《11月广东湛江房地产市场调查报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《11月广东湛江房地产市场调查报告.ppt（55页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、湛江市场调查报告,2009年11月,本资料来源于互联网，由万斗网（）整理，仅供学习参考之用，版权归原作者所有。万斗网，以“上传文档、分享知识、收获成功”为理念，致力于打造国内领先的C2C知识共享与文档交易平台,Part 1,湛江市概况,湛江市，旧称广州湾，是一个富有亚热带风光的美丽海港城市，1984年被国务院定为我国首批对外开放的十四个沿海城市之一。现辖雷州、廉江、吴川三个县级市和徐闻、遂溪两个县以及赤坎、霞山、坡头、麻章四个区，有一个国家级经济技术开发区和5省级开发试验区。全市有105个乡镇、21个街道办事处、1618个村民委员会。全市总面积12470多平方公里，总人口700.71万人。,1
2、、行政划分：四区+五县+经济开发区,廉江,雷州,湛江,徐闻,遂溪,吴川,湛江市是粤西和北部湾经济圈的经济中心。大西南出海通道的物流中心。广东省西部和北部湾地区的交通中心。湛江东临南海，西靠北部湾，南出太平洋，是亚太经济圈中重要的战略位置。,2、经济地位：区域优势明显,北部湾经济圈,粤西经济圈,湛江,海上物流中心,双经济圈核心,广东西部交通中心,3、总体经济规模不够大，人均GDP低于全省平均水平,08年GDP数据：1050亿元，比上年增长10.1%，省内排名第9，全国排名第75;08年人均GDP数据：15300元，比上年增长9%;人均GDP相当于广州市的18.9%。,。,数据来源：湛江统计局，下
3、同,4、工业占主导，农业为全省第一，凭借港口优势，出口业务不断扩展,第一产业(农业)08年GDP：235亿元，比上年增长5.2%，占整个GDP的22.4%第二产业(工业)08年GDP：500亿元，比上年增长10.3%，占整个GDP47.6%第三产业(服务业)08年GDP：315亿元，比上年增长13%占整个GDP30%2008年湛江市外贸进出口总额为33.2亿美元，与上年相比（下同）增长29.3%，其中进口16.9亿美元，增长52.2%，出口16.3亿美元，增长11.7%。,分析：从数据看出湛江的第一产业生产值虽为全省第一，但在产业该转移的大势下，第一产业在国民生产总值中的比例逐步减少，第二产业
4、及第三产业的生产值已经大大超越前者，另外，湛江在充分利用港口的优势不断扩展进出口业务，为湛江带来客观的经济收益。,5、第二产业行业分布,从工业企业的产品产量增长值可以看到，年增长率在10%以上的为石油加工业、石油和天然气开采业、电气机械及器材制造业、化学原料及化学制品制造业等，上述行业已成为工业发展的主要推动力。,据湛江统计局数据，第二生产力主要行业是海洋石油与天然气开采、制糖、电力生产、建材、食品、医疗、机械仪表、化工等。其全年产值已超过1000亿元，占全市规模以上工业总产值的90以上。,6、总体规划布局：“提升核心，西扩东拓，北推南进”,“提升核心”：主城建设区调整完善，提升中心城市功能。
5、湛江经济技术开发区内存在大量的尚未建设的用地，且处于城市建设用地的核心地段，近中期内通过进一步开发未建设区，调整优化用地功能结构，重点加强区域性中心城市功能配套。“西扩东拓”：西部麻章城区、临港工业园区已有一定基础，且用地条件较好，有利于与现有基础设施的衔接，规划建设的重大基础设施基本都从建成区西部穿过，对麻章城区、临港工业园区及湛江经济技术开发区的扩展有极大的拉动作用。海湾东部坡头有大型国有企业南海西部石油公司，随着海湾大桥的建设，军港基地的扩建，坡头区将会出现较快的发展势头。“北推南进”：城市北部已具有相当的建设基础，同时，赤坎老城区压力有待疏解，这使城市北翼的空间开发具有充实的必要性与可
6、行性；南翼东海岛结合湛江深水港的开发，建设港口工业及物流园区，同时发展海岛旅游，潜力很大。,核心,提升核心，西扩东拓，北推南进,6、总体规划布局：建设宜居海湾城市,三步一公园五步一绿地将湛江建设成宜居海湾城市。“建设百姓城市、打造绿色家园”为目标，坚持“生态优先、绿地优先”城市规划建设理念，走“以人为本、绿化惠民”的生态园林建设之路，基本形成了以金沙湾观海长廊、中澳友谊花园、金海岸观海长廊为主的西海岸生态绿廊景观；以南桥公园、北桥公园、海田公园为主的赤坎滨河绿轴生态景观；以南国热带花园、绿塘河湿地公园、霞湖公园为主的城市绿心园；以三岭山公园、东坡荔园为主的城市郊外生态公园；以“三纵五横”为主干
7、道的绿色景观线以及散布于小街小巷中的各类小绿地、小游园等，构建了“点、线、面”相结合的城市绿色网络。,宜居海湾城市,6、总体规划布局：主干道改造工程的开展,道路建设：主要为新建坡头奋勇大道，连接坡头区和海湾大桥路段；新建新湖大道，连接建设路和疏港大道路段；新建疏港公路二期，连接港务局大门和疏港大道一期。扩建北站路和站前路。所谓路通财通，为城市打开经济命脉。,主要道路进行改造,湛江港是我国西南沿海港口群唯一的亿吨大港，进一步确定了大西南出海主通道的优势和地位，标志着湛江港正以跨越发展的姿态向区域性航运中心和物流中心奋进。钢铁、石化两个“巨无霸”型工业项目落户东海岛。广州与湛江未来将通过“钢铁+石
8、化产业基地”的模式,联合打造粤西产业。海湾大桥二期动工，打通湛江“任督二脉”-霞山与雷州，对改善湛江市交通环境、提升城市竞争力、推进湛江市工业化进程具有十分重大的意义。,7、未来发展前景,小 结：,湛江处于粤西和北部湾经济圈的经济中心，地理位置优势明显，交通便利；城市整体经济总量较低，但经济发展增速相对较快；城镇人均可支配收入较低，人民总体消费水平中等偏下；产业主力由第一产业向第二产业转移，出口业务不断扩展；未来沿海港口的发展，标志着航运、物流的发展；钢铁、石化两大型工业项目的落户，以及海湾大桥的开通，多个大型项目相继落户湛江，湛江作为粤西经济的中心地位更加明显加强。,Part 2,湛江房地产
9、概况,1、本地房地产发展迅速，本地发展商占据主要市场，整体开发水平不逊色于一线城市,湛江市华信房地产开发有限公司-城市假日湛江市广恒房地产开发有限公司-君临海岸广州航道局有限公司湛江房地产开发部-滨海园湛江万象房地产开发有限公司-金沙湾湛江市锦绣华景房地产有限公司-锦绣华景,2、城镇居民人均可支配收入偏低，消费力偏弱,分析：从数据看出湛江城镇居民人均收入水平偏低，但从04年的743元/月，到06年的871元/月，再到08年的1030元/月，人均可支配收入均有稳步增长。,（单位：元/年）,3、市区一手住宅均价稳步增长,分析：从数据看出，从08年至今，湛江房地产的均价一直处于稳步增长的状态，09年
10、第三季比08年第一季时已有42%的增长。,（数据来源：湛江房管局）,4、08年供过于求，09年销售势头旺盛,（单位：万平方）,分析：从图上据看出，08年房地产市场总体为供应量大于需求量的态势，但从09年开始，由于总体经济回暖，变为需求量大于供应量，从09年第二季开始销售面积维持在较高的水平；由于市场活跃，房价节节上升，导致第三季度再度出现供过于求的局面。,（数据来源：湛江房管局）,5、二手住宅成交量有所起伏，但价格稳步上升,分析：数据显示湛江二手住宅均价从08年开始震荡走高，销售面积除09年第一季度较低外，其余均保持平稳，整体成交价格稳步上扬。,Part 3,湛江房地产区域分析,湛江房地产项目
11、主要分布区域,湛江市分为四区五县一开发区，目前的一手楼盘主要集中在三大区域：赤坎、霞山以及开发区。,随着近年多项省市优势发展政策扶持的利好消息刺激下，湛江市的房地产进入了高速发展的快车道，各区域房地产也根据自身不同的需求呈现出不同面貌，形成了赤坎区、霞山区及开发区三大板块,湛江房地产的发展主要集中在三大板块,板块一：赤坎区,板块二：霞山区,板块三：开发区,湛江房地产主要集中在以下三大板块：中心商务城区 赤坎区 行政、商业中心 霞山区 新城未来新核心区 开发区,三大房地产板块分布,赤坎区中心商务城区,板块特色：传统老区、现代新城该区域是湛江传统的老城区，配套齐全、生活便捷，随着观海北路一带会展中
12、心、体育中心、图书馆等众多行政单位的投入使用及民大海景酒店及金沙湾广场等众多五星设施的即将落成以及君临海岸、金沙湾、观海一号等众多名优楼盘的相继开盘，赤坎区成为湛江的中央商务区已经指日可待。,赤坎区中心商务城区,传统老区赤坎区海滨大道以西是湛江传统的老城区，配套齐全、生活便捷，其中好又多超市、湛江区首家沃尔玛超市等均落户于此。但由于景观及资源所限，该片区较少有一手商品房，现阶段该片区可售一手商品房处于真空阶段。,传统老区,赤坎区中心商务城区,现代新城赤坎区海滨大道以东区域，随着观海北路一带会展中心、体育中心、图书馆等众多行政单位的投入使用及民大海景酒店及金沙湾广场等众多五星设施的即将落成，以及
13、君临海岸、金沙湾、观海一号等众多名优楼盘的相继开盘，使赤坎区东部城市豪宅社区群的聚居地，成为湛江的中央商务区已经指日可待。,现代新区,赤坎区域重点楼盘情况:,代表楼盘：滨海园,地理位置：赤坎区观海路北1号 开发商：中交广州航道局有限公司湛江房地产开发部 占地面积：5.5万多平方米 总建：约18万平方米 规划住户：780户 建筑规模：19-30层高层洋房共 9栋建筑特点：采用点式围合的规划布局，围合中央庭院面积约1.6万平方米，户型设计以南北朝向为主，将项目丰富的“海景”和“园林”的资源发挥至极至,户型面积：88m2两房、122133m2三房、167m2四房及176m2的五房 销售状态：售出超过
14、9成，余货基本以167m2以上的四房为主 均价：6000元/（毛坯）,代表楼盘：君临海岸,地理位置：赤坎区观海路北10号 开发商：湛江市广恒房地产开发有限公司 占地面积：8万多平方米 总建：约26万平方米 规划住户：1315户（合并后600套）建筑规模：28-31层高层洋房共 14栋小区配套：拥有约2.5万的中庭花园小区绿化率高达39%以上。小区单元有90%以上可以看到近、远处的海景。,户型面积：88m2两房、130158m2三房、144204m2四房及250m2以上的五房 销售状态：售出近9成，余货基本以150m2以上的四房为主 均价：8000元/（毛坯）,代表楼盘：荣基翠堤湾,地理位置：赤
15、坎区军民路19号 开发商：湛江市荣基房地产开发有限公司 占地面积：3.7万多平方米 总建：约12.5万平方米 规划住户：1016户（合并后676户）建筑规模：8栋2728层高的高层洋房组成周边配套：沃尔玛超市、好又多超市、市十七中、金沙湾一中、大天然酒楼、市第一人民医院、中国银行等举步即达。,户型面积：48m2一房、73m2两房、113130m2三房及159172m2四房 销售状态：售出近9成，余货基本以150m2以上的四房为主 均价：5200元/起（毛坯）,代表楼盘：金沙湾,地理位置：赤坎区金沙湾 开发商：湛江万象房地产开发有限公司 占地面积：29万多平方米 总建：约36万平方米 规划住户：
16、3628户 建筑规模：共分6期开发多为30层高的高层洋房周边配套：康体、休闲等配套设施一应俱全，是现时湛江市最大型的万人社区。,户型面积：60m2一房280m2五房 销售状态：15期基本售罄，余货只有约20套180m2以上的四房、五房单元 均价：5500元/（毛坯）,赤 坎 区 市 场 现 状 小 结,该区为湛江市的中心城区，其中海滨大道以西为传统旧城区，交通便捷，生活配套齐全，但由于缺少景观及空间的支持，现阶段一手商品房基本没有，而海滨大道以东因拥有众多市政配套支持及海景资源突出，现被打造为城市中央商务区，现时包括君临海岸、观海一号、金海湾等众多大型高端豪宅社区均位于该区域，是现时湛江时的顶
17、端豪宅社区群；该豪宅社区群基本为占地超过3万平米的大型园林社区，有超过70商品房为150m2以上的大户型单位，单位售价一般在55008000/m2之间，高于湛江时整体平均水平；,板块特色：行政中心、商业中心该区是湛江的行政中心、商业中心，随着沃尔玛、广百、友谊城、国贸等众多品牌纷纷落址此区，使该片区的大型购物中心、娱乐中心的不断增多，该片区正在成为湛江最具都市感、最耀眼的繁华商圈，但受景观及资源所限，该区域大型社区商品房较少，一般以小户型的单体楼为主，售价略低于湛江市平均水平,霞山区行政、商业中心,霞山区域重点楼盘情况:,代表楼盘：金港华庭,地理位置：霞山区友谊路12号 开发商：广东嘉粤建设集
18、团有限公司 占地面积：7千多平方米 总建：约3万平方米 规划住户：224户 建筑规模：4栋18层小高层洋房周边配套：湛江市第四人民医院（港区医院）、港湾医院、湛江第二技工学校（水运技工学校）、20小、30小、6中、21中、海港市场、工农市场,户型面积：128148m2三房两厅 销售状态：售罄 均价：4200元/毛坯（二手价格）,代表楼盘：泰汇广场,地理位置：霞山区工农路23号 开发商：湛江市泰基房地产有限公司 占地面积：3.8万多平方米 总建：约9.9万平方米 建筑规模：6栋32层高层洋房配套：设置有幼儿园，3万平方米的地下停车场，外有超市、商场、临街商铺高6.6米，65米宽的八字大门气派大方
19、。周边酒店、银行、中小学、市场、医院和公园轻松移步就至,户型面积：44m2一房、6487m2两房、104133m2三房及150m2四房 销售状态：已销售超过8成，余货以133m2以上的三房、四房为主 均价：4600元/毛坯,霞 山 区 市 场 现 状 小 结,该区也为湛江市的老城区，其中市政协、火车站、汽车站等均在该区，是湛江市的行政中心，随着近年沃尔玛、广百、友谊城、国贸等众多品牌纷纷落址此区，使该区同时成为商业中心，但受景观资源、土地资源等制约，该区的商品房多为单体楼，售价低于湛江平均水平，房地产处于湛江时较低层位置。该区域现时在售楼盘较少，且因受土地制约制约，多以单体楼为主，户型面积多集
20、中于80130m2的两房、三房单元，售价一般45005500/m2之间，由于总价较低，现可售货量较少。,板块特色：新城市核心，现代化、都市感强位于赤坎区与霞山区之间，拥有资源共享及政策优惠等多项优势，是未来湛江重点发展的区域之一，现时该区域一手房地产市场处于断货状态，但未来供应量较大。,开发区新城市核心,开发区重点楼盘情况:,代表楼盘：城市假日花园,地理位置：开发区绿华路16号开发商：湛江市华信房地产开发有限公司 占地面积：8万平方米 总建：40万平方米 规划住户：423户 建筑规模：18层小高层洋房共 14栋小区配套：近2000休闲会所，会所设施包括有游泳池、健身室，桌球室，乒乓球室，阅览室
21、，咖啡吧等。是湛江的唯一一家仅供业主享受的社区会所。,户型面积：127144m2三房、153180m2四房、200m2五房 销售状态：售罄 均价：5500元/毛坯（二手价格）,代表楼盘：锦绣华景,地理位置：开发区绿华路12号 开发商：湛江市锦绣华景房地产有限公司 占地面积：16万多平方米 总建：约40万平方米 规划住户：2500户 建筑规模：一、二期为14栋8层洋房组成，三期由8栋28层高层洋房组成。配套：整个小区的绿色覆盖率约40%，小区智能化生活设施包括：一卡通系统、闭路监控系统、小区周界防范系统、电子巡更系统、背景音乐系统等,户型面积：126136m2三房、150171m2四房、222m
22、2五房 销售状态：售罄 均价：5700元/毛坯（三期电梯洋房二手价格）,开 发 区 市 场 现 状 小 结,是湛江区新兴的城市中心区域，位于赤坎区与霞山区之间，拥有资源共享及政策优惠等多项优势，是未来湛江发展的重点之一，现时包括皇冠假日酒店、中国城等众多湛江知名品牌酒店均云集于此。现时该区域一手房地产市场处于断货状态，但未来供应量较大。该区域在售楼盘较少，现时处于断货状态，但由于地理位置优越，既然可享受双旧城区的便捷生活又拥有区域未来发展的优势，故较受市场认可，现时二手价格约55006000元/m2，价格与湛江时平均水平相约。,由于拥有丰富的景观资源，相比珠三角其它城市，产品性价比十分高，其产
23、品质素不逊于一线大城市。当地房地产产品特点：景观资源丰富，高层住宅几乎都能望海；小区车位配比充足，基本达到1：1以上；多为小区楼盘，小区规划统一，人口密度低，活动空间大；整体设计注重舒适性，多为入户花园或大露天设计；户型设计相对较为单一，以舒适型居住产品为主，面积集中在中大户型；小区楼宇大部分朝向都以南北向为主，并且都具有较好的景观资源。,湛江房地产产品质素不逊于一线大城市,湛江房地产市场特点：,本地开发商占有本地房地产市场的大部份资源；居民收入两极分化，企事业单位公务员为购房主力；房地产开发投资稳定增长，住宅投资增速加快；受国家金融调控政策的影响，开发商资金来源比重减少，开发能力减弱；住房价
24、格稳步上涨；土地开发速度放缓，购置成本增长加快；空置房消化能力增强，空置消化速度创历史新高；房地产区域分布相对集中在新开发区。,湛江当地客户购房特性分析,语录：我现在有3间屋，居住不成问题但是每个月几千元的公积金放着不买楼又浪费，还不如卖掉其中一间换套新房更好，新房当然不能比之前的差，我是希望在开发区买一套，因为开发区未来的发展前景不错，有升值的空间。而且离我上班的地方坡头只是一桥之隔，上下班也十分方便。,重视投资价值，注重生活质量，需求便捷的交通,关键词：公积金、有发展前景、工作方便,客户：陈阿姨 置业意向：150平方米四房 置业预算：约100万年龄：42岁 职业：南油职工 家庭结构：一家四
25、口居住区域：赤坎 工作区域：坡头,客户访谈：,47,语录：住了几十年的楼梯楼现在年纪大了，迟点就爬不动楼梯了，想换一个大型社区住，大社区管理又好，晚上又有活动的空间但是希望买个好点的，免得到时人口太杂，最好都是高素质的人士。,向往大社区的生活环境、对物业管理的要求高、看重同质而居的居住社区氛围。,关键词：物业管理、同质而居、大社区,客户：黄先生 置业意向：三房，120平方米左右 置业预算：60万年龄：57岁 职业：私企高层干部 家庭结构：一家四口居住区域：霞山区 工作区域：赤坎区,客户访谈：,语录：在外面工作的朋友有能力买房的都买了，家人住在遂溪镇，自己有能力当然想家人搬出来大城市住得舒服点，
26、如果让我选，我当然希望买望海的三房单元，稀缺景观基本是买一间少一间了。,希望为家人营造一个良好的居住环境，渴望大城市的生活，注重景观资源。,关键词：大城市、望海、稀缺景观,客户：陈先生 置业意向：三房，120平方米左右 置业预算：约60万年龄：35岁 职业：私企主 家庭结构：一家三口 居住区域：遂溪县 工作区域：湛江,客户访谈：,客户范围：企事业单位员工占湛江房地产市场半壁江山,南油职工：因福利较好，与当地普通居民收入差距较大，几乎每个南油职工都拥有3套以上的住房，约占市场25。五区四县：周边县区较富裕的人群，希望能住进城市享受城市的奢华，约占市场19。公务员：同南油职工，约占市场31。外区客
27、户：因旅游业并不发达，外来购房者基本是因工作需要而购房，约占市场8。市区居民：多为私企主或在外工作回来的，除以上两类很少有本地购房者，约占17。,这里上上下下都是我们同事买的，南油的可能占了40吧，除了这里我在观海路还有2套住房 南油陈阿姨,这里的房价比上年升了很多，除了自己做生意的和公务员以外，普通人就1千左右一个月，哪买得起房子 楼盘销售黄小姐,客户购房特性：公积金购房在湛江占主导地位,公积金购房在湛江占主导地位，有超过60的购房都是公积金付款，故当地公积金购房的优惠与其它付款方式优惠可享受相同折扣，但公积金购房的比例现阶段有所减低。,我们这里一次性付款与公积金折扣是一样的，买这里的人大部
28、分都是公积金贷款楼盘销售黄小姐,放盘的人其实大部分都是公务员或者南油的，他们买了又卖主要是为了套取现金二手行伍先生,51,置业关键因素：大社区、发展前景好、稀缺的景观资源,客户特质,公务员、企业高管为主，具有较强的购买力，大部分使用公积金购房；年龄集中在35-60岁之间，家庭结构大部分以三人以上；客户较为内敛、低调、实在；重视家庭，对生活质量、居住氛围要求较高。,二手市场发展滞后,二手交易量较低：由于当地一手市场仍处于发展阶段，成交量与成交金额仍未达到较高水平，整个房地产处于起步发展阶段，因此二手市场更是初级阶段，二手整体成交水平一般。二手售价与一手相当：旧式住房售价在1500元/m2左右，但
29、基本无人问津，由于当地商品房起步较晚，故二手商品房多为近几年的产品、质数与一手房相当，而售价也与同区域一手相当。租赁市场也相对疲弱：市区住宅的租金水平也相对较低，一般旧式住房租金在500-800元/月两房或三房，如质素较好的小区可租到15002500元/月，但整体租金水平较低。,商业发展模式还处于初级阶段,商业发展模式陈旧：各楼盘商铺只卖不租，缺少招商管理概念，故大部分已入住楼盘商铺处于丢空状态，既起不到积聚人气的作用又达不到资金回笼的要求。车位配比充足：车位售价根据不同区域落差较大，其中赤坎区售价约1520万/个车位，霞山区则在59万/个，价格落差大的主要原因在于赤坎区为豪宅区域汽车拥有量较高而霞山区汽车拥有量较少，但每个楼盘车位配比均达到1：1以上，故车位需求量不大。,房 地 产 市 场 现 状 小 结,随着湛江城市的发展，房地产开发与之前相比较发展越来越成熟，商品房发展进入高速度，发展态势良好；一手住宅成交金额及消化量逐年攀升，但成交量基数仍较小，反映市场消费容量较小，确待进一步挖掘与培育；二手市场处于起步阶段，成交一般，反映市场承接能力有限；企事业单位员工是现时商品房的消费主力，受现时城市发展的影响，外来人员购房比例相对较低；相对于住宅，商业发展还处于初级阶段。,知识就是财富，万斗网，让沉睡的知识与资料变成现金！更多资料请上万斗网：,
