销推广曲线,企业炒作先行；项目炒作始于业内；项目形象全面启动始于现场售楼处启用；主要媒介：房展会、户外、网络、报纸硬、软广,项目建立阶段；开始卖点逐个亮相；主要媒介：户外、网络、报纸硬广、软（新）闻、短信、电视字幕,价值诉求阶段；主要媒介：户外、网络、报纸硬广、软（新）闻、数据库短信,形象升级阶段；主要媒介：户外、网络、报纸硬广、软（新）闻、短信、电视房产专栏,形象、诉求点巩固阶段；主要媒介：户外、网络、报纸硬广、软（新）闻、短信、数据库DM直邮,推广阶段执行,销售成交曲线,项目阶段推广之“降龙五式”,见龙在田，利见大人。周易乾卦九二 见龙在田，意寓一个胸怀大志的人，
26、已经崭露头角，此处借盛世同创登陆新余，大展拳脚。,蓄水期推广 见龙在田,第一阶段,A、阶段目标,*让客户对本项目有初步的了解，包括区域价值等，并树立一定的高端产品形象。*通过一系列对项目的话题营造，引发市场关注，形成争论，加强项目的可塑性高度，同时使项目成为新余市乃至江西地区生态楼盘项目全新的亮点。,第一阶段,蓄水期推广 见龙在田,B、阶段战术筹划,*正式开工时，高调举行新闻发布会，整合当地政府、媒体、名流、专业人士资源进行概念炒作，吊足目标客户胃口；同时进行客户积累、培育种子客户。*结合项目工程进度，运用节点式的公关事件进行展现项目（山体公路，售楼处进场，园林展示，样板房展示），推出高端稀有
27、生态豪宅的市场形象。,第一阶段,蓄水期推广 见龙在田,初九：潜龙，勿用。周易乾卦 潜龙勿用，隐喻事物在发展之初,虽然有发展的势头，但是比较弱小,所以应该小心谨慎,不可轻动。此处意指项目刚刚开盘，宜稳扎稳打，欲速则不达。,第二阶段,认购期推广 潜龙勿用,A、阶段目标,*震撼市场立体传播全面开始，昭示新秩序即将开始，业内口碑迅速扩散*销售蓄势随着传播的不断升温，客户关注度提升，为开盘积累客户。,第二阶段,认购期推广 潜龙勿用,B、阶段战术组合,第二阶段,认购期推广 潜龙勿用,C、阶段现场包装,造场 硬环境*地盘包装：树立项目完整地盘形象，做好明确的导引系统*售楼大厅：营造高级会所的尊贵、舒适感受*
28、样板间：制作必要的说明牌、户型牌*项目内部：将需要引起客户注意的细节巧妙的表示出来，与环境融为一体,第二阶段,认购期推广 潜龙勿用,C、阶段现场包装,造场 软环境,第二阶段,认购期推广 潜龙勿用,D、阶段公关活动,第二阶段,认购期推广 潜龙勿用,活动时间：2010年 月 活动主题：“寻找绿色纯氧生活美学”参与人员：前期积蓄准客户，企业、政府领导 形式规模：大型 内容：项目发布会、自然美学展示会、媒体配合：纸媒各地产版的新闻通稿；搜房网等网络媒介的首页链接及置顶公告；活动现场易拉宝、派发资料、POP挂旗等展示。活动目的：在新余首次完美亮相；为开盘广泛蓄客；蓄积意向客户；引起市场关注度，快速预热市
29、场。,“九五，飞龙在天，利见大人。”周易乾卦 孔颖达疏：“谓有圣德之人得居王位。”飞龙在天，隐喻帝王在位，此处强调国际生态城项目强攻之下捷报频传，大势由此基本定下。,第三阶段,开盘强销期 飞龙在天,A、阶段目标,产品入市，试探市场，树立价格标杆；小步快跑，稳步提升价格。,高传播率,高到访量,高销售额,高美誉度,第三阶段,开盘强销期 飞龙在天,B、阶段战术组合,第三阶段,开盘强销期 飞龙在天,C、阶段公关活动,第三阶段,开盘强销期 飞龙在天,活动时间：2010年 月 活动主题：“国际生态城”节能体验月 参与人员：前期积累的意向客户 形式规模：中型；内容：国际低碳住宅讲座、绿色生态园区推广讲座，别
30、墅体验日，名流冷餐会等 媒体配合：会员电子邮件告知、短信活动告知；活动现场易拉宝展架等宣传。活动目的：为客户传播生态城项目产品内涵，并取得品牌与产品双宣传的目的,“龙战于野，其血玄黄。”周易坤 龙战于野，意指地产群雄逐鹿、互相消耗的局面，此时的国际生态城项目经过了强销后，也步入平稳的持销环节。,第四阶段,持销推广期 龙战于野,A、阶段目标,*消化前一阶段积累客户，同时利用口碑发展新客户，使销售保持在一个平稳的水平上。,B、阶段公关活动进入实效型传播以后，公关活动将在整个传播体系中占据核心地位，能够在多元化的传播体系中起到整合作用。因而，此阶段公关活动组织需要：1、能够融入本案的品牌理念；2、契
31、合阶段策略的核心诉求与利益点；3、具有强大的推广挖掘深度，能够为软宣、报纸广告提供丰富的宣传素材与创作元素；例如名车试驾体验、生态小姐评选。4、能够结合现场活动展示“工程形象”，例如售楼部及样板房。,第四阶段,持销推广期 龙战于野,履虎尾,不咥人,亨 周易履卦辞神龙摆尾本名履虎尾，原意是指专攻背后，劲道奇猛，此处反映项目最后的收官打扫工作。,第五阶段,尾盘期推广 神龙摆尾,当项目进入尾盘阶段，景观园林与项目实景都已完成，适时以生态特价房为促销卖点，进行市场最后一轮推广，强化现房楼盘品质和完美景观呈现效果，以及新余上流生活圈层效应同时深入衔接星级酒店式物业服务正式开启！,第五阶段,尾盘期推广 神
32、龙摆尾,第五部分 媒体整合推广,以活动引爆市场，提高社会关注度，着重于社会舆论的引导，和二次口碑传播；活动推广亦为重要推广举措，在不同阶段举办不同主题、目的活动；配合活动的软文讨论。,PR,重点区域树立户外广告，内容主要以形象及阶段推广信息为主，配合纸媒形成覆盖。,OUTDOOR,涵盖形象及产品诉求，目标指向新余江西范围置业人群，形成广域关注与舆论传播，筛选有效客户。,AD,除本案自身网站建设外；于专业地产网站进行软性推广，分阶段于门户网站进行硬性推广或链接。,网络,采用区域覆盖的手段，针对性的发送项目重要信息。持续性重要传讯媒体，直指高端客群，推广内容从形象确立直至阶段性推广信息发布。,短信
33、、广播,同创国际生态城项目,立体化推广覆盖新余乃至江西市场,选择原因：所选择的户外广告媒体的优点是反复诉求效果好，对地区和消费者选择性强、传真度高，性价比相对较高，具有一定的强迫诉求性质。目的作用：项目面世的首度形象发布，广域的形象传播，吸引社会舆论关注。户外高炮：来往新余以及江西主要交通干道、高速公路，拦截外地客户路牌、路旗：项目区域主要干道拐点,媒体整合通道,户外,选择原因：阅读阶层是媒体中幅度最广泛的，且配送地域明确，以定期订阅者为主要对象，覆盖率高，发布弹性大、灵活、及时，更易被接受和被信任，是房地产最大的媒体之一。目的作用：大覆盖率的面市，树立项目形象、发布更多具体项目信息，刺激购买
34、。报纸：新余主流日报，以硬广为主，软文为辅。其发行范围广，房地产广告投放量位居第一。专业杂志：高尔夫、高尔夫大师等，影响力大的杂志。,媒体整合通道,纸媒,选择原因：针对知富阶层和商务精英的生活习惯、阅读特征，网络是他们每天不可或缺的重要媒体。目的作用：第一时间、高效、便捷、大量的为主要目标客群传递项目信息，方便反复阅读，引发互动，促成购买。自身网站：建设同创国际生态城网站，在搜索引擎、房地产网站设置相关链接。定向网站：新浪房产、新余房产网、，从目前江余房地产网络发布情况来看，无论浏览量和知名度，这两个网站位居前列专业网站：知名门户网站,媒体整合通道,网络,选择原因：听众广泛，主要针对有车族和打
35、车族，符合项目目标的中、高端人群。目的作用：第一时间、高效、便捷、大量的为主要目标客群传递项目信息，方便反复阅读，引发互动，促成购买。新余人民广播电台交通台，是目前新余地区有车族收听率最高的调频之一，听众广泛，推荐的两个时间段为早晚上班出行高峰。,媒体整合通道,广播,第六部分 项目价格定制,*把握好项目工程节点、产品形象和市场因素对价格跳点的作用*利用区域土地稀缺状况及产品不断升级，确保项目在不同阶段的价格上涨*根据市场接受情况和不可预测的因素灵活调整价格策略,把握好阶段跳升的同时采用灵活的价格策略,项目价格策略,平开高走、拉开价差阶段价格策略：1、分批推售根据工程进度和销售现场的情况进行分批
36、推售，可以逐渐增强客户信心，拉升价差。2、保持价格稳步上扬为保持项目高档楼盘的形象，尽量不要打折降价。在保证价格平开的前提下，根据市场情况稳步提升价格。3、适当拉大极差适当增大高层、别墅与洋房单位的价差，既保证项目的整体均价，又同时保证项目入市价格的冲击力。,项目价格战略,项目价格战略,根据对新余市场楼盘项目的考察，价格建议如下：1.高层：户型：单身公寓、两房、三房、四房、顶跃(生态景观楼王)面积：45120单价：35004000总价：1640万2.别墅、多层洋房：独栋别墅户型：四房（五房）+三个功能厅+双露台面积：220300单价：60006500总价：143-190万,项目价格战略,根据对
37、新余市场楼盘项目的考察，价格建议如下：3.联排别墅户型：四房（五房）+三个功能厅+单露台面积：160220单价：52005600总价：90-120万4.花园洋房户型：四房、大三房为主面积：90143单价：45004800总价：43万66万,谢谢观看THANKS,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazN
38、SEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1
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