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1、楚天传媒大厦（工程维护维修、监控2009年度）工作计划书武汉恒新物业管理有限公司2008年12月20日前 言武汉恒新物业有限公司愿为楚天传媒大厦热情、周到的服务，确保业主交给我们管理运行工作顺利完成。我们做好的每一件事情，都需要业主的鼓力支持和关怀。开展工作流程：1、制定建立工作程序2、制定建立各项管理制度3、落实岗位责任制4、建立工作人员培训计划5、制定人员工作班次运行制6、办理交接管理手续7、请求业主提供作息规则及相关规定和注意事项8、请求业主扶一把、送一程，确保交接工作平稳过渡工程设备维修工作程序一、设备维修派工程序1、工程设备维修设值班室，设值班人员值班，负责大厦设备维修派工、分工维修
2、任务。2、值班室收到工程维修单，或者接到电话通知维修，由值班人员检查填写请修日期、时间、请修项目、按专业分工不同在值班日志上做好登记、分派给维修人员。3、值班室设置派工板，上列维修人员姓名、待修在修、已完成、未修及原因四个栏目。设备请修项目根据进展及完成情况，分别在各相关栏目上显示出来，以全面反映每天各相关人员设备维修完成情况。4、维修人员每天根据派工板接受维修任务，修理完成后，维修人员请使用人员查看验收，双方在维修单“此项维修完成”栏目中签字。维修单交回值班室，由值班人员将完成项目填入值班日志。5、因合理原因未完成的维修项目，维修事项继续挂在派工板未完成及原因栏目中，标明未完成的理由。或者标
3、明需要移交下一班完成。紧急维修项目迅速派工。个别不能处理的维修项目上报。6、设置维修、维护保养统计表、统计一天24小时工作情况，统计表分两联，第一联工程维修值班室当作存根，第二联为报表送往大厦物业工程办公室。每联统计表分别在背面附着维修单。每日下午4：00送往大厦物业工程办公室。二、设备日常报修程序1、大厦各使用部门发现设施损坏需要修理时，填写工程维修单，部门主管签字。维修单送往工程维修值班室。影响各部门需要的紧急维修项目，电话通知工程值班室，电话通知分两种情况进行：第一种是直接电话通知工程维修值班室；第二种当工程维修值班室由于工作原因无人接电话，可以打电话通知大厦监控室值班人员，做好记载，并
4、及时通知维修负责人派工维修。2、值班人员收到工程维修后，检查维修项目。部门、地点和时间，填写值班日志，并按专业分工不同分配给维修人员，在派工板上公布。3、接到维修任务后，迅速派维修人员前往修理，一般维修项目当班内完成。急需的维修项目，派工后5分钟内到达现场维修。经检查不能按时完成的项目，上报维修负责人，并汇报业主说明原因。4、各部门设备维修时，由部门人员 陪同维修人员进办公室，维修完成后，双方检查、验收签字。5、每次维修完成后，维修单送工程维修值班室登记。如需更换零配件又需另行购买，值班人员做好专项登记。总之，所有设备维修均以满足使用部门需要为原则。三、设备正常维修保养程序1、制定不影响部门正
5、常工作前提的设备维修保养计划。计划内容包括：设备名称、年、季、月、日维修保养内容、次数和时间。主要措施，各专业设备维修保养计划报业主审批后，统筹安排，将形成大厦设备正常维修养计划表。2、按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到人，落实维修保养时间和措施；3、维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常的维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查。准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油、保证设备正常运行。发现隐患、及时排除。4、每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。内容包括：设 备名称、部位、维修保养
6、时间、内容、隐患排除记录及运行情况记录，并上报业主。5、要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，维修负责人要到现场检查，特别重要的设备维修保养完成后，由业主检查验收，保证设备不带隐患正常投入运行。监控工作责任程序1、当值人员通过闲录监视屏发现某地域有闲杂人员和可疑事情发生，立即电话通知保安部门派人到现场处理。2、当值人员发现某区域消防报警，同样也要立即电话通知保安部门派人到场处理。3、电话通知时，一定将时间、地点、人物、情况通知到位。4、保安部门有义务将现场处理情况如实的通知监控当值人员。若保安部门未将现场处理情况及时通知监控当值人员，当值人员有权力打电话联系保
7、安负责人问清情况，并做好记录。5、当值人员若电话通知保安部门未及时到现场处理，当值人员有权力有责任立即电话报告给业主负责人，使之督促保安部门派人到现场处理。6、当值人员工作中，有人申请办理开门的智能卡，一定要求书面审批手续方可办理。否则拒办，并且做好登记手续。7、当值人员遇到借用开门钥匙开门、维修、一定要求保安到场、登记、跟踪。消防报警处理程序1、消防报警信号发出后，立即用对讲机或者电话等通信工具迅速通知保安部门派人到报警点将真实情况及时反馈、监控室，以便当值人员采取应急措施施救和求救。2、如未发生火灾，保安部门将真实情况反馈监控室做好记载。3、如发生火灾，保安部门消防责任人应立即通知监控室，
8、采取相应措施和求救措施。例如，启动消防联动、自动装置；（1）自动开启排烟机、消防泵；（2）自动关闭空调机、通风机；（3）自动开启火灾事故照明和疏散指示照明标志；（4）控制电梯和消防用电设备电源；（5）对建筑物的防火门、窗、防烟壁、紧急避难口、排烟口等按防火区域划分进行综合性开动；（6）按通紧急广播、电话、通报火警和疏散，并及时向消防部门报告火警情况。工程维修管理制度一、工程维修值班制度1、工程维修实行值班运行管理制度，设立工程维修值班班次运行时间表，每月底29日之前将下月维修值班人员名单列出，制成表送往业主负责人批审，于月底30日下发执行。2、各操作室或工作时间的维修记录、值班记录，每周一送业
9、主负责人审阅，周二退回，并存档备查。3、维修值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、脱岗，应按规定定时巡查设备运行情况，如脱岗巡查、抄表时，要告知另一维修人员。4、维修值班人员接到维修报告时，要立即赶赴现场修理，不得延误。5、维修值班人员在当班或者抢修结束后，必须在维修值班记录或抢修记录上签名，以明确责任。6、发现设备故障，维修值班人员无法处理时，要立即报告，以便组织力量及时抢修。7、凡员工调换班次和请假，均需提前一天提出申请，批准后方可生效，否则按无故旷工处理。8、维修值班人员不得利用维修值班擅自打外线，以确保值班电话使用畅通。9、早、午、晚及夜间所有运行设备机房，必须有巡查和值班。二、工程维修
10、交接班制度1、交接人员须做好交换前的准备，按班人员须提前10分钟到岗接班。2、交接人员要将设备运行情况，未完成事宜以及需下班接着做的工作，做好记录与交班。3、接班人员要查看交接记录，听取上一班人员设备运行情况的汇报。4、检查仪表、工具、钥匙，应在交接记录本鉴名，查看设备运行情况。5、出现下列情况不得交班。（1）接班人未到岗时。（2）设备故障影响运行时。（3）接班人员有醉酒现象或其他神志不清而找不到其他接班人员时。6、交接时，检查出问题，由交班者负责。7、交接班时，未检查出事故，但又在接班后发现了事故，由接班人员负责处理。8、当出现事故在处理时，禁止交接班、待事故处理完毕后方可交班。三、工程维修
11、材料管理制度1、工程维修所有材料均应分门别类登记造册，并建立有关帐本，由维修负责人统一保管。2、日常维修所用低值易耗材料，由领用人填写领料单，双方签名登记。3、新安装的所有材料要有业主负责人批示，并填写领料单方可发效。4、如果材料贵重，必须由业主负责人签字批准方可发放。5、对弄虚作假私自拿用材料者，一经查获给予严厉处罚。6、表扬和奖励节约材料者，批评和惩罚浪费材料者。四、监控管理制度1、实行24小时专人值班。2、值班人员必须严守岗位、认真履行职责。3、严禁无关人员进入监控室，不准监控室内会客。4、严禁非专业人员触动、使用监控设备。5、未经安全消防部门同意、不得擅自关闭设备。6、保障监控室的清洁
12、、温度适宜。五、工程维修物品领用管理制度1、工程维修物品的领用，要按计划，实用数和审批手续办理。维修人员需领料时，要填写领用单，写明物品名称、数量、日期签名。2、每月统计人员维修所消耗的材料并将资料存档，每月1日将材料情况制成表送往业主负责人审核。3、物料用品应勤领少领，防止积压和浪费。4、物品及工具的保管，应由领用人负责。专用工具专人使用，不用的工具由负责人保管。特别贵重的工具、仪表、仪器、材料由负责人保管。5、有关工程所需个人工具，必须填写工具登记卡，若工具因工损坏，需要调换以旧换新。若工具遗失，需填写工具遗失记载，并由遗失者照价赔偿。6、有关工程需配专用设备和专用工具、建立登记、分工保管
13、、责任到人，并定时核对，做到帐物相符。7、工具和设备要随用随借，并执行借用归回手续，按时归回。工程维修物品不得借给其他人，特殊情况需要办理借用手续。若有损坏遗失、应视赔偿。六、配电室操作管理制度1、值班电工要树立高度的责任心，熟练掌握大厦供电方式、状态、线路走向及所管辖的设备的原理，技术性能操作规程，并不断提高技术水平。2、严格保持各开关状态和模拟盘相一致，不经领导批准，值班维修人员不得随意更改设备和线路的运行方式。3、密切监视设备运行情况，定时巡检电器设备，并准确打印各项数据，确保电力系统正常运行。4、在气候突变的情况下，要加强对设备的特别巡逻。发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故
14、障，并按规则要求做好记录。5、值班人员违反工作规则或因失职影响运行、要追究当事人责任。七、停电处理制度1、平常检查应急灯是否正常；2、平常检查直流屏工作是否正常；3、立即转换备用电源供电；4、检查电梯是否正常运行，检查有关设备是否损坏。5、通知保安部做好现场保安工作；6、立即向业主负责人汇报情况。八、办理设备维修手续管理制度1、需要维修的设备，使用部门要填写维修单；2、维修单一式三联，报修部门、业主部门、维修部门各持一联存档。3、工作需要电话通知维修后，补办维修单手续。工程维修岗位责任规范一、水电工岗位职责规范1、全面、熟练掌握大厦配电系统各种设备及系统的工作状态，熟悉系统内容内各种设备的工作
15、原理，技术性能及操作规程。2、定期巡视各类设备，监视设备各种信号所反映的工作情况，正确抄录打印各种数据。3、严格执行系统设备维修、保养计划。设备发生故障时，要严格按照操作规程要求进行排除故障。4、认真执行交接班制度。5、设备开、停必须及时转换设备运行状态牌，在接到设备停机维修通知后，所维修设备应立即挂牌维修。6、及时完成各部门送报的工程维修单，当天维修、当天完成。凡误时维修要上报。7、在各部门各部位操作维修时，要严格按照维修工作操作程序检修。8、每月两次对公共区域及各配电进行巡视检查。定期对配电室、配电箱的电器设备和公共照明设备全面检查维修。9、每年一次定期巡视检查各类动力电缆，照明电缆及控制
16、电缆。认真作好检查记录、发现问题及时上报。10、空调系统主机开或停时，对系统上的各种设备（包括对电气线路）无均需按操作规范进行全面检查。系统设备出现突发故障时，要立即停机，立即上报，组织力量抢修。11、做好各大设备的维护保养。12、做好生活、消防给水设备的巡视保养工作和维护。13、每年定期完成清洁、生活水池清毒工作。14、做好空调、锅炉，给排水的设备巡视和维护。15、完成好日常维护。二、水电工万能工提倡一专多能，在工作中维修，在维修中学习提高，以实际出发，掌握日常维修的各种技能，确保各部门设 备正常维护使用。三、监控室值班人员职责1、负责监视、控制设备运行，不得擅自离岗职守。2、熟练闭录监视，
17、消防设施，楼宇自动化的设备功能，工作管理和操作规程。3、发生火警、火灾按处置程序迅速正确处置，重大情况及时上报。4、认真填写值班记录，客观准确反映设施设备运行情况。5、熟练掌握设施设备的维护保养技能，不擅自拆卸、挪用消防、监控设施设备。6、认真学习专业知识，积极参加专业培训，不断提高专业素质。员工行为规范1、不留长发、不留胡须。2、上岗前 更换整洁的工服，佩带好工牌。3、在维修，在公共场所不准抽烟。4、维修时要求工作人员陪同跟踪。5、维修结束后，要求双方检查认可签字。6、维修结束后，清理现场垃圾归箱，工具、材料归包。7、按电话要用礼貌语言，“您好，很高兴为您服务”。8、遇见上级主动问好。9、按
18、时交接班，按时吃饭、按时上班下班。10、不准脱岗和串岗。11、不准随意进出别人办公室。12、不准随意吐痰、乱扔垃圾。13、未完成的维修要向当事人说明合理理由。14、不许在办公区域和公共场所大声喧哗、说话。15、定量定人维修。16、不准随意乱动别人的物品。17、和人交谈要有礼貌。18、树立良好的职业道德观。建立员工培训机制1、培训工作人员岗位责任心，服务技能和服务热情。2、指导工作人员意识到责任感的重要性。3、培训员工的劳动观念的转变，为了自我，所以一定要尽职尽责保平安。4、培训员工敢于承担责任，以主人翁姿态对待工作。5、培训员工说真话、办实事。6、培训员工在工作中能吃苦、精益求实的精神。7、白
19、班上班前培训、下班前小结。8、让员工真正做到自觉服务。维修运行值班安排（6人）1、白班：8：3017：30（中午12：00吃饭+午饭+待命，下午2：00上岗工作）：2人。2、早班：7：0016：00（吃饭+连续工作）：1人。3、晚班：16：00次日1：00（吃饭+连续工作）：1人。4、夜班：20：00次日8：30（警觉性待命和休息）：1人。5、每周每人休1天。交接管理工作一、固定设备设施的交接管理手续建立固定设备设施管理的交接帐本两本，业主一本，恒新物业一本，帐本上反映设备设施型号、名称、规格、数量、运行状态，经双方现场认可鉴字移交保管使用运行。二、工具交接管理手续建立工具交接管理帐本两本，业主一本，恒新物业一本，帐本上反映出工具类别、名称、型号规格、数量、好坏情况，经双方现场认可鉴字移交保管使用。三、材料交接管理手续建立材料管理交接帐本两本，业主一本，恒新物业一本，帐本上反映出材料类别、名称、型号规格、数量、好坏，经双方现场认可签字移交保管使用。四、申报材料帐本是在材料交接帐本上延续做帐。五、办公用品的交接管理手续建立办公用品管理交接帐本两本，业主一本，恒新物业一本，帐本反映出用品类别、名称、型号规格、数量。
