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1、中国*物流经济区项目可行性研究报告北京*生物科技有限公司二一年三月目 录第一章 总论31.1项目概况31.2项目战略思路31.2.1总体思想31.2.2项目功能定位41.2.3产业发展原则41.2.4产业发展方向41.3 项目建设的背景和必要性51.3.1项目建设的背景51.3.2项目建设的必要性71.4项目编制依据101.5项目编制范围101.6结论11第二章、项目建设条件112.1城市概况112.2自然条件122.3经济发展水平132.1地理位置142. 2气象条件142. 3社会经济条件142. 4农业生产状况14第三章 工程技术方案153.1 项目用地功能分区153.1.1 指导思想1
2、53.1.2 功能分区153.1.3 用地布局163.2 各功能区生产技术方案173.2.1 生产工艺流程173.2.2 货源供应方案173.2.3 主要设备及生产控制系统173.3 总平面布置及工程结构方案183.3.1 总平面布置183.3.2 工程结构方案183.4 园区交通组织方案193.4.1 规划原则193.4.2 园区交通组织193.5 公用与辅助工程203.5.1 动力中心203.5.2 机修库223.5.3 消防22第四章 环境保护、劳动安全与卫生234.1 环境保护234.1.1 环境质量标准及排放标准234.1.2 拟建项目产生的主要污染物234.1.3 污染治理措施24
3、4.1.4 结论254.2 劳动保护与安全卫生254.2.1 劳动保护254.2.2 卫生条件264.2.3 防火、防盗、防传染措施27第五章 节 能285.1 编制依据285.2 能耗分析285.3 节能措施285.4 节水29第六章 组织机构及定员306.1项目组织管理306.1.1组织机构306.1.2管理机构组织306.1.3机构职能306.2 机构定员306.3 人员培训316.3.1职前培训316.3.2在职培训316.3.3非在职培训31第七章 项目实施进度327.1项目实施计划327.2项目进度计划33第八章 项目招标方案338.1项目招标范围338.2项目招标组织形式348.
4、3项目招标方式348.4项目招标内容34第九章 投资估算和资金筹措349.1 投资估算349.1.1 投资估算编制说明及依据349.1.2 建设投资估算编制说明359.1.3 建设期利息359.1.4 流动资金估算359.1.5 总投资359.2 资金筹措与使用计划359.2.1 资金筹措359.2.2 资金运用36第十章 财务评价3610.1财务数据说明3610.2财务分析3710.3不确定性分析38第十一章 社会效益38第十二章 风险分析与对策3912.1 项目面临的主要风险3912.2 风险防范措施40第十三章 结论与建议4313.1 结论4313.2 建议44 第一章 总论 1.1项目
5、概况1.1.1 项目名称：中国*物流经济区项目1.1.2 项目建设单位：北京*生物科技有限公司 项目单位法人：黄顺乐1.1.3 建设地点：*省*市孝感西路1.1.4 项目性质：新建1.1.5 项目建设规模及内容：该项目总占地面积300亩，建设项目包括新建商品综合储运仓库、东欧出口商品加工区、生物医药器械工业区、商务酒店办公区、商贸住宅区等经营设施，总建设面积146300；配套经营设施和基础设施有加油场、汽车配件销售、汽修站、停车场、道路、给排水、供电、绿化、垃圾处理站、公共厕所、围墙及大门等；购置生物医药器械生产设备、监控设备、消防设备、管理信息系统、交易信息系统等机器设备。1.1.6 项目工
6、期：2010.05-2013.051.1.7 项目总投资及资金筹措：该项目总投资25324万元，资金来源为企业自筹15324万元、银行贷款1亿元，2010年计划投资为8000万元。 1.2项目战略思路1.2.1总体思想中国*物流经济区项目是实施公司未来发展战略规划的组成部分，确定立足*，辐射全国的战略定位。通达物流经济区以从事“仓储业”、“服装、鞋帽加工批发业”、“生物试剂、医疗器械加工业、”三大类业务为主，配套从事汽车修理、配件销售、加油站等到附营业务的开发体系。1、规划拉动在规划设计策略上，应立足于高起点、高标准、高质量完成经济园区的规划，制定出完善的便于操作的土地利用细则，为开发实施奠定
7、指导性基础。2、项目推动充分利用公司自身优势和*丰富的劳动力资源，吸引温州战略合作伙伴，将温州市的服装、鞋、帽加工批发企业逐步转移到通达物流经济区，利用*市二级口岸从事出口贸易；将公司的生物试剂、医疗器械生产基地迁移到通达物流经济区，把园区建设成高标准化的商贸物流园区。3、滚动运作、分期开发首先集中资金重点建设服装、鞋、帽加工、批发及东欧出口贸易加工园，然后以先期开发成果为基础，形成资金的滚动运作，进一步建设生物试剂、医疗器械工业园及配套建设公共服务设施，最终实现经济区的全面开发繁荣。1.2.2项目功能定位1、科技与经济密切结合，强化技术创新的示范区。2、东欧出口商品的示范区。3、改造和提升传
8、统产业的辐射源。4、吸引和培养科技产业化人才的重要基础。1.2.3产业发展原则1、坚持发展主业、统筹兼顾。2、坚持以市场为导向、效益为中心。3、扬长避短，充分发挥本地区的条件和优势。4、把保护环境、循环经济、可持续发展摆在头等重要的位置。1.2.4产业发展方向根据当前我国产业发展规划和公司实际情况，*物流经济区产业发展的主要方向是为 “仓储业”、“服装、鞋帽加工批发业”、“生物试剂、医疗器械加工业”主导的项目，配套发展汽车配件销售、维修、加油站等附业。1、服装、鞋、帽加工、批发、仓储利用*近20万劳动力资源优势，新建劳动力密集型的服装、鞋、帽加工工业，同时解决劳动力就业问题，拉动地方经济增长。
9、2、出口贸易利用*二级口岸，将本经济区自产的各类服装、鞋、帽出口到东欧市场，发展外贸经济。3、生物医药科技 引进新技术、新成果，利用*当地的土地和劳动力资源，将公司的生物试剂、医疗器械生产、加工基地迁移到*，降低生产成本、提高产品市场竞争力。4、服务业利用园区的自身优势，配套建设汽车配件销售、修理及加油站等服务业，满足园区发展的需要。 1.3 项目建设的背景和必要性1.3.1项目建设的背景1.3.1.1物流行业发展的背景进入21 世纪以来，我国经济高速发展。党中央提出科学发展观，推动经济结构调整和发展方式转变，把大力发展服务业作为经济发展的重要举措。我国加入世贸组织后，对外开放迈出新的步伐，外
10、资物流企业“抢滩”中国。国有物流企业重组转型，民营物流企业加速成长。国有、民营、外资物流企业在竞争中合作，出现了“三足鼎立”，共同发展的局面。在这个过程中，政府重视和支持现代物流业发展。2001 年3 月，国家经贸委等六部委联合印发关于加快我国现代物流发展的若干意见。2003 年12 月，温家宝等国家领导在全国政协提交的关于我国现代物流情况的调研报告上作出重要批示。2004 年8 月，经国务院批准，国家发改委等九部委联合发布关于促进我国现代物流业发展的意见。2006 年3 月，十届全国人大四次会议批准的国民经济和社会发展“十一五”规划纲要提出，“大力发展现代物流业”。现代物流的产业地位在国家层
11、面得到确立，我国现代物流业进入全面快速、持续稳定发展的新阶段。2008 年11 月，温家宝主持召开国务院常务会议研究部署扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。其中包括物流基础性投资，如加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设、重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和直线机场建设，加快城市电网改造等。2008 年底，张德江和王岐山两位副总理分别召开座谈会听取意见。中国物流与采购联合会会长陆江和常务副会长何黎明先后做了汇报。12 月30 日，国务院办公厅发出关于搞活流通扩大消费的意见。意见的提出对发展我国农村物流服务体系、粮油储备体系、食品物流体系有
12、重要意义，同时，对大型物流企业发展、提高物流现代化水平提出要求。2009 年国务院下发了物流业调整和振兴规划,明确提出物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。2009年*省也出台了*省物流业调整和振兴实施方案（20092011年）,明确提出工作目标: 到2011年，初步建立较为完善的现代物流服务体系和物流网络，构建中部物流区域、南北物流通道、长江物流通道的支撑平台，形成与东、西部物流区域的有机衔接；物流的社会化、专业
13、化和现代化水平明显提高，物流业规模进一步扩大，全省社会物流总额年均增长15%，物流业增加值年均增长12%；物流整体运行效率显著提高，物流总费用占GDP的比率年均降低0.2个百分点；培育1-2家具有国内领先水平的大型物流园区，10-15家具有较强竞争力的大型骨干物流企业。1.3.1.2*面临的发展机遇*市是经国务院批准的对外开放城市,近几年来国家将几百亿的资金投向*。*地处东南西北交通的要冲,一市跨三省,位于武汉“一小时城市经济圈”内,京九铁路、106国道、大广北高速公路与沪汉蓉快速铁路、麻竹高速公路、沪蓉高速公路等国家高等级主干道在这里交叉对接、纵横交错，构成了“三纵三横”的交通网络；武汉天河
14、国际机场距*80公里，武汉阳逻深水港距*70公里，为*提供了通江达海、接港连外的水陆空立体交通环境。可以预见，随着经济一体化进程的加快，作为中南地区重要的交通枢纽和辐射大别山地区1000万人口的物流、人流中心的*市，未来的发展是毋庸置疑的。在1+8城市圈的背景下，*被国务院定位为武汉城市圈的城区性中心城市、鄂东交通枢纽、旅游服务基地和大别山南麓工贸、物流中心，为*打造区域性甚至全国性的批发商贸物流经济区奠定坚实的基础。*工业经济已成为市域经济的主体，已初步形成汽车配件、冶金机械、纺织服装、医药化工、轻工食品等五大产业集群。其中，汽车配件工业是*工业经济的基础，也是*省确定的重点发展的产业集群之
15、一。*市周边的东风、奇瑞等数家大型知名汽车整车生产厂家，为*发展汽配工业提供了区位优势。同时，*经济开发区是省级开发区，是*市委、市政府打造的一个新型招商引资平台。着力打造区域性产业中心，形成与现代交通相匹配的现代物流体系,以无可取代的区位优势，高起点的产业规划，进一步增强*商贸经济圈吸纳和聚集产业、资源的力量，成为*发展的推动力。1.3.2项目建设的必要性1.3.2.1项目建设是适应我国物流业快速发展的需要“十五”期间，国民经济进入新一轮增长期，我国社会物流需求出现持续高速增长的局面，社会物流总额规模持续扩大，社会物流总额达1587万亿元，比“九五”时期增长近14倍，年均增长23。这一速度明
16、显快于“十五”时期GDP增长95的水平，一方面说明我国物流发展正处在高增长期，另一方面也表明社会经济发展对物流的依赖程度明显增大。从发展的趋势看，社会经济发展对物流的需求是不断加速的。社会经济发展越来越依赖于现代物流的发展，这是一个国家调整经济结构、转变经济增长方式的必由之路，也反映出通过流通现代化推动工业现代化的必然规律。我们认为，物流需求高速增长期将继续持续10一15年的时间。特别是在“十一五”时期，我国正处于工业化中期和调整经济结构、转变经济增长方式的关键时期。而现代物流作为生产性服务业向生产、建设、贸易等领域延伸，是调整经济结构、转变经济增长方式的重要内容。随着国民经济的稳定快速发展和
17、进出口贸易的进一步扩大，物流需求的规模还会继续扩大。随着区域协调发展、产业分工协作趋势不断增强，生产社会化、专业化程度不断提高，现代物流业日趋发展成为我国国民经济体系中重要的基础性服务产业。2008 年，我国社会物流总额达89.89 万亿元，社会物流总费用5.45 万亿元。全年全社会各种运输方式累计完成货运量258.74 亿吨，货物周转量110301 亿吨公里。从各项物流指标看，不少已经位居世界前列。当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，物流业作为重要的服务产业，也受到较为严重的影响。为此国务院出台了物流业调整和振兴规划，制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展
18、和产业调整升级，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。国家发改委也出台物流业调整和振兴专项投资管理办法，促使物流业结构调整和振兴，充分发挥物流业调整和振兴专项投资的作用。国务院提出，要根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点发展九大物流区域，建设十大物流通道和一批物流节点城市，优化物流业的区域布局。九大物流区域分布区中即有以武汉、郑州为中心的中部物流区域，中部物流区域要充分发挥中部地区承东启西、贯通南北的区位优势，加快培育第三方物流企业，提升物流产业发展水平，形成与东部物
19、流区域的有机衔接。中国*物流经济区正属于中部物流区，联接鄂、豫、皖三省大别山经济协作区，*市物流项目的建设受到*省政府的大力支持，明确要求要打破行政区划的界限，按照经济区划和物流业发展的客观规律，促进物流区域发展。积极推进和加深不同地区之间物流领域的合作，引导物流资源的跨区域整合，逐步形成区域一体化的物流服务格局。1.3.2.2项目建设是适应*市经济发展的需要物流产业发展有助于降低全社会的物流成本，优化配置物流领域中的各种资源，提高国民经济运行效率。在欧美等发达国家，随着企业物流管理水平的提高和专业化物流服务的快速发展，物流成本也出现了快速下降的趋势，并为企业和社会经济带来了可观的直接利润和经
20、济效益。如美国物流成本占其GDP的比例由70年代的13.7%下降到1989年的11.1%，而1995年进一步下降到9.5%。*市政府提出“大力发展以铁路运输和商贸为主的物流业，加快区域性物流中心建设”的发展目标，并将物流业确定为*经济发展的支柱产业之一，加快物流园区的配套货运通道建设。*市地理位置优越，基础设施比较完善，进出口态势良好，人口素质较高，这为建设本项目提供了得天独厚的自然条件，同时，项目建设有助于推动鄂东乃至中部地区商品流通业的发展，为*市创造就业机会，节省物流成本，优化社会资源配置，符合*市社会经济发展的需要，将为*市率先实现现代化作出积极的贡献。*省2009全年实现社会消费品零
21、售总额5928.41亿元，增长19.0%。分城乡看，城市实现零售额4128.16亿元，增长17.9%；县及县以下实现零售额1800.25亿元，增长21.6%。分行业看，批发业实现零售额728.95亿元，增长15.9%；零售业4150.26亿元，增长19.9%。黄冈市2009年社会消费品零售总额340.08亿元，增长20.6%。分行业看，批发业实现社会消费品零售额52.6亿元，增长14.7%，拉动零售总额增长1.87个百分点；零售业实现238.09亿元，增长21.3%，拉动零售额增长8.4个百分点；住宿餐饮业实现零售额43.34亿元，增长25.9%，拉动零售总额增长1.6个百分点。分城乡看，城市
22、市场实现社会消费品零售额188.59亿元，增长22.36%；农村市场实现零售额151.37亿元，增长18.3%。*市2009年全年实现社会消费品零售总额47.32亿元，比上年增长14.8%。分行业看，批发零售贸易业实现零售额40.32亿元，比上年增长20.50%；住宿和餐饮业6.93亿元，增长46.2%；其他行业7亿元。从*地理位置看，*市物流市场可辐射的人口近千万人，商品市场需求量达几百亿元，物流市场发展潜力巨大，而*当地目前无一家真正意义的现代物流企业，本项目的建设将使*物流走向新的里程碑。1.3.2.3项目建设是实施公司战略规划的需要根据公司制定的未来发展战略规划，加快发展战略的实施步伐
23、，创新商品批发市场运营模式，构筑完善的区域性商品批发市场网络体系，把公司建成具有核心竞争力、可持续发展的企业。而本项目的建设，将是完善公司区域性批发市场网络体系的核心内容，为公司提升批发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚实的基础。随着国家对我国中部崛起战略的实施及打造武汉成为中部中心城市的规划，*市功能重新定位，政府部门加强了对城市规划、建设、交通、环境等方面的管理。因此，通过整合公司我国商品批发市场业务和相关资源，以大宗商品物流及出口产品加工配送和交易、进出口展销贸易等为主要经营业务，以中部地区的产品储存、加工、配送、中转、集散为重点，规划建设现代化的商品物流中心，并在服务创新、质量安全、品牌
24、效应、交易模式、业务增长和价值创造等各方面建设成为中国商品流通企业的品牌项目。中国*物流经济区建设作为*市乃至*省物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起*市现代物流发展的基础平台与运作基地，积极引导和扶持*市现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起*市乃至*省区域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。中国*物流经济区的建设，将有效引导和转化大别山地区潜在的物流需求，提高*市的物流服务供给能力水平，有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化，有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务
25、效率提供有益的尝试与实践，有效扩大物流服务的市场需求，通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。中国*物流经济区将依托鄂东区域核心城市*市，通过对*市宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高*市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持*市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持*市国民经济和社会发展的最终目标。1.4项目编制依据1.4.1国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价办法与参数1.4.2建设项目可行性研究与经济手册1.4.3国务院物流业调整和振兴规划1.4.4国家发改委物流
26、业调整和振兴专项投资管理办法1.4.5*市总体规划1.4.6*市开发区工业园建设规划1.4.7项目业主提供的基础资料1.5项目编制范围1.5.1项目提出背景及必要性1.5.2项目建设的可行性1.5.3项目建设规模及内容1.5.4项目建设条件及前景预测1.5.5项目工程技术方案1.5.6项目环保、安全、卫生1.5.7项目节能1.5.8项目组织机构及定员1.5.9项目实施进度1.5.10项目招标方案1.5.11项目投资估算和资金筹措1.5.12项目财务评价1.5.13项目社会效益1.5.14项目风险分析与对策1.5.15项目结论与建议1.6结论项目建成后,每年实现销售收入6121万元，年创税收12
27、86万元, 项目财务内部收益率为15.06%，项目投资回收期8.28年。项目建设有利于保障大别山地区商品稳定、安全的供应，平抑区域物价，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，具有巨大的社会效益和经济效益。中国*物流经济区项目项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。第二章、项目建设条件2.1城市概况*市地处鄂东北部，大别山南麓，京九铁路中段，鄂豫皖三省交界处。1986年撤县设市，现辖19个乡镇、街道办事处和1个省级开发区。版图面积3599平方公里，人口116万。2008年，全市GDP达到83.63亿元，财政收入7.03亿元。*区位和
28、交通优势得天独厚，位于长江经济开发带和京九经济增长带的“十字中心”地带，设有铁路二级区段站，拥有自营出口权和铁路二类口岸，106国道纵贯南北，大别山腹地公路横穿东西，京广、京九两大动脉汇交开发区，合武、大广两条高速公路途经我市，沪汉蓉快速铁路设站城北，距武汉天河国际机场80余公里，离阳逻长江深水码头70余公里，是周边县市“北上京津、南下港澳、东达沪宁、西通汉渝”的交汇点。*历来是大别山区农副土特产品的聚散地，是大别山地区开放和开发的前沿。国家大型项目大别山火电厂（一期工程投资50亿）的新建和武汉城市圈的建立更使*具备了快速发展经济的战略地位。*资源种类较多，除各种粮、棉、油、畜禽、水产等外，松
29、、杉等用材林树种，各类优质牧草和茯苓、荆芥、香菇、木耳各种药用植物等，都有较高的开发价值，部分品种在全省和大别山区占有一定的地位，*市被评为“花岗石之乡”、“板栗之乡”、“菊花之花”、“油茶之乡”、“杜鹃花城”等称号。*市城区是全市政治、经济、文化中心，市区规划区面积172平方公里，建成区面积23.76平方公里，常住人口22万人，每年流动人口近10万人，2020年市区建成面积将达38平方公里，城市主要用地向城西南经济开发区方向发展。2.2自然条件（1）地形地貌*市地处东径1144011528，北纬30523136，东、北、西山脉相连，地势东北高、西南低，形成全市“四山地、三丘陵、三平原”的地貌
30、特点，山地溪流密布，汇成举水和巴水两水系，由北向南汇入长江。城区地势自西向东倾斜，东部平坦，西部多丘陵山地，地面高程一般在5280m之间（黄海高程），城区地貌属新生代第四纪近代河流冲积平原，牛坡山一带属白垩纪（第三纪）红砂岩丘陵，圭质分别属潮土类，红砂泥土。（2）气温历年平均气温16.8极端最高气温41.3（1943年8月10日）极端最低气温-18.1（1977年1月30日）（3）降雨历年平均降雨量1164.40mm最大年降雨量2009.30mm（1954年）最小年降雨量683.00nn（1978年）最大日降水量245.70mm（1969年7月14日）最大月降水量332.6mm（1959年6月
31、）最大小时降水强度69.60mm（1975年7月5日）10分钟最大降水强度26.50mm（1974年6月23日）1991年6月30日7月10日连续11天共降水925.00mm（4）蒸发量历年平均蒸发量1400.00mm。（5）风向风速主导风向：北风或东北风夏季主导风向：东风（6）地震根据中国地震烈度区划图，*市按六度地震设防。2.3经济发展水平近年来，*市委、市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，在对外招商上给予了“三个放开”的优惠政策，吸引较多的外来投资者。目前，全市共引进招商项目100多个，解决了城乡大量就业和从业
32、人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了*市国民经济和社会各项事业的全面发展，*市城市化进程建设得到稳步发展。*市信用环境不断优化，已被省政府授予最佳信用县市。2009年，全县生产总值96亿元，社会固定资产投资达70亿元，财政收入8.8亿元，城镇居民人均可支配收入11100元，农民人均纯收入3746元。2.1地理位置*位于鄂、豫、皖三省交界处，京九铁路贯穿全境，京九、京广在这里连接并建有二级区段站*站，沪汉蓉高速铁路横贯全境，并建有二级区段站*北站，我市将成为京九铁路、沪汉蓉高速铁路和京九京广联络线三条国家级铁路线的重要节点。大广高速公路、武合高速公路、106国道贯穿全境，城区距天河国际机场8
33、0公里、距阳逻深水码头70公里，*成为继武汉、襄樊这后成为*省第三大交通枢纽。铁路、公路、水路、航运构成*交通优势。2. 2气象条件当地属北亚热带大陆性季风气候，光照充足，热量丰富，年平均日照时数为2129.2小时，西南部高于东北部。降雨充沛，年平均降水量在1111.21688.7之间。年平均气温为16，全年无霜期在200-240天。光照丰富，雨量充沛，是植物生长的有利条件，但气候要素时间、地区分布不均，也有干旱、洪涝、低温、连阴雨等为害。2. 3社会经济条件近年来，*市委、市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，在对外
34、招商上给予了“三个放开”的优惠政策，吸引较多的外来投资者。目前，全市共引进招商项目100多个，解决了城乡大量就业和从业人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了*市国民经济和社会各项事业的全面发展，*市城市化进程建设得到稳步发展。*市信用环境不断优化，已被省政府授予最佳信用县市。2008年，全县生产总值83亿元，财政收入7.03亿元，城镇居民人均可支配收入9910元，农民人均纯收入3460元。2. 4农业生产状况全市拥有耕地面积157371公顷，果园面积1755公顷，水产品养殖面积9756公顷；2009年粮食作物种植面积75663公顷，粮食产量4.98万吨，油料产量6.25万吨，植树造林面积21
35、33公顷。生猪出栏61万头，同比增长11万头，增长22%。鲜鱼产量3万吨。家禽出栏320万只。第三章 工程技术方案3.1 项目用地功能分区3.1.1 指导思想本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据商贸物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型商品物流中心。3.1.2 功能分区园区整体规划结构主要以交易、加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配
36、套服务用地、绿化用地、道路用地。交易、加工、仓储用地：交易用地，指为各品类商品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各类商品为主的仓库建筑用地。配套服务用地：指为园区的日常生活、生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。道路用地：指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。表4-1规划功能分区用地汇总绿化用地：指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地，以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。其中
37、交易用地内又细分为小商品交易区、出口商品交易区、大型商品交易区、商贸城等四大片区；加工仓储用地又可细分为常温仓储区、东区出口贸易加工区、生物试剂、医疗器械加工区、物流区。通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易、加工配送、仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约高效的现代物流仓储园区。图3-3农产品流通多级体系示意图园区各功能区主要功能包括配送、加工、交易、仓储、综合服务等。其中:配送功能主要包括产品配送和第三方物流配送
38、；加工功能主要包括各类商品的粗深加工等；交易功能主要包括各类商品交易以及大宗商品交易；仓储功能主要包括各类商品存储等；综合服务功能主要包括商品安全检验检疫、展销、办公、生活等。3.1.3 用地布局结合园区发展需求与现状特点，在满足功能需求、交通顺畅、集约高效以及空间特色的基础上，做出以下地块划分：1、该宗地北面位于建设路与孝感路交叉处。主要车行入口设于孝感西路；主要车行出口设于地块南面建设路。主要人行出入口在车行出入口旁设置，地块内部设计井形消防通道。图4-2片区与地块索引图2、该宗地中部主要是行政办公、生活设施、商贸城、广场、客户服务中心、电子商务中心、电子结算中心，以及相配套的公共厕所等。
39、主要设施自孝感街自东向西两侧建设，截止孝感街交叉处。3、该宗地南部主要功能及设施有商品交易区、东欧出口贸易加工区、生物试剂、医疗器械工业区、物流中心、和仓储配送中心、设备维修机房、污水处理站、停车场等。主要车行入口在地块北面中间位置设置，主要车行出口设于建设路。主要人行出入口在车行出入口旁设置，地块内部设计井形消防通道。3.2 各功能区生产技术方案3.2.1 生产工艺流程1商品交易区货物流程 来货车进场运至附近仓库登记入库； 买家进场档位看货、询价、侃价商定价格配货称货（计件）交现金（赊账）档位工人送货至车辆停放处、装货上车批发完成。2加工配送区货物流程物流园批发区（或物流园外）来货运至加工档
40、位卸货进档加工加工完成，装货上车往外配送。3仓储区货物流程（1）低温库工艺流程检测分拣包装速冻冷藏配送（2）常温库工艺流程检测分拣包装入库配送3.2.2 货源供应方案 本物流园的货源来自全国各地，其中认证商品加工中心的货源均来自全国各地的注册基地、注册采购点或者注册包装厂。3.2.3 主要设备及生产控制系统3.2.3.1本项目有以下主要设备1.生产设备：用于生物试剂、医疗器械生产设备；2.输送设备：各类输送机、铲车及叉车等；3.包装及检重设备：主要包括包装机、自动称及选别机等；4.监控设备；5.消防设备；6.计算机控制系统。3.2.3.2生产及控制系统1.进出货物采用机械化、自动化的运输、传送
41、作业系统；2.货物来源和分配采用电子商务信息管理；包括货物查询系统、验货系统、仓储系统、分拣系统、运输系统、配送系统在内的信息管理系统。3.货物的识别、保管采用自动化条码识别系统与物流中心自动化控制系统，建立上、中、下游共同条码与物流中心自动化等系统，促进上、中、下游咨讯流通。4.商品保管的温度、湿度及风速采用自动化控制系统。3.3 总平面布置及工程结构方案3.3.1 总平面布置1.总用地面积20万平方米2.建筑占地面积10.5万平方米（不含绿化、道路、停车场、广场等)3.总建筑面积14.63万平方米根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下:1) 商品仓储区建筑面积54300平
42、方米；2) 商品加工区建筑面积35000平方米；3) 生物、医疗器械工业园建筑面积10000平方米；4) 商务、办公大楼建筑面积12000平方米；5) 商贸城、员工住宅区建筑面积35000平方米。4.绿化面积6万平方米,绿化率30；道路及停车场占地5万平方米。5.建筑密度52.56.容积率0.93.3.2 工程结构方案 1物资储运仓库建筑层数：1层建筑面积：15900平方米结构形式：钢架结构2 日用品配送中心温控仓库建筑层数：2层建筑面积：28800平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构3 小商品综合储运仓库建筑层数：1层建筑面积： 9600平方米结构形式：砖混结构4 东欧出口贸易加工园建筑
43、层数：1层建筑面积：35000平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构5 生物、医疗器械工业园建筑层数：1层建筑面积：10000平方米结构形式：钢架结构6商务、办公大楼建筑层数：6层建筑面积：12000平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构7 商贸城、员工住宅区建筑层数：1-6层建筑面积：35000平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构3.4 园区交通组织方案3.4.1 规划原则1基地与周边主要交通形成便捷联系。根据周边交通状况较为发达的有利条件，项目在考虑外部交通时采用合理规划，充分利用的原则。2基地内部流线清晰、便捷高效、易于装卸，做到人车分流、客货分流，仓储区、加工区、生活辅助区等相
44、互独立，互不干扰。3.4.2 园区交通组织货运交通组织对外货运主要依靠金桥大道、闵五路衔接大广北高速、合武高速、麻竹高速及京九铁路、沪汉蓉铁路形成的集疏运系统。规划区内部货运系统主要由园区环形通道构成，货运通道设置集中的装卸货界面，提高装卸效率，并减少对园区内部交通的干扰。人行交通组织人行主要出入口设在平安大道与城市支路交叉口两侧和城市支路中部。3.5 公用与辅助工程3.5.1 动力中心1. 供配电本项目属二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由区外的110kV变电站提供。图4-13电力工程规划图电力负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，各类型建筑用电指标如下：负荷预测指标表:建筑性质负
45、荷预测指标需要系数仓储、加工区6070瓦/平方米0.6仓储配送区60瓦/平方米0.6客服、商务中心、行政办公50瓦/平方米0.5生活配套40瓦/平方米0.5设备机房50瓦/平方米0.62. 供水水源来自市政自来水公司供水管网，水质、水量能满足中心的生产、生活用水要求。本项目的建筑物大部分为低层建筑，可由管网直接供水。用水主要为生产用水，员工的办公、生活用水、制冷系统用水等。图4-10给水工程规划图（1）用水量预测用水量标准依据*市城市规划标准确定。未预见及渗漏水量按15%计。规划区为仓储用地，用水量按建筑面积计算。预测规划区最高日用水量为1000立方米/日，日变化系数Kd=1.18，时变化系数Kh=1.29。消防用水量：本区
