物业公司设备维修检查保养计划制度1.doc

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1、维修检查保养计划制度为使大厦设施设备的预防保养、日常维护、故障请修及备品零件管理有章可循,确保大厦设施设备正常运转,完好率达到95%以上,特制定本制度:1. 建立完整的大厦设施设备档案资料:(1) 各设施设备的原始资料,包括使用说明书、图纸、产品合格证、安装调试记录等,分类造册,归档管理;(2) 编制设备清单,设立设备台帐,完整记录设备的大、中修及改造升级等异动资料;(3) 建立设施设备维修保养档案,内容包括维保计划、维保记录、检测记录、事故报告及巡查记录。 2. 依据各设施设备不同特性、维护保养说明、操作状况等,编制各设备的维保项目、要求和周期。3. 大厦设施设备的维护保养分为日常维护、定期

2、维护和定期检测。工程主管应于每年12月份,进行本年度的设施设备维修保养工作总结和运行状况评估,并依此编制下一年度的维保计划,呈工程部经理核准公布实施。4. 每月28日前,工程主管依据年度维保计划,并参照当月份设备实际维修状况,制定下一月份的大厦设施设备月维保计划。5. 大厦设施设备的日常检查和保养工作,由工程值班人员和维保单位的维修人员负责执行,异常情况应及时处置,工作完成后,应填写巡查记录。6. 大厦设施设备维护保养的要求:(1)清洁:设备内外整洁,各部位不漏油、不漏气、不漏水、无油污,设备周围干净、无杂物; (2)整齐:工具、附件、标识标牌要放置整齐,管道、线路要有条理;(3)润滑良好:按

3、时加油或换油,不断油,无干摩现象;(4)安全:遵守安全操作规程,不超负荷使用设备,设备的安全防护装置齐全可靠,及时消除不安全因素。7. 进行维护保养工作时,必须严格执行设备维护规程,逐项完成工作内容,确保大厦各设施设备工作状态良好,并达到相关职能部门的年检要求。附:大厦设施设备维修保养项目及要求附: 大厦设施设备维修保养项目及要求一、配电设备1每隔2小时对高低压配电房巡查记录一次,掌握设备运行状况,执行交接班和工作日志制度。2每周清扫高低压各配电房,保持整洁卫生。3每月对高低压配电柜及每层配电房、配电箱进行里外除尘。4每半年对配电柜进行一次停电清扫和接头紧固工作。5每年对变配电设备进行耐压、绝

4、缘及继电器测试,并做好记录。二、照明灯具1每周六巡查公共区域照明亮度,发现故障及时处理。2每周四检查记录用户电表是否正常。3每季度检查夜景灯线路状况,做好保养,维修工作并记录。三、水泵、水箱及管道1每班巡查各水泵运行状况,检查水箱水位、控制箱电压、电流指示灯及供水压力等,发现问题及时处理;并做好巡查记录工作。2每班巡查管道、阀件接口是否连接良好,破裂漏水等情况。3每月检查每台水泵运行状况。4每月清扫机房及控制柜卫生。5每季度对控制箱的接线端子紧固一次。6每半年对每台水泵的过滤器进行清洁一次。7每半年检修水箱浮球装置一次。8每半年对进出水阀开关一次并检修。9每季度进行水质化验一次。10每半年清洗

5、水箱一次。11每年对每台水泵进行一次大修保养。四、卫生设备、排水管道1每周六巡查使用楼层马桶、茶水间及地漏排水情况,发现堵塞及时疏通。2每周六对小便器、面盆的冲水情况试验一次,发现故障及时修理。3每周六检查面盆、茶水间、公共水龙头是否松动或漏水。4每月检查排水管道阀件、接头是否堵塞或渗漏。5每季检查各窨井发现泥沙及时疏通清理。五、污水处理1每班检查记录污水处理泵设备运行情况、液位报警装置及控制箱工作状态。2每班清理隔栅房调节池垃圾一次。3每二周检查各集水井泵工作状况(包括手、自动和控制箱指示灯是否良好等)雨季每天。4每二周对污水处理控制箱及污水泵进行保养一次。5每半年对污水井清淘一次。六、电梯

6、1每班巡视记录各电梯运行及电梯机房。2每班检查各电梯机房控制箱、设备是否良好(电梯运行的声音及控制箱的气味、温度等)。3每班巡查机房空调制冷情况,按时开关机。4配合监督电梯保养承包商对设备检修保养工作(具体要求参照保养合同)并做好记录。5每月对每部电梯状态汇总。6每年安排报请劳动局进行一次年检工作。七、中央空调系统: 冷水主机:每月:1 启动油泵,检查供油系统2 系统探漏试验3 运行制冷机组,检查运行状况,调校机组技术参数及设定4 检查冷媒运行,冷凝器及蒸发器的温度及压力5 检查阀门的操作状况6 检查及清理马达起动柜内的电器设备每年:1化验压缩机油并提供报告,根据实际情况而定,更换压缩机油和油

7、过滤芯2清洗冷凝器3检查安全保护元件4检查压缩机马达绝缘情况5运转制冷机组,检查制冷状况,进行负荷测试6空调系统管道过滤器清洗循环水泵及冷却塔:每月:1 检查水泵马达的润滑情况,若有必要给予加注润滑油2 查及记录马达电流量、进水压力和出水压力3 检查水泵进口端过滤器,若有必要给予清洗4 检查补水箱补水情况5 清洗冷却塔内脏物每年:1 检查填料及避震情况2 检查布水器布水情况3 检查轴心之平衡情况4 检查及测量马达之绝缘度5 检查水位阀门动作情况6 检查全部螺丝之紧固7 检查继电器、保护器及过载器设定空气处理机及其他风柜每月:1 检查及调整电动二通阀、温度控制器2 洗隔尘网3 检查去水盆4 补充

8、马达轴承间润滑油每年:1 马达绝缘测试2 检查及调整电动二通阀,温度控制器3 清洗盘管及风机叶轮4 调整风机马达电流过载保护器分体式空调机:每月:1 清洗室内机过滤网2 检查机组运行操作情况3 清除室外机机壳脏物4 测量制冷系统压力来断冷煤是否汇漏每年:1 清洗室外机翅片2 测量压缩机马达绝缘情况3 对室外风机加润滑油4 检查机组是否泄漏,如有必要补充冷媒八、BMS系统: 每日:1.检查工作主机是否正常运行2.检查BA软件是否正常运行 3.检查BA软件是否有错误报警4.检查BA系统的数据趋势及趋势图形每月:1核对配电室变压器的数据2核对配电室高压进变电的数据3核对配电室低压进配电的数据4核对水

9、位报警的数据5核对空调新风机的温湿度及电流、电压的数据6核对通风系统的监控点的数据7核对照明系统的监控点的数据8核对冷源系统的监控点的数据9按照计划,测试子中心的一个系统10核对调整BMS系统图形每年:对BMS系统作各个子系统的联动测试及年度评估报告九、消防系统:火灾自动报警系统:1 每班检查1#、2#、3#、4#报警主机运行情况,认真填写消防自动报警系统运行记录表;2 每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;3 每月检查10%感烟(温)探测器、手动报警器,核对其地址是否正确;4 每半年系统检测一次,查看探测器报警确认灯、主机火警信号显示、联动信号

10、输出是否正常。消防广播:1 每日检查消防广播(背景音乐)播放是否正常;2 每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;3 每月检测火警时,消防紧急广播是否正常播放;消防电话1 每日检查主机工作状态是否正常;2 每月检查探测器测试楼层消防电话的通话情况;联动控制柜1 每日检查联动柜工作状态、信号显示是否正常;2 每月检查探测器测试楼层联动响应情况;3 每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;电梯联动屏1 每日检查联动屏工作状态、信号显示是否正常;2 每半年进行一次消防联动测试。消防水泵:1 每日检查各区压力表

11、指针正确;确定管网无渗漏;2 每日检查水池水位是否正确,供水是否正常;3 每月检查基座、接连位、泵轴及所有螺丝是否牢固;转动水泵轴有无卡住、碰撞现象;4 每月清洁控制柜及柜内元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;5 每半年进行一次消防联动测试。消防通道1 每日检查安全出口和消防通道畅通,不得阻塞、占用、封堵;2 每日检查安全疏散指示标志、应急照明完好正常;3 每日检查常闭式防火门完好,处于关闭状态并不锁死;4 每日检查防火卷帘处于正常待命状态,导轨和关闭区不得堆放物品;5 每月检查探测器测试楼层安全疏散指示标志、应急照明切换情况;6 每月手动检测或结合探测器测试检查卷帘

12、门联动响应情况;CO2灭火控制室1 每日检查CO2气体灭火报警主机显示正常、指示灯正常;2 每日检查启动瓶压力,CO2瓶启动开关位置正常、称重机构正常;3 每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是否清晰;防排烟系统1 每日检查消控中心联动控制柜正压送风机、排烟机指示灯正常,各楼层送风阀、排烟阀位置正常;2 每月检查探测器测试楼层及上下层防排烟联动响应情况;消火栓箱1 消火栓箱外观、手动报警按铃、消防电话插座完好,无变形、损伤、腐蚀;2 警铃、消防水带、枪头、自救盘、紧急启泵按钮齐全,无破损;3 手提式灭火器规格、数量正确,且指针在有效区内待添加的隐藏文字内

13、容3 下面红色部分是赠送的总结计划,不需要的可以下载后编辑删除!2014年工作总结及2015年工作计划(精选)XX年,我工区安全生产工作始终坚持“安全第一,预防为主,综合治理”的方针,以落实安全生产责任制为核心,积极开展安全生产大检查、事故隐患整改、安全生产宣传教育以及安全生产专项整治等活动,一年来,在工区全员的共同努力下,工区安全生产局面良好,总体安全生产形势持续稳定并更加牢固可靠。一、主要工作开展情况(一)认真开展安全生产大检查,加大安全整治力度。在今年的安全生产检查活动中,工区始终认真开展月度安全检查和日常性安全巡视检查记录,同时顺利完成公司组织的XX年春、秋季安全生产大检查和国家电网公

14、司组织的专项隐患排查工作。截止日前,工区先后共开展各类安全检查71次,查出事故隐患点22处,均进行了闭环处理。通过检查活动,进一步夯实了工区的安全生产基础。(二)顺利完成保电专项工作。本年度工区共进行专项保电工作10次,累计保电天数达到90余天,通过工区全员的共同努力,顺利完成春节保电、国庆保电、七一保电、特高压投送电保电、500kv沁博线保电等一批重要节假日的保电工作。(四)工作票统计及其他工作情况。截止11月15日,我工区连续实现安全生产1780天;全年共办理工作票50张,其中第一种工作票 24张,含基建单位8张;第二种工作票26张。工作票合格率100%,执行情况较好。全年工区所辖线路跳闸

15、次数共计0次,线路跳闸率为0次/(百公里年)。(四)安环体系标准化建设本年度在公司统一的部署下,工区积极参与安环体系标准化建设工作,先后派员参加安环体系标准化培训2次,迎接公司开展安环体系内审工作三次,先后审查出问题共计20余处,先后进行了闭环整改。截止日前,工区已初步建立起了标准化安环工作体系,在今后工作中,工区将进一步完善各项工作流程,努力确保体系工作符合外审相关要求。(五)强化安全生产责任制的落实。工区高度重视安全生产工作,根据年初制定的安全工作目标,按照公司统一要求,工区各级人员均签订安全生产责任书,强化各级人员安全责任意识,一级一级,层层抓落实。建立和完善安全生产责任体系,严格执行安

16、全生产规程、规范和技术标准,加大安全投入,加强基础管理,加大安全培训教育力度。努力实现工区安全工作规范化管理。(六)加强安全生产教育培训工作,着力增强安全防范意识。为了进一步加强全区安全防范意识,提高安全技能,我们先后制定并顺利实施了XX年工区安全技能培训计划与方案、XX年“安全生产月”活动实施方案,明确了活动的指导思想、活动主题、活动时间、活动组织形式和要求。组织开展安全生产岗位资格,安全技术和安全管理培训,突出抓好一线青工和安全责任人培训教育,着力提高安全意识,不断增强自身安全技能培训,提高工区安全生产管理水平,实现安全生产。工区组织培训一线员工百余人次,先后组织工区所有生产人员参加安规培

17、训以及登高架设取证以及复审培训工作,并对其进行考核,不合格者要求重新培训学习,考核合格后后方能上岗作业。对新进员工做好三级安全教育,特别是岗位培训,安全教育培训,并对其进行严格考核合格后方能上岗作业。(七)加强安全生产应急管理工作,提高预警防范和处置事故灾难的能力。突出预防为主,着力做好事故超前防范的各项工作,这是我工区安全生产工作的重要方针。一年来,我工区不断完善安全生产应急预案,加强各类事故以及可能危及安全生产的自然灾害的预测、预报、预警、预防工作的同时,进一步强化应急救援队伍的管理,建立应急值班制度,提高突发事故处置能力。工区举行了XX年迎峰度夏应急演练,有效提高了工区应急处置能力。先后

18、圆满完成XX年迎峰度夏,防汛保供电等任务。二、存在的主要问题(一)施工线路遗留问题较多,线下遗留树木和违建房屋不断增多,处理复杂。(二)电力设施破坏、线下施工、异物等时刻威胁着线路的安全运行。施工周期较长的线下作业项目日益增多,各种超大机械施工较多,给线路运行造成很大的隐患,由于很难与施工方签订安全协议,工区在处理此类事件的时候很被动,各种隐患不在预控之中。截止目前,工区共存在线下施工点22处,为保证线路安全运行,与施工方签订施工协议书3处,下发施工安全告知书13份,张贴警示标志共计5处。(三)工区员工的安全意识、理论技能水平有待提高。随着线路的日益增多,生产任务繁重,我工区青工人数偏少且安全

19、素质有待提高,对工区的安全生产提出了严峻的考验。三、2015年安全生产工作思路下一年,我工区将继续坚持“安全第一,预防为主,综合治理”的方针。强化安全生产管理和监督,建立安全生产长效机制,遏制安全事故,推动工区安全生产进一步持续好转。为此,我们将突出“四抓”做好安全生产工作。一是抓基层基础。按照“重基层、打基础、强监管”的工作思路,建立完善工作制度、设置基础台帐、健全监管网络,充分发挥安全监管职能,使安全生产关口前移、重心下沉,筑牢安全生产第一防线。二是抓隐患治理。切实加强和解决安全生产薄弱环节和突出问题,坚持隐患排查治理活动常态化,针对工区安全生产工作的新情况、新问题,及时完善监管办法,落实

20、监管措施,做到月月普遍排查,每周重点排查,真正把事故隐患消灭在萌芽状态。三是抓重点防范。重点要放在线下作业大型机械的监管,防范线路外力破坏,积极争取主动,努力使各种线下外部作业项目完全处于工区的可控状态之中,强化隐患排查,落实整改措施,及时消除安全隐患,确保安全。四是抓宣传教育。加强警示教育,对典型安全生产违章行为及时曝光,加强学习,狠抓违章治理,增强所有人员安全生产制度观念和自我保护意识,形成人人重视安全、关注安全、防范事故的良好氛围。时间飞逝,转眼xx年年关已到,我到xx公司也有一年时间了。这是紧张又充实的一年,xx见证了我从无到有。从今年三月八号进公司以来的一年,对我来说是一个成长的过程

21、,我从一名经验浅薄的应届生,逐渐成长为一名具备一定专业知识的采购职员。面对这一年,xx公司所有人齐心协力,同心同德,克服了今年市场经济低迷的困难,使公司产品推陈出新,这是值得我们骄傲的。为我们克服了困难,经受住了考验而骄傲自豪。年初,我以应届生身份来xx公司实习,这是我从学校走向社会的第一步,是人生道路上一个很重要的起点。众所周知采购部是公司业务的后勤保障,是关系到公司整个销售利益的最重要环节,所以我很感谢公司和领导对我的信任,将我放在如此重要的岗位上。回首这一年,我在xx的取得的进步都历历在目,每一个进步都值得我骄傲。正是因为有了一个良好的平台和一群可爱的同事,才使我能够快速适应工作,一步步

22、走向成熟。工作中有苦也有乐,但更多的是收获,这一年的工作我受益匪浅。古人云:“纸上得来终觉浅,要知此事必躬行”。对我们应届生来说刚走上工作岗位是理论与实践相结合的学习,把理论应用到实践当中并在实践中积累更加丰富的理论知识。转眼已经一年。就这一年的工作我做一个简单的总结,汇报我在xx公司一年来取得的成绩以及自己的不足。一、个人成长方面:1、心态转变。学校的生活养尊处忧,无需我们担忧某些问题,学校三点一线的生活,学习跟得上就可以,而在工作当中就不然,工作中,我们要考虑如何提高工作效率,怎样处理与上级领导、同事的关系,还有在工作当中的不尽人意等事情,这些都要我们以一颗平常心去对待,及时的转变心态会让

23、我们工作更加顺利。2、计划做事。有了明确的计划,目标才清晰,以至于在工作中不会茫然。在采购部工作的一年中,我每天都整理工作日志,记录下我要做的事情,然后再总结一下完成状况,日志看似平常,但在无形中提高你做事的效率和工作的有序程度。也改变了我刚开始工作缺乏系统和逻辑性的缺点。3、处处留心皆学问。这是我毕业的时候导师对我讲的一句话,对这句话并没有给我多说什么,但在工作当中我深有体会,初到采购部我把仔细阅读以往的采购合同。在整理过程中我仔细的看了一下采购合同的内容,这为我以后的修改合同起到了很大的帮助,我可以直接套用以前的合同范本,这个结果直接归为我的留心。在生活中只要你留心处处都有学问在,不要总是

24、期盼别人告诉你怎么去做,应该学会思考自己应该怎样去做,留心别人怎么做。4、不以事小而不为。做大事小事有不同的阶段,要想做大事,小事情必须做好。这是我急需知识和经验的阶段,做一些繁琐的小事情,很有必要。工作中我努力做好每一个细节,但我并没有感到烦,而是把它当作我素质培养的大讲堂,正因为这些小事情改变了我对工作的态度。小事情值得我去做,事情虽小,可过程至关重要。在xx有一群乐于帮助我的同事,在工作过程中,我虚心求教,同事也不吝啬热情帮助。从最简单的电子元器件,到产品特征、市场情况,让我在找到了学习了方向,使我更有针对性地提高自己的工作能力。5、认识的提高。以前我只泛泛认为采购就是买东西,简单的金钱

25、与物质的交易,只要价格合适、质量过关那就可以。通过工作才知道其实不然,这个简单的买卖关系并不简单。保证适时适地适质适价都是采购过程中必须满足的要求。进入xx,我首先思想上转变了原来不正确的观念,在思想上和工作职责要求相统一。特别采购是公司供应链中一个非常重要的环节,要求我们以满足市场和生产需求为准绳,任何错误都有可能造成经济损失。所以说采购岗位需要的是完美的人,是有根据的。我自觉自己离要求还有很远,但是我一步步向这个方向靠近。我会通过自己的努力成为一名优秀的采购工作者。二、工作方面:自入职以来,在公司和部门领导的悉心指导下,在部门同事的言传身教下,我很快融入xx公司。从基本的物料库存查询开始,

26、到下订单,收货入库等工作都很快上手。要说这一年积累的经验,我首先学会的是核价,不管采购任何一种物料,在采购前应熟悉它的价格组成,了解你的供应商所生产成品的原料源头价格,为自己的准确核价打下基础。这样谈判时,做到知已知彼,百战百胜。现今的社会是一个电子化的社会,作为采购人员要由不同的方面收集物料的采购信息,地域差别等。只有了解了市场,才真正了解了所需产品的价格定位,为采购活动做好先期准备。公司内部的沟通很重要,特别像我一样,刚进公司的新人来说,尤为重要。八月份公司xxx项目采购任务下来了,这个项目在钣金件以及一些电子元器件方面有特殊的要求。刚开始我并未发现有这个的情况,等订单下了以后,问题才从供

27、应商处反馈到我这里,我即使和已调任其他部门的前任同事沟通,才逐渐解决了这些问题。没了解清楚我就做出了决定,后果是非常严重的,所幸此次并未造成经济损失和生产的延误。这个事情让我明白沟通很重要,只有在有把握的情况下才做决定,才不会造成损失。xx对产品质量严格把关在业内是出名的。成品的合格率一个重要因素就是采购材料的品质是否达到产品要求。材料合格率、以及售后服务都属于质量范围。我们对物料的要求高了,就是对供应商的要求高了。例如包装问题,有的供应商任务包装有瑕疵不会影响产品质量,但对我们来说,不能够以点盖面,特别是对电子产品来说,任何细小的瑕疵都有可能影响品质。我晓之以理、动之以情,使有不同观点的供应

28、商改变了不正确的看法。xxxx电子有限公司,是我们公司在接插件方面的主要供应商,原来因为我们在那里采购产品的系列多、供应产品多而杂,在来料准确率上存在这一定问题。但后来通过采购、品质的联合改善以及供应商自身的努力,在每个品种的物料上贴标示,包括我司物料代码和规格名称、数量、生产日期等内容,来料不合格情况基本杜绝,而且标签还方便了我们检验和仓库入库,一举两得。这只是一个典型的例子。在更新供应商和品质方面沟通下,在我负责的供应商里电子元器件到货不合格率降低到1%以下,钣金结构件到货合格率达到90%,没有对生产正常进行造成延误,也没有增加我们的采购成本。采购成本的控制对任何公司来说都是很重要的,在采

29、购过程中我不仅要考虑到价格因素,更要最大限度的节约成本,做到货比三家;还要了解供应链各个环节的操作,明确采购在各个环节中的不同特点、作用及意义。只要能降低成本,不管是哪个环节,我们都会认真研究,商讨办法。我们采购部遵循按照订单计划量向供应商下订单的原则,除却必要的余量,在满足供应商最少采购量的原则下,尽量不造成库存积压。避免因为库存造成公司经营成本的积压。同时不断正对市场变化寻找更优秀的供应商,例如,我司xxx项目的双头预置网线,采购成本一直较高,而且原供应商制作方法落后造成偶有不合格现象。十一月,我寻找到xxxx电子有限公司,经商谈发现此公司加工方法较原供应商先进,而且能够降低此网线25%的

30、采购成本,从原2.0元/pcs降低到1.5元/pcs。十一月由xx电子供应的xx项目一个批次和xxx项目两个批次的双头预置网线,合格率达到100% 。降低了xx项目的采购成本,而且更加完善了产品品质。今年下半年金属价格开始回落,我及时和供应商联系,使我司分频卡等项目用的铜柱采购成本降低了15%;还有xxx项目金属外壳通过更换供应商等措施,价格下降了20% 。如何保障生产的正常供给,同时降低成本、保证来料质量是采购部每天都思考的问题。在部门领导的带领下,我们推陈出新,不断优化供应商资源库,根据技术工程师选型要求,及时反馈市场情况。身在采购部,确实感到很大的压力,同时也是动力,有压力才促使我不断去

31、学习,跟进市场的发展,这对我个人经验积累是有很大帮助的。三、存在不足:我渴望通过自己的不懈努力和奋斗为xx多做一些贡献,但离领导及同事对工作的要求还存在一定的距离。譬如我的产品知识、工作系统性、逻辑性还不能完全达到采购岗位的要求;对市场变化的应变能力较低。面对以上不足,今后,我一定认真克服,发扬成绩,向先进学习,加强与领导和同事沟通交流,自觉把自己置于同事监督之下,刻苦学习、勤奋工作,认真查摆、分析、总结自己的各项不足,以最佳的工作状态努力完成各项工作任务,做一名合格的xx员工并完成从采购到优秀采购的进步。最后,感谢公司所有领导和同事,我有今天的进步离不开大家的帮助和支持,是他们的协同和支持使我成功。总之,xxxx年我会以一颗感恩的心,不断学习,努力工作。我要用全部的激情和智慧创造差异,让事业充满生机和活力!我保证以发自内心的真诚和体察入微服务对待我的工作,追求完美,创造卓越!和大家一起齐心协力,从新的起点开始,迈向成功!

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