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1、绿城 温州鹿城广场项目样板房精装修管理要点二一0年五月,绿城 温州鹿城广场工程项目,尊敬的集团公司领导、同事们大家好！绿城温州鹿城广场自开工至竣工，在集团公司有关领导的关心与指导下，工程施工进展顺利！房产品质把控良好！下面，将样板房精装修工程管理过程中的要点，向大家做一下介绍！,温州鹿城广场项目属于城市综合体，建筑形态有住宅、商业、办公、酒店，项目总用地面积132325平方米，规划总建筑面积约65.5万平方米，建筑容积率3.43，绿化率26.2%，建筑密度28.9%，由四幢超高层住宅、一幢高层住宅、一幢购物中心、一幢超高层塔楼和部分底层商铺组成，项目共分四期开发。,绿城 温州鹿城广场工程概况,
2、样板房精装修管理要点,样板房精装修工程管理要点一）、深化设计管理与把控二）、在上海星河湾样板房的基础上再次进行详细的优化、完善三）、样板房软装管理与把控四）、精装修施工过程中的把控要点 1、工程进度控制 2、工程质量控制 3、安全文明施工 4、工程管理制度五）、工作中的不足与改进措施六）、感悟,深化设计过程(一)、对设计师提供平面与现场尺寸以及功能布局进行优化。(二)、梳理天花标高与现场的尺寸复核。(三)、调整立面与平面天花的对应关系。(四)、核对所有的水电开关点位以及位置的合理排版。(五)、整理所有的节点收口包括与幕墙之间的收口方式。,一）、深化设计管理与把控,一）、深化设计管理与把控,充分
3、借用各方资源，强化精装修图纸深化设计工作 开工伊始，我们遇到了精装修图纸深化设计滞后，现场实际尺寸与设计图纸对应不起来，深化设计人员数量及到位率欠缺，缺少详细的深化图纸来指导现场施工等困难，严重制约了工程的施工进度；为此我们紧急抽调了组织规划设计部门的专业室内设计师(1名）、精装修专业工程师（2名）及施工单位设计施工技术力量一起，在集团公司精装修部有关领导的指导下，不分昼夜加班加点的深化设计、召开碰头会、内部评审会及每日例会，通过多方积极沟通、协调及努力下，图纸边深化边施工，几乎同步进行；同时通过各方的配合与努力，共同协调和解决了设计上的不足以及施工过程中遇到的矛盾与困难。,集团精装修部领导与
4、各个相关专业人员召开设计协调会。,一）、深化设计管理与把控,集团精装修部领导与各个相关专业人员的设计评审、技术交底会。,一）、深化设计管理与把控,一）、深化设计管理与把控,积极协调各专业，在确保使用功能的前提下，尽可能提高居住的舒适性。吊顶天棚内龙骨与风管、电气设备的布设，在设计标高、位置上存在交叉与矛盾，各专业图纸之间标高设计考虑不周全、不协调，天花顶棚返工率高，造成施工单位情绪不稳定、积极性不高；为了满足室内居住使用功能，又要满足装饰设计效果，还要稳住施工单位的情绪；及时组织召开各专业间的协调会、不定时的碰头会，在细部深化设计与施工上遵循避让原则、分清主次施工顺序，认真仔细的研究每一个尺寸
5、，整体综合性考虑每一个细部节点的构造；同时，工程部管理人员积极的参与到现场每一道工序的施工管理，帮助施工单位协调解决现场遇到的矛盾与问题，将可能出现的问题考虑在事先，尽量避免减少返工的发生率。,集团精装修部领导与各个相关专业人员召开设计协调会。,一）、深化设计管理与把控,工程管理部内部各个相关专业人员召开的工程协调会（据统计内部协调会超过30次以上）。,一）、深化设计管理与把控,集团公司领导在工地现场会议室对施工单位进行技术交底的工程碰头会。,一）、深化设计管理与把控,工程管理部每天晚上6：00-9：00在工地现场会议室召开精装修工程专题日例会,一）、深化设计管理与把控,工程管理部每天在工地现
6、场会议室召开精装修工程专题日例会,一）、深化设计管理与把控,1、根据现场放样尺寸调整原设计平面图对设计师提供的方案进行完善，将问题、意见反馈给设计师，方案完善后对设计方案进行理解、梳理。,(一)、对设计师提供平面与现场尺寸以及功能布局进行优化,2.所有户型红色云线位置为变更区域：,旧方案,1.主入口十字圆厅中心位置原方案为水景装饰。考虑到没有实质上的功能用途，日常打理跟维护又比较麻烦，所以取消。,2.卧室三卫生间淋浴房门进行了左右对调，方便了使用功能。,原方案中厨入口位置跟里面空间太过狭窄，所以方案进行了调整。,卧室二原方案入口过道已经有衣柜，卧室里又有衣柜，考虑到功能的重复性，所以卧室里改用
7、装饰书柜。,(一)、对设计师提供平面与现场尺寸以及功能布局进行优化,修改后方案,将厨房入口调整为西厨入口处，通道边宽了。,原水景改为中央桌面平台。,卧室三卫生间淋浴房门进行了左右对调，方便了使用功能。,卧室二原方案卧室里的衣柜改为装饰书柜,(一)、对设计师提供平面与现场尺寸以及功能布局进行优化,旧方案,主卧进入书房原方案用移门，考虑到隔音效果跟方便实用性，改用双开门，使空间更私密。,主卧卫生间入口门原方案移门为单扇开，整改后为双扇开，更显卫生间的大气。,主卧卫生间进入淋浴房原方案要经过两道门，使用跟功能上有点影响。整改后区域划分明显，功能更合理。,(一)、对设计师提供平面与现场尺寸以及功能布局
8、进行优化,修改后方案,主卧进入书房原方案用移门，考虑到隔音效果跟方便实用性，改用双开门，使空间更私密。,主卧卫生间入口门改为双扇开，更显卫生间的大气。,主卧卫生间进入淋浴房改后区域划分明显，功能更合理。,(一)、对设计师提供平面与现场尺寸以及功能布局进行优化,旧方案,进入书房的门原来的方案太小考虑与其他客房不统一，整改后门向外移加大的书房的面积而门与客房统一宽度也缩短了狭长的走道。,原方案没有找准中心对称的关系，本身主卫浴缸跟浴缸天花都在一条线上，所以追求中心对称的话，这个玻璃框套也应该对中。,酒柜跟景观阳台的门原来采用开门。考虑到酒柜背景左右的对称和统一性，以及收口问题，所以改成移门的形式。
9、,主卧门跟主卫门原来方案为双开门。考虑主卫的使用功能及与主卧门有区分将主卫改为单开门处理。,(一)、对设计师提供平面与现场尺寸以及功能布局进行优化,修改后方案,酒柜跟景观阳台的门改成移门的形式便于统一及装饰收口,书房门外移缩短了走到长度，增加了书房的空间,(一)、对设计师提供平面与现场尺寸以及功能布局进行优化,主卧门跟主卫门原来方案为双开门改为单开门处理，空间更宽敞。,玻璃框套也应该对中，空间处理更合理。,旧方案,原大理石地面排版没有做到左右对称的处理，调整后方案做到了拼花的完整性。,卧室一原卫生间采用移门。考虑到实用的方便跟空间的允许，后改为开门。,主卧入口设计为圆厅的形式，很大气。用双开门
10、更能提升主卧的这种格调。所以把原来的单开改为双开。,保姆房的卫生间原方案过于狭小而且用实体墙隔断，影响了使用空间，故采用玻璃隔断和加大空间的利用率。,(一)、对设计师提供平面与现场尺寸以及功能布局进行优化,修改后的方案,(一)、对设计师提供平面与现场尺寸以及功能布局进行优化,调整后方案做到了拼花的完整性,主卧入口设计为圆厅的形式，很大气。用双开门更能提升主卧的这种格调。,考虑到实用和空间的允许后移门改为开门。,隔墙改为玻璃隔断，空间更宽敞,图一,平面图纸要求标准化统一化处理,3.将户型施工设计图与原现场放样进行覆盖、对施工图进行调整、实现图纸与现场合二为一的标准。其中平面图要求包括细部节点和墙
11、身线与踢脚线、面层材料不同的进出关系和造型的之间的收口关系一一在平面图上反映出来。（如图一所示）,(一)、对设计师提供平面与现场尺寸以及功能布局进行优化。,(二)、梳理天花标高与现场的尺寸复核。,(二)、梳理天花标高与现场的尺寸复核。,2.结合BPI灯光设计与平立面天花之间的关系、将平面与天花图纸合成、寻找天花造型与灯点位之间的对应关系。如吊灯与茶几与床位中轴线的关系和射灯与立面造型的中轴线等等。（如图所示）,1.将空调新风排风与土建梁位图、强弱电桥架等图进行综合性整合，确定现场的天花标高。分别用不同的颜色来区分走线。（如图所示）,1-1.图紫色线条位置为梁位图,1-2.图浅蓝色线条位置为空调
12、新 风与排风走势图,1-3.图橘黄色虚线条走势为强弱 电桥架图,1-4.图浅黄色线条为空调主机位置,1-5.图红色云线记号为需要造型 调整及需要要新风局部爬坡 处理。,(二)、梳理天花标高与现场的尺寸复核。,图二,1-5.根据现场梁位图新风管和造型之间的关系实现局部风管做适当的爬坡处理、来达到空间舒适性与合理性。,(二)、梳理天花标高与现场的尺寸复核。,2-1:绿色线条为天花造型、黑色为软装家具、蓝色为灯具三者之间的对应关系。2-2：虚线为整体空点的中轴线。结合平立面与天花的中轴关系并确定客厅茶几餐桌与吊 灯的对应关系。,(二)、梳理天花标高与现场的尺寸复核。,3.图上做红色云线记号位置为标高
13、根据现在受梁位暖通限制调整后的高度。,(二)、梳理天花标高与现场的尺寸复核。,(二)、梳理天花标高与现场的尺寸复核。,(二)、梳理天花标高与现场的尺寸复核。,(二)、梳理天花标高与现场的尺寸复核。,(三)、调整立面与平面天花的对应关系。,红色虚线位置为中轴线、要求立面与天花剖面合成、调整立面与天花的 对应关系。（如图所示）,客厅区域,(三)、调整立面与平面天花的对应关系,主卧区域,(三)、调整立面与平面天花的对应关系,客卧区域,(三)、调整立面与平面天花的对应关系,红色虚线位置为平衡线，要求在同个空间所有门套线上口需在同一 水平线上。造型之间寻找之间对应关系。（如图所示）,(三)、调整立面与平
14、面天花的对应关系,1.根据灯光设计单位提供的强弱电图纸结合深化后的图纸对细节部分进行明 确。如插座、开关位置、空调风口长度等，都一一进行了详细的说明.2.在立面图纸上要求原则尽量避免在石材与木饰面上考虑开孔。前提条件不 影响使用功能为前提。,(四)、核对所有的水电开关点位以及位置的合理排版。,(四)、核对所有的水电开关点位以及位置的合理排版。,(五)、整理所有的节点收口包括与幕墙之间的收口方式。,a.幕墙与室内衔接的现场位置与原设计图纸存在一定的尺寸差距，根据现场幕墙的定位，对幕墙与室内之间的封堵方案做了大量的调整。（如图所示）b.深化过程中对现场空间存在不合理的以及节点收口问题等及时提供方案
15、与设计师探讨并落实。（如图所示）c.完善施工过程中的细部节点收口问题，如：墙纸与天花、木饰面与天花、马赛克与地面石材、银箔造型与地面石材等等收口问题，进行详细的梳理。,(五)、整理所有的节点收口包括与幕墙之间的收口方式,a.根据样板房总平面图对室内与幕墙封堵细部节点进行逐一梳理,(五)、整理所有的节点收口包括与幕墙之间的收口方式,根据现场设计效果及时与设计师反应沟通,b.深化过程中对现场空间存在不合理的以及节点收口问题等及时提供方案与设计师探讨并落实。,(五)、整理所有的节点收口包括与幕墙之间的收口方式,E户型客厅中间造型原设计中间造型比较低，客厅与餐厅天花分区，考虑中间造型压抑、最后将整体天
16、花打通处理,(五)、整理所有的节点收口包括与幕墙之间的收口方式,修改前,修改后,立面效果前后对比主要考虑客厅包个梁下来整体感觉有点压抑。,(五)、整理所有的节点收口包括与幕墙之间的收口方式,A户型休息区过道天花修改前考虑过到空间较狭窄天花造型过为繁琐。,修改后感觉天花清爽空间感较为舒适,(五)、整理所有的节点收口包括与幕墙之间的收口方式,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,温州鹿城优点：原淋浴房设计同星河湾，后将淋浴房做凹凸墙面，两边洗墙灯做法较精致。,星河湾不足：淋浴房内天花做反光灯槽，在使用过程中灯槽内易积水，
17、且整体凸显不了效果。,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,上海星河湾缺点：卫生间墙面V型槽过大，整体感观粗糙。,温州鹿城优点：卫生间墙面V型槽为3mm，整体较为精致。,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,上海星河湾的不足：淋浴房门槛石与地面交接处采用倒圆角，其工艺在存在收口及整体效果不佳，显得较为粗糙。,温州鹿城优点：淋浴房门槛石与地面交接处在深化过程中将倒圆角改为直角，避免了星河湾中存在的问题。,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,上海星河湾不足：卫生间地面拼花用不锈钢拼接，在功能上不锈钢在使用过程中会起翘，在打磨过程中会把不
18、锈钢表面磨毛糙且增加成本。,温州鹿城优点：卫生间地面拼花避免使用不锈钢。,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,上海星河湾不足：卫生间台盆面与墙面伯利黄间关系处理不当，腰线位置未考虑到收口问题，墙面存在空隙。,温州鹿城：卫生间台盆面与墙面腰线位置考虑到收口问题，将腰线抬至台盆上方收口，避免与墙面存在空隙。,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,上海星河湾不足：洗脸台挡水条与玛雅米黄石材底座为两种石材，两者间存在硬收关系且立面线条没有对应关系。,温州鹿城优点：洗脸台挡水条与玛雅米黄石材底座为同一种底座，两者间形成完整档水边且线条整体跟通，较为美观。,二）、
19、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,上海星河湾不足：浴缸处龙头位置安装在镜子面上，在安装不到位或在使用过程中镜子面容易出现裂痕。,温州鹿城优点：浴缸处龙头位置避免安装在镜子面上。,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,上海星河湾不足：未考虑座便器的外观、安装及水管走线位置，以致水管外漏，美观不足。,温州鹿城优点：座便器的外 观、安装及水管走线位置，尽可能避免水管外漏现象。,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,上海星河湾不足：淋浴房门用不锈钢压边做法比较普遍，显示不出豪宅档次，且进门尺寸小。,温州鹿城：淋浴房两边玻璃到顶，淋浴门空250m
20、m,整体空间大气。,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,上海星河湾不足：同一卧室门套线石底座出现高低现象。,温州鹿城优点：统一户内所有底座高度，避免存在高低差问题。,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,上海星河湾不足：同一区域门套及门扇存在高低，整体空间不够完善。,温州鹿城优点：同一区域门套及门扇均控制在统一高度，整体空间完整。,二）、在上海星河湾样板房局部优缺点的基础上进行优化、完善,三）、样板房软装管理 春节后，2月12日在集团召开了软装方案的评审会议，经集团规划设计部、材料设备部、精装修管理部相关领导的评审与把控，最终有4家软装单位通过了评审，
21、共10个方案。,三）、样板房软装管理,三）、样板房软装管理,三）、样板房软装管理,家具尺寸核对,三）、样板房软装管理,家具尺寸核对,三）、样板房软装管理,灯具把控过程,三）、样板房软装管理,四）、样板房施工过程的把控1、工程进度控制2、工程质量控制3、安全文明施工4、工程管理制度,四）、样板房施工过程的把控,进度控制 1、工程进度控制 1）、进度计划 施工过程中我司严格按照调整后的控制表进行施工，主要措施是通过每次精装修例会，严格推进落实并分工到人、责任到人，一切以完成控制计划为前提，节节推进、锁定、及时掌握一切动态信息，对甲供材料、甲方专业分包单位，我们直接切入到工厂一线，直接督促到相关单位
22、的直接领导处，共同管理督促，直至时间节点后实现。,进度控制,进度控制,进度控制,进度控制,进度控制,3）、精装修的工序把控，关键时间节点的把控,质量控制,2、质量控制 1）从放线、钢筋、立模、浇混凝土、拆模、二次放线、立轻钢龙骨隔墙、单面封板、岩棉、双面封板、吊顶龙骨、吊顶封板、石膏线、批灰等每一道工序都紧盯不放，严格控制；2）预控大理石、木饰面、装饰单位的难点、解决办法、质量通病、补救措施；3)每日现场质量检查，将问题、隐患消灭在初始状态，公司领导亦曾多次复查；4）强化成品保护；5）细节决定成败,质量控制,墙身交位、放线定位,钢筋、立模,质量控制,浇混凝土,拆模,质量控制,二次放线定位,隔墙
23、龙骨,质量控制,单面封板,隐蔽验收、填充岩棉,质量控制,双面封板、批灰,吊顶龙骨,质量控制,吊顶造型加强,吊顶封板、批灰,质量控制,石膏线安装,细部修正,质量控制,2）、预控大理石、木饰面、装饰单位的难点、解决办法、质量通病和补救措施 石材、木制品等精装修材料的正常供应是进度把控的关键。由于石材的排版、定型定量的生产、供应时间较难把控，加上（环球）石材信誉度、履约率极差，给施工中督导、管理与协调增加了非常大的困难。为此，我们在有限的精装修管理力量中，抽调协调经验丰富得专业精装修工程师，到深圳石材厂家、木制品厂家，蹲守在厂家专门负责石材、木制品的生产、加工与供应方面的把控，通过他们在工厂的艰辛沟
24、通、催促与努力，厂家迫于这种压力下，才勉勉强强的、断断续续的进场，为工程的顺利推进，起到关键性的成效。,质量控制,现场与施工单位负责人碰头检查龙骨安装质量、协调尺寸偏差事宜。,3）、每天在施工现场进行质量检查，问题与隐患消灭在初始状态,质量控制,集团公司领导现场检查指导工作。,质量控制,4）、强化成品保护,质量控制,质量控制,质量控制,质量控制,5）、细节决定成败 注重细节处理，提升精装修品质。在样板房硬装施工中，设计管理人员、工程管理人员对装修的每个细节部位都进行了认真的推敲揣摩，尽可能处理的合理、美观，有时为了某个节点合理和美观，节点设计图纸反复修改、现场反复试验。如在石材的排版、阳台排水
25、的设计、风口样式颜色的确定等等方面都下了狠功夫,也取得较好的效果。,质量控制,卫生间线盒处防水,墙面水管固定,质量控制,卫生间防潮处理,吊顶凹槽定型处理,质量控制,隔墙横撑龙骨与结构间固定,卫生间防水每一步都封闭,质量控制,线管穿墙处密封处理,质量控制,石材铺贴前试拼,石材补缝的多次调色,为了提高十字圆厅的档次与品质，地面拼花大理石采用细致的整块拼接，拼接缝严密,质量控制,为了做好石材与木地板的接缝处理，考虑到不同材料热胀冷缩的特性，采用胶条柔性接缝,质量控制,所有风口颜色与天花板颜色相同，增加美观效果。,质量控制,针对温州地区雨水天气较多，为了使阳台排水通畅，经周密考虑，采用水沟式有组织排水
26、,质量控制,为了降低PVC排水管排水时的噪音，对所有的排水管采用保温棉进行包裹降噪处理,质量控制,最终成品,安全文明,3、安全文明施工，时常现场加强教育,安全文明,管理制度,4、工程管理制度 在制度执行方面，执行的制度主要有工程系统周例会制度、监理例会制度、每日装饰会议制度、工作笔记制度、技术交底制度、现场巡查制度，我部门在执行过程中具体情况如下：1）、工程系统周二例会制度 周例会每周二晚上召开一次，由工程部经理主持，工程部例会参加人员有项目公司总经理及工程系统全体人员。,管理制度,2）、监理例会制度 由监理单位组织参建单位进行召开，每周三进行，会议由项目总监主持。监理例会参加人员为工程部经理
27、、工程管理人员、总监、总监代表、各专业监理工程师及参建单位项目经理、施工总负责、质量员、安全员等。会议前由监理单位督促各施工单位在监理例会召开的前一天将汇报材料上交给工程部及监理单位。,管理制度,3）、每晚装饰会议制度 由工程部经理主持，主要是装饰单位汇报每日工程进展情况，需要机电部门、总包、幕墙等配合事宜；有问题及时得到解决与配合，为加快精装修工程奠定了坚实的基础。4）、工作笔记制度 由每位员工每日对当日的情况进行详细的记录，对人、机、料、技术、细节等进行详细的分析、综合，以及工作心得，使得每位员工每天都得到成长，每月底交工程部经理审核。,管理制度,5）、技术交底制度 每道工序施工前，工程部
28、都与装饰单位进行分部分项工程技术交底，将绿城的装饰标准、要求进行严格、详细的技术交底，避免了返工，为精装修工程的总工期赢得了宝贵的时间；6)、每日巡查制度，工程管理人员每日都到现场进行质量检查，特别是防水工程，更是做到旁站式管理，工作中一丝不苟，兢兢业业。,管理制度,工程例会会议纪要,工程例会制度,管理制度,监理例会,管理制度,监理会议纪要,管理制度,技术交底会议,管理制度,技术交底会议纪要,管理制度,现场巡查记录,管理制度,笔记每月审核,工作中的不足与改进措施,五、工作中的不足与改进措施 样板房已经顺利竣工了，现在回过头来仔细总结，其实我们的工作还可以做到更完美、更完善，工作中仍有不少不足之
29、处及需要改进措施：1、精装修与机电、材料设备部、成本部等配合部门，还有沟通欠缺不到位的地方，改进措施：及时加强与部门间的沟通，做到无缝对接，在工作中、工作之余都可以进行；2、精细化管理上，我们还需更努力，主要是：事先计划的制定与过程中的计划调整还不够精确，改进措施：事先计划的制定及时与装饰单位、机电单位及时沟通，过程中及时根据现场实际快速做出调整；我们与施工单位项目部的沟通与协调上还可以，但有些具体的事情落实不到位（主要是工艺、工法、标准等），改进措施：我们的工作需渗透到施工单位的班组层次上，特别是技术交底，这样才能把我们的真实意思表达贯彻落实到班组上，以防中间环节的脱钩；,工作中的不足与改进
30、措施,3、在细部处理上，如与幕墙收口、卫生间细部节点处理上，我们工作还有待进一步深化，精装修工程就体现在细部细微之处，改进措施：事先考虑更详细，进行多方案的比对；4、在面层装饰材料选择上，我们还需斟酌，尤其是玻璃等易碎品，要考虑到日后的投诉和维修；改进措施：在不影响整体装饰效果上，尽量少用易碎品；实在无法更改面层易碎品的情况下，考虑基层更合理更科学的做法，尽量避免日后的投诉与维修；,感悟,六、感悟：1、如何在很紧的时间内完成高质量的精装修，必须有幕墙、土建、机电、材料设备、成本等相关部门的紧密配合，所以团队意识是第一至关重要的；2、工作认真并最求追求工作的理想状态，取法其极致，得乎其上-是我们管理者的目标；3、种瓜得瓜，种豆得豆，只有付出非常的努力，才能得到非常的成功；4、随着社会的发展，新材料新工艺等不断地涌现，我们只有不断地去总结去学习才能与时俱进，立于不败之地。,感悟,绿城是一所学校，绿城也是一个大家庭，在这里，我们大家像兄弟姐妹一样，共同追求着，探索着，快乐着，成长着.我们的目标-永远追求更好，更高.,
