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1、,悦,上,大,城,Copyright 2014 by D.Luk,调研报告海,业态分析,业态楼层分布业态面积占比业态数量占比,各楼层业态分析,零售主力店：SEGAMI,餐饮,主力店：H&M、Muji无印良品零售主力店：H&M、Rocawear零售主力店：H&M、Apple,零售,餐饮,主力店：TEENIE WEENIE,零售,服务,主力店：Hotwind、Ochirly,零售,服务,主力店：汤姆熊,零售,娱乐,服务,业态楼层分布餐饮主力店：辛香汇餐饮主力店：外婆家、豆捞坊餐饮主力店：望湘园、蕉叶,业态面积占比,从业态占据楼层（总共11层）的比例考量业态的面积占比情况如下：,从上述面积比例看上海
2、大悦城的经营仍侧重于传统零售业，但饮食业的比例明显上升。,在布局大面积餐饮业的时候，“中粮”更倾向把餐饮业放在“大悦城”的高位，形成磁极，吸引顾客上楼后再逐步下楼分散到各楼层。,餐饮业主要集中在7、8、9,三层，这样的布局加大了餐饮业的集中度，有利于改善3-6楼零售商铺的客流分布，提高租值。,同时，也避免了各层布置餐饮带来的客流分散，影响人流动线的组织。,业态数量占比,零售业的在整栋建筑物中占据数量超过7成，零售业态仍然系“大悦城”的主力业态。在7成的零售业商铺数量中减除“H&M”“MUJI”后，零售业态的商铺在4成的面积上分布，商铺的面积变得相对小，有利于商铺调整转换，及在单家商铺总租值不高
3、的假象下，实际提高单位租值，吸引商家进场。“大悦城”的商场布局是属于那种“单层面积不大，多楼层”的商业布局，商铺业态的布置形式值得参考。,总数181226122424167672154,楼层B112345678910统计占比,餐饮900201076703221%,零售9122610212213000011373%,娱乐0000001000232%,其他0000312000064%,各楼层业态分析B1层在商铺的数量上，餐饮与零售各占一半，但从现场观察的情况来看，零售商铺的经营面积还是占了较大比重。,餐饮9,零售9,娱乐0,其他0,总数18,餐饮商铺最多的楼层负一层连接地铁出入口，该层的餐饮商铺的
4、数量是除7-9层外，最多餐饮铺的楼层。餐饮只做轻餐饮 吸引过路消费，快消费为主,各楼层业态分析1层1楼的商铺以零售为主，没有餐饮的踪影。,餐饮0,零售12,娱乐0,其他0,总数12,以号召力较高的零售商铺为主Apple Store、H&M旗舰店。商铺面积较大，以叫座力较好的品牌为主 H&M的布局形成独立的人流动线H&M属于跨层的主力店，凭借现时在国内的号召力，吸引沿路客流从1楼进入后，分散到2、3楼，对增加客流有很好辅助作用，提升2、3楼其他商铺的租值。,各楼层业态分析2层2楼的商铺仍以零售为主，但商铺的数量明显增加。,餐饮0,零售26,娱乐0,其他0,总数26,该层商铺数量明显增加 商铺面积
5、有所缩小，但以高利润品种为经营目标：皮具、化妆品、手表 商铺的面积缩小，有利于在提高单位租值的情况下，控制单家商铺总值。该层的总收益为整个商场收益的重点楼层。H&M形成独立的人流动线，仍然起补充人流的作用,各楼层业态分析3层3楼的商铺以零售为主，增加另一家零售主力店MUJI。,餐饮2,零售10,娱乐0,其他0,总数12,以号召力较高的零售商铺为主力店，设置在中转层聚客：MUJI、H&M。在3楼平台快速电梯前设置“满记甜品”及“星巴克”，加大顾客从这里出发往上走的几率。,各楼层业态分析4层4楼的商铺以零售为主，缺乏能大量吸引人流的商铺。,餐饮0,零售21,娱乐0,其他3,总数24,该层以培训教育
6、及女性顾客为主：内衣店、美容美体店。向这层出发的人流主要是有明显目的性的顾客，顾客在楼层较其他楼层稀疏。商铺的数量仅次于2楼。,各楼层业态分析5层5楼的商铺以零售为主，经营重心较为零散。,餐饮1,零售22,娱乐0,其他1,总数24,咖啡店的位置较为特别，如中空悬挑，但要走到那里消费需要找找才能找到。业态较为零散，缺乏重点：6IXTY 8IGHT，发讯，O.D.M 地理位置尴尬：3楼平台上两层，7楼平台下两层。如能与6楼置换“汤姆熊”电玩城，能克服地理位置的尴尬。,各楼层业态分析6层6楼的商铺以零售为主，没有餐饮的踪影。,餐饮0,零售13,娱乐1,其他2,总数16,以“汤姆熊”电玩城为主力店，地
7、点值得商榷。该层增加了电子产品店及教育培训店，虽与电玩城形成合力，吸引儿童客源，但业态性质上有一定的矛盾性。分置设定应能更好同类消费群体，不同需求的需要。,各楼层业态分析7层7楼完全以餐饮为主。,餐饮7,零售0,娱乐0,其他0,总数7,该层餐饮以连锁经营餐饮为主：棒约翰、味千拉面。还有部分特色餐饮：权金城、望湘园。,餐饮6,零售0,娱乐0,其他0,总数6,各楼层业态分析8层8楼完全以餐饮为主。,该层餐饮既有精品中餐，又有异国风味。商铺数量比7楼少，单店的面积有所上升，有利于聚客。“外婆家”是这层，甚至是整栋楼的绝对主力，下午5点到达现场时，排队人群已绕了1/4个中庭。,餐饮7,零售0,娱乐0,其他0,总数7,各楼层业态分析9层9楼完全以餐饮为主。,该层餐饮组织以“辛香汇”为主，搭配其他一些快餐。目标客户群明显是10-11楼的电影院及KTV。,2023/3/7,THANK YOU,
