深圳朗钜家乐住宅项目前期营销策划销售推广方案.ppt

《深圳朗钜家乐住宅项目前期营销策划销售推广方案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳朗钜家乐住宅项目前期营销策划销售推广方案.ppt（120页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、CONTENTS,一.,目录,生活居住区,办公区,办公区,华强片区区域格局,都会100,市场竞争格局,华强片区楼盘不多，多为早期开发并已售罄项目，近期内无新开楼盘，因此，不存在较大的市场竞争。,东方时代广场,华强广场,现代之窗,燕南路88号,富怡雅居,金茂礼都,阁林网苑,群星广场,群星广场,群星广场,群星广场,群星广场,群星广场,群星广场,群星广场,群星广场,群星广场,群星广场,群星广场,群星广场,销售速度：燕南路88号一期一个月内售罄，二期两个月内售罄，金茂礼都开盘当天即销售300套，其余楼盘也均在短期内售完。华强片区投资型住宅产品普遍销售速度较快。,销售速度分析,客户分析,华强片区较早物业

2、以居家实用户型为主，户型多为三房四房，因此自住客比较多；而近期物业则以投资性，宜商宜住的一房和小两房物业为主，因此多为投资客投资，给在周边工作的小白领租住。,项目所处市场环境相当乐观，目前华强东片区几乎不存在竞争。项目重点解决问题在于自身价值的极大释放,项目价值释放体系,规划极大发挥,品质形象提升,园林,技术创新,公装,平面设计,商住关系,立面,项目价值最大释放提升体系,经营模式提升,管理模式,精装套餐,定制销售,基本技术指标：占地13917容积率6.32建筑面积8.8万（商业2.8万，住宅6万）覆盖率：60%建筑限高：60m,项目规划难点：1.如何设计平面解决“平层户数过多”？2.如何进行立

3、面设计避免建筑沉重感？3.如何疏导住宅与商业的关系？,1.如何设计平面解决“平层户数过多”？充分利用地块本身方正条件，以U型布局设计平面，使绝大部分户型拥有良好的采光通风，弱化拥挤沉闷感。,1.如何解决“平层户数过多”？,平面设计,一、规划,平面设计户型配置酒店式公寓,一、规划,1.如何解决“平层户数过多”？,转换住宅部分的功能，非一般性的投资型小户，而是着力于“酒店式公寓”的投资价值和商住个性化，从而解决平层户数过多的影响。,酒店式公寓与普通小户型相比，对“平层户数”敏感度较低。同时对通透性要求低，而对暗卫、开敞式厨房接受度高。,同致行认为，除却地块限制因素，定位酒店式公寓必须清晰以下四个问

4、题：酒店式公寓根植的土壤深圳酒店式公寓成功之处酒店式公寓对提升项目价值的利弊酒店式公寓操作可行性,商务效率交通便捷配套完备稳定消费群借力成熟商圈,深圳是国内最早出现酒店式公寓的城市，开发较为成功，在于论证性。商务圈酒店式公寓：星河世纪、金中环,商圈酒店式公寓：金茂礼都、佳兆业中心,酒店式公寓根植的土壤深圳酒店式公寓成功之处酒店式公寓对提升项目价值的利弊酒店式公寓操作,物业品质形象提高服务附加值提高投资价值提高,设计与装修要求提高服务与管理要求提高前期投入增大,产品设计的差异化；如何提升物业价值感；持有还是销售？谁来经营？开发商与投资客的矛盾；装修的水准；商住与纯居住；租赁模式（短期、中期、长期

5、）,平面设计户型配比,一、规划,平面设计户型参考,2.如何进行立面设计避免建筑沉重感？限高使得建筑挺拔感不足，在立面设计中采用大幅玻面、错阳台等方式加强现代感和线条韵律，并通过顶部处理加强通透、轻盈感。,顶部处理加强轻盈挺拔感,错阳台、大幅玻面形成韵律感，加强现代时尚气息,2.如何进行立面设计避免建筑沉重感？,立面设计,一、规划,3.如何疏导住宅与商业的关系？,3.如何疏导住宅与商业的关系？合理巧妙将住宅、商业进行交通分流，使得两部分价值功能更为纯粹，同时通过商业业态合理分布加强两者的良性关联。,住宅与商业,一、规划,规划极大发挥,平面设计,商住关系,立面,一、规划,解决平层户数过多的问题U型

6、平面，酒店式公寓配置,解决建筑过于沉重之感立面大幅玻面、阳台韵律、顶部处理,解决商住干扰问题横向分流，纵向跨层,住宅优品质实现价值最大化-东南亚风情园林,棕榈科植物作为种植主题 黄木纹理，青石板、鹅卵石、麻石等天然元素瀑布、溪、泳池完美构成以“水”为主题的园林,二、优化,住宅优品质实现价值最大化-引进创新技术提升品质,。,Low-E玻璃 具有突出的保温隔热性能，导热系数比单片玻璃低1半左右 Low-E玻璃可以将温度高的一侧传递过来的80%以上的远红外热辐射反射回去，从而 避免了由于自身温度提高产生的二次热传递，所以Low-E玻璃具有很低的传热系数,新风系统 用机械方式促使室内外空气交换，高档的

7、设备能进行热交换，以节省能源,家居智能化系统 通过家居智能管理系统的设施来实现家庭安全、舒适、信 息交互与通信的能力。家居智能化系统由如下三个方面组成：家庭安全防范（）；家庭设备自动化（）；家庭通讯（）。,净化直饮水 软化直饮水具有软化树脂，彻底滤掉水中的有害微生物、重金属、农药、余氯，并充分清除水中多余的Ca、Mg离子，令水质更为健康、纯净，同时，具有多种独特的功效，为业主的生活带来无比的舒适和全新的居住生活体验。,指纹掌型生物识别门禁系统 将高速网络处理单片机和嵌入式光学指纹识别系统完美结合，给业主带来安全、便捷的感受 1.指纹开门，更具安全性；2.独立连续工作，稳定性好 3.支持多用户、

8、多部门组合开门；4.分时段管理，让管理更科学；5.不关门提醒；掉电提示功能；6.具输出报警手指，如果有人受迫开门，可自动报警,住宅优品质实现价值最大化-引进创新技术提升品质,住宅优品质实现价值最大化-公共部分装修提升策略,采用不锈钢材质岗亭,自助查询系统,入户大堂时尚大气,带智能识别系统的电梯,声控灯光节电节能,通过经营来提升项目价值,酒店式管理及客户租赁中心 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。可引入“金钥匙“服务体系,提供多种精选式装修套餐 标准式装修、商务办公式装修、豪华套房式

9、装修,部分住宅单位定制销售 可考虑引进“城市客栈”、“7天连锁”类型的酒店,三、经营,同致行项目价值体系,1、小户型物业价值16标准交通、位置、配套、规模、建筑密度、城市资源环境、停车、噪音、视野、户型特色、建筑外型、内装修、物业管理、发展商品牌、工程进度、营销策划周密性；2、价格定位体系区位修正因数：环境：区位级差6.5、商务/商业氛围5.1、租赁市场4.6、生活环境2.7、升值潜力4.5；交通：通达程度5.5、地铁2.4、公交1.5、；配套：商务设施3.2、商场2.5、邮局银行1.6、餐饮娱乐2.5；产品修正因数规划：发展商3、规模2、小区规划3.2、外观3.6、绿化景观1.8；户型：容积

10、率1.7、合理性2.8、智能化2.2；景观：园林3、自然1、都市3、开阔程度2；配套：车位比0.8、活动场所1.3、会所设施1.8、实用率1.2、施工质量1、进度1.5；物管：管理品牌5、收费标准2、服务3.5；其它修正因数营销：代理商策略服务2、地盘包装3.1、广告效果3.2、营销执行策略3.5；,市场比较法求证项目均价,选择目标,A1二级市场：星河世纪新亚洲世金汉宫佳兆业中心,A2三级市场：金茂礼都飞扬时代,权重系数修正,价值表现,A2金茂礼都：13000飞扬时代：14000-15000,A1星河世纪：14000新亚洲：20000（未售）世金汉宫：21000佳兆业中心：18000,二级市场

11、：80%,三级市场：20%,二级市场对比计算,权重系数修正,三级市场对比计算,14000*100/105*20%+20000*100/108*40%+21000*100/105*15%+18000*100/103*25%=17443元/,13000*100/92*50%+14500*100/95*50%=14697元/,17443*80%+14697*20%=16900元/,同致行认为项目的现时均价为:16900元/,同致行定价决策模型,基于对深圳市房地产市场价格的研究，和对片区物业的价格走势，同致行认为项目住宅有实现三种价格的可能：完全利好的策动下，住宅均价有望达到 18000元/平方米以上

12、；市场正常情况下,住宅均价亦有望实现 17000-18000元/平方米;全部利空前提下，住宅均价亦有望实现 16000元/平方米；,同致行最终建议价格：17000-18000元/,产品本位的价值实现模型分析,不同价值类型产品营销模式,压迫型产品客户及售卖组织,压迫型营销模式销售价格及面积低于片区平均水平，多为非客户，通过稀缺性销售压迫法快速实现销售，回收资金，降低营销成本单价低于18000元，景观条件一般的单位共套，面积合计,压迫型客户的基本特征：身份背景：1、零散投资客，消化景观一般的低价单位2、小企业用于驻点办公 购买驱动：1、较高投资回报；2、认同片区商务氛围，近距离；购买障碍：价格敏感

13、度高；价值传递核心：1、较低总价高投资回报;2、优秀的户型设计。3、享受完善服务配套需求数量：批;实现方式：现场围墙、户外广告，直邮送达，同致行全主动式营销（商户投资客资源、外场推荐）。实现时间：开盘前三个月积累，开盘半个月内基本消化。,价格实现区间：1600017000元/,单房、一房单位、面积适中，总价低，首付两成；、规整柱网开扬空间便于改造；、个性化可选精装修；、可享商业配套、酒店服务；、小高层实用率高,产品价值释放要素,两房单位、功能更为合理，面积适中；、办公空间可塑性更强；、半商半住SOHO更宽敞；、精装、酒店式管理服务；、小高层实用率高,引导型产品客户及售卖组织,引导型营销模式价格

14、承受能力强，但由于使用需求并不十分在意产品的景观性，需在销售过程中进行对比展示、加强引导，实现交易单价低于18000元，景观较好的单位共套，面积合计,引导型客户的基本特征：身份背景：、职业投资客、投资机构；、周边小企业主；、候鸟型高级商务人士 购买驱动：1、较高投资回报；2、驻点接待客户；3、工作便利购买障碍：价格贵于同层非景观户型；价值传递核心：1、优秀的户型设计;2、稀缺的绿化价值。需求数量：批;实现方式：同致行电子通讯商家企业客户资源，赛格客户联动；对职业投资客访谈推荐。实现时间：开盘前两个月进行主动推荐。,价格实现区间：1700018000元/,产品价值释放要素,单房、一房单位、面积适

15、中，总价低，首付两成；、规整柱网开扬空间便于改造；、个性化可选精装修；、可享商业配套、酒店服务；、小高层实用率高,两房单位、居住舒适度更高；、办公空间可塑性更强；、半商半住SOHO更宽敞；、精装、酒店式管理服务；、小高层实用率高,展示型产品客户及售卖组织,展示型营销模式对公寓景观并不过度关注的客户，同时对价格有比较强的承受能力，需要加强产品内部的价值展示，提高其对价格的认同单价高于18000元，景观一般的单位共套，面积合计,展示型客户的基本特征：身份背景：、职业投资客、投资机构；2、高级商务人士 购买驱动：1、投资回报；2、工作便捷；购买障碍：景观一般；价值传递核心：1、个性化服务配置;2、优

16、秀的户型设计。需求数量：;实现方式：通过DM直邮等方式对片区内客户进行推荐，并通过酒店的外设展点进行推广。实现时间：开盘前两个月先行进行片区内巡访。,价格实现区间：1800018500元/,产品价值释放要素,单房、一房单位、面积适中，总价低，首付两成；、规整柱网开扬空间便于改造；、个性化可选精装修；、可享商业配套、酒店服务；、小高层实用率高,两房单位、居住舒适度更高；、办公空间可塑性更强；、半商半住SOHO更宽敞；、精装、酒店式管理服务；、小高层实用率高,攻坚型产品客户及售卖组织,攻坚型营销模式重点优质客户，为竞争项目主力关注人群，营销活动围绕的核心，需要通过价值的准确传递，售卖行为优化的综合

17、行为实现单价高于18000元，景观条件最好的单位共套，面积合计,展示型客户的基本特征：身份背景：企业老板 海外企业。购买驱动：1、酒店园林景观，办公居住愉悦度高；2、酒店式服务；3、创新性产品设计。购买障碍：其他产权式酒店、酒店式公寓的市场分流；价值传递核心：1、片区、景观、户型的特点传递;2、个性化售卖服务。需求数量：P;实现方式：同致行A-to-A个性化售卖方式、商会推荐、酒店直展、信用卡、全球通金卡联动。实现时间：开盘前两个月开始做主动式营销。,价格实现区间：1850020000元/,景观最好的单位、稀缺园林景观；、创新户型设计；、别致装修；、商务、居住可转换性；、实用率高。,产品价值释

18、放要素,开盘前主动性客户积累,企业资源联动积累客户,开盘迅速消化积累客户,开盘后火爆销售,再次提价格冲高销售,完成尾盘销售,价格实现基本模型,华强东丰富的配套资源项目自身丰富的物业构成丰富成为一种主题我们让丰富成为一种符号,Red,众多的时尚商场、潮流商品汇集在周边，这里生活就是时尚。Red-时尚,Orange,华强北食街和周边星罗棋布的餐饮食档，成为深圳的美食天堂。Orange-美食,Yellow,地段带来巨大的投资收益成为物业的另外一种属性。Yellow-财富,Green,华强北已成为深圳年轻人汇集区域，年轻活力是区域的属性。Green-青春,Cyan,电子、通讯已成为华强北的主流概念，高

19、科技也是项目的另外一大卖点。Cyan-科技,Blue,未来将有更多的电子、通讯为主的商务行为在这里发生。Blue-商务,Purple,沃尔玛、万佳、百佳、茂业、紫荆城众多的商场汇集，让这里成为购物天堂。Purple-购物,住宅营销费用,根据同致行操作经验，住宅项目的营销推广费用应在销售收入的0.2%左右。根据本报告价格定位结果住宅销售收入合计：108000 万元则预计项目住宅部分的营销推广费用应为：,108000万元0.2%=216万,城市依地理形态，不断西进，成就带状城市格局（6km25km）；深港一体化，城市化进程加速进行；商业发展与城市化同向（自东向西），但城市商业发展的整体水平滞后城市

20、的发展；零售业业态齐全、主导经营业态正由百货、超市转向大型购物中心、主题式专业市场演变。,城市格局,商圈格局,八大商圈 多足鼎立后起之秀 不可小窥,深圳商圈发展模式,商业中心,单个商圈,多商圈共存,多核心商圈发展模式（DEVELOPMENT MODE OF ONE TO MULTI-COMMERCIAL CIRLE）,有别于一般城市的同心圆放射式扩展，深圳呈现带状，由单一商圈演化为多商圈并存的格局；由从前单一的东门商圈，逐步发展出华强北、中心区、南山等多商圈；,商业中心,东门,人民南,华强北,中心区,南山,宝安,龙岗,高,中,低,带状波浪式前进（DEVELOPMENT MODE OF WAVE

21、）,深圳商圈发展格局,深圳带状商圈的发展并非简单的平铺，而是呈现高低错落的波浪式特征；中心区在所有的因其高起点规划、环境、地域人群等优势，将成为一特色精品业态汇聚高档市级商圈。,商圈缘起,1981华强北,80年代的上步工业区,1982年，上步工业区开始建设，1985年基本建设完成；1982年8月：电子大厦竣工，成为深圳电子工业起始的标志；1988，赛格电子市场成立，工业区向商业区转变拉开序幕；1994年，万佳百货进驻华强北，由工业物流园转向现代商业街；1998年，华强电子市场开业，与赛格一起成就南中国电子专业市场霸主地位；2003年10月，茂业百货华强北店开业，2005年9月，二期开幕，奠定华

22、强北中档白领的霸主地位。,商圈现状,华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业；商业经营单位560家，总经营面积80万平米。其中大型商场40余家，经营面积在1万平方米以上的特大型商场22家，私营纳税户1.6万家，从业人员15万人；2005年商圈销售额达到280亿元，超过北京的王府井、上海的南京路。,华强北商圈格局,百 货,专业市场,娱 乐,餐 饮,华强北商圈,华强北商圈构成,百货业构成,茂业百货,曼哈时尚广场,女人世界,NICO女人世界名店,女人世界,商品价位水平,档次,0,低,中,高,500,1000及以上,茂业,曼哈,紫荆城,天虹,NICO,西武,华

23、强北代表性商业档次分布图,华强北百货业困境,大型百货类商业达18家，总经营面积达40余万平米，竞争十分激烈；各商家依据自身的地段、规模、实力等要素，进行错位经营，商业更新程度快，主题化、特色化、专业化不强的商业难以在华强北立足；大型百货经营特色不强，千店一面，经营雷同，商品雷同，导致规模化的商场占有优势；高端消费群体流失，商业总体档次偏低，没有高品位的国际化购物场所等问题日益突出；传统百货经营模式受到严峻挑战，亟需新型主题化规模化、复合化的商业业态激发活力。,专业市场,百 货 业,娱 乐,餐 饮,华强北商圈,专业市场构成,专业市场现状,数量多，面积大，共有12家电子专业市场，商业总面积达30万

24、平米；经营品种全，辐射能力强；电子终端品销售一般（电脑大卖场、远望、万商电器城）；电子中间品全国最大（赛格、华强、都会电子）；错位经营，差异化共生。,交通拥塞，造成物流瓶颈，以致交易费用被拉高，降低了商圈吸引力；宝安、龙岗等关外电子专业市场的不断扩张；经营成本的攀升导致厂家利润被稀释，商户开始寻找新的交易平台；电子商务发展很快，以柜台为主的专业市场，其物流不断被分流；市场容量制约市场规模（电子元器件、电脑和通信产品）；电子专业市场的业态模式被其他城市广泛复制、商户资源和采购商资源不断 分流。,专业市场面临的挑战,竞争态势严重，资源分流严重,专业市场面临的困境,华强北商圈,餐 饮,百 货 业,娱

25、 乐,专业市场,华强北餐饮十分密集，汇聚全国各色风味，餐饮店将近500余家；以中档及低挡餐饮为主，辐射整个深圳；川湘菜是市场的主流，广式餐饮数量较少；餐饮以独立店铺为主，缺乏大型卖场式的风味餐饮及高档风格性特色餐饮；娱乐业经营雷同，缺乏趣味性、文化性的新兴娱乐。,餐饮及娱乐业,消费者以工薪白领阶层为主；高学历，中青年特征明显，单身一族比例大；顾客来华强北的目的主要是购物；商品质量始终是顾客关心的首要因素；大型百货商场仍为顾客购物的主要场所。,消费人群特征,商圈主要的问题,高档消费外流；主题化、复合化商业极其缺乏；交通拥塞，外部环境低劣吵杂；,华强北目前客层,三大引力，分流华强北客流,华强北目前

26、客层,启示：商圈竞争激烈，如何顺应商圈发展趋势，激发创造新的商业活力是关键！,华强北消费人群面临挑战,总建2.8万平米1-3层2.5万平米4层3000平米,项目位置图,SWOT分析,优势（s）项目地处华强北商圈 项目规模较大，能够产生一定的规模效应 项目周边写字楼、专业市场密集、住宅人口 较多 距离地铁科学馆出口较近,劣势（W）距离华强北核心商圈较远 振中路为单行双车道，燕南路也较窄 周边临散街铺档次偏低,经营 环境较差 地块南北割据,威胁（T）华强北商圈较为成熟，市场饱和度高 片区规划变数较多,机会（O）华强东逐渐形成规模 华强北中低档、青春新锐的缺失 燕南88的出现有利于燕南商圈的崛起,项

27、目思考,思考一：如何顺应华强北商圈的演变趋势，进行有效的差异化共赢，解决发展的方向性问题？思考二：如何建立项目的核心竞争优势，解决持续性经营问题？思考三：业态应如何定位才能形成项目的亮点与特色，增强项目辐射广度和深度？,商圈逐渐分化成以华强北西面及燕南路商圈所组成新的商圈组团格局，业态的发展变化将随着时间日益突出；交通拥塞，经营成本攀升，宝安、龙岗等关外电子专业市场的不断扩张，商户资源和采购商资源不断分流；传统百货经营模式受到严峻挑战，整体的华强北商圈必须升级跨越，新型主题化、特色化、专业化的商业将成为新的活力亮点；,商圈业态发展趋势,核心竞争,竞争性项目,本项目,高,低,在可调控的要素上，优

28、于竞争对手，达到差异化竞争优势，从而获得溢价收益,中,如何建立项目的的核心竞争优势，解决持续性经营问题？,同致行认为：业态复合化、主题化是本项目可以打造 的核心竞争优势。,核心竞争,通过放弃、弱化或维持先天难以改变的，同质化的，以及目标消费者敏感度低的竞争因素，降低竞争成本；强化市场需要的而且竞争者不足的竞争因素，创造竞争差异化，提升消费者和经营者价值。,核心竞争方向,主题专业市场是最优的发展方向,顺应燕南商圈崛起发展趋势；填补华强北商圈主题专业市场复合性打造；填补华强北商圈业态体量供应；,总体战略思路,对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：以差异化战略占领市场；以低风险跟随战略占领市场。,

29、同致行认为:本项目的规模不大，布局零散，而且地理位置略偏，人流不足，走跟随竞争策略几乎毫无竞争优势，因此，走差异化竞争战略是本项目的最佳出路，关键是要找出本项目的核心竞争力。,总体战略思路,商业伦理观,”,竞争与互补,“,总体战略思路,竞争策略：在客户定位上补充华强北商圈的低档新锐派商业、业态多元化，以满足项目周边乃至区域消费群体需求。,互补策略：在商业形态，主题定位和消费形式上与华强北主流商业形成差异化，增强目的性消费，扩大商圈幅射范围。,总体战略构想,立足现状，统筹发展，定位前瞻，增强辐射力,以主题化、特色化业态定位，增强目的性消费，扩大商圈幅射范围；业态多元化，以满足项目周边乃至区域消费

30、群体需求。,商圈定位,根据项目的规模，按照下表定位为社区级商业中心定位，但本项目虽然规模不足，但通过特色化提升目的性，达到足够辐射力，从而成为区域级的商业中心。,档次定位,13层共2.5万平米,街舖,4层共3000平米,规划布局,方案一：淘宝大世界,定位依据：市场细分，共赢华强东,华强北商圈的缺口，低档新锐派的缺失；项目的规模化优势，具备引领市场条件；以茂业生活馆为领导羊，附属华联街、中信地铁商场、打造科学馆低档、青春新锐巨舰；专业化定位，整合市场经营，扩大辐射范围。,茂业生活馆,淘宝大世界,华联街,中信地铁,燕南路88号,项目区域图,业态定位方案,主营青春新锐，外贸精品服饰青春大众店（外贸）

31、+折扣店+餐饮+娱乐,规划构想,主力店：大型名牌折扣店；1F外围商铺：做成独立铺位，以品牌店或大众店为主，亦可引入中档餐饮；1F内铺及2F、3F：以针对时尚、青年的大众店为主，配套休闲；4F：设餐饮或露天咖啡馆、健身美容等饮食娱乐项目；充分利用货品齐全、环境舒适、轻松时尚等要素来吸引人流；设置中厅，减轻人的疲劳和压抑感；在业种的引进上以国际国内青少年（25岁以下）男女服饰、饰品、卡通玩具 为主；考虑到销售特性，在靠墙处尽量以形象店独立铺来规划。,目标客户群,他们是这样一群人,项目周边所在区域的本地消费者；以公共交通为主要出行方式的青年人群；崇尚流行、哈韩、哈日年轻一派；城市中低收入阶层。,方案

32、二：国际电子及数码交易市场,定位依据：聚集效应，共存共荣华强北,数码产品与电子产品的经营市场升级版；以深圳市产业发展为目标，项目规模化优势；专业化定位，整合市场经营，改造一级市场和二级市场并存的市场格局。政府规划发展产业之一。,业态定位方案,电子数码通讯市场+品牌专柜+餐饮 涵盖品牌专卖店、一级专业市场、餐饮,1F临街：以品牌数码、通讯等品牌专卖店为主，树立项目的市场形象定位；1F及2F内铺：各类电子元器件、电子产品、集成电路、通讯产品及配件、社区配套、中高档餐饮；3F：电脑品牌专卖、电脑整机及外设、电脑配件及外设、网络产品、办公自动化设备、科技书店、维修中心、电脑耗材；4F：休闲餐饮、健身中

33、心,规划构想,功能定位,零售,+,餐饮,+,娱乐,+,休闲,经营模式定位,统 一 管 理，分 散 经 营,统一管理：包含统一规划、统一招商、统一营销推广、统一经营管理等管理理念，以上要求必须在租赁合同中有明确的规定和反映。分散经营：由于统一招商在商铺开业之前基本可以完成，物业统一由经营管理公司负责管理。本项目因为涉及到不同的经营者，其经营必然采取分散经营。,经营模式定位,销售模式定位,销售模式,分割直接销售,返租销售,带租约销售,整体销售,各销售模式对比,销售模式定位,销售模式定位,大面积整体租赁铺位：统一招商，不予销售 解 析：考虑到大面积商业直接销售难以满足投资者对租金回报的预期，同时投资

34、成本较高。如采取长年带租约形式则需发展商补贴租金年限过长，易造成财务压力。因此我司建议，发展商可将此部份物业保留，获取长期租金收益。,销售模式定位,小面积铺位：一次性返三年销售解 析：发展商可通过主力店招商先行策略，合理的业态规划，利用主力店品牌效应做销售宣传，将前三年商铺经营管理权把握在发展商手中，将市场做旺做强，同时也可保证项目整体形象档次统一。为了规避法律问题，我们可通过成立商业管理公司承租或成立创业基金的形式变相进行。,下阶段商业工作重点,商圈购买力研究（PURCHASING POWER RESEARCH）；竞争对手特征详解（COMPETITORS RESEARCH）；各业态零售空间需

35、求分析（RETAIL AREA ANALYSIS）;定量描述商圈消费者特征与消费习惯；,定量研究（QUANTITATIVE STUDY）,定性研究（QUALITATIVE INVESTIGATION）,专家访谈、商户访谈；经营管理模式建议；市场定位，业态规划；,销售定价策略,朗钜项目的整体销售策略确定需综合考虑以下因素：朗钜项目的区位属性，与华强北一级商圈的销售价格不具备可比性；集团全国多个项目开发，加快开发节奏有利于整体利益的实现；主力店招商必须先行，利用次效应让商铺购买者有信心，刺激销售的快速完成；外街铺位的划分是为了更多的增加临街铺位，最大限度地发挥临街展示面的商业价值；内街铺位划分以小铺位为主，以实现销售和回笼资金为目的，最大程度实现铺位销售。,销售定价策略,铺位分割原则：兼顾经营与销售关系，铺位分割可分可合“分小易售，合大好用”。主力销售铺位：同致行建议：假设本项目使用率为50%，则销售铺位面积最小可为10平米。,销售价格初步预算,依据行业惯例楼层价格级差一般为1F：2F：3F：4F1：0.6：0.5：0.4,结合项目自身情况以及周边项目参考价格，通过价格增长预算初步得出以下价格：,同致行操作本项目的特点,汇报完毕,专业责任创造地产新价值,THANKS！THE E！,