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1、Zdh最新研究成果2008年12月21日,廊坊城市发展研判,【拥有优越交通条件的新兴现代城市】,【城市概况】廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2005年末全市总人口为391.6万人。【便捷的立体交通体系】廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。【城市定位】京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。,城市发展研判城市发展
2、分析,京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系：第二条京津唐高速全长145公里，预计2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。,京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊作为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。,城市发展研判城市发展分析,【京津双轮驱动 区位交通优势明显】,【京津冀经济联合圈轴心】,京津冀都市圈是我国北部沿海
3、地区经济基础最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。,城市发展研判城市发展分析,廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。,一轴三带,“一轴”：京津发展轴，廊坊位于此主轴。“三带”：滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山太行山山区生态文化带。,经济总量,2005年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值18336.58亿元，约占全国经济总量的9.3%。,廊坊,主导产业,以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产
4、服务业；以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；钢铁、石油化工等基础原材料产业。,城市发展研判城市发展分析,【受惠京津冀都市发展圈及经济联合圈】,【城市布局：三点组团】,【整体布局一个中心两个次中心】“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。,【中心城市结构采取三点组团方式】开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心,城市发展研判城市发展分析,城市发展研判经济发展,【经济
5、发展突飞猛进 但腾飞尚需时日】,2006年廊坊经济发展加速上涨，GDP增幅达到15，2007年经济更是突飞猛进，GDP增长率26%。但廊坊的经济发展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极发展态势，但经济腾飞尚需时日。,城市发展研判经济发展趋势,2008年1-10月河北省各设区市主要经济指标比较表,数据来源：河北经济信息网2008-12-15,【对外资吸引力较强】,2006年实际利用外资额对比,廊坊历年实际利用外资额,凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近三年实际利用外资增长率均保持在15以上，2006
6、年实际利用外资额达到3.15亿美元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。,城市发展研判经济发展趋势,2008年1-10月河北11城市社会消费品零售总额比较,1 11 9 8 2 7 3 5 10 6 4,排列名次：,在社会消费品零售总额方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处于中间水平，廊坊总体消费水平一般，但其以23.4%的增速仅次于唐山，位列第二，说明发展潜力较大。,数据来源：河北经济信息网2008-12-15,【城市社会消费品零售总额：廊坊VS其他城市】,城市发展研判经济发展趋势,2008年1-10月河北省11城市工业增加值比较表,在工业增加值方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，
7、处于中间位置，工业发展水平一般；但其增长速度高达16.9%，位列第二，说明廊坊发展成绩较显著。,2 8 10 9 1 7 5 4 11 6 3,排列名次：,数据来源：河北经济信息网2008-12-15,【城市工业增加值：廊坊VS其他城市】,城市发展研判经济发展趋势,2008年1-10月河北11城市城镇固定资产投资比较图,在城镇固定资产投资方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第4位，处于中上水平，从一个侧面反映了廊坊城市发展速度较快；增速高达40.3%，位列第一，反映出良好的发展势头。,1 9 8 10 2 4 5 6 11 7 3,排列名次：,数据来源：河北经济信息网2008-12-15,【城
8、市固定资产投资：廊坊VS其他城市】,城市发展研判经济发展趋势,2008年1-10月河北11城市出口总额比较,1 11 10 4 2 5 3 6 7 9 8,排列名次：,在出口总额方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第5位，处于中偏上水平，说明廊坊总体出口产业发展尚可，增速25.4%，位居第10。,数据来源：河北经济信息网2008-12-15,【城市出口总额：廊坊VS其他城市】,城市发展研判经济发展趋势,2008年1-10月河北11城市地方一般预算收入,2 8 9 7 1 5 4 6 11 10 3,排列名次：,在地方一般预算方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第5位，处于中偏上水平，说明廊坊政
9、府总体创收尚可，增速31.9%，位居第1。,数据来源：河北经济信息网2008-12-15,【城市财政收入：廊坊VS其他城市】,城市发展研判经济发展趋势,廊坊地区有廊坊经济技术开发区、燕郊经济技术开发区、安平经济技术开发区、霸州经济技术开发区、固安工业园区、永清工业园区、大城工业园区、文安工业园区和大厂工业园区9个省级开发区以及东方大学城文化产业园区，考虑到对城市发展的重要作用，重点阐述廊坊经济技术开发区和东方大学城。,城市发展研判园区经济发展,【开发区是廊坊经济发展的源动力】,廊坊开发区是河北省政府重点支持的省级开发区，是团中央、全国青联命名的“中国青年科技创新行动示范基地”，位于京津塘高速公
10、路廊坊出入口处，于1992年6月26日建区。截至2006年，开发区幅员面积67.5平方公里，规划面积：14.49平方公里，已开发土地面积：14.49平方公里，户籍人口53362（包括大学城）。,城市发展研判开发区概况,截至2005年底，廊坊开发区已累计实现地区生产总值254.4亿元，占廊坊整体的40，年均增长50.7；工业总产值426.8亿元，年均增长61.3%；工业销售收入404.2亿元，年均增长57.2；财政收入35.4亿元，年均增长54.6，实际利用外资8.7亿美元。到2006年10月底，累计总投资额490亿元人民币，其中外商投资总额15亿美元，累计利用外资9.7亿美元。,【快速发展，廊
11、坊经济的重要组成部分】,城市发展研判开发区概况,廊坊经济技术开发区目前已有1300多家企业进区，其中包括西门子、鲁尔、GEA、天合、富士康、东芝、LG、阿克苏诺贝尔、来实建筑等16家世界500强企业。初步形成了电子信息、食品加工、汽车零部件、新材料、生物制药为主的五大主导产业格局。,【开发区五大产业支柱】,城市发展研判开发区概况,1992年建区之后，廊坊开发区迅速抬高项目入区“门槛”：凡是高耗能、高耗水、高污染的项目，一律不得入区；2003年初，廊坊开发区再度抬高项目入区“门槛”：提高项目投资强度，投资1000万美元以下的外资项目、投资5000万元以下的内资项目不再配置土地资源；提高项目投资密
12、度，外资项目不低于30万美元/亩，内资项目不低于150万元/亩。廊坊开发区对入区项目投资强度的“及格线”，是两年多后省有关部门制定的“一线地区”省级开发区相关指标的10倍；而投资密度的“及格线”，则比省相关指标高出25%；2006年，重点引进资源节约型、生态环保型、科技创新型、龙头带动型、高贡献率型的项目，投资1亿元以下的内资项目，投资1000万美元以下的外资项目，开发区将不再配置土地资源。,【抬高门槛 集约高效发展】,城市发展研判开发区概况,【以文化产业先导的多功能复合城市新区】,【位置】东方大学城位于廊坊市经济技术开发区，紧靠京津塘高速公路。【总体规划】东方大学城占地2万亩,计划投资120
13、亿元人民币,10年内要完成包括教学楼、科研实验楼、现代图书馆、运动中心、教师公寓以及幼教、小学、中学、医疗、商业餐饮、文化娱乐等一系列配套服务设施,建筑面积达780万平方米,最终形成一个可容纳15万名学生和5万名员工的教育园区。【大学城一期】投资14亿元，占地2400亩，建设教学区、生活区、高科技园区、校园文化社区，总建筑面积57万平方米，目前已建成一座拥有综合教学楼、科研实验楼、计算机中心、校园互联网络、图书资料信息中心、体育活动中心、文化宫、大礼堂及学生公寓、教师公寓、书店、商业、医疗活动于一体的科教园区。北京工业大学、北京师范大学、北京工商大学等11所大学的1万名学生于2000年9月首期
14、入驻大学城。【大学城二期】为大学城的中心区，由产研片区、体育片区、教学片区、生活片区和农林实验园区组成，总投资32亿元，用地689公顷，建筑面积177万平方米，以国际先进的星型组团规划手法，配以联系京塘高速出口和各组团的快速干道，明确的结构布局、有机的功能整合，构建出市场化的经营模式、人性化的城市机能、集大成的校园文化和景园化的生态环境。,目前，东方大学城已经完成建筑面积205万平方米，总楼宇200多座，30多所高校的近5万名大、中学生入驻。,城市发展研判东方大学城,经过五年的建设，目前东方大学城已经拥有完整的商业、休闲、娱乐、邮电、医疗、金融、公安等保障服务系统，是自成体系的复合型城市新区，
15、房地产建设是重要的组成部分之一。,别墅,高尔夫球场,城市发展研判东方大学城,【自成体系的复合城市、成熟新区】,城市发展研判小结,【快速扩张】廊坊为河北省重点发展的地级城市，整体发展起步晚，发展快，目前处于快速扩张阶段；【发展契机】地处京津冀经济联合圈轴心是廊坊最大的发展契机；【产业调整】廊坊的产业布局将面临结构性优化调整；【热点区域】廊坊经济开发区及东方大学城是廊坊发展的两大热点区域，是廊坊未来两大人口导入区，将实现资金及高质人群的密集输送。,廊坊房地产市场发展研判,廊坊房地产市场发展研判宏观市场,廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较晚，整体发展水平低。但城市发展建设空间充足，
16、可借鉴的成功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处于高速发展阶段。,宏观市场整体市场特征,【起步晚，但高速发展】,2006年全市实际土地出让 面积不足100万平米，07年已有明显上涨，07年7月至11月出让规模已达50万平米，根据十一五规划，未来将逐步加大土地供给规模。,廊坊市“十一五”期间住宅用地年度实施计划单位：公顷,宏观市场土地市场,【土地供应大规模放量】,廊坊市2008年下半年土地供应计划,宏观市场08年土地供应总量,廊坊市区2008年下半年土地供应计划,宏观市场市区土地供应,廊坊市区2008年下半年土地供应计划,宏观市场市区土地供应,08年下半年廊坊市区土地供应总量82
17、万左右。,07年下半年土地成交信息,宏观市场07年土地成交,廊坊市近期公开出让国有建设用地使用权成交信息,数据来源：廊坊市国土资源局 2008-12-15,宏观市场08年最新土地成交,廊坊市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告廊国告字200818号,数据来源：廊坊市国土资源局 2008-12-15,注：从挂牌公告看，廊坊本次推出的地块楼面地价起始价为2250元/，与2008年11月26日成交的三幅土地（楼面地价分别为3473元/、3913元/、3797元/）比较，地块较偏，价格较低，工业用地楼面地价仅为300元/。,公告有效期：2008年12月1日至2008年12月22日,宏观市场08年最
18、新土地成交,【2009年度住房建设总量】2009年规划建设各类住房2.6万套，建筑面积 245万平方米。其中，套型建筑面积小于90平方米的住房2.2万套，建筑面积180万平方米，占住房总建筑面积的73。（一）2009年商品住房建设总量 2009年建设商品住房220万平方米，其中新审批、新开工项目建设商品住房100万平方米，续建项目建设商品住房120万平方米。可建设2.3万套住房。（二）保障性住房建设规模、经济适用住房建设规模2009年度规划建设经济适用住房0.32万套，建筑面积25万平方米，套型建筑面积60平方米。具体位置见附表。、廉租住房建设规模2009年采取购、建等方式提供廉租住房250套
19、，建筑面积1.25万平方米，套型建筑面积50平方米。【2009年度住房用地供应情况】1、2009年度住房用地供应总量及结构按照廊坊市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。2009年度，市区规划区住房建设用地计划供应总量为1300亩。经济适用住房用地为195亩，廉租住房用地19.5亩。其中住房用地供应总量中,新增用地500亩,存量土地800亩。2、加大闲置土地处理力度，积极促进存量土地利用进一步加强土地整理，加大各类闲置土地的处理力度，依法征收土地闲置费
20、、收回闲置土地；妥善处理土地遗留问题，加大问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量土地，保障住房用地有效供应。,宏观市场09年房地产建设计划,近年来廊坊房地产开发投资一直呈现高速增长的状态，07年以来房地产开发投资额更是增长激烈，08年1-9月投资额增长率已经是07年全年的1.48倍。,宏观市场房地产投资分析,【房地产投资增速高速反弹】,今年上半年以前商品房新增供给逐步下降，大量需求被抑制，据统计06年商品房供需比约为0.75：1。但这一状态将从07年下半年开始有所转变，未来将有较大供给放量，主要集中于安次区。,廊坊市区近期商品房供给面积,廊坊05年至07年供需比例,宏观市场商品房供求分析,【供需
21、基本平衡】,07年来廊坊市区房地产价格增幅达44，目前安次区目前均价为35004300元/平米，而广阳东区板块均价已经达到45005200元/平米，原因分析：正经历起步快速发展的必然阶段；受京津地区高房价的强烈辐射影响。,（数据来源：廊坊统计局）,廊坊整体价格走势,廊坊市区价格走势,（数据来源：廊坊房地产网）,宏观市场价格走势分析,【价格激增】,作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此部分购房者收入差距较大，对于地段认知不很敏感，性价比是其考虑的首要因素。,是廊坊房地产市场的最主要客户构成，目前所占比例达到80-90%，其中改善性需求占有一定比例，首选区域为城市中心区。,享受京
22、津地区的高收入，坚信廊坊地产有广阔的发展空间，多次置业及投资者比例较高。,交通的便捷、房价和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投资升值为目的到廊坊置业、居住，目前此类人群呈上升趋势。,廊坊市民,廊坊下辖区县购房者,在京津工作的廊坊人,京津人士,在廊坊工作的其他城市移民,此部分购房者多集中在开发区，多数已在廊坊工作了一段时间，有定居的打算。随着华为、富士康等实力型企业进驻开发区，未来此类型购房者比例将显著提高，开发区内的高品质项目自然是他们的首选。,宏观市场客源分析,注重采光和朝向，尤其是南向采光；偏好板楼或点式形态，塔楼接受度不高；经济型三居（95-115）为主流需求，其次为经济型二居（7
23、0-90）；良好的社区景观有较强的吸引力；大盘受到追捧。,宏观市场产品偏好分析,【建筑业发展保持平稳】2007年廊坊全市建筑业实现增加值60.6亿元，增长22.6。具有资质等级的建筑企业实现产值113.7亿元，增长13.0。【房屋施工面积增长较快】2007年完成房屋建筑施工面积1151.7万平方米，增长29.9。【房屋竣工面积不断增加】2007年全市竣工面积560.0万平方米，增长17.O。【在售存量房源较多】截至2008年12月17日，廊坊全市可售楼盘110个，可售总套数18129套，可售总面积175.7559万。【2008年1-9月投资、销售、价格】2008年1-9月份，全市房地产开发投资
24、完成1828亿元，同比增长776，分别比1-8月份和去年同期回落311和218个百分点；完成商品房销售面积3281万平方米，同比增长221，分别比1-8月份和去年同期回落212和223个百分点；商品房销售价格4102元平方米，同比增长244，分别比1-8月份和去年同期回落96和13个百分点。【12月近日成交数据一览】,数据来源：廊坊网上房地产,宏观市场小结,【房地产开发投资特点】1、总量大，增速高。2008年1-9月份，廊坊市全市房地产开发投资完成1828亿元，总量位居河北省各市之首；同比增长776，比全省平均水平高330个百分点，位居全省第二。2、结构趋于优化，小户型比重上升。2008年1-
25、9月份，廊坊市全市房地产企业完成商品住宅投资1601亿元，同比增长672。其中，90平方米以下住宅投资804亿元，同比增长26倍，占住宅投资的比重为44O，同比提高222个百分点。3、土地开发面积止升转降。2008年1-9月份，廊坊市全市购置土地面积1693万平方米，同比减少1543万平方米，下降477；完成土地开发面积477万平方米，同比减少560万平方米，下降540；土地成交价款258亿元，下降203。4、国内贷款比重下降，定金及预收款比重上升。2008年1-9月份，廊坊市全市房地产开发企业本年到位资金2226亿元，其中，定金及预收款1021亿元，占比由去年同期的357上升到459；国内贷
26、款284亿元，占比由去年同期的163下降到127：自筹资金638亿元，占比由去年同期的320下降到286。,宏观市场小结,【京津区域一体化趋势是廊坊地产的重要增长极】京津区域一体化延长了房地产供求半径，在交通成本缩减的情况下，位于京津中间点的廊坊商品房的低价格对京津商品房的替代性会加强，将增加廊坊当地房地产的有效需求，从而促进廊坊房地产市场的发展，形成京津区域房地产市场的阶梯增长；【目前廊坊房地产市场正处于重大拐点】07年下半年开始供给放量，供需错位逐渐趋向平衡；90/70政策执行，户型趋小；本土化开发模式正被打破，整体运营水平将有所提高；政府管理和市场运行机制将逐步规范化、透明化。【城市向东
27、向北发展成为趋势】未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北，经济技术开发区将成为热点之一。,宏观市场小结,廊坊房地产市场发展研判微观市场,微观市场板块分析,廊坊市区辖安次区和广阳区两个行政区，经济技术开发区作为经济增长极在整个房地产板块中也占有一席之位整个城市可划分为四大板块：【广阳东区】均价：5500-7000元/城市核心价值高地【广阳西区】均价：5000-6500元/主打中端市场【安次区】均价：4500-5500元/放量爆发的待发展区【开发区】高举高打，发展广阔,05年-07年各板块供需对比,微观市场各板块对比分析,【06年下半年后经历供给断档】,广阳东区
28、是廊坊供给量最大的区域，但目前区域供给量逐年萎缩，07年下半年至基本无新盘入市。,万平米,广阳东区板块分析供应量,【需求旺盛，销售良好】,凭借良好的城市环境和市场认知基础，广阳东区项目销售情况火爆，阿尔卡迪亚等项目分期开盘均可一周内售罄，月均销售速度100套左右。由于近期供给过于稀缺，目前几乎已处于无房可售阶段。,05年至07年广阳东区供给量、消化量对比,万平米,广阳东区板块分析去化量,【07年价格爆发性上涨】,广阳东区商品住宅价格近年增长迅猛，2005年时的均价为2865元/平方米，而到了07年的上半年，此区域的住宅均价已上涨到4500-5200元/平方米。08年截止目前区域楼盘均价5500
29、元/左右,广阳东区板块分析价格表现,【产品档次高于其他区域，但仍需改进】,小高层、多层板楼为主，容积率1.31.7,阿尔卡迪亚,广阳东区板块分析产品类型分析,产品品质仍需改善,广阳东区的住宅在廊坊市发展较早，成熟度及品质最高，社区的规划、配套。产品的设计等均领先于其他的区域，但整体品质仍然需要改善，如户型设计不理想，立面细节处理不佳等。,圣泰新苑96平米三居,阿尔卡迪亚115平米三居，客厅采光不佳,阿尔卡迪亚景观效果,广阳东区板块分析户型品质分析,广阳东区板块分析户型面积分析,广阳东区是本地居民最为认可的地区，本区域中本市客群占8090%，包括政府职员、企业职员、管道局职员等，廊坊中高收入者京
30、津人士和投资客在各板块中比例最高。随着京津走廊的快速发展，和交通体系越来越成熟，以及受北京外扩的影响，将会有越来越多的北京人到廊坊置业。,广阳东区板块分析客源分析,【供给稀缺】,近2年来取得销售证的项目约50万平方米，供给量低于广阳东区；项目规模普遍较小；从06年下半年起出现供给断档，07年7月华夏新城A区等项目取得销售证；,万平米,广阳西区板块分析供应量,05年至今广阳西区供给量、消化量对比,万平米,由于供给极度稀缺，区域项目基本消化殆尽，目前项目销售速度惊人，在较长的市场积累期后，华夏新城A区3.3万平米于07年7月15日开盘，2天内销售180套。,广阳西区板块分析供需分析,【基本无房供应
31、】,广阳西区历年价格走势图,广阳西区随着第五大街到第八大街的开发力度加快，区域成熟度持续升高，07年市场上可售项目的均价为4100-4550元/平方米，目前大部分项目均价已达5000元-6000元/,广阳西区板块分析供应量,【价格快速上涨】,【产品综合品质平平】,小高层、多层板楼为主，容积率1.31.8,第八大街,广阳西区板块分析产品分析,3居产品仍是该区域主要的产品形式，所占比例超过52%，主力面积集中于100-130平方米；,第八大街126平米三居,广阳西区板块分析户型面积分析,【3居产品是区域主力产品】,广阳西区板块分析户型面积分析,本地工薪阶层是广阳西区的主流人群；受广阳东区价格高启影
32、响，西区的辐射力和市场关注正在持续增强；华夏新城A区中年轻客户比例较高。,广阳西区板块分析客源分析,供给量走势,万平米,安次区的住宅市场发展相对于广阳区来说一直比较滞后，每年的供应也比较少，过去的2年里，安次区的总供应量只有39万平方米，供应缺乏。未来随着旧城改造，供应量将急剧放大。,安次区板块分析供应量,【以往开发力度不足 未来大批供给将集中入市】,07年下半年以后将出现供给高峰,安次区由于建设滞后，仍有大量土地可供开发利用，目前全市已知的潜在供给多集中于本区域，总规模在80万以上，未来一段时间将成为廊坊地产主要的供应区域之一。,安次区板块分析供应量,05年至07年安次供给量、消化量对比,万
33、平米,受到区域因素以及供给制约的影响，以前安次区整体消化面积较小；,安次区板块分析供需分析,由于区域成熟度不高，整体发展滞后，目前安次区价格在各板块中处于末位；安次区楼盘价格差异较大，价格范围区间在3500-6000元不等，大部分楼盘均价在4500元/平米左右,安次区板块分析价格走势,【价格处于城市末位 后市增长动力强劲】,小高层板塔、多层板楼为主，容积率1.41.8,馨语星苑,安次区板块分析产品分析,【产品档次低下】,以往供给以90-120平米经济三居为主力户型；,潜在供给项目户型明显趋小，以70-90平米两居为主；,安次区板块分析户型分析,安次区板块分析户型面积分析,下辖区县购房者占有相当
34、比例安次区低廉的价格受到当地中层收入者的青睐，中青年居多；对周边下辖区县购房者较强的吸引力；自主为主，主力需求为经济型三居、二居；整体客户素质低于其他区域。,安次区板块分析客源分析,房地产发展起步较晚，但起点高，发展空间充足；具有良好的产业支持基础，高端人群集中；目前区域成熟度不佳，但开发区未来规划将提供良好的前景。,开发区板块分析整体概况,【高起点高调发展】,开发区早期的住宅以区内众多驻园企业的住宅配套为主，比如帼华邨小区、憩园小区、蓝多廊等，但近年来开发区的住宅产品供应基本停滞，而满足高端人群的别墅产品则相继出现，目前在售项目以别墅及类别墅产品为主，总规模在50万平米以上。,开发区板块分析
35、产品分析,【别墅产品为当前供应主流】,塞纳河谷一期取得了良好的销售业绩；翠林洲产品设计相对落后，销售不畅；艾力枫社具有绝佳的高尔夫资源，但单价过高，针对京津人士，但产品仍不具备典型豪宅标准，财富阶层消费市场对于地段认知仍有一定抗性。目前500-800平米户型能维持正常销售，800平米以上大户型销售较差。,开发区板块分析产品分析,【面积相对经济的类别墅产品受到追捧】,类别墅产品报价多在7000元以上，艾力枫社凭借不可多得的高尔夫资源，价格则达16000-30000元/平米；由于区域住宅供给稀缺，并有良好的居住需求，在别墅类产品的带动下，目前二手房报价已达到40006000元/平米。,开发区板块分
36、析价格走势,【高端别墅带动价格上涨】,高质量可群密集；收入较高，教育水平较高；开发区内工作的中层以上领导居多，本土购房者比例不高；翠林洲、艾力枫社等项目中京津地区客户占有一定比例。,开发区板块分析客源分析,典型案例分析,丽舍小区,丽舍小区,万和嘉苑小区,万和嘉苑小区,华夏九园（首期开盘）,华夏九园（二次开盘）,本期户型面积中75左右的一房销售很好,华夏九园（三次开盘）,本期户型面积以140以上为主，去化速度很慢。,华夏九园,奥富斯小区首期开盘,奥富斯小区二次开盘,同一楼盘，小高层均价比多层均价便宜200-300元左右,奥富斯小区,龙河盛都小区,龙河盛都小区,安泰家园怡景园首期开盘,安泰家园怡景
37、园二次开盘,安泰家园怡景园三次开盘,安泰家园怡景园,该楼盘2006年1月首次开盘，均价2400元/，2006年11月二次开盘均价2800元/2008年4月三次开盘均价5180元/，该楼盘2007年-2008年房价大幅度上涨1.15倍。,盛世豪庭,盛世豪庭,馨钻界小区,馨钻界小区,东日瑞景,东日瑞景,盛通国际,盛通国际,艾力枫社别墅坐落在球场的中央，更加注重景观效果，从别墅的每一扇窗口望出去，都可以遥瞰到果岭风情。球场和别墅融为一体。艾力枫社别墅位于经济技术开发区内，距离廊坊市中心仅几步之遥，闹中取静。整个别墅区分成东、中、西三个区域，除了东、西区别墅外，中区规划建设中欧洲风情小镇、Townho
38、use、星级酒店、酒店式公寓和休闲健身等场则将联袂演绎欧式风情。,开发区板块案例分析新奥-艾力枫社,开发区板块案例分析新奥-艾力枫社,一期,二期,项目一期已经建成，产品形态主要为叠拼、双拼、花园洋房，并已建立较好的市场口碑；,项目二期08年开始建设，产品形态主要为花园洋房、小高层、高层组成,开发区板块案例分析恒盛-塞纳河谷,恒盛-塞纳河谷一期,开发区板块案例分析恒盛-塞纳河谷,恒盛-塞纳河谷二期,开发区板块案例分析恒盛-塞纳河谷,开发区板块案例分析嘉轩凤凰城,该项目位于东方大学城 西侧，南起凤河,西临北京大兴采育镇，北临通州区永乐镇。,项目预计明年开始建设，产品形态主要为别墅、小高层、高层组成,总用地为827亩，总建筑面积82万平方米。,开发区板块案例分析嘉轩凤凰城,
