《完稿02辽宁省营口市鲅鱼圈区房商品住宅市场调研报告40p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《完稿02辽宁省营口市鲅鱼圈区房商品住宅市场调研报告40p.ppt（40页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、1,辽宁省营口市鲅鱼圈区 商品住宅市场调研报告,苏州伟业集团有限公司战略发展部,2013.08.26,2,CONTENTS内容目录,1 城市发展研究,2 房产市场环境,3 项目战略思考,3,【城市概况】辽东经济区重要窗口，城市地位显著，综合实力处于 东北领先水平,城市美誉：素有“渤海明珠鲅鱼圈，中国北方亚龙湾”美誉；区位人口：鲅鱼圈区位于营口市南部，即营口经济技术开发区，为国家级经济技术开发区距市区67公里，面积268平方千米，常驻人口43.1万；城市港口：中国沿海十大港口之一的营口港坐落于此，是东北腹地最近、最便捷的出海通道；城市地位：营口开发区的前身是原盖县鲅鱼圈乡，1984年5月设立营口
2、市鲅鱼圈区，1992年10月，国务院批准设立为国家级经济技术开发区，成为辽东半岛对外开放的重要“窗口”。成为东北地区经济及社会发展最快的地区，是营口市及辽东湾经济区对外开放的门户；综合实力：在国家级开发区综合实力排名中，名列第21位。在2012年全国市辖区综合实力排名中，名列84位，东北第二位。,4,【经济发展】近年来经济总量稳健上扬，为房地产业发展提供良好 的支撑，外来人口向心力强于其他地区,截止2012年底，营口市地区生产总值达1381.2亿元，鲅鱼圈区地区生产总值达600亿元，占比全市经济总量达43%；从近几年鲅鱼圈区和营口市的地区生产总值对比来看，鲅鱼圈区的经济总量在营口市的比重越来越
3、大，增幅高于全市水平，未来开发区相对于营口市的其他地区对于外来人口的吸引力将更大。,【备注：以上数据来源于政府统计部门信息】,5,2012年鲅鱼圈区城镇人均GDP超40000元，根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断，房地产市场主要以改善性需求为主；鲅鱼圈区人口数量较少，产业以石油、化工、电力、钢铁等为主体，城市人口对于房地产需求逐步向改善型需求转变，从实际来看，城市房地产市场处于平稳发展阶段。,800-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,2012年，鲅鱼
4、圈区的GDP增速为20，近几年连续保持了20%以上的增速，经济发展势头良好；从国际惯例来看，当GDP增速在8%以上时，该地区宏观经济与房地产业发展将处于高速平稳发展期。,【经济发展】鲅鱼圈区房地产市场处于高速发展阶段，购房需求逐 步向改善型需求阶段过渡，市场需求处于结构性调整期,6,【经济发展】辽宁“五点一线”沿海经济带和沈阳经济区双重国家 战略的唯一叠加区域，港口、旅游、交通、资源等优势明显,7,【产业结构】产业结构稳定，第二产业占据主导，第三产业得到一 定发展，私营企业有所增加，农业比重逐步下降,【备注：以上数据来源于政府统计部门信息】,8,【城市人口】鲅鱼圈区现有总人口43万，占营口市总
5、人口比例约 15%，未来不断呈增长趋势。由开发区众多企业的工薪阶层、白领 及当地住宅人口构成，整体年龄构呈中青年化,根据营口市总体发展规划，至2020年开发区人口达到74万人、2025年开发区人口达到94.4万人，成为百万人口城市。,【备注：以上数据来源于政府统计部门信息（11-12年数据无）】,9,【收入支出】鲅鱼圈区城镇人均可支配收入不断增加，社会零售品 总额不断增长，人民生活水平日益提高,鲅鱼圈区城镇人均可支配收入近几年来一直保持在13%以上的增长幅度，截止2012年底达25059元，高于营口全市水平；鲅鱼圈区社会零售品总额近年来一直保持15%以上的增长幅度，截止2010年底达61.5亿
6、，消费品市场稳定发展。,【备注：以上数据来源于政府统计部门信息（11-12年数据无）】,10,【城市规划】辽宁省“五点一线”战略实施，在多重利好合力作用 下，营口成为辽东地区重要经济增长极，鲅鱼圈经济地位更加突出,五个重点发展区域：大连长兴岛临港工业区、营口沿海产业基地、辽西锦州湾经济区、丹东产业园区和大连花园口工业园区；以城镇体系建设为载体，打造沿海宜居地带：打造大连、锦葫兴凌（锦州、葫芦岛、兴城、凌海）、营盘鲅（营口、盘锦、鲅鱼圈）等3个都15市区。把大连建成国际化城市，逐步把丹东、锦州发展为特大城市；加强与辽东湾、辽西良性互动：根据“五点一线”战略部署，辽宁省加快环黄、渤海滨海公路建设。
7、滨海公路的全面贯通，把沿海“五点”从陆路联系起来，形成“沿海经济带”。,11,【城市规划】全市实施“南进”、“东拓”发展战略，遵循均衡布 局、主次有别原则，由老城区、新城区、大石桥区城区和盖州市城 区构成“大三角”形状，最终将营口市发展成为具有多核结构的组 合型特大城市，发展战略使鲅鱼圈区成为核心发展地区,南进：老城区的“南进”，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间 的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路
8、发展的横向经济带；一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。将城市发展所涉及的区域有机地组成一个统一的整体，逐步形成分散组团式城市、发展格局，将市域范围内最核心的经济能量整合为一体，进行优势互补，最大限度地发挥城市的规模经济效益。,老城区,大石桥区,盖州市,新城区,东拓,南进,南进,12,【城市规划】鲅鱼圈区近期西向适度开发，北向受工业污染影响，南部将是城市长期主力发展区域,五区：主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗区域、望海新区五大片区；三带：指城市三条旅游发展带，既西部海滨旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带；四廊：指城
9、市的四条沿河生态绿廊，既沙河生态绿廊、红海河生态绿廊、二道河生态绿廊、熊岳河生态绿廊；两园：指城市的两大工业园区，既临港工业区和滨海工业区；,城南片区重点城市规划地带,南部新城重点规划配套,南扩,西港,东进,北调,中心组团地带,13,【产业经济】营口港作为东北第二大港口，吞吐量高速增长带动鲅 鱼圈区经济发展,14,【交通环境】营口拥有不可复制的海陆空立体交通的地理优势，增 强城市影响力和经济、文化辐射力,营口市地理位置优越，交通十分便捷。南接东北第一大港大连港，北依省会沈阳，东临丹东，西与锦州接壤。长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西；距大连港175公里，鲅鱼圈港在其辖区内，距桃仙
10、国际机场145公里；还有沈营、沈环等干线公路交织网，水陆交十分便捷。,15,【高铁影响】鲅鱼圈区在高铁拉动下迅速崛起，催生新的资源组织、新的空间分布和新的生活方式,哈大高速铁路在营口设两个车站：营口东站(老边)和营口南站（开发区）。鲅鱼圈区区站位于熊岳西，山海大道以南、高速公路以西；,促进旅游业的发展，吸引力与知名度增加，城市辐射范围与能力增加；哈大高铁的开通将扩大鲅鱼圈区临海旅游资源及港口优势，推动开发区商务、旅游业的发展，同时吸引外地买家对开发区住宅的需求。与此同时，便利的交通也将促进开发区内与区外人力资源的流动，加快地区经济发展；营口市区至鲅鱼圈区50公里城际铁路建设正在规划建设中，该线
11、路的开通将进一步加快城市发展和对外开放程度。,至沈阳、大连时间缩短：,16,【研究总结】宏观经济的快速发展推动了城市置业需求规模的增加，为未来发展提供了市场发展潜力,17,CONTENTS内容提要,1 城市发展研究,2 房产市场环境,3 项目战略思考,18,【市场运行】固定资产与房产开发投资绝对值和增长率波动较大，房地产市场处于快速发展阶段，加剧企业竞争，促进产品升级,【备注：以上数据来源于政府统计部门信息（11-12年数据无）】,房地产开发投资总额较4年前增长约4.5倍，占固定资产总额比重的18.5%，房地产市场处于快速发展的阶段；全区房地产业投资快速放大，一定程度上表明投资商对鲅鱼圈区市场
12、的良好预期。,固定资产投资绝对值和增长率波动较大；12年固定资产投资达约260亿元，占当年GDP的43%，对于拉动全区经济效果显著。,19,【市场运行】7月鲅鱼圈区商品房量价在营口市各区域处于中间水 平，但仍低于营口全市平均水平,7月营口全市商品房销售额29亿元，销售面积62万平米，销售均价4677元/；7月鲅鱼圈区销售面积65638平米，销售均价4274元/，在营口市各区域中处于中间水平，但仍低于营口全市平均水平。,【备注：以上数据来源于搜房网-截止2013.08】,20,【市场运行】商品房施工量增幅迅猛，而竣工量不足导致整体开发 周期不断延长，预示未来市场压力较大,施工和竣工量增长态势不一
13、。鲅鱼圈区商品房施工量保持了较快的增长，随着南部新城建设的开发启动，09-10年两年施工面积增幅出现明显放大，累计商品房施工面积达1186万；而竣工面积虽然也在这期间有较大的增长，但仍只占施工量的17%；从开发周期角度考虑，较快的施工量对鲅鱼圈区房地产市场未来市场供应较大，竞争日趋激烈；年度成交量稳步增长，市场发展速度平稳。鲅鱼圈房地产市场近2年出现了持续增长态势，2010年以来表现尤为明显,据最新统计数据显示，2010年全区商品房销售面积约达203.9万，同比增长33.9%，主要原因一方面是由于房地产市场大环境的刺激，另一方面鲅鱼圈区发展前景未来可期。,【备注：以上数据来源于政府统计部门信息
14、（11-12年数据无）】,21,【板块划分】城北板块占据优势资源，环境较好；城中板块发展成 熟，土地日益稀缺；城南板块新城规划，板块价值有待提升,城南板块4400-10000元/,城中板块4590-10000元/,城北板块4400-5900元/,根据城区区域特征，以闽江路与蝴蝶泉路为界限，将鲅鱼圈主城大概的分为：闽江路以北区域为城北区、闽江路以与蝴蝶泉路之间区域为城中区、蝴蝶泉路以南为城南新区：城南板块：作为政府未来着重打造的区域，随着政府规划的逐步实施，城南新区在商业、交通、教育、医疗、自然环境等配套方面的完善，该板块价值将进一步体现，竞争力也将得到巨大提升；城中板块：作为主城所在地，其相对
15、成熟的商业、交通、教育、医疗等配套是其他两个区域暂时无法望其项背。但是由于主城发展成熟，可开发利用土地相对稀缺，因此在未来的市场竞争中将难以对其他两个区域构成威胁；城北板块：地势就整个鲅鱼圈来说相对较高，可以居高临下，附近又有青龙山公园等旅游景区，该区域整体环境较好，因此城北板块将是城南新区的主要竞争板块。,【备注：以上数据以普通住宅各类型产品衡量-截止2013.08】,22,【在售情况】高层为市场主力产品，主力均价集中在5000-6000元/，欧式风格占据市场主流，总体去化周期较长，后续存量大,【备注：政府网签无数据】,23,【城南新城-中南世纪城】84万方西班牙纯高层社区,24,【城南新城
16、-中南世纪城】首置和投资产品为主，面积控制合理，附 加值和性价比高,25,【城南新城-万科海港城】120万方加勒比海全家全享海社区,26,【城南新城-万科海港城】面积控制合理，户型设计一般，小户型南 北不通透，附加值低,27,【城中板块-华海城】60万方新城核心新古典主义高品质纯高层社区,28,【城中板块-华海城】产品线丰富，强调居住舒适性，均南北通透，性价比及附加值较低,29,【客户分析】区域内主力购房需求为改善型和投资型客户，随着经 济增强和城市知名度扩张及配套健全，投资性需求将日益增多,30,从产品表现来看，项目产品线丰富，以高层为主，区域内客户对中小户型面积产品接受度高；从户型配比来看
17、，受宏观环境影响和城市发展的推进以及土地资源的节约，高层项目开发量逐步增加，目前热销户型偏向中小面积段的户型，针对首置和首改客户，而高端产品去化相对较慢；从销售价格来看，目前城中板块价值最高，城南板块属于新兴发展区域，配套不健全，板块价格低于城北板块、城中板块，可见城南板块总体还存在较大的升值空间；从供应格局来看，目前大量新盘主要集中在城南和城中，城北供应量相对偏少，部分楼盘开发品质较高。伴随政治中心的南迁，商业配套的逐步完善，城南板块的发展潜力巨大；从建筑风格来看，主流市场普遍认可异域风情，将持续影响市场；从附加值上来看，会所、智能化管理普遍采用，科技元素未充分使用；从客群构成来看，中高档楼
18、盘的购买力基本集中企业高管、公务员、私企老板等客群。,高层+二房和三房户型为主流产品形态，但区域人口基数偏低和客群构成相对单一，短期外来人口导入有限，未来市场存量巨大，存在系统风险。,【市场总结】,31,1 城市发展研究,2 房产市场环境,3 项目战略思考,CONTENTS内容目录,32,Q、鲅鱼圈区区域价值有哪些?,“五点一线”国家战略大背景“大连后花园”、山海林泉四大度假资源地明确的度假城市定位哈大高铁开通、营口机场在建，交便升级,战略性思考,33,布局未来战略市场,辽东湾 高铁旁 滨海避暑胜地,毗邻万科海港城和中南世纪城,34,1、度假，是大时代的需求。根据世界度假经济发展规律表明，国民
19、人均GDP超过3000美元时，度假需求进入高速增长阶段。随着我国人均GDP超过4000美元，并持续快速增长，越来越多的普通人具备了度假的物质基础，中国已进入全民度假时代。,35,2、中产阶层度假，正成为大时代主流需求及趋势。正日益蓬勃发展的中产阶层，数量已达2.3亿。身有大量余钱，又有精神上的强烈渴望，中产阶级正成为度假消费的主力，度假已成为中产阶层“新三件”之一：“投资(财产性收入)、度假(用于休闲、度假、养生)和文化消费(养身、运动、娱乐等)”。,36,37,谁提前占领中产阶层度假，谁将在未来地产发展趋势中占据领先地位。,38,对中产阶层度假来说，度假成本、度假体验、度假服务，是主要三大衡
20、量标准。南北选择的困扰：没有属于东北人自己的全民海边度假地；南下海度假长途耗时太长，老人问题较为折腾；城市选择的困扰：东北优质海资源以大连居首且较少，但房价高昂，沦为富人的度假地；鲅鱼圈的选择：金泰城等较早进入的项目，都只是以传统城市住宅思维开发、规划，度假及服务体验差，并非真正的度假产品。,洞察东北中产阶层度假,39,让人人都可以度假中小面积段实用户型为主，大多中低总价一套。承受得起的房价和物价，不分贫富贵贱，人人都有度假的权利让人人都可以轻松度假东北人自已的海度假地，距沈阳才250公里，哈大高铁仅三小时让人更好的度假运动、静养，亲情到爱情，从小孩、中青年到老年阶段，涵养人一生中的每一个生命周期，提供全、丰富而贴心的体验与品牌物业及度假服务,40,Thanks!,
