工程维修工作手册.doc

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1、目 录目录001工程部组织架构及职责006工程部工作职能007主管岗位职责008维修班长岗位职责009机电工岗位职责010电梯技工岗位职责011空调工岗位职责012消防员岗位职责013管道工岗位职责014土建维修工岗位职责015设备管理工作程序016机电设备维修保养记录表019对外委托维修申请表020设备保养计划表（月、年）021设备台账022供配电系统运行管理规程023高、低压配电运行记录表028工作日记029设备设施月检记录表030发电机组运行记录表031操作票033工作票034供配电操作规程036高压环网柜操作规程037低压配电柜操作规程038维修工作记录表040交接班记录表041临时用

2、电申请表043月培训计划表044供配电维修保养规程045派工单051维修/安装委托单 052干式变压器保养记录053发电机季度保养记录054给排水系统运行管理规程055水泵运行记录表059污水泵巡检记录060给排水系统操作规程061给排水维修保养规程063水池水箱清洗及消毒记录表068停水通知单069停电通知单069电梯运行管理规程070电梯运行记录表074电梯巡检记录表075电梯保养记录076电梯操作规程077电梯维修保养规程079电梯维修记录表092电梯故障维修登记表093中央空调管理规程094中央空调水冷机组运行记录表（1） 097中央空调水冷机组运行记录表（2） 098冷却塔、膨胀水箱

3、巡检记录（周检）099中央空调冷却（冷冻）水泵巡检记录100空调加时服务登记单101风柜检查记录102中央空调操作规程103中央空调维修保养规程105消防系统管理规程108消防系统广播规范用语112消防整改通知书113临时动火作业申请表114消防设备年保养记录表115消防设备月保养记录表116消防设备半年保养记录表117消防水泵月保养记录表118消防系统检查维护规程119消防演习计划123消防设备器材巡视记录125重点防火部位登记126C02灭火系统维修保养记录表 127楼层公共用水设施检查记录表128弱电系统维修保养规程129水、煤气自动抄表系统检查记录表133安防系统运行134房屋本体及公

4、共设施维修养护工作规程135工程定期巡检记录表159业主报修委托单160故障报修单160工程部组织架构工程部维修班运行班维修电工管道工电梯工空调工土建工运行早班电工运行晚班电工工程部工作职能1.0 负责设备的管理、运行、维护、保修工作，实行24小时值班制度，并做好值班记录。2.0 每天定时巡视一次机电设备各部位运行状况和公共设施情况，发现异常和损坏及时报修。3.0 对重大突发性故障，立即组织抢修，如无法解决及时向上级报告。4.0 热情接受业户报修、投诉，及时、快捷、合理解决出现的问题。5.0 节能降耗、合理更新，为业户提供优质服务。6.0 每月抄录水电表读数，确保数据无误，并对水电通知单进行审

5、核。编制本小区水、电用量汇总表报主任和公司相关部门。7.0 制定每月备品备件的采购计划，并上报管理处。8.0 按设施设备实际情况，提出的合理化建议。9.0 负责管理处大型维修保养项目的审查、报批及合同审查。主管岗位职责1.0 在管理处主任的直接领导下，负责小区房屋建筑、设施设备的运行、维护、保养工作。2.0 对小区机电设备的运行、保养、维修进行技术指导、检查和监督。3.0 熟悉各小区机电设备的性能和使用状况，掌握技术管理中的难点、重点。4.0 审核运行报表，掌握能耗规律、发现异常、分析原因、提出有效的节能措施。5.0 审阅各系统运行监测技术数据，发现偏差，及时纠正。6.0 巡查设备运行技术状，

6、发现隐患，及时排除。对重大故障，立即报告上级领导并组织力量及时处理。7.0 监督检查维修工程、增改工程的质量与进度，发现问题及时采取措施。8.0 制定审核各管理处公共设施、设备、房屋本体的年、季、月维修保养计划，并负责检查、监督。有计划、定期组织机电人员进行技术培训。9.0 根据每月检查情况对管理处机电设备管理工作效果进行考评。10.0 完成主任交办的其他任务。维修班长岗位职责1.0 维修班班长在工程部主管的直接领导下，对机电设备、公共设备的日常运行、维护、保养实施具体管理：2.0 负责维修班的全面工作，熟悉和掌握物业范围内各种设备的性能及运行情况，制定各项技术性维修保养工作，组织和安排各工种

7、的工作。3.0 按技术规程要求组织班员做好运行管理和物业内各种设备的巡视、保养和维护工作。4.0 负责安排维修班的值排班和考勤，检查值班和保养记录。5.0 负责物业内的各种设备的事故处理，清除异常情况和不安全因素，落实安全措施，并汇总向主管汇报。6.0 认真负责做好用户家政维修及水、电的抄表和计费工作。7.0 负责作出有关材料计划，参与检修计划、节能计划的落实。8.0 积极配合工程部主管对物业机件设备的检查、监督，在规定的期限内完成整改措施。9.0 完成工程部主管交办的其他工作。机电工岗位职责1.0 机电工在主管和班长的领导下，负责物业内设备设施运行、保养、维修等工作。2.0 熟悉物业内水、电

8、、空调、电梯、消防系统、保安系统、交通管理系统、管线路和控制位置，机电设备的性能和使用状况。3.0 熟练各种设备的使用操作，严格执行操作规程，遵守公司制作的设备运行维修保养制度。会判断和处理一般性工作故障，及时采取应急措施。4.0 每天巡查设备、仪表运行情况，认真作好各种运行记录，发现问题及时处理或上报。5.0 每天对值班房、各设备房清扫一次，保持室内和设备的整洁，时刻保证照明和用水，及时要换损坏的开关、灯泡。6.0 发生停电、停水、停空调、火警或其他事故，应及时到场查明原因，并进行处理。7.0 监守岗位，认真做好交接班工作，保管好资料、图表、工具。8.0 认真记录和处理业主/住户的维修申请，

9、礼貌、优质、高效、安全地完成维修任务。9.0 完成班长或主管交代的其他任务。电梯技工岗位职责1.0 在工程部主管、班长的领导下，负责电梯运行管理工作。2.0 电梯工须有当地政府劳动局颁发的专业技术等级证书,能熟练掌握操作、维护保养有关设备的技能。2.0 负责电梯日常的保养工作及电梯标识的管理。3.0 负责对电梯进行日常巡视检查。4.0 负责电梯的节能降耗工作。5.0 负责定期对电梯机房、扶梯机舱进行清洁和防尘工作。6.0 负责跟进并监督检查电梯维修保养公司是否按标准、按计划进行保养。7.0 负责对电梯运行中发现的不正常现象和隐患及时报告班长并通知维修保养单位进行处理。8.0 负责电梯机房的空调

10、机、通风设备、设施运行操作和巡检工作。9.0 负责电梯故障时的应急处理工作。10.0 负责保管好电梯机房门、电梯门专用钥匙、电梯盘车工具以及机房消防器材。11.0 完成上级交办的其它任务。空调工岗位职责1.0 在工程部主管、班长的领导下，负责空调系统管理工作。2.0 空调工应具有当地政府劳动局颁发的专业技术等级证书,能熟练掌握操作、维护保养有关设备的技能。3.0 严格执行制定定期维修保养计划和规程,及时解决维修养中发现的问题,监督保养单位把工作做好.定期对空调系统,管道、阀门、保温、水质、空调器进行检查、维修和保养并做好记录。4.0 检查冷冻机房工作、技术情况并做详细记录,对故障处理记录、运行

11、记录和水处理记录等且能认真填写齐全,字迹工整,保存完好。5.0 严格按照操作规程,做到冷冻运行稳定无异常现象;油压、油温、油位、冷却水进出水温度、冷冻水进出水温度及压力、吸排气温度及压力、电压、电流、冷媒量均应在正常范围内。6.0 定期清除电气柜灰尘、定期校验各电器元件,使接触良好,且接线符合规范要求.按要求定期清洁各过滤器,更换冷冻机油、冷煤;定期清洁冷冻水、冷却水水质受污染传热面,并保持传热效果。7.0 机房的地面、门窗,设备保持清洁完好,通道畅通,维修工具、备件固定存放.机房内要定人定时清扫.消防设施齐备,设备接地良好。8.0 定期分析空调系统运行情况,降耗节能,合理供冷,为业主提供优质

12、的服务,发现问题及时解决,使设备始终保持良好的经济运行状态。消防员岗位职责1.0 消防控制中心是大厦防火安全报警、监控和楼宇自控中心，实行24小时轮换值班制。2.0 消防员必须坚守岗位，严禁擅离职守，严禁带无关人员进入中心。3.0 每次交接班时，消防员要填好当日值班情况表交给下一班。值班情况一定要如实填写，并向接班人员交代清楚。4.0 消防员在报警信号出现后，必须火速会同本大厦保安员到报警地方查看。属误报的应消除报警信号和查明原因，并向领导汇报；属火警应迅速启动相关设施和灭火器，指导群众疏散，组织灭火，并及时报告有关领导。5.0 消防员要掌握全大厦消防设备性能、技术参数和设备的安装方位，要熟悉

13、系统、图纸、操作、维护保养。管理处会同有关部门定期考核，不合格者不得上岗，连续两次不合格者作辞退处理。消防员必须持深圳市消防局颁发的消防上岗证。6.0 每月要全面检查设备状况和安全情况，写成书面报告，上报管理处和物业管理公司。7.0 每班必须按操作规程检查各信号是否正常，操作开关、选择开关、电源、信号灯、继电器等设备是否保持良好，选择开关是否置于自动位置。8.0 控制元件、线路等设备不得随意改变，烧坏元件等故障要及时查明上报，并要及时更换、维护。各种设备要勤保养。9.0 值班室内要保持清洁卫生。10.0 消防员要掌握电梯运行情况，发现问题要及时处理，并向有关人员报告。11.0 全体值班员要熟悉

14、掌握大厦火警（演习）措施、火警紧急程序图和消防电梯火警紧急状态下的操作，火警状态下，没有上级的命令不许擅自离开岗位，服从命令听指挥。管道工岗位职责1.0 在工程部主管、班长的领导下，负责给、排水系统管理工作。2.0 负责大厦管辖范围内生活给水、排水、消防水系统管道设施的检查维修工作。3.0 负责处理业主给排水方面的维修服务工作。4.0 负责做好巡检记录、维修保养记录。5.0 负责排水管、排水井疏通、清理工作。6.0 负责对给排水系统管道故障的应急处理工作。7.0 完成上级交办的其它工作。土建维修工岗位职责1.0 在工程部主管、班长的领导下，负责大厦土建维修工作。2.0 负责业主报修的土建维修工

15、作。3.0 负责管理处外委土建维修工程的跟进监督检查工作。4.0 负责大厦房屋本体及公用设施（土建方面）日常的巡查、维修保养工作。5.0 负责做好维修保养记录。6.0 完成上级交办的其它工作。设备管理工作程序1.0 目的规范小区/大厦设备管理工作。2.0 适用范围适用于各管理处的设备管理。3.0 职责3.1 管理处主任负责机电设施设备管理工作的监管；3.2 工程维修部主管或班长负责机电设施设备的运行、维护管理及档案的建立；3.3 工程维修部机电人员负责具体的操作及维修保养工作。4.0 工作程序4.1 系统设备包括： 4.1.1 供配电系统4.1.2 给排水系统4.1.3 中央空调系统4.1.4

16、 电梯系统4.1.5 消防系统 4.1.6 弱电系统4.2 设备的资料管理、标识4.2.1 资料管理4.2.1.1 由工程维修部主管或班长建立机电设备台账，内容包括：设备名称、统一编号、生产型号、生产厂家、技术资料等。4.2.1.2每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表及说明书、合格证等。4.2.1.3工程部主管或班长整理保存机电设备维修保养记录表、对外委托维修申请单、设备保养计划表等。4.2.1.4所有的资料案卷，集中存放于管理处并标识清楚。4.2.1.5工程部主管或班长对所有资料的记录、立卷进行指导检查，保证资料记录和使用的有效性。4.3 设备的编号 该设

17、备的流水号（01） 设备名称缩写（取汉语拼音字头）部门代码4.3.1 标识所有设备实现单机悬挂设备卡，标示该机的编号、技术参数、责任人等。4.4 设备的运行由工程维修部主管或班长对不同的设备制定相应的运行管理程序，机电人员遵照执行，并做好相应的运行记录。4.5 设备的维修4.5.1 由工程维修部对设备组织日常的维修；4.5.2 管理处无能力维修的以书面形式报公司进行解决；需要外委维修的，由主管或班长应填写对外委托维修申请表，经管理处主任审核，报请公司批准后执行。4.5.3 所有设备的维修按单机记录在机电设备维修保养记录表内。4.6 设备的保养4.6.1 由工程维修部主管或班长每年12月份制定下

18、年度设备保养计划，报主任审核批准。4.6.2 机电人员依照设备保养计划的安排，按相应的保养规程进行保养，并将结果按单机记录在机电设备维修保养记录表中。4.7 设备的报废4.7.1 设备报废的条件4.7.1.1 设备的正常使用寿命已满4.7.1.2 因使用损坏无法修复4.7.2 报废程序4.7.2.1 管理处以书面形式上报公司；4.7.2.2 公司根据实际情况组织技术人员进行鉴定；4.7.2.3鉴定结果确属需要报废的设备报业主委员会。4.7.3 报废的实施根据审批结果由管理处组织实施。5.0 相关文件和记录5.1 机电设备维修保养记录表 5.2 对外委托维修申请表 5.3 设备保养计划表 5.4

19、 机电设备台账 工程维修工作手册机电设备维修保养记录表 管理处 编号： 版本：系统类型单 号设备名称设备编号安装地点派工单号记录日期年 月 日 记录人维修保养项目参加人员 负责人：计划工作时间安全措施 安全责任人：维修保养工作情况记录班组验收意见备注工程维修工作手册对外委托维修申请表_管理处 编号： 版本：申请部门填报人申请时间单 号工程（设备）名称内部诊断情况和结果工程类型（设备型号）工程地点（设备编号）必须维修内容工程量（设备台数）维修费用预算要求修复时间诊断人员拟维修单位维修报价联系人及电话工程维修部意见：管理处主任意见办公室意见相关部门意见总经理审批备注工程维修工作手册设备保养计划表（

20、月/年）_管理处 编号： 版本： 系统保 养 项 目计划完成时间负责人备注制表人/日期： 审批人/日期：工程维修工作手册设 备 台 帐所属系统设备名称设备型号安装位置设备编号产 地出厂日期投用日期出厂序号设备价格设备使用寿命设备折旧率折旧年限设备本体主要参数品 名技术参数附属设备主要零部件及相关参数名称型号规格数量主要维修保养标准配件更换及大修记录日 期内 容记录人签名备注_管理处 编号： 版本： 供配电运行管理规程1.0 目的保障供配电系统设备（设施）的规范管理和安全运行。2.0 适用范围适用于各大厦、住宅区供配电设备及附属设施的运行管理工作。3.0 职责3.1 管理处主任负责检查监督。3.

21、2 工程部班长负责制订供配电设备维修保养计划及设备的综合管理。3.3 机电值班人员负责对供配电设备的运行及维修、保养。4.0 工作程序4.1 运行值班员4.1.1 值班员每两小时巡视一次变压器及配电柜，记录设备运行数据（环境温度、电流、电压、功率因素等）于高、低压配电运行记录，同时检查运行状况。4.1.1 每班巡视一次高压环网柜。4.1.2 每天晚班值班人员必须按标准清洁一次值班室、高、低压配电室环境。4.1.4 当市电停电时（含突发性的停电事故），值班运行电工应立即通知工程主管和监控中心，向用户(含地产公司)作好解释工作；通知班长及管理处主任并联系供电局，同时检查电源（市电/发电）柜的自动转

22、换开关的工作情况及发电机组是否已启动，如有异常不能自动应立即手动合闸（或手动启动）。4.1.5 值班人员当值期间发现异常，应及时排除和解决，重大事故或不能处理的事项应立即上报主管或班长，并在主管的指挥下或班长的协同下排除和解决异常。4.1.6 每月对发电机进行二次日常的试运行操作，并将工作情况记录于发电机运行记录。4.2 主管或班长4.2.1 每日对值班人员的值班情况进行检查、督导。并将情况记录于工程部工作日记。 4.2.2 每月对机电设备的运行记录进行收集、整理、归档。4.2.4 每月25日前制订下一月的机电运行值班安排表。4.2.5 对运行中发现需要外委维修、检测的工作事项申报联系。4.2

23、.6 对操作票、工作票核发及检查监督。4.2.7 负责编制供配电设备台账、设备卡。5.0 设备运行管理要点5.1 高压开关设备5.1.1 保持开关柜环境温度-540。5.1.2 每班巡视一次高压开关柜有无放电现象；柜体接地牢靠，高压绝缘垫应保持干燥、完好。5.1.3 开关柜上断、合指示应与开关实际位置相符；对停用的开关柜悬挂“禁止合闸，暂停使用”的警告牌。5.1.4 发生紧急或意外事故时，立即断开总电源开关；通知大堂值班经理、监控中心做好向用户的解释工作同时上报班长和管理处主任 。5.2 对高压开关柜的停、送电操作应严格按规定操作。5.2.1 电力变压器5.2.1.1 为确保变压器长期安全、经

24、济运行，要对变压器的输出电压、负载情况严密监视并保持良好的散热和通风。5.2.1.2值班运行电工每班巡视一次变压器房,检查变压器有无异常声音及异味、高压侧有无放电现象、有无异物在变压器顶部和周围；接地点是否牢靠；室内有无小动物等。5.2.1.3 对长期停用的变压器在投运前应对其详细检查。如核对一、二次的接线，临时接地是否拆除，工具、杂物有无遗漏等。5.2.1.4 应根据变压器的绝缘等级标准，平均温度不超过80%。5.2.1.5 值班运行电工每两小时记录一次，将变压器运行中的电压、电流、温度记录于高、低压配电运行记录和将巡检情况记录于值班记录中。5.2.1.6 每年3月份对变压器进行一次绝缘测试

25、和接地极的接地电阻测试。5.3 电力电缆5.3.1 值班运行电工应每月检查电缆沟内，是否有易燃、易爆气体或液体，检查电缆沟的防排水和防鼠虫害设施是否完善。如有异常应立即处理，并将情况记录于机电设备巡检记录中。5.3.2 在检修电缆时，电缆沟内要有足够的空间，在拆除某一回路时，应不影响其它回路正常供电，在电缆联接端口处须加装绝缘罩。对未能完善的事项及时报告并采取防护措施。5.3.3 运行中的电力电缆应注意检查电缆热胀冷缩及高温、震动等影响和湿度、机械强度，局部放电、氧化等因素的变化，发现情况立即处理并上报班长。5.3.4 每年3月份对电缆进行一次绝缘测试和接地极的接地电阻测试。5.3.5 检查电

26、缆槽的完好情况，跨接地线牢靠，槽盖是否变型或未盖，有无锈蚀。5.3.6 值班运行电工应每月清洁一次电缆沟、电缆槽及电缆。5.4 低压配电设备5.4.1 每班对低压配电室及配电柜、配电屏等表面清洁一次。5.4.2 值班运行电工在巡检时应加强检查接地装置和其可靠性。5.4.3 配电柜后通道不得堆积杂物。5.4.4 观察配电柜的各仪表、指示灯工作情况，有无异音和异味，发现异常立即处理或上报班长。5.4.5 非紧急情况下，对用户停、送电应按停、送电通知单执行，停、送电通知单应有房管员、机电班长和经理签名核批方为有效。严禁私自停、送电。5.4.6 每月对电源柜（市电/发电）的自动联锁装置进行一次检查，机

27、械联锁和电气联锁装置是否完好可靠。5.4.7 运行中发现跳闸：如分路开关跳闸，先查明原因再送电合闸；如查不出原因立即报告班长，班长组织人员查明原因、排除故障后才能送电。5.4.8 配电房的模拟系统图应与各配电柜开关实际位置相符。5.4.9 每年3月份组织一次对低压配电设备，按供配电设备维护保养规程，由机电班长组织机电人员严格遵守工作票内容，进行保养、清洁、维护。5.5 配电房（室）5.5.1 配电房设专职机电工，实行24小时值班，未经机电班长、管理处主任批准，非正常工作人员不得入内。5.5.2 配电房内设备及线路安装、布局改变，由工程部报方案；管理处主任审核、批准。5.5.3 重大改变要上报公

28、司品质部和总经理批准。5.5.4 配电房内消防设施、设备应确保完好，并按25M2/只规定配置灭火器，规格应在4KG/只以上。5.5.5 加强日常维护检修，保证配电房公共照明、应急指示灯等设施、设备完好，并保持通风良好。5.5.6 平时应保持配电房地面、墙面及设备外表清洁无尘。5.5.7 做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；杜绝蛇、鼠等小动物进入配电房。5.5.8 值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。5.5.9 值班员应认真做好值班记录，认真执行交接班制度。5.6 发电机组5.6.1 值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应每两

29、小时做一次巡检和数据的记录。5.6.2 平时应保持发电机的机油油位应于标尺“LH”间、冷却水水位达到规定要求，柴油箱中的储备油量应能保证满足发电机带负荷运行8小时。5.6.3 发电机每月25日手动开机空载试运行二次，运行时间不少于15分钟，并将运行情况记录于柴油发电机组运行记录。5.6.4 当“市电”停电时，一般情况下发电机组延时6秒自动启动，若不能自动启动，值班人员应迅速赶到发电机房，遵照柴油发电机操作规程对冷却系统、润滑系统、空气系统进行检查，经检查无故障，迅速手动启动发电机组。5.6.5 发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，送风机是否启动，检查发电机各技术指标是否正常。带负荷运

30、行中，每两小时抄填一次柴油发电机组运行记录。5.6.6 每月清扫二次发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象及时处理并上报班长。5.6.7 加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备，机房严禁吸烟。5.6.8 保持通风良好及照明，环境温度不超过400C。5.7 强电井 5.7.1 值班运行电工每月清洁一次强电井，及检查电井内有无鼠虫害。5.7.2 检查电井门锁、标示牌、井内照明是否完好。5.7.3 每月巡检一次强电井内母排与插接箱插接是否完好，应无闪弧、缺相、发热等现 象，插接箱内开关联接线桩头无松动、触头无烧坏、开关无超载过热现象。5.7.4 每月巡检一次强电井内电表箱的完

31、好，检查箱内电表的工作状态，电表的进出线有无发热烧焦现象，表封是否完好。5.7.5 每月巡检一次强电井内电力电缆的运行情况，如：电缆有无发热现象，电缆槽是否完好，跨接地线是否牢靠，并将巡检情况记录于设备设施月检记录。5.0 相关文件和记录5.1 高低压配电运行记录表 5.2 工程部工作日记 5.3 设备设施月检记录表 5.4 发电机组运行记录 5.5 操作票 5.6 工作票 工程维修工作手册高、低压配电运行记录表_管理处 编号： 版本： 时间变压器温度电压（V）电流（A）1#变压器电表读数用电量（ ）无功功率电表读数功率因数COS公共电表读数用电量（ ）空调电表读数用电量（ ）1#变压器当日合

32、计用电量时分ABC时间变压器温度电压（V）电流（A）2#变压器电表读数用电量（ ）无功功率电表读数功率因数COS商场电表读数用电量（ ）发电机电表读数用电量（ ）2#变压器当日合计用电量时分ABC合计用电量运行状况记录A班B班C班值班员签名：值班员签名：值班员签名：工程维修工作手册工作日记_管理处 编号： 版本： 日 期星 期记 录 人问 题 描 述处 理 情 况备 注工程维修工作手册设备设施月检记录表_管理处 编号： 版本： 设备设施项目检查人存在的不合格项目内容纠正措施整改人班长确认备注记录人： 记录时间：工程维修工作手册发电机组运行记录表_管理处 编号： 版本： 日期运行时间操作方式运行电流（A）运行电压（V）频率（Hz）转速（转/分）蓄电池电压（V）冷却水温（OC）机油压力（MPa）操作人班长审核备注启动停机自动手动IaIbIcABBCCA