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1、龙湖知与行之精装修项目分析主讲人:李晓明,目 录,一、精装修住宅的发展趋势与现状,1、简要阐述精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题；2、精装修住宅的运作模式分析；3、精装修住宅的营销模式分析4、万科地产的“全面家居解决方案”；5、精装修住宅的弊病及其操作要点分析。,二、全装修住宅的产品设计定位,1、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位；2、如何建立精装修住宅的分级体系；3、精装修住宅分级体系对应的装修标准,三、精装修住宅的设计范围及设计方法,1、精装修住宅的的设计范围；2、精装修住宅的设计方法；3、精装修住宅的设计流程；,四、如何与住宅部品制造商共同完善产品设计,1、精装修住宅主要部
2、品的分类；2、如何完善部品产品设计；,五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示,1、户型设计阶段要考虑的设计内容；2、装修细化设计阶段需要注意的问题；3、精装修住宅中新技术、新材料、新设备的选择,六、装修住宅的施工图深度标准,1、龙湖装饰部分设计深度的管控2、装饰设计施工图关键控制点；,七、成本控制与物料采购,1、精装修设计过程的成本控制流程；2、采购过程中的成本控制；3、龙湖 三千城A区高层精装修成本管控分析,八、精装修住宅的施工管理,1、精装修住宅施工发包原则；2、龙湖成品住宅精装房总包管理办法3、精装修住宅施工的质量控制4、如何做好各方施工单位的成品保护工作；5、龙湖精装房清洁移交交付标准；
3、6、精装修住宅的“业主开放日”；,九、精装修住宅产品的售后服务,1、如何建立产品保修承诺；2、如何建立售后服务机制；,十、案例分析,1、龙湖精装修细节控制展现案例；2、龙湖 三千城精装修案例；3、万科金域西岭，龙湖三千城，合景叠翠峰，恒大绿洲精装房的横向对比,一、精装修住宅的发展趋势与现状,1、精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题；,1.1、韩国（住宅建筑、装修一体化）,中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子，天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室内设计师
4、之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条件。韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑
5、材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能。,1.2、日本（60年发展、标准化指标、人性化动作）,日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的开发和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房，所有在售都是全装修房。日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求
6、包括日照、公园面积、绿化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板房一样的家具电器，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多种选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般只有一种装修风格，细
7、节上的选择却多种多样。,1.3、美国（法制建全、没有为个体服务的装修企业）,美国住宅建设基本实现了产业化，一般是不准卖毛坯房的，出售的全部是全装修房，美国市场上也基本没有了为了个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效的提高劳动效率。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式。一般3-4层木结构独栋2周交工，一个小区的建设通常是几栋房子同时施工，签订的交工合同是3个月。在整个建设中，除混凝土基础外，都是干作业（工厂流水线生产，现场拼装），房子建好后即可入住。为数不多的高级公寓单位面积
8、购买价格较高，其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类全装修高级公寓通常先是由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师较交设计图给开发商进行施工，业主可阶段性地提出修改意见。在美国，销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百页厚，其中建筑结构部分，除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要写明白。由于计划书非常详细，开发商根本没有忽悠买房者的空间。,1.4、法国（轻装修、重装饰）,欧洲的多层和高层集合式住宅基本是没有毛坯的，开发商交给购房者的
9、是一个完全满足使用要求的成品房，内装修基本按“套餐”装修出售，而不是菜单式的装修。最为见长的是节能方面，在功能标准上许多欧洲国家的能源管理部门制定了产品的耗能标准，达到这个标准是产品销售的前提条件，同时还有一个要求更高的能耗标示，拥有这个标识的产品在税收上享受一定的优惠。法国全装修房装修极为简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房。“轻装修，重装饰”理念在居室中有了充分体现。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供局部照明。只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明。相应的，对天花板几乎完全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆
10、刷白，除此之外没有看得见的装修了。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得美伦美奂，布艺、地毯、油画，无不体现了这个国家固有的浪漫。这样的潮流也在中国渐渐盛行，大概是受宜家家居简洁爽净的风格影响，许多硬装修如吊顶、电视墙之类在家装中逐渐被视为华而不实。,1.5、德国（领先于住宅节能）,德国装修住宅产业化发展不如日本和美国，市场上仍有少量毛坯房出售。但住宅的节能却是处于世界领先水平。之前，德国房地产市场建房过程偷工减料也并不少见，在设备安装上也曾产生许多质量纠纷，往往因为装修企业安装不当伤害了材料供应商的形象。后来材料供应商与装修企业协会及相关专家协会，就安装质量及事故责任签订合约。根据相关欧洲法律，
11、此合约对于协会成员同样生效，如果有公司违反此合约，这些协会将采取行动取消其会员资格。这样，开发商通过与合约成员公司合作，获得了另一种对安装质量的保障。在德国开发商有几种交锁匙方法：有按业主喜好设计并装修，费用计入总房价，由同一建筑商完成地板、墙面纸或砖、浴缸等工序的；有留下地板和墙面交钥匙的；也有全部内装修都留给业主自己处理的。德国人选择第一种交房方式的比较多，因为自己动手买材料比较麻烦，另找装修公司也不省钱。虽然住宅发展整体表现一般，但德国在住宅节能方面却保持领先水平，即使没有全部装修但包括墙体、所有设备等方面的节能措施一定会做到家。购房者对住宅的节能性也十分重视，因德国能源匮乏，消费者在购
12、买或租赁房屋时，都会要求建筑开发商出具一份“能耗证明”，告诉消费者这个住宅每年的能耗，主要包括供暖、通风和热水供应。目前上海有一些全装修住宅已全面采用了从德国引进的环保节能设备。,1.6、中国（善于模仿 敢于尝试）,中国的全装修房指的是新建住宅在交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。全装修房的交付标准是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线等一次装修
13、到位。并向购房者提供全装修住宅的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。业主无法从表面上看见的内部隐蔽工程，比如电线和水管的铺设等等。一般来说，在交房时，开发商会交给业主一本业主手册，里面有关于隐蔽工程的保修和质量承诺等内容，此外还有各种电器的保修卡。如果业主在验收房屋时没有收到这些物品，可以向有关部门进行投诉。目前已经有不少开发商在交房时会主动将隐蔽工程的设计图纸、相关配件品牌列表清单和质量保证书等，统一交给业主。附表中以上海精装修房为例介绍中国精装修房的发展进程。,90年代初,简装（毛坯）房一统天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，
14、并配备一些简易设施，如座便器、水槽、水龙头等，此时的装修房实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。,家庭居室装饰装修管理试行办法,1997年,关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见,1998年,菜单式装修房崭露头角,1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。,关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见,1999年,2000年,买房送装修成为市场热点2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费
15、者对装修住宅的抗性逐步下降。,在15个新建小区内试点推行“菜单式全装修”关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知,2001年,1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修逐步退出开发企业视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿。,建筑装修工程质量验收规范上海市住宅产业现代化发展“十五”计划纲要住宅室内装饰装
16、修管理办法,2002年,商品房住宅装修一次到位实施细则,2003年,开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,2004年,住宅性能评定技术标准出台一系列措施鼓励开发商推出全装修房,2005年,2006年,2007年上海全装修房预计将达到170万套,2007年,以近年来装修住宅增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品,未来,装修、毛坯住宅平分市场经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力逐步加强，再加以政策的引导，以全装修形式的住宅数量迅速上升。,注：本表格编
17、制以上海市精装修房发展进程为区域参考。,2.1、产业链模式,模式阐述：开发商属下子公司负责设计、材料采购、配置采购以及装修实施，具有一条龙服务产业链。代表企业：碧桂园。操作方式：碧桂园旗下的博意建筑设计院，负责碧桂园项目定位、结构及装修设计等；旗下的全资子公司腾越建筑工程公司负责了碧桂园5成以上项目的建筑工程；而碧桂园的精修房、五星级酒店等的装修基本上由其旗下的雅俊装饰公司承担；园林设计及绿化设计由旗下顺德碧桂园承担；主题公园由旗下红荔文化村公司运营；碧桂园旗下甚至还设有自己的砖厂、玻璃厂等建材企业。优劣点分析：成本低、利润空间大、竞争力强。碧桂园从土建到设计以及装修的实施，甚至装修材料，全部
18、由属下公司承担，因此可以避免每一项环节上的利润支出，而且可以尽量做到合法避税。在此内部一体化的产业链操作模式下，形成了碧桂园产品的低成本、高竞争力。企业资金要求大，不适宜模仿。碧桂园的开发模式不是其他开发商可以轻易模仿的，它首先需要庞大的资金链支持。正由于此，碧桂园的精装修操作模式只是一个特例，不适合大部分开发商模仿。,2、精装修住宅的运作模式分析；,2.2、常规合作模式,模式阐述：开发商将设计、装修施工等全面外包，通过公开招标，委托装修公司进行设计和装修的实施，与材料供应商、家电供应商（主要是厨卫供应商）达成战略性长期合作关系。代表企业：万科等大部分开发商。操作方式：通常开发商通过公开招标，
19、聘请设计公司进行室内装修设计，再聘请装修施工企业按照设计方案进行装修施工；装修所需要的材料以及家电配套，和相关供应商形成长期合作关系。优劣点分析：成本较低，常用操作模式。通过招标货比三家，尽量降低成本；和供应商的长期合作，成本相对较低，是目前开发商精装修房最常用的操作模式。环节繁琐，容易出问题。开发商需要和设计公司、施工企业以及材料供应商进行合作，之间环节繁琐，涉及的层面较多，容易出现问题引起纠纷。,2.3、新颖合作模式,模式阐述：开发商与住宅工业化企业达成合作，由住宅工业化企业整体负责装修事宜，包括土建、设计、装修乃至材料（家电配套）供应，全程负责，一条龙服务。代表企业：湖南远大住工。湖南远
20、大简介：（湖南远大生产基地）远大住宅工业有限公司（简称“远大住工”）是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业。96年成立，从学习引进欧、美、日住宅制造科技并建立国内第一家住宅工业企业起步，组织实施了一系列革新、发明、实验活动，经过12年发展，远大住工整体攻克了中国住宅工业化一系列课题，并就我国住宅工业化发展最为关键的模数协同、产品标准、技术集成、居住空间模块化以及成本工效、工厂化生产、节能环保、质量控制、项目定制、精细管理、商业模式等课题探索了一系列解决方案和思路，建立健全并丰富发展了自主住宅工业化研发体系、制造体系、工法体系、材料体系、产品体系，形成了年产十万套成品住
21、宅的动态产能。,技术优点：质量优异：厂化体系确保质量可控 全过程质量品控促成严格质量标准功能齐备：十大住宅居住性能全面优化：安全、防水、防裂、防火、保温节能、隔音、舒适、耐久、环保、人性化 户型空间利用率高，符合人体工学原理环保健康：全面采用环保材料，达到欧洲环境标准要求 空气洁净技术运用，对老人儿童尤为有益 水质净化处理，保障生活健康无忧购房：无装修烦恼，确保入住即达到安心标准 主动式维修服务，一站式全方位售后维保，超越目前的物业管理方式满足购买力：从城市中产阶层收入出发设计产品，一般年家庭收入可轻松拥有远大集成住宅 工业化优化过程促进成本下降与品质提升，不断提高性价比总价控制：在单价不降基
22、础上总价得以控制，并降低与面积有关的其他各项费用 35万左右两房全装修房为产品供应主力户型优化：以人体工学原理控制户型面积，面积减少但效率提高，使中小户型发挥大户型效率 主力户型面积控制在70-90平米,同功能节省20%的户型面积使用费用低：质量保障，维修成本低 节能，节约大量电费、燃气费 节省大量物业管理费用等彻底解决传统建筑质量通病,远大操作模式图示：,2.3.1、系统组成图示,2.3.2、建筑组建图示,2.3.3、优化集成图示,2.3.4、主体系统图示,2.3.5、机电系统图示,2.3.6、装修系统图示,3.1、买房送装修,3.1.1 操作方式由开发商选择装修公司并与其签约，装修公司根据
23、开发商的要求和成本控制对装修房进行设计，并做出样板房，此类装修房装修品种单一，大多只有一种设计方案，或同种方案中有种颜色可以选择。虽然“买房送装修”实际此类装修房的装修成本已计入房价之中，但其总价并未与周边市场超出很多，从而体现其“送”的优势，为控制成本，开发商要求装修公司在保证一定的质量要求的前提下尽量压缩费用，装修公司在操作时也将通过批量采购等手段来满足开发商的要求。在销售中，开发商报给客户中的房价中已包含了装修的价格，由于使用“买房送装修”的营销手段，开发商通常拒绝向客户提供装修部分的价格，客户通过参加样板房对装修的价格进行估计。在签订合同时，客户通常需要与开发商与装修公司分别签订合同，
24、与开发商签订的是毛坯房购房合同，其中队装修部分不作规定；与装修公司签订的是装修及售后服务合同，但此合同无标的，客户在交房后若发现装修质量问题直接由装修公司负责。3.1.2 优势分析模糊总价、创造利润由于装修公司在进行批量装修时通过各种手段控制了成本，同时保证了一定的品质，使得客户对其成本的估计大大高于其实际成本，从而认为其该住宅产品本身的价值高于周边楼盘，同时又具备省时省力等优势，加快了销售速度，因此比较“全装修、菜单装修”，“买房送装修”不仅为楼盘创造了一个卖点，更可为开发商创造额外的利润。规避装修质量风险在销售中，开发商与购房者签订的是毛坯房合同，在涉及延期交房等赔偿问题时都去处了装修部分
25、的价值，因此大大降低了开发商未来的赔偿风险。若装修问题部分出现质量问题，客户将直接与这些公司联系，开发商避免了麻烦，且在经济利益上不受损失，只在一定程度上影响声誉。,3、精装修住宅的营销模式分析；,3.1.3劣势分析开发商需承担名誉风险市场上装修材料的价格变化万千，对于一些实力不佳，抗风险能力比较差的装修公司来说在材料价格上涨时就可能以此充好、质量下降等问题出现，导致开发商未来承担名誉受损的风险。目前家庭装修产业尚在发展之中，一些具有一定知名度和规模的装修公司由于本身业务较多，大多不愿涉及全装修房市场，而愿意参与这一市场的装修公司普遍规模较小，员工工艺水平不高，质量难有保证，同样会给开发商带来
26、名誉受损的风险。销售商佣金到位困难目前大多销售商对会参与交房环节，如若出现装修质量问题而进行返工，会导致物业不能如愿交付实用，从而导致开发商对销售商资金支付的拖延。涉嫌价格欺诈由于是“送装修”开发商通常不愿意透露装修部分的价格，一方面避免客户对装修质量产生怀疑，一方面通过此方式赚取额外利润，没有给与客户应当享有的知情权，在一定程度上由价格欺诈的嫌疑。客户风险增加、开发商签约困难由于装修公司的履约能力不足，经验水平有限，客户与其签订协约的风险相应增加，对于开发商及销售商来说，签约的困难较大，目前通过种种销售说辞，虽然大部分客户能够接受这种方式，但从规范市场的角度来说，此种销售方式仍有待改进。3.
27、1.4客户反馈较周边楼盘优势显著大多客户较为接受“买房送装修”的方式，虽然心里清楚“羊毛出在羊身上”但仍然对装修的价值予以肯定，认可其性价比。对签约抗性较大由于客户签约的装修公司的规模不大，没有知名度，许多客户在签约会提出异议。对于装修质量疑虑较大出于对装修公司的不信任，装修细节又实际无法看到，客户对装修质量心存疑虑。认为装修的风格较为单一客户希望能够提供更加多样化的产品，增加人性化和个性化的设计。经验教训对销售员的要求较高装修房在销售时对销售人员要求较高，销售人员对客户的引导作用尤为重要，因此销售前需要对销售人员进行系统培训，统一说辞口径，同时注意不要故意夸大夸大其辞，以免给日后的交房带来麻
28、烦。对装修公司的要求要提高随装修房市场的扩大，客户对于装修的要求越来越高，希望装修公司设计更加多样的方案以供选择，或者能够增加根据自身要求更改线路、插座等弹性空间，同时也希望装修公司能够公开装修价格、公开施工等从而使消费者信服。装修公司的成长将伴随全装修市场的发展，作为开发商应当帮助扶持装修公司，与其共同成长。,3.2、菜单式装修,3.2.1 操作方式菜单式装修通常由开发商及设计单位做出每一种户型的几种可供住户选择的室内装修方案，由开发商选几家装修企业提供样板房，标出综合报价及分项报价，供住户选择或参考；户主挑选装修方案，并在结构完全允许和管线布局合理的前提下，对方案做局部修改或另提供装饰方案
29、，然后确定各装修分项的材料、色彩、纹样，汇成一份装饰订单；由开发商或物业公司，代表全体户主监督整栋住宅楼的装修施工，以保证质量。菜单式装修在销售中大多也采用签两份合同的作法，但开发商承担主要责任。3.2.2 优势分析客户选择余地大，市场接受程度高客户可参与设计，选择装修材料和设计方案，可以根据自己承受能力选择不同的装修标准，在销售时客户认同度较高。3.2.3 劣势分析增加装修成本对于开发企业而言，客户选择多样化将会提高采购成本，同时给施工带来较大的麻烦和困难，质量也难以把握。3.2.3 经验教训多样化与具体操作之间的矛盾有待解决提供多种多样的产品品种是市场经济发展必然，解决这一矛盾主要要依靠装
30、修公司不断发展，在实践中总结规律经验，提高施工管理水平。大面积推广仍需时日菜单式装修的推广难度较大，部分全装修房在实际操作中遇到了很多困难，如，菜单品种单一、客户接受度不高、开发商与装修公司互相推托责任等。,3.3、全装修,3.3.1 操作方式由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。其装修工程由开发商向装修公司约定，装修公司直接对开发商负责。通过装修公司只提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地。购房者所负担的房价是成品房的房价，装修部分作为房屋的部件计入房价之中
31、。3.3.2 优势分析装修责任明确开发商是全装修房的第一责任人，并且承担保险、赔偿等责任，装修部分的价值明确，无后顾之忧，在销售时无需隐瞒装修价格，利于建立客户的购买信心。模糊总价与送装修不同，全装修房在合同中签订的房价中即包含了装修部分的价格，开发商更加有理由不公开装修部分的价格，从而起到模糊总价的作用，但目前市场上大多开发商都提供装修的价格，当然这个装修报价与实际的装修成本存有较大的差距。3.3.3 劣势分析产品过于单一，拒绝了部分客户全装修房通常仅有一种装修设计，选择余地小，对于一些追求个性化的客户来说销售难度较大。3.3.4 经验教训对开发商售后服务能力要求较高合同约定开发商为第一责任
32、人，但开发商往往并不具备装修与保修的能力，出现问题仍需找装修公司解决，因此解决装修问题的周期难以保证。另外，保修是一个相对长期的过程，对开发商的售后服务能力要求较高,精装修营销方式分析：根据不同的楼盘定位，综合运用各种装修营销方式，给客户最恰当的选择,4.1、何谓“全面家居解决方案”,按照建设部的概念，就是指在交户前，室内外所有装修空间全方位完成。所有功能空间的固定墙全面铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成，水电路的布管铺设、厨卫的墙、地面砖的铺装粉刷都在交钥匙前一次性装修到位。,4、万科地产的“全面家居解决方案”；,4.2、万科“全面家居解决方案”,4.2.1.公共空间系统回家
33、的路从踏进入户大堂真正开始。入户大堂区域创新设计了一个开敞式的公共空间区域，设计中充分考虑住户归家的动线和沿路放松的心情，从进入大堂起，即可体验到“回家即是享受的开始”。公共空间区域主要由入户大堂、走道、电梯厅和电梯轿厢组成，底层电梯大堂的设计要体现和住户身份的匹配，设计参照标准是高级度假酒店大堂，这种设计标准让主人家备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。,4.2.2.玄关空间系统具多功能创意设计的玄关，巧妙优化有限空间资源，将便捷使用、合理收纳融为一体，让住户无论是忙碌工作后回家，或是湿答答雨天进门，从踏进家门的第一步起就开始享受轻松,4.2.3.厅房空间系统厅房空间的设置既注重品位，又
34、要求舒适在日常生活中，与我们最为密切又最容易被人们忽视的恐怕就是光线了。在厅房设计中，需着重考虑的是灯光光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、客厅卧室看书时、餐厅就餐时、夜间走动时的不同光线需求，预留充分的光源和电插，以保证居家、会客的光源要求。在厅房设计理念上，万科充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光开关、无线上网、电话和网络的布线的细节设计构想，要求细节设计领先于使用者的居住习惯，这样完成的精装修房客户住起来才不会有后顾之忧。,4.2.4.玄关空间系统通过我们的调研，一个普通的居家主妇每天花在厨房里的时间将近3.5个小时，其中有45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳
35、，余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余都在洗菜盆，砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量时间。从实用功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化。冰箱、地柜收纳合理方便；自由调节隔板，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜；设计专用厨盆，满足洗刷中式烹调器具的需求。万科对厨房的设计理念从人性化出发，勾画出一个完美厨房蓝图。,4.2.5.卫浴空间系统我们观察到一个普通家庭每天使用卫生间的时间将近2个小时，这其中，有40%用于洗浴，35
36、%用于化妆、剃须、梳洗、卸妆，20%用于如厕，余下的5%用于其它活动。万科在进行卫浴空间设计时基本做到两分离，即如厕、冲凉和洗漱分离，以最大限度提高卫浴空间的使用率。从实用功能层面上来说，浴室还需满足一些细部功能设计：有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿；科学设置排水系统，不要让湿漉漉的地板滑倒人；增加置衣物架，沐浴房增加什物架，增加衣物存放的空间；密闭淋浴屏，浴霸开关设计在卫生间内，洗脸盆及台面设计足够大，令使用更舒适。,4.2.6.收纳空间系统合理的收纳空间设置可以让生活更有条理，房间象刚装修出来时一样整洁美观从实用功能上来讲：收纳空间需精细化，衣物、箱包、体育用品、家庭急
37、救箱、汽车备用工具袋、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子中间底部设计保险柜位，放置存折、结婚证、户口簿等贵重物品。家庭不同成员拥有的规格不一的各种手提袋、背包、运动用品袋需要都需要在收纳系统中安排合适的位置。从美观层面上来讲：收纳空间需装饰性，一般化整为零，将吸纳空间与家居装饰结合起来。在美化家居环境的同时，实现收纳功能。,4.2.7.家政空间区域解决传统装修对家务工作的忽视，我们创新设立了一个家政空间，使日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。家政空间从实用功能上讲，需满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求；宽敞的熨衣台面、小电器、卫生纸、洗涤剂、衣领
38、剂等各式家庭杂物可以分类放置，专设吊柜、储物柜和水盆柜，按操作流线科学分类，主妇的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化的角度上讲，家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它给了家居一个浓缩家庭温馨的空间.,4.2.8.家居智能化系统在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统，可视终端系统具备可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧间24小时报警按钮，厨房煤气报警系统等智能安防系统。家居智能化系统，科技让人更轻松。,5.1 精装修住宅的三大弊病,5、精装修住宅的弊病及其操作要点分
39、析,5.1.1 装修质量问题突出。有数据显示消费者对开发商精装修房投诉最多的是质量问题，装修房的质量已经成为消费者最关心的问题之一。目前行业缺乏对精装修房验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因此产生纠纷。5.1.2 个性化装修被埋没 有调查显示大部分不接受精装修房的业主，其中一个主要原因是对商品房的装修风格不满意，认为千篇一律，不能展现个性。开发商尽管推出菜单式服务，有多套装修风格和档次方案给业主挑选，但不可能做到每套一个方案，因此此弊端在所难免。开发商只能在设计上更下功夫，力求满足大部分业主的需求。5.1.3 操作难度较大。商品房进
40、行精装修，对于开发商来说并不仅仅是多了一道工序。如何与装修公司合作，如何统筹土建和装修，明确开发商与土建公司、装修公司之间的责任和分工，对于装修的顺利进行十分重要。倘若装修搞不好，不但起不到促进销售的作用反而对因此严重阻碍销售，影响到企业的品牌形象，可谓是吃力不讨好，得不偿失。,5.2 精装修操作要点问题分析,5.2.1 市场对精装修住宅的满意度分析 从其他城市的抽样调查来看，已购买全装修商品房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14.3%、57.1%、28.6%（如下图示）。分析结果：目前购房者对精装修商品房的接受度和认可度较高，这也从另外一个侧面反映了随着精装市场的成熟，客户
41、对精装修商品房是持支持和欢迎的态度的，也预示着精装修市场大有作为。,5.2.2 精装修常见投诉问题分析 精装修商品房投诉焦点是“货不对板”，例如由于装修条款中材料及其标准的描述不清引起的矛盾、交付的装修用料、手工和当初业主在样板间看到的有天壤之别等，由此产生了大量的交收楼纠纷。归结起来主要有入住时水电隐蔽工程、家具板材质量不好、装修环保系数不高等问题，分别占14.3%、28.6%、28.6%；反映购房合同未对装修内容明确约定的占了28.6%（如下图示）。分析结果：精装修是一种趋势，推广需要一个较长的过程，需要对企业自身的条件进行科学的评估，特别是对即将出现大的系列问题又清晰的认知。基于上述的图
42、表不难看出来，精装修市场的投诉问题主要集中在四个方面，如果开发企业能很好大解决这四个方面的问题，相信对于精装修的推广会起到很大的促进作用。,5.2.3 精装修主要矛盾及对策 装修所带来的问题可以归结为两种矛盾：开发商与装修公司之间的矛盾、开发商与消费者之间的矛盾，针对这些矛盾需要有恰当的方式予以规避。解决开发商与装修公司矛盾的对策 主要矛盾：装修公司以次充好、偷工减料；装修公司模糊报价；装修公司不能按规定时间完工等；对策：通过招标方式，选择有较好品牌形象的装修公司，并对外公布，这既是对工程质量的保障，同时也可增强消费者信心，提高项目形象（对于装修公司也可提升其品牌形象）；另外选择与类似湖南远大
43、住工这些住宅产业化的企业合作，会是较好解决问题的办法之一。严格派专人监控装修公司的操作流程；定期组织业主对装修过程和质量进行检查和提出意见；签订周详的装修合同：在装修合同里明确工程适用的施工规范（可参照建设部颁布的住宅装饰装修施工规范）；注明装修项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目要在合同附件中备有必要的图纸；明确工程验收标准(关于验收标准各地有地方的规定家庭居室装饰工程质量验收标准，建设部有适用于全国的住宅室内装饰装修管理办法)；明确装修工程的监理公司，验收时要求出具合法监理公司的报告；明确工程进度及竣工时间；明确总项及分项的价格标准；
44、明确保修时间和售后服务措施；明确出现问题时的罚则等。解决开发商与消费者矛盾的对策 主要矛盾：消费者认为“货不对板”；消费者对装修质量不满意；消费者过于挑剔或故意找茬拒绝收楼等。对策：签署装修补充协议，以保证双方利益，从装修的设计、布局到所用建材材质、品牌、型号以及施工工艺、质量、保修时间、售后服务等都作出详细说明，以此作为解决日后纠纷的依据；在样板房展示时，将非交楼标准的装修予以明示，避免消费者产生误解；设置工法样板房和装修材料展示区，把整个住宅精装修用料、工艺流程作出分步展示，使消费者看的明白，用的放心；产生装修投诉总是很难避免的，若发生投诉，应快速采取应对措施，切忌拖延，以避免事件影响范围
45、扩大；发生投诉时，严格遵照之前签署的协议作出评判，逐一解释查清，从保护消费者权益出发但又要维护自身合法权益。,二、全装修住宅的产品设计定位,1、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位,1.1、客户能够接受装修费用标准结论：63%的客户能够接受装修费用为1000和1200两个标准。,1.2、客户对装修的接受标准说明：基础装修：顶棚、地面、墙面作装修，厨卫简单洁具结论：客户对精装修、全装修的认同度比较高，两者达到87%的比例。,1.3、客户装修关注因素排序结论：客户最为看重环保问题、装修质量以及开发商声誉；客厅、卫生间、厨房是最为关注的区域；地板、厨具、入户门是最为关注的装修产品。,1.4、客户
46、对厨房的装修需求结论：客户对厨房的需求倾向舒适和干净。,1.5、客户对卫生间的装修需求结论：客户对卫生间的需求倾向豪华、舒适和卫生。,1.6、其他区域装修需求结论：环保是其他区域装修的主要考虑因素。,1.7、客户对家电的需求说明：40人提出不需要配备家电，7人提出需要全部配备，1人提出只需要配备空调。结论：大部分人不需要配备家电，这在装修方案的确定中需要特别注意。,1.8、调查小结：1、精装修或者全装修客户接受程度较高，也是未来市场发展的趋势；客户能接受的装修标准和地区经济水平以及客户经济能力有关。按照规律通常装修价格越高市场承接能力越小，必须适当控制装修标准，太高档次的装修并不是最好的选择，
47、800-1500元/的装修标准为市场普遍接受；2、客户最为看重环保问题、装修质量以及开发商声誉；客厅、卫生间、厨房是最为关注的区域；地板、厨具、入户门是最为关注的装修产品。开发商在做好上述客户最关注的内容之外，对其他方面也需要精益求精；3、大部分客户不需要配备家电，通常需要配备家电的是投资客户或者少部分自住客户。在一般的精装修操作中，很少配备家电除非当地市场有此类需求。,注：以上表格内容以万科精装房项目调查表格为例，不同精装房项目对调查具体内容略有差异,2、如何建立精装修住宅的分级体系,3.1装修风格全装修样板房根据楼盘自身的定位和客户群，在室内格局、色调、家具材质、款式、陈设的造型等各方面力
48、求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。古典风格（豪华富裕）把各种象征豪华的设计嵌入装修之中，例如彩绘玻璃吊顶、壁炉、装饰面板、装饰木角线等等，而且基本上以类似于巴洛克风格结合国内存在的材料为主要装饰方式。代表楼盘：徐汇御苑 汤臣一品,柔和风格（平稳独立）一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修的样板房中。这种以黑胡桃为主要木工装饰面板的风格较强调一种简单但又不失内容的装饰形式。代表楼盘：上海滩花园 中环凯旋宫,都市风格(独立个性)注入动力的风格，尤其是随着众多的单身贵族的出现，这种风格大量地出现地公寓之中。由于很多时候，他们的居住者没有诸如老人和小孩之类的成员，所以他们往往强调一
49、种个性。代表楼盘：创智天地 碧云东壹栋,清新风格（轻淡写意）这是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格。强调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发，再堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间。代表楼盘：天山河畔花园,3、精装修住宅分级体系对应的装修标准,3.1地板【分析】从上图可以看出，实木复合地板的应用几乎笼断了其它的地坪装修材料，从装修标准1000元/m到2000元/m之内的百分之七十以上的大众楼盘通常都会选用实木复合地板装修地坪，剩余百分之二十会选用是实木地板，只有百分之十会选用复合地板。而在2500元/m以上的楼盘会更多的配置实木地板。,3.2
50、整体厨房【分析】从上图可以看出，德国poggenpohl品牌是整体厨房品牌中趋于当仁不让的一线大牌，只有装修标准在3000元/m以上楼盘才能邀请到这个顶线品牌入驻。德国nobilia和国产美时分别是装修标准2000元/m和1000元/m左右最具人气的两个档次楼盘所欢迎。,3.3 品牌卫浴【分析】从上图可以看出，国产科勒最多是出现在装修标准2000元/m左右的楼盘中。而装修标准1000元/m左右的楼盘则几乎被国产的TOTO，科勒平分天下。奢华的进口卫浴产品只出现在装修标准2500元/m以上的楼盘，而且出现五个以上进口品牌同时争夺出现在顶级大盘中的现象。,3.4 品牌空调【分析】从上图可以看出，日
