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1、 锦绣江南物业服务中心 工程维修工作手册 工作手册 Work Instruction 制定日期：2012年01月01日 实施日期：2012年01月10日 持 有 人： 工程维修主管文件管制状态标识处制 订审 查核 准孙红利文件修订状态修订申请书编号页次版本修订内容摘要无全文1.0(第一版发行)目 录一、工程维修部职能4二、人员配置4三、岗位职责8四、管理制度10五、设备设施操作规程23六、工作流程及信息反馈渠道81七、相关表格一、工程维修管理设备设施的管理目标1、客户、业主求助服务合格率95%以上、满意率100%；2、客户、业主有偿服务满意率100%；3、重点设备完好率 99%以上；4、设备设
2、施维修及时率 95%；5、设备设施维修合格率 95%以上。二、工程维修管理思路用好、修好、管好设备设施，提高设备的利用率，保证设备完好率99%以上，是设备管理的根本目的，这就要求我们在设备的使用、维护保养及检修等各个环节进行严格的技术管理和有效的经济管理。所谓严格的技术管理，就是针对锦绣江南小区而设立的技术保证框架（质量保证体系），如对设备房的状态进行技术监控等，而有效的经济管理则是运用技术手段对设备的能耗物耗进行设计测定，比较优秀数据，实行优化降耗运行。如对变压器经济运行等，路灯分时段控制等。为此我们在针对小区的物业管理的机电设备设施方面提出“一、二、三、四”的整体管理构思。即，一个品质指标
3、（设备设施完好率99%以上）；二项保证（技术保证和经济保证）；三种手段（规范化、专业化、高效化）；四个环节（计划、实施、评定、提高）。如下图：技术保证经济分析设备设施管理设备设施完好率100%整体管理构思1、具体做法规范化我公司将全面导入质量体系，由标准的机电设备类体系文件作管理基础，一系列的机电设备管理制度、机电作业指导书、机电手册、消防手册等为范本，这些集聚多年物业管理机电类专业管理的规范文件是我们作为维修管理的指导性文件。专业化我公司目前拥有机械、电气、机电一体化等各类人才二十六人、中高级专业技术职称的工程师二十三人，这些专业工程技术人员大多数在公司的发展进程中组织、参与了从物业验收接管
4、、工程改造、设备管理和维修等各个环节，特别是通过整理编辑上述一系列的机电管理文件资料，体现出我公司在机电设备管理的丰富的经验。预防为主机电设备管理，除了日常运行管理之外。加强设备预期性维护保养是我们进行机电设备管理的重要一环。在以往见识过的物业管理机电管理中，通常都是实行例行保养工作制，这是常规惯用模式。我们在稳固例行保养的基础上更进一步提出预防性保养，既实行设备运行的动态测试，掌握设备的运行规律，有计划的提出预防性维护方案，按方案进行预防性维护保养，真正达到“用心服务”的目的，保证了设备的完好率达到99%以上。工程维修部职能园区公共区域设备设施的维护保养园区公共园建木制品、金属制品、路面、雨
5、水沙井、路灯、健身器材、楼道墙面、天花、外墙及给排水管网等等设备设施定期巡检及按计划维修保养率100%工程维修部职能园区紧急突发事件的处理园区公共区域水电费的分摊及催缴园区公共区域水电维修工作机电设备设施的维护及保养工程项目的验收及接管土建工程、装修工程、水电工程及机电设备安装调试等相关工程的竣工验收及接管保修范围内及已过保修期相关工程的维修跟进园区配电房、水泵房、消防泵房、消防监控机房、电梯等相关设备设施的维护保养园区相关工程及相关设备设施（机电设备、房屋设备）等等的维修跟进办公室通讯设备、监控系统、道闸系统、电梯系统、公共用电设备设施、绿化清洁用水阀门管件、水表、智能化水表、路灯等等设备设
6、施的定期巡查公共区域（清洁、绿化及园竟）水电分摊，施工用水用电分摊、商业用水用电分摊、变电损耗及管损分摊 园区紧急停水停电的处理、机电设备紧急故障的处理、设备房紧急火灾的处理及园火警的紧急处理等等工程部人员配置图工程维修部主管维修班领班1人水电维修员1人综合维修员1人班次安排：（机电设备运行班）早班： 8：0016：00 ；中班：16：0000：00；晚班：00：008：00（水电维修班）早班：8：0018：00；值班18：0022：30三、岗位职责（一）、工程维修主管岗位职责1）切实执行项目经理指令，认真落实岗位责任制，督导部门员工严格遵守公司各项规章制度，认真执行物业管理法规。2）及时传达
7、公司各种会议精神及领导指示，并组织部门员工学习、贯彻、落实。3）针对部门员工技术状态和思想动态，编制培训计划，对员工进行职业道德物业服务意识教育和专业知识培训。4）负责组织制订园区公共设施、楼宇、设备的管理规定，并贯彻执行，确保以上设施/设备处于安全完好状态。5）负责指导编制设施/设备保养维修计划，并落实执行，确保按计划保养率100，设备完好率95以上。6）负责物业公司接管物业项目的供配电、空调给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作，并及时按要求将有关资料、图纸归档、建档。7）负责对园区内的工程改造、设备更新、重要维修工程的方案及进行技术审核并上报公司领导批准后，现场督
8、导工程施工，控制工程质量、进度。8）按照质量保证健全部门各项规章制度、操作规程，以及各种记录表格，并每月检查、审核。9）协调施工单位按国家规定标准为业主提供保修服务，保障业主利益。10）督导部门员工按服务规范为业主/住户提供及时、优质、高效的上门服务工作，要做到业主/住户满意率100，到位及时率95。11）对部门员工工作质量、工作效率进行考核，发现问题及时纠正，对员工的劳动安全负责和引导。12）完成上级临时交办的工作任务，服从考核管理办法。（二）、维修领班岗位职责1）协助部门主管完成各项强弱电日常管理工作，制定设施/设备保养、检修计划，完成对园区各设施/设备维护、保养工作，确保设施/设备安全完
9、好率达到95%。2）负责小区、配电房系统、二次生活给水系统、电梯系统、泳池循环系统的维护、保养和制定保养计划和检查保养计划实施。3）督查各项设施/设备运行状态，检查各种设备的记录表格，准确、完整、规范与否，发现问题及时解决并向部门主管汇报。4）负责小区紧急停水、停电和在建设施/设备工程跟进。5）负责会所和小区设施/设备日常维修，发现问题及时汇报并与有关单位协调整改解决。6）协助部门主管完成各项园区日常维修管理工作。7）负责指导维修技工按维修服务规范要求对业主/住户进行上门服务和特约服务,严格控制维修材料的使用和降低维修的成本,做到业主/住户满意率100%,到位及时率95%。8）负责检查工作任务
10、派发单、设备、设施维修保养记录等记录表格的准确、完整、规范与否和紧急维修情况的抢修、组织工作,发现问题及时解决并向部门主管汇报。9）落实维修服务人员班前、班后训教、总结工作和抓落实服务人员的服务素养，严谨日常考核要求。10）每月按时上报维修材料采购计划。11）组织维修人员对二次装修现场进行定期检查。12）完成上级临时交办的工作任务，服从考核管理办法。（三）、维修技工岗位职责1）认真执行各项规章制度，负责项目区域设施建筑主体的土、木装饰装横，门窗等设施的巡检维修工作，服从领班管理。2）按照维修保养计划实施工作，并与客户服务中心等部门进行沟通取得协调，由主管审核批准后执行。3）严格按照建筑主体多项
11、维修项目和公共区域多项维修项目进行检查维修，并每日登记工作量，认真填写工作记录。4）培养良好的职业道德，保持热情、认真细致和善始善终的工作态度，在维修中与客户接触时要注意文明礼貌尊重客户，讲究办事和说话的技巧，严格执行上门维修操作程序和室内维修的各项有关制度。5）认真学习和掌握园区工程维修各方面的知识和各种维修技能，能做到独立处理维修项目范围的各种技术问题。6）严格遵守操作规程，妥善保管和正确使用各种机械和工具，发现问题及时调整修理。7）合理领用零配件和原材料，严格按规定使用零配件，注意节约原材料。8）落实日常客户装修现场的巡视检查工作。9）服从监控中心、客户中心日常的调度工作。10）完成上级
12、临时交办的工作任务，服从考核管理办法。（四）、综合工岗位职责1、认真执行各项规章制度，负责小区区域设施建筑主体的土、木装饰装横、门窗、空调、电梯等设施的巡检维修工作。2、制定所辖范围维修保养计划，并与业主服务中心等部门进行沟通取得协调，由部门主管审核批准后执行。3、严格按照设备设施管理规定进行检查维修，并每日登记工作量，认真填写工作记录。4、熟悉空调、电梯的各项性能及使用方法，能及时处理一般性应急事件。5、培养良好的职业道德，保持热情、认真细致和善始善终的工作态度，在维修中与客户接触时要注意文明礼貌尊重客户，讲究办事和说话的技巧，严格执行上门维修操作程序和室内维修的各项有关制度。6、认真学习和
13、掌握园区工程维修各方面的知识和各种维修技能，能做到独立处理维修项目范围的各种技术问题。7、严格遵守操作规程，妥善保管和正确使用各种机械和工具，发现问题及时调整修理。8、合理领用零配件和原材料，严格按规定使用零配件，注意节约原材料。四、管理制度（一）、工程维修部档案的建立及管理规定1、房屋的单体竣工图，管网管道图，供配电系统图，给排水系统图等等，进行分类，编号，建档及归档。2、设备、设施建立设备台帐、设备卡及相关设备使用说明书、质量合格证，进行分类，编号建档及归档。3、设备、设施维修记录、运行记录、保养记录、维修记录，维修台帐经维修部主管确认后，方可存档及归档。4、维修台帐及维修单，日期、维修项
14、目、完成程度、派单人、接单人、使用材料、有偿与无偿服务记录清楚及相关收费明确，经部门主管确认后方可存档归档。5、存档归档时，根据时间顺序、区域、设备名称、设施系统进行分类，编号并做好记录。6、投诉单写明造成投诉原因、处理方案、原因分析、派单人与接单人签名、派单时间与接单时间、完成时间、投诉类别、业主满意程度、经部门主管确认后方可存档归档。7、回访记录做好，回访时间、回访项目、业主满意程度、回访人、业主姓名及区域经部门主管确认后方可存档归档。8、所有资料严禁携带外出，如需要时经部门主管同意后方可外借出并做好记录。9、查相关资料时，经部门主管同意后方可查阅，并做好相关记录。10、归还时必须检查是否
15、完好并做好记录，经部门主管确认后方可存档归档。（二）、工（器）具管理规定1、工（器）具属于公司公共财产，每个员工都有责任和义务保证其正常使用。2、使用人员要爱护使用工（器）具，如有丢失或非公损坏需予以赔偿。3、工（器）具使用完毕后应及时收回，并擦试干净后整齐摆放回原处。4、工（器）具严禁个人携带外出，如确因工作需要，须报经理批准。5、工（器）具在使用中应注意安全，高空作业工具如升降台、铝合金人字梯、脚手架等使用时须有两人在场，且做好安全保护措施。6、工（器）具出现自然损坏而无法正常使用，应在48小时内进行报废处理。7、工(器)具原则上不得外借，如有特殊情况需外借的，须报部门经理批准并进行登记。
16、8、外借工（器）具归还时进行检查，确认完好后方可接受，在规定外借期间内未归还的，应及时催还，如有破损或丢失的，应主动向对方索赔。（三）、设备机房防火规定1、不得在机房内吸烟；2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品；3、需要动火作业时，由维修领班填写机房动火作业申请表，部门主管签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种万能离开；4、部门、班组管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法；5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备
17、的情况，及时报告、处理火警信号；6、机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件；7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火安帘、防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。保安部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报经理；8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其它干式灭火器扑救；9、火灾时设备操作应按各种工种的安全操作规程操作，并做好防火措施；10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书
18、面上报公司领导。（四）、机房卫生管理规定为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物；2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘；3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘；4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网；5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘；6、领班负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责；7、部门主管定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改；8、维修部每月组织一次巡检，对各系统所辖区域进行卫生评比。（五）、停电、限电管理规定1、停电、限电的审批
19、权限为项目经理以上；2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告项目经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户；3、维修部主管应安排足够的人员处理转、停电工作；4、转、停电应填写操作票，交维修部主管签名；5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备运行情况，发现异常立刻检修；6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。（六）、保安监视系统运行管理规定1、保证系统不间断电源的开启；2、系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载；3、楼层摄像头的电源插座严禁使用其它负载；4、未经部门主管的同意，严禁修改系统参数；5、系统参数修改后应记录在当值日
20、志上，并即时通知当值监控员；6、每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上；7、系统有关的参数修改和重大维修都应记录在维修保养表格上；8、摄像头和红外线报警器故障应于3小时内修复；矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复，有关的维修情况记录在当值日志上。（七）、消防设备运行规定1、监控中心护卫员负责监控室内消防设备（报警系统、BTM系统、联动柜等）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备；2、如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程维修部进行维修处理；3、当值护卫员要负
21、责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘，水渍，油渍；4、工程维修部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防设备进行日常维护保养；5、工程维修部和护卫部每月定期对大厦消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态；6、消防系统如因维护或其它原因要暂时改变消防系统的状态（如手动/自动等），应由工程维修部书面通知护卫部，并提出相应的临时措施，确保大厦消防安全。（八）、污水井管理规定1、污水井口盖板盖好，污水泵放在自动位置；2、严禁向污水井内抛杂物、小便；3、工程维修部人员每天检查污水井及其设施一次，并将情况记录在当值日志上；4、发现污水井水位异常升高应马上追查原因并采取相应措施降低
22、水位；5、污水井每年清洁一次，清除井底沉积物；6、污水泵每季度检查的保养一次。（九）、化粪池管理规定1、化粪池每年由指定的专业公司清洁一次；2、化粪池入口铁盖应盖好，并保证铁盖完好，未经部门主管批准不得开启化粪池盖；3、清理化粪池工作应马上追查原因并采取相应措施降低水位；4、污水井每年清洁一次，清除井底沉积物；5、污水泵每季度检查和保养一次。（十）、房屋维修管理规定为了认真解决住户入伙后房屋维修问题，在本着“实事求是，划清责任，合理收费，服务住户”的精神，特制订本规定。1、住户在入伙时同客户服务中心人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由客户服务中心负责联系项目公
23、司组织专人维修。维修后实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由项目公司负责。2、住户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，项目中心在接到住户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修部自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告主管领导，联系发展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。3、住户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2条。属于住户在使用和改建或装修中发生的问题，由住户自行负责。4、如住户需要进行一般性的维修，可直接向维修部提出维修申请，由项目中心维修部进行维修，维修
24、后由业主签名验收，维修部按成本价合理收费。5、如住户提出大的维修申请，维修部应上报项目中心，项目中心派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由住户验收并在工程维修单上签字。6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由项目中心负责完成，维修所发生的一切费用均在公共维修基金中开支，不再向用户收费。（十一）、电气维修规定为保证楼宇电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化。规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，制定以下规定：1、必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，检修操作人员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。2、工程维修部对于小区内配置的电气设备，按计划定期保养及维修
25、。重大电气设备的检修计划，要由项目中心把关审查并派专人参加。3、维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，工程维修部对作业人员必须进行安全生产交底的技术交底，防止触电及设备事故的发生。4、在电源干线。低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。5、对于高压设备的检修和维修，经停电、验电后，必须装设接地线，在醒目处悬挂标志牌，必要时加装遮栏。6、维修后的电气设备及线路，要经专职人员检验无误并拆除所有安全措施后方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及
26、其附属装置回路上进行工作。7、本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。（十二）、安全用水、供水管理规定为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：1、凡属小区范围内的供水系统（即自来水公司向本小区供水总表以内的）一律由物业公司管理；2、用户出门前应将水闸关闭，避免发生事故；3、用户不可随意更改小区供水管道；有以下现象的均属偷水行为，物业公司将按下列规定处理：（1）、私自装表接水或绕表接水管者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外还要赔偿物业公司损失；（2）、私自启用水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外
27、，赔偿物业公司损失；（3）、私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿物业公司损失；4、用户违反安全用水规定，拒绝物业公司机电维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其它用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。5、由工程维修部指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。6、在非限水季节（以市政府通知为准），物业公司应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。7、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗4次以上，并送水质样品（或由水务局取
28、样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。8、水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向维修部报告，由维修部组织人员进行抢修，杜绝浪费。9、抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪费现象。10、随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。（十三）、电梯机房管理规定1、每周对电梯机房全面清洁一次，保持设备表面无明显尘土，机房及通道内不得住人，堆放杂物。2、保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40。3、保证机房照明良好，并配备应急灯。灭
29、火器和盘车工具应挂于显眼处。4、做好机房防水、防潮工作，风口要有防雨措施。5、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意，禁止外人进入，并采取措施防止小动物进入。，6、电梯困人救援规程和本规定及有关警示牌应清晰并挂于显眼处。7、按规定定期对机房内各种设备和设施进行维修保养。8、按时巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。（十四）、应急灯、疏散指示灯检查保养制度1、各楼层应急灯、疏散指示灯不得私自拆除、移位和取用；2、巡楼人员每天检查一次紧急灯具，发现异常马上报维修部维修。检查内容包括灯具是否正常发亮，表面玻璃有否破损，安装是否牢固，按下测试按钮是否仍然发亮；3、应急灯具应保持清洁；4、发现灯具有破
30、损或缺失应马上由维修部补充并报保安部追查。（十五）、工程维修部停水、限水管理制度1、所有的停水、限水审批权限为项目经理以上；2、收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告项目经理，至少提前24小时书面通知受影响用户；3、维修部主管应安排足够人员处理停、限水工作；4、停水前将地下水池注满；5、停水期间维修人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通过短信平台通知受影响用户；6、当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。（十六）、设备保修期管理制度1、国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：1、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；2、
31、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合之日起计算。2、保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。3、物业设备接管时，物业公司、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，项目中心维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。4、保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到标准、适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需项目中心自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。5、设备保修期时间内，项目中
32、心宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，项目中心应督促保修单位解决。6、保修期结束，保修单位结算保修金时，项目中心须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报经理审核盖章。保修单位不履行保修义务，项目中心有权拒绝签字。（十七）、物资管理制度1、物资的计划管理2、维修部的物资管理实行由班组计划申请，维修部集中审批的制度。3、年度物资计划编制4、根据维修部纳入次年度工程计划的项目，由班组根据项目要求编制物资费用计划。在每年十二月由维修部集中审查后
33、，汇编上报总经理批准后下达执行。5、月度物资计划编制6、班组物资月度计划，分常用和专项使用两种：（1）常用物资材料要制订储备定额,经维修部主管批准后,按额储备,班组每月25日前填报补充定额计划,经维修部集中报人事行政部采购；（2）专项使用物资材料,根据项目要求,班组每月25日前上报次月度计划,经项目经理审批并报总经理批准后，交人事行政部采购；7、紧急情况下，急需的抢修物资（指影响水、电、空调的抢修），由班组提出临时申请报告，经项目经理或主管审批后，交人事行政部立即执行或由班组执行后补办手续；8、当人事行政部采购人员对一些技术性规格材料不熟悉时，班组可派人配合采购，配合人员不得随意改变规格品种，
34、如确需改变，采购后应作说明备案；9、班组人员工作领料，要办理班组领料手续，由维修部主管或项目经理批准发料；10、工作完毕，对余料进行退库（退还维修保养部小仓库），做到节约用料；11、月底要对库存材料、备件按储备定额盘点，按公司统一规定的表格填写。（十八）、配电房管理制度为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行，特制定配电房管理制度。1、负责供电运作和巡视的人员必须持证上岗。配电房的值班员，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。2、配送电建立小时运行值班制度，对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报上级主管处
35、理。3、配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。4、供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求，有计划的切换变压器。5、停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。6、配电房内设备及线路变更，要经维修部主管同意；重大变更，要上报公司领导批准。7、配电房消防设施完好，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经维修部主管或项目经理许可方可进入。8、加强日常维护、检修，保证配电房内公共照明、指示、显示灯具等设施的完好。（
36、十九）、水泵房管理制度水泵房是提供住户生活、小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和楼宇消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由维修部负责监控、清洁及日常运行的巡视。2、水泵房内机电设备由维修部人员负责，由值班人员操作，无关人员不得进入水泵房。3、消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。4、生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。5、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。6、泵房每周打扫一次，泵及管道每月检
37、查擦洗一次。7、水池入孔需有盖密封并加锁，透气孔需用窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。8、水管员按规定定期取水送市防疫站进行水质检查化验，化验结果交维修部办公室存档。（二十）、安全工作制度1、维修部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，同时要求严格执行公司制定的治安管理制度，协同保安部门认真做好本小区生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作；2、实行谁主管谁负责的安全责任制：（1）维修部的安全工作由维修部主管负责；（2）维修部主管负责分管本系统范围内的安全工作；（3）领班负责该班管辖范围的安全工作；3、严格执行操作规程，严禁违章作业；4、工作人员工
38、作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌；5、带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线；6、在转动设备上工作时，严禁戴手套，防上卷入机内。女性作业者，有长发及长辨者要戴工作帽，将长发及长辨藏在帽内；7、工作需要动火时，要办理动火证；8、进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业要按电气安全管理制度规定执行；未经维修部主管或总经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入变电站、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入；9、各岗位人员必须严格执行岗位
39、责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上司和保安部，并负责保护现场；10、定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，维修部每季度组织一次，全小区性的安全大检查由公司决定；11、不准随意配制设备房、配电房、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，打开水池盖必须经维修部主管或项目经理批准。12、班组工具、材料要有专人管理，要登记台帐，携带工具离开本小区工作，要填写“放行证”，由领班审查，报维修部主管或项目经理批准才能放行。13、易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不得随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。14、不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外
40、），要经保安部门批准。15、发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统、事故照明、排烟机、加压风机等消防设施用电。（二十一）、发外工程管理制度1、凡需要委外施工的工程项目统一由维修部负责发包；2、外委工程实行招标形式，由两个或两个以上和施工单位报价，经维修部全面考虑并报总经理批准后定标；3、外委工程项目纳入维修保部年度检修计划管理范围，经总经理批准后执行；4、外委工程项目的质量监督由维修部主管负责，由维修部主管具体执行，由项目经理或维修主管负责验收工作；5、外委工程项目的预（结）算由维修部负责审查；6、外委工程的合同洽谈工作由维修部负责，草拟合同要报总经理审批，批准后由公司负责签约
41、，合同的执行和管理由维修部负责。（二十二）、设施/设备管理制度1、部门技工要按规定周期、项目，对责任区内设施/设备进行检查、维护保养。检查中发现问题要及时处理、汇报，处理不了或人员材料等缺少，需要支持时马上向主管汇报。2、主管接到支持请求要马上到现场组织协调工作，如本部门解决不了及时向项目经理汇报请示。3、检查工作分为日检、周检、月检、不定时检查，具体按有关制度执行。4、设备的维护保养，按维修保养计划执行。（二十三）、给排水系统应急处理方案（一）给水系统1、水泵（1）发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵；（2）水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停；
42、（3）及时报告维修部主管安排维修；2、气压罐（1）发现或接报气压罐内胶膜哐外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀；（2）由专人负责根据故障区管网压力手动故障区水泵；（3）即刻报告维修部主管安排维修；3、垂直管网（1）发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵；（2）排空管网积水后，更换或修补破损管道；（3）如一时无法修复应报告维修部主管；4、下水池出水管（1）发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵；（2）即刻通知维修部主管，由其安排维修，并在事后作维修报告；5、下水池进水管（1）发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀；（2）
43、即刻报告维修部主管，由其安排维修并于事后写维修报告；（二）排水系统1、污水井（1）发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水；（2）污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井；（3）即刻报告维修部主管，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告；2、排污管道（1）排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口；（2）关闭破裂管对上的用水设备；（3）调集沙包挡住电梯口和用户单元门口；（4）报告维修部主管，由其安排人员修补管道裂口或更换管道；3、通知用户（1）给排水系统发生故障后应马上由维修部主管预计修复时间；（2）4小时可修复的故障应马上由服务中心通过短信平台通知影响的用户；（3）需超过4小时修复的
44、故障，物业公司应书面通知受影响的用户。五、操作规程（一）、高压配电柜操作规程1、高压操作实行“工作票”制度。2、高压操作必须由两名持电工进网作业许可证的电工操作，其中一人读票监护，另一人按工作票要求操作。3、操作高压设备必须戴高压绝缘手套，穿高压绝缘鞋站绝缘垫上操作。4、全部或部分停电作业时，停电应用同等电压等级验电器检验无误后，合上接地刀闸或接好短路接地线，并在断开的开关上悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。5、操作完毕，检查无误后，填写高压操作记录。6、手动停电程序（1）下真空断路器按钮，断路器处于断开状态。（2）把操作手柄插入操作孔内，断开隔离刀闸。（3）把操作手柄插入操作孔内，合上接地开
45、关。（4）操作过程中同早操作限位销。7、手动送电程序（1）操作手柄插入操作孔内，断开接地开关。（2）把操作手柄插入操作孔内，合上隔离刀闸。（3）把操作手柄插入操作孔内，合上真空断路开关。8、电动停送电程序按下“合闸”或“分闸”按钮，断路器开关即合上或断开。（二）、低压配电柜操作规程1、手动停电操作（1）断开馈线柜各负荷空气开关。（2）把操作手柄插入操作孔，断开馈线柜隔离刀闸。（3）按下变电柜上“合闸”按钮，断路器合闸。（4）把操作手柄插入操作孔，断开变电柜隔离刀闸。（5）把变电柜上转换开关，置于“停”的位置。2、手运送电操作（1）变电柜上转换开关置于“手动”位置。（2）把操作手柄插入操作孔，合上变电柜隔离刀闸。（3）当变电柜控制回路有电时，按下变电柜上“合闸”按钮，断路器合闸。（4）当变电柜控制回路无电时。（5）操作机械储能手柄
