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1、案例概况,区位选址：上海市仙霞西路/哈密路，周边为中高档住宅区。项目规模：总建筑面积11万平方米，营业面积6.25万平方米。交通条件：距离外环高架1,500米，100米范围内8条公交线，距离地铁2号线延长线800米。商业环境：典型社区型商业。周边竞争项目较少，原为商业空白区域，项目的逐步成熟促进了周边商业氛围的形成。辐射人口：属于成长型人口导入区域，周边3公里范围内人口规模约30万，消费能力较强。形象定位：集卖场、百货、专卖店、餐饮、休闲娱乐于一体，服务于周边居住人群的一站式休闲商业中心。,从区域消费者需求来看，包含大型超市卖场、休闲娱乐、餐饮的一站式消费场所较受欢迎。,参考案例上海西郊百联,
2、停车场、洗车房,家居用品广场,餐饮、百货,百货、大型超市,百货、大型超市、专业卖场,休闲娱乐,F4,F3,F2,F1,B1,B2,各业态比例,各楼层业态布置,引进知名主力店，形成品牌集聚效应，提供高档次购物环境。业态设置参照国际流行消费方式，面向区域内中高档消费人群，拔高商业档次，与周边商业形成差异。业态类型多样化，满足客户多形态需求，突出项目经营亮点，如西郊百联的主题休闲娱乐设施。,案例借鉴,商业案例上海西郊百联,占地面积：3.4万地上建筑面积：10.9万容 积 率：3.2实际营业面积：約6.25万总投资额：5.4亿人民币总开发成本：大约5,000人民币/一天的入场人数：平日/万1万5千人、
3、周末/4万5万人总租户数：116户停车场车位：750个主力店租客：联华超市（超市）、友谊百货（百货公司）、DECATHRON（运动用品）、HOLA特力屋（家具）其中联华超市、友谊百货是百联集团的关联公司，并这两家租用25,013，整个项目的41%的出租营业面积。设计公司：美国JEDE国际建筑事务所、中国上海现代建筑,数据来源：戴德梁行策略发展顾问部,参考案例,西郊百联的招商标准,百联集团是从零售行业起源的集团，且子公司里有第一百货，友谊商店（百货公司）,联华超市，华联超市（超市）为首各方面的上海知名零售品牌商。因此，在购买土地的时候就决定项目的主力店为其内部企业，项目的50%租客是从百联集团里
4、面招商，其他的50%是从外面来招商。百联集团在上海市中心城区内进行的项目的招商比率是内部50%，外部50%，但是上海郊外或是外地的项目的比率是内部30%，外部70%。（这些项目会招在外地有名气的家乐福等为主力店）。关于租赁合同期限，百联对主力店签3到10年左右的租赁合同，而对小零售房客都是一年合同。,数据来源：戴德梁行策略发展顾问部,参考案例,百联开发的经济技术指标,数据来源：戴德梁行策略发展顾问部,参考案例,1经营分析：西郊百联2006年租金收入大约有7000万元左右，主要构成比例如下表。,2实际情况百联当时从MD工作搞出来的设定和现在的情况的差异如下：设定客户：本来设定的是包括古北，虹桥的
5、开车过来的较富裕顾客，不过现在的主要顾客是周围居民。有些还不算富裕，夏天为了乘凉过来，冬天为了取暖访问西郊百联，逗留时间长，但不买东西。虽然有一部分是富裕的顾客，不过大部分的顾客的购物力量还不算好。（据联华超市，西郊，南方，华联社区商业的3个项目其中，西郊的客户是最没有购物力的）租客的调整：从04年11月的开业以来，西郊百联的租客基本上没有调整。不过访问现场之后可以看得到有些商铺的生意不是很好，西郊百联对租客的转换并不是很成功。据百联股份钱总建华经理助理“百联西郊项目的当时顾客设定和现在的情况是差不多”。,据百联，主力店的租金一天大约2-3元/平方米，其他是6-8元/平方米左右。收入的一半来自主力店，另一半是从其他的专门店来源的，但是面积的比率和租金并不是一半。,西郊百联经营分析,数据来源：戴德梁行策略发展顾问部,参考案例,西郊百联可以借鉴的优点和缺点,数据来源：戴德梁行策略发展顾问部,参考案例,西郊百联项目的优点和缺点,百联的开发的缺点大部分在后期管理问题上面,数据来源：戴德梁行策略发展顾问部,参考案例,
