《唐海农科商业项目定位报告(终稿)144p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《唐海农科商业项目定位报告(终稿)144p.ppt（144页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、瑞莎集团唐海农科所项目定位报告,一、理解城市，看项目前景与钱景,二、理解行业与市场，看项目风险与机会,五、规划经济指标建议与经济测算,目录,三、理解地块与企业看项目的价值与资源,四、项目总体定位及规划建议,核心问题：非房地产热点开发区域，缺乏推动力！解决思路：强化“先天之本”,产品“价值打造”！,一、理解城市，看项目前景与钱景。,1、城市行政属性,隶属河北省唐山市，位于河北省东北部、唐山市东南沿海、环京津交汇区域，南临 渤海，北依唐山，西望津京。河北省最大的国有农垦企业（柏各庄农场），系全国三个农垦体制县（黑龙江友 谊县、辽宁省大洼县、河北省唐海县）。10年，京津冀都市圈区域规划出台，区域规划
2、按照“8+2”模式制订：包 括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德8地市。唐海县多条省市级高速、高等级公路、铁路贯穿全境，可快速链接京津，已被纳入 京津“两小时经济圈”和“大北京都市圈”。,唐海：隶属河北，全国三个农垦体制县之一。“京津冀都市圈”内的重要节点城市。,唐海,唐海：渤海之滨，中国北方的重要枢纽和出海大通道。,唐海地处渤海之滨、两环（环渤海、环京津）交汇地带，西距北京220公里、天津120公里，北距唐山45公里，东距 秦皇岛港150公里。县城南距曹妃甸工业区20公里、曹妃甸深水大港40公里。迁曹公路、滦曹公路等多条国省干道贯穿境内，迁曹铁
3、路横亘全境。随着唐曹高速、沿海高速开通，以及京津唐环线城际铁路、唐曹轻 轨铁路启动建设，唐海横连四港(曹妃甸港、秦皇岛港、京唐港、天津港)，直通四市(北京、天津、唐山、秦皇岛)，形成了融海洋、铁路、公路运输于一体的交通网络。全县每平方公里路网密度已接近长三角等发达地区。正在开发建设的世界“钻石级”曹妃甸深水大港和曹妃甸工业区的 直接腹地。未来唐海，将建设成成为集海洋、铁路、公路和空中运输于一体、中国北方的重要交通枢纽和出海大通道。,2、城市交通属性,唐海县今境原为渤海湾北岸沿海荒滩，后随滦河水系不断冲击形成陆地。1949年11月被国家农业部接收，1956年定 称“河北省国营柏各庄农场”，是河北
4、最大的国营农场。1968年划归省直属，行使县级行政职权。1982年9月22日改建唐海县，县城在唐海镇，隶属唐山，保留国营柏各庄农场名称，实行建制县和农垦企业双重体制。,唐海：农垦文化。特色旅游资源丰富。,3、城市文旅属性,气候特点：唐海县属东部季风区温带半湿润地区，年均气温11，年降水量636毫米。四季分明，气候宜人。资源丰富：冀东油田贯穿全境、9条自然河流及人工水渠流经县境，海岸线长9.1公里。特色旅游：工业游：首钢京唐钢铁厂、中国石油冀东油田公司。港口游：曹妃甸5亿吨大港，世界最大的港口之一。目前25万吨矿石码头、30万吨原油码头、散货码头已通航。新农村游：著名的“中国河蟹之乡、河北大米之
5、乡”，素有“北方小江南”的美誉，是曹妃甸的“后花园”。唐海湿地游：21种湿地类型，被世界著名湿地专家马克巴特赞誉为“北方独有全国罕见，不可多得的湿地资源”。,环渤海经济圈，是中国北部的黄金海岸，包括辽东半岛、山东半岛、京津冀 三省二市。是继“珠三角、长三角”之后，我国经济发展的“第三引擎”。2008年1月，国务院正式批准曹妃甸循环经济示范区产业发展总体规划，标志着曹妃甸的发展正式作为国家战略全面启动。曹妃甸新区辖曹妃甸工业区、南堡经济开发区、唐海县和曹妃甸新城，规划 面积1943平方公里，陆域海岸线约80公里，目前常住人口22万。唐海，曹妃甸工业区的直接腹地、地处环渤海中轴线，已发展成曹妃甸工
6、业 区的生活区。,唐海：环渤海经济圈中轴线上的重要县城。曹妃甸新区的重要组成部分。,曹妃甸,唐海县城,4、城市经济属性,全县总面积960平方公里，其中陆域面积732平方公里，海域面积228平方公里。全县户籍人口4.5万户，共13.9万人，是河北最小的建制县。（第五次人口普查数据）非农业人口5万多人，县城常住人口4万人，流动人口6万多人。2011年乡村户数39083户，比上年增加788户，增长了2.06%。乡村人口112000人。政府工作计划2015年，城市化率达到70%，也就意味着未来4年，还有5-6万人（约2万户将要进城常住）。,河北最小建制县，县城常住人口4万人，乡村户数39083户。,5
7、、城市人口规模,2008-2010年，县域经济综合实力连续三年列河北第11位。,6、城市经济环境,2008年，完成地区生产总值55.4亿元，比上年增长20%；2009年，完成地区生产总值61.5亿元，同比增长18%。2010年，完成地区生产总值75亿元，同比增长15%；其中二、三产业增加值分别达到30.99亿元和29.46亿元。县域经济综合实力在河北省140个县（市、区）中，连续三年列第11位。,2008-2012.4，全社会固定资产投资，持续快速增长。,2008年，全社会固定资产投资41.7亿元，增长72.5%；2009年全社会固定资产投资82亿元，增长96.7%；2010年，全社会固定资产
8、投资111亿元，增长35.1%。2011年1-11月份，全县全社会固定资产投资完成101.3亿元，同比增长28%。2012年1-4月份，全县全社会固定资产投资完成41亿元，同比增长13.5%。,2008年，全部财政收入6.89亿元，增长41.4%；2009年，全部财政收入8.28亿元，增长20.1%；2010年，全部财政 收入9.27亿元，增长12%。2011年1-11月，全部财政收入累计完成104280万元，占预算的97.82%，同比增长19.65%。2012年1-4月，全部财政收入累计完成60797万元，占预算的46.66%，同比增长22.42%。,2008-2012.4，全县全部财政收入
9、最高增速超40%。,2008城镇居民人均可支配收入15031元，增长15.3%；农民人均纯收入7163元，增长30.2%。2009城镇居民人均可支配收入16580元，增长10.3%；农民人均纯收入7878元，增长15%。2010年城镇居民人均可支配收入18470元，增长11.5%；农民人均纯收入9010元，增长14.4%。,2008-2010，城镇居民可支配收入达到18470元。,“十一五”时期，唐海县经济发展全面提速、综合实力大幅提升，县域经济综合实力位列全省第11位。“十二五”期间，经济实力将跃上新台阶、人民生活进一步改善，县域经济综合实力争取进入全省10强。,“十二五”期间，县域经济综合
10、实力争取进入全省10强。,7、城市产业发展,服务经济：国企、高科技企业等的迁入，城市人口的增加，城市服务行业需要升级、换代。物流经济：曹妃甸港口，全球大港口之一，对物流业的推动力巨大。旅游经济：港口的形成，湿地公园等多项旅游工程的兴建，会对唐海旅游业有大的提升，旅游业将有更大发展。,资源经济：首钢、冀东油田作为两大资源型企业，是唐海经济的重要支撑。对电子、制药等其它产业也能形成带动。地产经济：城市化进程推动农民进城，外来投资企业带来更多产业人口，多方面增加了地产消费需求。农业经济：农垦体制县，农业是根本，未来种植、养殖业发展根基雄厚。,6大产业经济，支撑唐海经济发展。,2011年1-11月，唐
11、海县全社会固定资产投资完成1013383万元，同比增长28%。其中城乡500万元以上项目完成投资 532771万元，农村投资完成171315万元。一、二、三产业完成投资情况见上表。2012年1-4月，唐海县全社会固定资产投资完成409915万元，同比增长13.5%。其中城乡500万元以上项目完成投资 288805万元，农村投资完成88710万元。一、二、三产业完成投资情况见上表。不同于一、二产业的投资额下滑，第三产业投资额呈增长趋势，也体现出投资者对第三产业的充足信心。,三大产业完成投资情况：2012年来，第三产业月均投资额增长，一、二产业有所下滑。,进入2012年，唐海县工业的发展明显受到影
12、响。不仅第二产业月均投资额度相比上年下降近5000万元/月，2012年1-4月，规模工业的利润率同样呈现负增长。,工业生产销售情况：2012年来，规模以上工业利润同比降低125.9%。,2011年-2012年，个体工商户、私营企业数量、从业人员、注册资本均呈现稳步增长。个体、私营业主的增加，证明了民间资本看好唐海县的经济发展。由此带来的商业繁荣，也让唐海县的经济发展更具活力，产业发展更为合理。,个体私营经济发展：2011、2012年，个体、私营企业稳步增长。,（下表增长均为同比增长）,社会消费品零售额完成情况：2012年1-4月，批发、零售业销售非常好，住宿、餐饮呈现下滑。,2012年来，批发
13、、零售业的销售额增长明显，反应出本地产业的发展迅猛，本地人消费能力持续增长。2012年来，住宿、餐饮业的营业额同比下滑，反应出外来人口消费的减少。唐海县的商业消费，更多还是依靠本地人的消费来拉动，旅游业的发展效果不佳。,唐海是国务院确定的沿海开放县，并具有进出口经营权。1988年被列入河北省12个沿海开放县之一。开放以来综合实力逐步增强，已初步形成绿色食品、海水养殖等五大农业产品基地，工业造纸、食品工业、服装印染、机械制造等骨干企业在河北乃至全国占有重要地位。据唐山市商务局、唐山海关统计，唐海县2011年累计进出口2335万美元，占全年目标任务2100万美元的111.2%，同比增长33.8%，
14、其中，出口2318万美元，占全年目标任务2000万美元的115.9%，同比增长33.7%。,进出口贸易情况：2011年，累计进出口2335万美元，其中出口2318万美元。,河北“两级三带”城镇发展体系中，唐海是冀东城市群、沿海发展带的重要组成部分。唐海在河北省建设京津绿色食品生产供应基地、京津科技成果转化和工业配套加工基地 方面具有明显的优势。,唐海：冀东城市群中的节点城市，唐山沿海经济隆起带的最前沿。,8、城市发展规划,围绕曹妃甸港口开发建设的启动，唐山市确定了生产力布局向沿海推进的发展战略，提出现代化新型海滨工业城的基本构想。唐海地处唐山“两核一带”空间结构中的南部发展核心地带，是河北省和
15、唐山市沿海 经济隆起带的最前沿，区位优势明显。2010年1月1日起，曹妃甸新区由唐海县代管。,唐山湾“四点一带”空间布局中，最重要的一点。,唐山湾“四点一带”空间布局，重点发展芦汉经济技术开发区、丰南沿海工业区、曹妃甸新区、乐亭新区，这四点 串联形成了唐山湾的沿海经济发展带。,曹妃甸新区是国务院批准的国家战略项目，地处唐山 湾沿海经济发展的最前沿，是重中之重。唐海县地处我国经济社会发展最活跃、最热点的京津 冀城镇群和环渤海经济圈，随着渤海湾、唐山湾“四点一带”的开发建设，唐海将迎来更大发展机遇。,规划建设唐海县旅游开发区，把县城中心城区与曹妃甸生态城西区紧密连接 起来，努力打造国际一流的会议中
16、心、会展中心和旅游度假中心，使之成为 曹妃甸新区的“休闲港”和“不夜城”。对接曹妃甸新区城市发展规划，按照“组团式”发展理念，唐海县在青林公 路以西、双龙河以东、青林公路西延以南、七农场湿地公路以北约47.8平方 公里区域内规划建设唐海县旅游开发区，将县城中心城区与曹妃甸生态城西 区紧密连接起来，呈“L”型互动发展。本着“依园建城、以城促产”的理念，着力建设综合服务、临港工业、港口 作业、现代物流、公园景观等“五类功能区”，同步完善景观廊带、环水系 和交通路网，使唐海宜人居、宜创业。,唐海县规划发展目标：曹妃甸新区的“休闲港”和“不夜城”。,唐海县规划发展方向：融入曹妃甸新区规划，服务港口，建
17、设临港强县。,（1）唐海作为曹妃甸新区唯一的建制县，瞄准曹妃甸、冀东油田主导产业链条，打造曹妃甸主导产业配套项目首选承接地。一是强力推进曹妃甸新区配套产业区十里海临港产业园区，发展仓储物流业，形成与曹妃甸工业区配套的产业集群。二是以唐海湿地为依托，发展曹妃甸湿地旅游休闲度假区，打造世界一流的生态旅游品牌。三是打造城西经济区发展适宜在城区建设的设备制造、机械电子、服装加工、生物制药以及高新技术等项目。（2）唐海把发展现代服务业作为支持曹妃甸建设、加速产业融合的战略选择。倾力打造服务业产业集群，逐步形成区域特色鲜明、功能层次清晰、发展水平领先的现代服务业发展格局。积极引导餐饮娱乐、商贸流通、交通运
18、输等传统服务业提档升级，大力发展商贸流通业、总部经济和中介服务、旅游、会展、文化创意、休闲娱乐产业。,9、城市规划建设,2011-2030，城市“12362”发展规划。,以“滨海城市”建设为总揽，坚持把加快城镇化作为拉动经济增长、促进社会发展的重要动力，以“完善功能、提升 品位、打造特色”为核心，全力打造环境优美、秩序井然、生态宜居的现代滨海城市。突出宜居城市的理念，把旧城改造作为加快县城扩容升级建设的有力抓手强力推进。原城区集贸市场区域拆迁改造全 面启动，将打造繁华舒适、现代一流的“商贸不夜城”。主城区划分为8个主要功能片区：西部商贸区、桥西风情居住区、新立风情居住区、中心文化居住区、高尚居
19、住区、特色风情区、城市核心区、体育教育区。,功能丰富、生态宜居的“现代滨海城市”。,建设新型港口城市，全面提高城镇化水平，利用10到15年时间，使全县城镇人口达到60%以上。准确定位城市发展，搞好城市规划和布局。围绕构建与港口发展相融合的城镇体系，加快县城基础设施建设。坚持旧城改造与新区建设并重方针，加快建设一批重点龙头工程和城市配套工程。以垦丰大街为重点，继续实施改造升级工程，改善居住环境；以新城大街为重点，实施文体设施建设工程，形成文化体育路径；以建设大街为重点，实施精品打造工程，整体提升城市形象；以长丰路为重点，实施绿美亮净工程，营造人与自然和谐发展的良好环境。以临港、靠城、沿路和具有经
20、济实力的建制镇为重点，加强基础设施建设，增强小城镇的辐射、服务和聚集功能，加快建设一批现代化小城镇。完成“1个中心城区、5个卫星小城镇、17个居住社区”的新型城镇发展框架。建立推进城镇化的政策措施，引导农村剩余劳动力向城镇有序流动，加快生产要素向城镇集中。,10-15年内，全县城镇人口达到60%以上。,在曹妃甸新区尚未提出时，唐海整体发展向北，并开发了海澳酒店、四季华庭、海龙花园、创业广场、油田、首钢住宅 区等建设项目。随着曹妃甸的兴起和快速发展，唐海整体发展转向“向南”。一会抱油田、一会抱港口的变化，使整个城市格局向“扁平化”发展，集中程度不高。冀东油田、首都钢铁的“集中居住区”自成体系，占
21、据城市较中心位置;农场、养殖区各自为政。导致：唐海的城市格局集中化程度非常低。县城居住人口分散，规模化高档小区和低端旧城平房住宅错落排布，城市整 体形象较为杂乱。,规划变动，导致城市格局“较为杂乱”。,10、城市规划发展现状,城市规划将唐海划分成了多个小区域，但区域之间的城市功能划分不明确，导致区域间呈竞争态势。主要表现为：1、多居住圈：油田居住圈成线形发展，首钢居住圈刚刚兴建，暂看不出发展态势，普通住宅区呈现分散化。2、商业区分散：购物中心商圈并不是点式汇聚，而是在各个片区存在。小商品商场向西发展。,居住区、商业区分散，商业集中程度不高。,由中央电视台举办的第二届中国县域经济发展高层论坛,于
22、2012年1月9日在人民大会堂举行。100位县(市)委书记齐聚北京与国家发改委,农业部,商务部等主管部门领导,专家学者一起共同总结2011年县域经济发展的经验探讨“十二五”期间中国县域经济科学发展的道路。,中国县域经济的发展的关键思路：（1）破行政区的局限，从经济区的角度看城市定位与发展（2）抓住城市化快速发展契机，争取成为县域经济发展的 突破点、示范点；（3）抓住政策优势，创新模式，利用好国家、政府政策。,“县乃国之基”,中国经济的未来在县城！从经济区的角度看县城的定位与发展！,结论：理解城市,唐海县的前景：曹妃甸生活服务中心。,结论：理解城市,创业大街,建设大街,新城大街,兴海大街,垦丰大
23、街,滨海大街,唐海路,汇丰路,长丰路,大通路,光源路,迎宾路,文化路,华兴街,唐海前世与今生/城市的基因与特性：从垦丰大街/迎宾路/新城大街/建设大街/唐海路。从农垦开发/石油开发/曹妃甸产业开发。,结论：理解城市,因为产业发展，形成“大生活区”式城市特性。表现在：商业中心区域不明显；生活配套沿街方便完善；投资、消费能力旺盛。,结论：理解城市,统计数据,测算数据,唐海2007-2011年人均GDP情况。2010、2011年，GDP统计数据缺失，此处根据前三年增长速度，进行数据测算。,因为产业发展，形成“大生活区”式城市特性。表现在：商业中心区域不明显；生活配套沿街方便完善；投资、消费能力旺盛。
24、,结论：理解城市,理解城市：看项目的“前景”与“钱景”。,项目的“前景”与“钱景”大经济区，产业人群的投资理财能力强劲，房产投资是主流，投资性房产受益。大生活区，生活休闲消费升级，购物、餐饮、休闲的需要按与国家级经济区配套的高度去考虑。大建设区，流动人口增多，宾馆、娱乐等相关服务业带来巨大需求与商机。,唐海的“前景”与“钱景”：“大经济区里的大生活区”“大规划区里的大建设区”,结论：理解城市,二、理解行业与市场，看项目风险与机会,唐海县房地产行业整体情况,2008年，新开工城建项目32项，完成投资20.4亿元。全年新增商品房20万平方米、经济适用住房7.5万平方米。2009年，实施城建重点项目
25、36项，完成投资28亿元。全年新增商品房面积63万平方米。2010年，全年新增商品房面积45万平方米，新增供热面积38万平方米，新增绿地面积150公顷。2011年1-11月，房地产企业完成投资48亿元。2012年1-4月，房地产企业完成投资逾12亿元。,房地产投入逐年增加，今年1-4月，已投入逾12亿元。,房价有下降趋势，外来人口购房比例上升。建成小区入住率较低。,1、唐海房地产发展历程,2、购房客群情况,据当地人介绍，本地居民通过政府主导的旧房集中改造，县城居民大都已经拥有住房，接近三分之一的家庭拥有两套住房。2008年开始，以投资为目的房产消费比例快速上升，外来人口购房比例上升，不过从开发
26、小区入住情况看，空置率较高，以盛唐府邸为例，空置约20-30%（晚上查亮灯情况）。,唐海房地产市场于2004年启动，当时房价在1000-1200元/平方米；2007年由于投资客扎堆的效应达到高峰，三年暴增40万供应量，价格翻两番；2009年进入调整期，一直持续至今，价格增幅减缓，个别楼盘有小幅降价。,唐海商业地产市场情况,六条横向主街中，建设大街、兴海大街、垦丰大街较繁华。,创业大街,建设大街,新城大街,兴海大街,垦丰大街,滨海大街,（1）6条横向主街中，创业大街、滨海大街处于城市边缘，在建建筑较多，商气相对欠缺；新城大街则被冀东石油公司占据。（2）较为繁华的建设大街、兴海大街、垦丰大街，商气
27、旺盛，主要业态为装修装饰、餐饮、服饰、休闲娱乐、通讯器材等。（3）但从整体来看，6条横向街道均较长，临街主营业态多为自发聚集形成，缺乏统一的形象规划、打造。,装修装饰为主,娱乐、餐饮、服饰为主,装修装饰、通讯器材为主,1、街道商业业态分布,八条纵向主路中，唐海路、大通路、光源路较繁华。,（1）8条纵向商路中，汇丰路、长丰路受冀中石油公司影响，存在单边商铺、商铺被分成几段等问题，商业氛围受限。（2）迎宾、华兴、文化路，则是受区域的老住宅影响，商业形象不佳、商铺被分成若干段，断断续续、较为杂乱。（3）较为繁华唐海路、大通路、光源路，主要业态为装饰建材、餐饮、服饰、宾馆、休闲娱乐等。（4）纵向繁华街
28、道与横向繁华街道，必然存在交叉和商气、业态的延续，并形成了商圈。,文化路,迎宾路,大通路,长丰路,汇丰路,唐海路,装饰、建材、宾馆为主,餐馆、宾馆、娱乐为主,光源路,服饰、餐馆为主,华兴街,调查统计发现，唐海商业的主要业态：建材装饰、餐饮、服饰、休闲娱乐、烟酒超市、宾馆等。,建材、装饰行业的繁荣，说明唐海新建项目多，城市正处于高速扩容、建设中。餐饮、服饰、休闲娱乐、超市等业态的繁荣，说明唐海虽人口不多，但人均消费能力较强。宾馆业的繁荣，则是唐海县城流动人口较多，外来投资、商贸经济繁荣的有力证明。我们认为：唐海人的消费能力较强，城市也正在快速发展中。随着人口的增加，港口经济的繁荣，未来城市商业还
29、有较大的上升发展空间。,主城中心商圈,唐百大楼副中心,建材、物流、五金类专业市场,建材、物流、服务业为主,农副产品专业市场,金莎国际副中心,2、商业格局：一个中心商圈，三个专业市场，两个商业副中心。,电脑、通讯器材专业市场,2,3,1,1、金莎国际项目,2、潮流城项目,3、农科所项目,一个中心商圈，即：主城中心商圈。主城中心商圈较为成熟，主要有服饰、餐饮、娱乐业态，目前以散铺为主，未来兴海名都广场将成为商圈的中心商业体。三个专业市场，即：五金建材物流类专业市场+农副产品专业市场+电脑、通讯器材专业市场 电脑通讯器材专业市场位于城市中心区域，紧靠中心商圈，散铺为主，没有大规模、集中的专业手机、数
30、码卖场。五金建材物流、农副产品专业市场，位置接近城市边缘，目前均以具有一定规模，但业态属性决定，商业形象较低端。两个商业副中心，即：唐百大楼副中心+金莎国际副中心。二者均相对独立于城市其它商业，金莎国际位于高档居住区，唐海百货购物广场位于车站南侧。金莎国际购物广场在2004年开始营业，经营情况较好。自2011年唐海百货大楼开业后，金莎国际营业状态受到影响。,一个中心商圈，三个专业市场，两个商业副中心。,金莎国际购物广场,百信购物广场,唐海购物广场,唐海百货大楼,兴海名都广场（在建）,多唛多购物广场,金沙购物广场,幸福树购物广场,3、唐海大中型购物广场分布及业态,分布：7个已营业“购物广场”，主
31、要分布在中心商圈及附近。,业态：金莎国际和唐海百货大楼、唐海购物广场都属于百货类商场。,唐海百货业较发达，市民消费能力强。,就县级城市而言，唐海的购物广场数量及规模，已处于国内较高的发展水平。唐海现有的中小型购物中心主要分两种类型，一种以服饰购物为主，另一种属于百货综合型。服饰购物广场经营面积偏小，经营面积在1500-3000之间。而百货综合购物广场经营面积都在 4000以上。百货、餐饮、休闲娱乐等行业的发达，表明了唐海市民的收入水平较高，消费能力较强。,光源路、兴海大街、大通路、垦丰大街临街商铺略高，租金在2.8-3.6元。,1,2,3,4,5,6,6号,5号,2.8元-3.6元,1.4元-
32、1.5元,4、市场商铺租金情况,繁华地段租金在2.8-3.6元，租金仍有上涨空间。,商铺面积大小对租金影响不大，影响租金的主要因素是地段、位置。目前市场商铺租金相差较大，繁华地段底层商铺租金可达2.8-3.6元/天，大部分地区商铺租金在1-2元/天。商业主要街道商铺空置率较低，繁华地段现有租金水平不高，说明当前租金水平市场仍能接受，依然有上涨空间。市场经营商铺平房、底商、综合体等商业形式共存，说明城市商业处于新旧交替、更新换代时期。根据商业成熟城市的经验，未来综合体商业将占据城市租金高点。,5、商业标杆项目调查,兴海名都 超大商业综合体，城市商业标杆,项目亮点：14万平米，唐海最大规模的城市大
33、型商业综合体。项目核心优势：唐海曹妃甸新区新的商业中心和标志性建筑。,自身条件：唐海首席10万级商业航母；位于新老商圈交汇处。业态规划：-1F：大型综合超市、地下停车；1F：美食街、酒吧街、服饰百货；2F：服饰百货、运动大本营、育婴家居服饰、3C数码广场；3F：国际餐饮会所、休闲娱乐业态、3D影院；4F：健身中心(自持物业),兴海名都，业态规划与分布,主力业态：休闲、娱乐、购物。,租金：一层均价3.5元/日，租一年免一年，租一年半免一年半。已经招租的业态有：八方超市、肯德基、大地影院等一次性返租五年，商铺销售均价：扣除租金后，均价10000元/，,兴海名都，销售、招商情况,销售：购商铺，一次性
34、返租5年租赁：品牌主力店带动，租期赠送长。,销售策略：返租销售一次性返租5年，返租后成交均价10000元/。实际售价：成交均价+租金=约20000元/。策略优势：交付款低，给客户心理感觉价格低。招商策略：主力店+送租约主力店：八方超市、肯德基、大地影院；送租期：租一年送一年，租一年半送一年半。,兴海名都，销售、招商情况,唐海住宅地产市场情况（住宅+公寓）,荣 域,蓝海国际,润港嘉苑,龙凤园,北京公馆,青年城,文馨花园,林荫大道,唐海路,滨海大街,唐海县城区图及各项目分布,1、主要在售住宅、公寓项目分布图,滨海一号,蓝色港湾,先锋领域,销售进度：目前销售临街商铺和公寓产品。产品类型：住宅、公寓、
35、商铺销售均价：公寓3600元/，商铺7500元/，优势：规模大、周边将建五金机电城、政府部门多、未来自身生活配套、商业配套完善。劣势：目前周边缺少生活配套，缺少居住氛围。主要客群：企事业单位领导、外地经商人群关注商铺。上班单身人群、本地居民关注公寓产品。媒体：当地私营DM画册（时讯）,（1）荣域规模性综合大盘、唐海城西最大的开发项目。,2、市场重点楼盘一览,户型面积区间：97-510热销户型：100左右二居室，120左右三居室。产品类型：住宅、商铺销售均价：4100元/优势：产品种类多选择面较大，有教育及森林公园资源。劣势：顶跃产品面积大，销售难度大。客群：企事业单位领导改善需求，农场人员刚需
36、。,（2）龙凤园资源型、中高端代表楼盘。,大户型高端住宅（唐海户型面积最大），位置尊崇，有资源优势。,物业形态：13-18F高层户型面积区间：53-130热销户型：70-90二居室，120左右三居室。产品类型：住宅+商铺销售价格：3400元/优势：在当地有多年开发经营，有一期老业主，客户资源丰富，配套自建学校。劣势：项目位于城市东北角，发展潜力小。投放媒体：当地私营DM画册（唐山广播电视报唐海版）,二居室小户型为主，社区有商业和教育配套，针对年轻一族打造。,（3）青年城市场 细分、小户型代表楼盘。,户型面积区间：60-110热销户型：80-90二居室，100左右三居室。销售进度：销售80%产品
37、类型：住宅+商铺+公寓销售价格：3500元/优势：位于唐海路、垦丰大街交汇处，交通便利，周边产业丰富、生活配套齐全。劣势：生活安静性较差。说明：多层产品补偿拆迁户（政府补贴农迁户部分资金，鼓励农民在城里买房）。,多层补贴农迁户，高层为商品房。4万国际商贸城+酒店式公寓+超大商务会所。,（4）先锋领域商业广场、公寓、住宅组合的大型城市综合体。,地理位置好、硬件配套较高，户型设计突出舒适性。,（5）铂瑞公馆最畅销楼盘，占据区位优势。,高端低密度住宅、多层花园洋房、现房销售。,（6）林荫大道唐海最高端住宅项目。,销售进度：没预售证，预定客户约20%。产品类型：快捷酒店，商铺、住宅住宅户型区间：80-
38、135热销户型：130左右三居室销售均价：住宅3500元/，商铺7800-8800元/。优势：位于城南重点发展区，有商业配套和快捷酒店。劣势：紧邻快速通道，未来居住比较嘈杂，目前城南配套不足。主要客群：企事业单位群体、经商人群、农场人群,城南项目，有酒店和底商配套。,（7）北京公馆城南新盘，整体品质较一般。,户型面积区间：76-136热销户型：90左右二居室，110以上三居室。产品类型：住宅、商铺销售均价：3500元/优势：位于城南重点发展区，有商业配套。劣势：社区品质感较低，周边各项目竞争激烈。未来几年还有大规模项目入市。客群：企事业单位群体、经商人群、农场人群。投放媒体：当地私营DM画册（
39、唐山广播电视报唐海版）,长期在唐山广播电视报投放广告，项目整体品质感较低。,（8）润港嘉苑项目品质感较低。,3、主要在售项目汇总,在售总供应量约131.6万，住宅产品面积从53-510，主力产品面积80-130。商业产品面积从15-350，主力产品面积130-200。,4、市场项目销售周期及速度,楼盘月均销售套数约20套。,5、市场项目销售销售价格及变化,市场住宅均价约3500-3700元/、公寓均价约3600元/，商铺（1、2层）均价约8000元/。,调查统计发现，唐海商业的主要业态：建材装饰、餐饮、服饰、休闲娱乐、烟酒超市、宾馆等。,建材、装饰行业的繁荣，说明唐海新建项目多，城市正处于高速
40、扩容、建设中。餐饮、服饰、休闲娱乐、超市等业态的繁荣，说明唐海虽人口不多，但人均消费能力较强。宾馆业的繁荣，则是唐海县城流动人口较多，外来投资、商贸经济繁荣的有力证明。我们认为：唐海人的消费能力较强，城市也正在快速发展中。随着人口的增加，港口经济的繁荣，未来城市商业还有较大的上升发展空间。,唐海百货业较发达，市民消费能力强。,就县级城市而言，唐海的购物广场数量及规模，已处于国内较高的发展水平。货综合购物广场经营面积都在 4000以上。唐海现有的中小型购物中心主要分两种类型，一种以服饰购物为主，另一种属于百货综合型。服饰购物广场经营面积偏小，经营面积在1500-3000之间。而百货综合购物广场经
41、营面积都在 4000以上。百货、餐饮、休闲娱乐等行业的发达，表明了唐海市民的收入水平较高，消费能力较强。,繁华地段租金在2.8-3.6元，租金仍有上涨空间。,商铺面积大小对租金影响不大，影响租金的主要因素是地段、位置。目前市场商铺租金相差较大，繁华地段底层商铺租金可达2.8-3.6元/天，大部分地区商铺租金在1-2元/天。商业主要街道商铺空置率较低，繁华地段现有租金水平不高，说明当前租金水平市场仍能接受，依然有上涨空间。市场经营商铺平房、底商、综合体等商业形式共存，说明城市商业处于新旧交替、更新换代时期。根据商业成熟城市的经验，未来综合体商业将占据城市租金高点。,结论：理解行业与市场,宏观调控
42、的房地产行业影响：一线城市住宅市场价降量叠，二线市场同样降价促销，三、四城市一方面由于价格增长过快，另一方面同样受市场大环境影响，销售困难度加大；开发住宅市场销售压力加大，很多中小企业出现由于销售困难导致资金链断裂；开发商通过信贷、基金等各种手段进行融资，融资成本较高；大量投资客户从住宅投资转向商业投资。开发商战略转变：住宅限购后，开发商开始把开发市场转向二线市场，甚至三、四线市场，寻找市场机会点；开发商开始从单一产品开发模式转变为综合产品开发模式，商业住宅同时开发，（如万科、绿地、龙湖）；开发商不再追求价值最大化，而是实现资金快速回笼销售策略；,现状：限购、降价、难卖。风险：开发资金与商业地
43、产热。机会：三、四线市场、旅游地产、产业地产。,住宅现状_供求与特点 供应：约131.6万供应量，开发量较大。市场的消化量较少，整体供大于求。销售：除先锋领域、铂瑞公馆、龙凤园，其它销售率在50%以下。大盘：规模均50亩以上，10万平米建筑面积达70%。户型：80130平米主力。价格：32003800元/平米。住宅现状_购买目的居住 年轻人为主，刚性需求；改善居住品质购房者。投资：具有投资力的客户旺盛投资；（多套投资）住宅现状 _客户来源购房者主要是唐海农场及县城年轻群体（目的为结婚购房、父母为儿子置房）；外地经商人员。,结论：理解行业与市场,住宅现状：整体供大于求，市场购买需求主要来自农场及
44、县城青年群体。,商业现状_供求与特点商业配套饱和：新增40万平米，4万常住人口，7个购物广场；6横8纵，共14条主要商街。商业地产泡沫：商业均价上万。销售良好，租赁困难，商家客户资源有限。商业布局：商业街沿街分布，整体零乱分散，没有集中性规模商圈。商业特点：特色不足、集中性、丰富性不够。商业现状 _购买目的1、投资客户 大部分商家均为租铺经营，并非商铺购买者；2、购铺自营 仅为少部分商家酒店现状：房间量：全县约90家酒店，房间约40005000间。入住率：平均入住率均在70%。流动人口多，消费旺盛。,商业现状：销售良好，租赁困难，商家资源有限；酒店入住率均在70%以上。,结论：理解行业与市场,
45、风险 开发量大、空置率高，产品同质化、政策风险开发量大：住宅市场开发量大，已达到约140万平米空置率高：部分新建小区（如盛唐府邸），空置率高达30%以上。产品同质化：市场新建社区多为高层、产品同质化严重、竞争激烈。政策有风险：近两年来，房地产市场整体仍处于调整期，对项目销售、价格提升多少会形成制约国企“靠不住”：类似首钢、冀东石油等大企业均有自己修建的生活区，对外购买住房需求不大。机会 城市扩张、加大需求城市扩张：随着曹妃甸新区发展，城市扩展与人口增长将加快速度，住宅需求将提升。唐海正在实施将农场产业人群向城市迁移，需要大量的城市住宅来进行安置。改善性需求：随着曹妃甸经济的带动，唐海高收入群体
46、对居住的改善需求投资产品有机会：适中面积投资产品，市场有一定的需求空间。,住宅开发的机会与风险,结论：理解行业与市场,商业投资风险 商业地产的3大风险租金回报偏低：商业购买能力强，但临街商铺租金主要在1.4-3.6元/日之间，租金回报率偏低。商业过于饱和：唐海商业新增供应近40万方，4万常住人口，按1.2方/人计算，已经严重饱和，如城市发展、人口增速不能跟上，商业会过度饱和，商铺空置将大量出现。投资信心受挫：城市发展、人口增长速度，未能跟上，商铺经营难度更大，商铺投资信心会降低。商业投资机会 商业地产的5个机会点更多的消费者：城市扩展，人口增加，需要更多商业配套，满足市民生活需求。更强的消费力
47、：产业、经济发展，居民可支配收入增加，商铺、商品的购买力都会提升。更强的投资力：城市本身商铺投资能力强，如潮流城、兴海名都等大型商业项目，销售均已接近尾声。商业升级换代：城市商业的繁荣，需要休闲、娱乐产业的发达，现有业态格局需升级换代。旅游产业打造：旅游产业的发展，需要与其配套的、休闲、娱乐产业的提升。,商业开发的风险与机会,结论：理解行业与市场,项目应对：产品定位的机会把握（1）、量变转质变/产品创新：高品质产品 性价比产品（2）、关注投资性物业：在曹妃甸经济区的带动下，加强了投资者对市场的信心；投资者更偏重于商业投资、酒店公寓产品投资；对于高收入群体投资强烈（多套投现象）。,项目应对：产品
48、定位的风险控制（1）、多物业组合，分担风险。（2）、物业兼容和购买兼容：持有和销售（可住、可商、可投资）、功能互补、功能换等。,唐海房地产市场现状、风险与机会：（1）、住宅和商业市场供应都趋于饱和；（2）、住宅销售量下降。（3）、商业好卖，招商难。（4）、投资性的产品畅销；（5）、酒店多、上房率高。（6）、未来前景看好，曹妃甸是最大“卖点”。,结论：理解行业与市场,市场预测：,未来1-2年，市场变化不大，预计：本案销售价格：市场住宅均价约3500-3700元/、公寓均价约3500元/，商铺（1、2层）均价约8000元/。本案销售周期：约18个月 市场住宅月销售约20套，本案住宅体量近4万（约4
49、00余套），总销售周期约：18-24个月。本案商业、住宅、公寓等同步对外销售，但住宅体量最大（约商业2倍），销售周期最长。,结论：理解行业与市场,三、理解地块与企业，看项目的价值与资源。,农科所项目,理解地块,农科所项目在：迎宾路和建设大街交叉口右上侧。街区特性（地块基因）：位于入城通道、公共功能集中、政府办公区形象大道上。,文化路,迎宾路,大通路,长丰路,汇丰路,唐海路,装饰、建材、宾馆为主,餐馆、宾馆、娱乐为主,光源路,服饰、餐馆为主,华兴街,街区形象：迎宾、华兴、文化路，受区域的老住宅影响，商业形象不佳、商铺被分成若干段，断断续续、较为杂乱。1、8条纵向商路中，汇丰路、长丰路受冀中石油公
50、司影响，存在单边商铺、商铺被分成几段等问题，商业氛围受限。2、迎宾、华兴、文化路，则是受区域的老住宅影响，商业形象不佳、商铺被分成若干段，断断续续、较为杂乱。3、较为繁华唐海路、大通路、光源路，主要业态为装饰建材、餐饮、服饰、宾馆、休闲娱乐等。,理解地块,迎宾路,农科所项目,街区商业业态：迎宾路共108个商铺。主要业态为：餐馆、水产。,理解地块,建设大街,农科所地块,街区商业业态：建设大街主业态装修、装饰，共259个商铺，目前基本无空置。,理解地块,位置：迎宾路与建设路交叉口，处于城市节点位置。交通：所在区位道路宽阔，交通便利。规模：45亩,商业用地，商业体量大：约5.7万平米.特点：地块方正
