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1、毕 业 论 文 题 目：论“小产权”房及其买卖的法律困境及解决学生姓名：郭俊豪 指导教师姓名及职称：张宝红 副教授 论“小产权”房及其买卖的法律困境及解决摘要：当前，我国部分农村地区，出现了销售俗称“小产权”房的集体土地产权商品房的现象。而且，目前全国的小产权房建设和销售已经开始出现规模化的迹象。然而，依据我国法律以及相关的行政法规，“小产权”房属于违法的商品房项目，购买“小产权”房的合同在司法实践中，各级法院亦做出合同无效的裁决。这就造成了“小产权”房买卖面临法律困境。文章尝试从法学角度理清其中的各种关系，期望从中探讨得到各方的利益平衡点，最终能够找到一个合法合理的方式解决问题。关键词：“小
2、产权”房；土地制度；集体土地；国有土地；改革目 录引言 （1）一、“小产权”房的概述 （1） （一）“小产权”房一词的来源 （1） （二）“小产权”房的社会背景 （1） （三）“小产权”房建设和买卖的现实情况 （2） （四）关于“小产权”房的法律制度 （3）二、“小产权”房矛盾现象的分析 （3） （一）“小产权”房矛盾产生的直接原因 （3） （二）“小产权”房矛盾的深层缘由 （4） 三、“小产权”房买卖的法律困境分析 （5） （一）“小产权”房买卖的合同纠纷 （6） （二）“小产权”房买卖的质量纠纷 （6） （三）“小产权”房买卖的产权纠纷 （6） （四）“小产权”房买卖的管理纠纷 （7）四、
3、“小产权”房问题的解决方式探究 （7） （一）探究“小产权”房问题解决的方向 （7） （二）提出“小产权”房问题解决的构想 （8）五、结语 （12）致谢 （13）参考文献 （14）论“小产权”房及其买卖的法律困境及解决学生姓名：郭俊豪指导老师：张保红 副教授引言改革开放以后，中国进入社会主义市场经济与法制社会时代，在有形的手和无形的手的共同作用下，社会生产力被极大地解放；在民主和法治的社会环境中，法律意识空前地植根于国民的思想当中。地方政府与中央政府的利益博弈，普通民众与企业的斗智斗勇，农村与城市的摩擦与共存，正是法制的市场经济之大小气象，不无呈现出社会的革新大潮，以及层出不穷的新现象，此为宏
4、观的视角。微观角度看，择其一有代表性的，当数“小产权”房这一社会现象，最能诠释法制社会与社会主义市场经济结合所带来的机遇和挑战。“小产权”房社会现象，既是地方政府与中央政府的利益博弈，也是普通民众与房地产企业的斗智斗勇，更是农村与城市的摩擦与共存，究其根本正是经济与法让民众、企业、政府紧密地联系起来，用行动演绎着如此现象。此篇文章，正是对这一现象的探究，期待为“小产权”房现象找到未来的方向。一、小产权房的概述（一）“小产权”房一词的来源“小产权”房一词，源自于土地管理法和国务院相关法规规定的农村集体土地上建设的限制办理产权登记的商品房，和城市中国有土地上建设的无限制办理产权登记的商品房的对比，
5、而得名，意思是产权不完整的商品房。这一用词既非学术上的专用术语，也非法律法规中的词语，而只是民间长期以来约定俗成的称谓和对此类房屋的定性。该类商品房的出现是我国两种土地制度和城乡二元结构体制下，也是计划经济转变成市场经济中，所形成的世界上各种经济制度中的一种独特的现象，即为法律没有明文规定属于违法而中央政府不认可的商品房，也是因为特定的土地制度之下的同是商品房却被人为区分为完整产权和不完整产权房屋的现象，凡此总总，产生了“小产权”房一词。（二）“小产权”房的社会背景当前，随着经济的发展城市房价日益高涨，我国主要的大城市房价均已达到了万元的水平，而二线和三线城市的房价均价也在五千元水平，而且都呈
6、现出只涨不跌的态势，房价涨速与人们收入的增速越来越不成比例。当城市房价超过了大多数人的购买能力时，就产生了一大批购房需求得不到满足而又具有一定消费潜力的购房者，这一类消费者终将成为一笔市场资源。正是看中这一资源，“小产权”房应运而生。“小产权”房因为开发成本低廉，既没有土地出让金也没有相关的行政环节的手续费，更没有沉重的税费，所以其销售价格通常只有城市商品房的一半甚至是三分之一。因此，“小产权”房成为消费力不足的一大批购房者的选择，目前情况是扮演着社会保障房、养老房、改善居住条件的住房、社会资金投资项目等各种角色。“小产权”房现今已经遍布我国各大中小城市，据媒体新闻报道，北京、上海、郑州、重庆
7、、海口、深圳和广州，是“小产权”房最集中的最具规模的一些城市。这些城市中，“小产权”房每年的新建面积占城市商品房新建面积的比例不低于百分之十，最大的甚至达到了百分之五十。不仅如此，“小产权”房的空置率明显低于城市商品房，销售情况良好，销售后能够快速形成成熟的居住圈；“小产权”房更出现了“升级换代”的现象，已由过往的一小块地一小栋房，逐渐转变为成片规划的、整齐划一、绿化完善、物业管理齐备且小区化的“小产权”房社区；同时，也出现了满足奢侈消费需求的“小产权”别墅和庄园。（三） “小产权”房建设和买卖的现实情况“小产权”房的建设，多数是村集体组织和房地产开发商合作，或者是地方的乡镇政府和房地产开发商
8、合作，利用村集体的土地建筑商品房和附属设施。这类房屋的特点是为了后续的尽快销售，建筑周期十分短，建筑效率很高，但是，由于缺乏国家强制性的安全检查，存在诸多安全隐患甚至是设计上的缺陷。关于房屋建设的安全规范如消防、抗震、防蛀、防潮、防冻等，“小产权”房暂无国家强制性检测，只有依靠销售方的单方保证或者地方政府的销售合同以及一些律师意见。“小产权”房的买卖情况呈现出建销两旺的局面。由于价格优势，使得广大购房者甘愿承担违法的风险而购买，并且随着我国城市化的加速，大量农村人口向城市迁移，更加促进了“小产权”房的销售。又由于近年来，房地产中介行业的兴起，为“小产权”房的销售担任促销员的角色，其推广和宣传无
9、疑让更多的购房者了解到了这一房源，并成功转移了购房者的消费能力；房地产中介还降低了购房者的交易成本，因为房地产中介集中的展示“小产权”房且行业完备的交易手续，使得购房者无论挑选和交易“小产权”房都便捷高效。（四）关于“小产权”房的法律制度关于“小产权”房的法律制度，目前我国主要有法律和国务院的行政法规两部分。其中，法律部分只有关于“小产权”房的禁止性规定：例如土地管理法第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”，第43条规定：“任何单位和个人进行建设需要
10、土地，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外”，第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。以及物权法中关于不动产登记管理的规定。国务院行政法规部分有：2004年I1月国土资源局关于加强农村宅基地管理的意见中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”国务院办公厅2008
11、年1月11日下发的关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知中规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”2008年10月22日国务院新闻办公室的新闻发布会上，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文就农村小产权房问题表示：小产权房违法，绝对不允许再建设。二、“小产权”房矛盾现象的分析（一）“小产权”房矛盾产生的直接原因“小产权”房矛盾现象，是一方面法律和政
12、府的禁止与不认同，另一方面却是建销两旺、规模日增，并且两方面都各自加大了力度，互不妥协。该现象由来已久，最早可以追溯到市场经济刚建立的时候，城市商品房刚刚出现在市场不久以后，农村就有宅基地房屋私自卖给集体以外的购房者的例子，只是当时这是零星事件并没有引起多大的注意。直到1999年国务院办公厅颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，才标志着政府逐步关注“小产权”房问题，此后，国务院陆续出台购买“小产权”房的风险提示以及禁止建售“小产权”房的文件。“小产权”房矛盾产生的直接原因是经济利益。无论购房者、房地产企业、其它投资人，还是地方的乡镇政府、村集体组织都可以在建售小产权房的过程中获得较大的
13、利益。从购房者角度说，与其购买昂贵的城市商品房不如花更少的资金购买廉价的“小产权”房，特别是靠近城市的已经与城市连成一片的“小产权”小区，加之如今相关法律法规执法的松懈和政策方向依然不明确，使得购房者更加愿意冒风险购入“小产权”房。从房企以及土地供应方角度看，当合作开发的房地产项目绕开了国家的土地出让金和不菲的税金之后，利润巨大而且销售情况良好的综合条件下，自然会激起“小产权”房的接连开发与销售；又由于国家长期以来几乎不对“小产权”房的开发销售行为做出处罚，使得不少房地产企业在经营“小产权”房项目时逐步壮大，以至于后来“小产权”房出现多元化项目如“小产权”别墅以及庄园和商业用房等。（二）“小产
14、权”房矛盾的深层缘由“小产权”房的直接矛盾是违法追逐经济利益，然后，其中的深层次缘由却是文章开篇提到的地方政府与中央政府的利益博弈，普通民众与房地产企业的斗智斗勇，农村与城市的摩擦与共存。具体而言，正是由于当前我国的土地政策限制了农村集体土地平等地与城市土地有同等获利能力，限制了农民手中土地资源的转化为实际的收益，造成变相的城市剥削了农村的利益的结果，而综合造成的。我国宪法中规定，国有土地与集体土地的地位平等且可以正常流转。但是，实际中农村的集体土地只能通过政府的征收，然后经过“招、拍、挂”程序出让，才可以进入二级土地流通市场流通，低廉的农用地只有通过这一程序才能转变为高价值的商业用地，而转化
15、过程中农民获利的形式也仅仅是按农产品价值得到补偿，补偿数额远远低于土地应有的商业价值。虽然国家这一做法的目的是从长远角度定位，保护农用地和农业安全，继而保持国家的稳定可以持续发展以及粮食安全，也是保护脆弱的农村生态环境，以及减缓广大农村地区的文化环境受到的冲击，逐步完成城市化的过程。但是，毕竟现在已经是社会主义市场经济与法制社会并存的时代，人们为了获得最好的生存条件、发展条件，必定会利用好手中的一切资源。农民是我国最大的一个群体，占国民的多数，由于建国以来国家一直重点支持城市的发展，教育、医疗、公共康乐设施和各种服务均优先设置在城市，导致农村的发展一直滞后于城市甚至出现差距越来越大的现象，最终
16、使得农民的实际利益和竞争力一直受损的局面。因此，农民遇到了手中的土地资源可以大幅获利的机会时，自然会“物尽其用”，从所谓的短期着眼，获得利润改善生活改善居住条件，然而进一步说，农民也有下一代，下一代的发展需要比上一代更多的资源才能获得足够的竞争力，不然多数农民始终也摆脱不了低回报的务农命运或者是一代接一代的农民工身份，于是才有了农民争相卖地进入城市，参与城市的竞争。这是社会主义市场经济的必然要求，也是在法制化社会下人们的必然行动，即在合法或者法律空白的情况下获得最大的经济利益的行为。另外，单纯从法律角度看：一方面我国的宪法有规定农村集体所有的土地与国有土地有同等的权利和地位，另一方面我国土地管
17、理法以及国务院法规规定农村集体土地不能私自流转用于非农业用途，只能经由政府的征收和出让程序才能完成流转，这无疑是又一深层次的矛盾。因为，按照我国的立法法规定，我国的宪法是根本大法，也就是最高规格的法，所有的法律都必须根据宪法而来，下位法不能与上位法发生抵触，发生抵触的下位法无效，所以，社会上一直有关于土地管理法是否违反了宪法规定的讨论以及土地管理法效力的确定的问题，凡此总总，最终导致了“小产权”房在法律关系矛盾之中得以生存，并且持续发展。三、“小产权”房买卖的法律困境分析“小产权”房买卖的法律困境，是指该类房屋的买卖存在瑕疵，不能保证完成交易后双方利益得到保障和持续，处于官方不认可的民间私自协
18、定的状态。其中主要有四个方面：第一是房屋销售合同的无效，第二是房屋属于违法建筑并且房屋质量参差；第三是房屋产权不能转移；第四是房屋的管理困难以及维权困难。（一） “小产权”房买卖的合同纠纷 “小产权”房买卖的合同纠纷，是“小产权”房买卖最直接的法律困境，由于司法实践中法院认定合同标的无法履行，以及合同违反了法律强制性规定，判决合同无效，导致该类房屋的销售合同一律不能成立。这一情况令“小产权”房交易当中，无论销售或者购买方如何约定等价有偿或者其他任何细节，一旦发生纠纷起诉至法院，合同都会被认定为无效，至使交易关系不能成立。其中的风险就在于，购房者一般处于弱势地位，一旦销售方侵犯购房者的利益，如占
19、用公共用地或者停止房屋维修，成为业主的购房者是难以通过诉讼的方式要求销售方赔偿自身的利益。（二）“小产权”房买卖的质量纠纷“小产权”房买卖的质量纠纷，是由于该类房屋的质量没有统一标准而造成的。“小产权”房的开发与销售的是私自的商业行为，它与城市商品房的开发销售过程截然不同。此类项目既不通过国家强制的质量检测，也没有通用的行业标准，全部的质量标准全在于房地产开发商的信誉。前文提到，该类房屋的建设由于急需为后续的销售争取时间，往往会在建筑过程中盲目追求速度忽略了正常的房屋建筑规律，实际中，新闻报道里常有关于“小产权”房的质量不及格的消息，例如，房屋的防潮防霉工程质量参差、供暖设置质量低劣等，而这只
20、是一般大众可以看见的不足，至于房屋抗震水平防蛀能力等关乎生命安全的条件是否完备，购房者无法得知。由此而引起的质量纠纷，是“小产权”房买卖的出现最多的纠纷，也是其中特别明显的买卖困境。（三）“小产权”房买卖的产权纠纷“小产权”房买卖的产权纠纷，是该类房屋买卖最根本的法律困境。“小产权”房，名字的由来就已经突出了其产权的特点，即产权的不完整，相对于城市商品房，“小产权”房是不能取得房产证的，只能是个别地方政府颁发集体土地房屋产权证明或者律师证明。没有房产权的商品房，意味着所有权始终不能发生转移，即交易始终不能在法律意义上完成。无产权的房屋，购房者无法利用房屋进行抵押或者购买保险，至使购房者无法进一
21、步合法地经营房产获得利益，最终成为了阻挡购房者购买房屋的最大屏障。不仅购房者的利益得不到落实，销售方的风险也十分巨大。实践中的司法案例表明，当房屋销售合同被判定无效后，产权始终归集体土地放所有，销售方需要因为违法销售“小产权”房而退换购房者所有的购房款以及相应的利益或者是同地段商品房升值所形成的差价。如果国家强力介入“小产权”房的交易，逐一查处，势必产生数量繁多的诉讼以及大量的赔偿，这不仅是双输的局面，更会造成大量的资源浪费和社会成本的巨量增加。另外，“小产权”房不仅购房者不能得到产权从而继续合法经营，村集体也不能对这一类房屋进行抵押贷款。因为，法律规定集体所有土地不能私自流转用于非农业用途，
22、现已建成的“小产权”房由于违反相关政策，导致不能用于抵押贷款，至使这一类物业处于纠纷无法妥善解决的境地。（四） “小产权”房买卖的管理纠纷“小产权”房的小区化经营催生了房屋和社区的管理问题，相对于城市商品房所具有的物业管理以及公共绿化、会所、康乐设施、停车位以及救生安全设施，“小产权”房小区也逐步具备。但是，由于“小产权”房的建设方、管理方一般不经过政府部门的监管，没有相关的备案或者许可，至使该类房屋的管理时常出现纠纷，实际中常见的侵占公共绿化、会所、康乐设施、停车位等行为，或者管理者关系混乱无从追究的情况，都是“小产权”房买卖的困境，也是购房者长远利益被不断侵害的现状。四、“小产权”房问题的
23、解决方式探究（一）探究“小产权”房问题解决的方向“小产权”房，由于是农村集体组织使用集体所有土地建设的，并出售给集体以外的人的房屋，且这一类房屋不能给集体以外购买人进行不动产权登记。因此“小产权”房问题积压已久、牵涉甚广，关乎到国家经济制度，物权制度，城乡二元制度，土地制度等各方面的制度，具有高度复杂性、综合性，属于经济问题与法律问题交叉的一个领域。改革“小产权”房既不能单一依靠行政立法或者国家立法机械化解决问题，也不能任由“小产权”房买卖继续无序且纯经济式盲目发展下去。所以，立足于中国现有的经济制度和法律制度，必须用综合的眼光探讨“小产权”房的改革。 近年时间，“小产权”房问题日益成为社会关
24、注的热点，由于国家目前没采取强硬手段确定“小产权”房的发展方向，更加引起社会各方的猜测甚至出现大量建售“小产权”房的投机行为。笔者通过实地走访，记录、观察了韶关市、从化市和广州市的“小产权”房的使用和发展情况。印象尤其深刻的是：从化市街口街向阳村位于北街的“小产权”房小区。该小区依城市的主干街道而建，每栋楼房约12层每层4户设计，整体感觉整齐崭新，而且绿化完善，公共配套设施齐全，周边商铺也已经扎根，整体楼面据目测入住户数也有近百分之百。很明显的，这类小区式的“小产权”房已经远不同于以前的抢建乱建房屋既无公共设施也无绿化的设计，而是变得与正式的城市商品房无异，更加符合人们的居住心理，更能吸引人们
25、定居下来，已经大为区别于常见的满足于人们租住心态的房屋。然而，与“小产权”房一片欣欣向荣景象冲突的却是我国的法律法规禁止“小产权”房买卖。无论“小产权”房至今为止发展了多少代，抑或有多大规模，在法律层面上依然是禁止的。纵使“小产权”房以低价解决了大部分城市低收入阶层的住房需求，但是，拥有该类房产的业主们却无一不是充满隐忧与不安的。因为，我国“小产权”房相关政策的走向未确定，至使“小产权”房的交易一直处于既蓬勃发展又偷偷摸摸的尴尬境地。纵观全局，我国各地的“小产权”房数量早已超过千万套之多，全面清除几无可能，因为单是楼房的拆除工作已非常浩大，更勿论业主的动迁问题乃至财产关系损益关系等等的问题。进
26、一步说，多数“小产权”房占用的是农村集体土地，经过合理规划完全可以用于商业开发；即便是占用了农用地，拆除房屋后土地的复耕也异常困难，而且土地用作农耕的价值已远低于建成的房屋的价值。有鉴于此，我国的集体产权房制度的改革，“小产权”房合法化势在必行。按照笔者的思路，现在探索两种可相辅相成的改革途径。 （二）提出“小产权”房问题解决的构想1.“小产权”房交易的治本之策“小产权”房交易问题的根本原因，是土地制度的制约。农村集体土地的流转在制约之下，只可以通过冒着巨大风险“抢占”土地，极力争取在土地被征收之前建房出售获利，因此，“小产权”房问题的治本之策是土地制度的改革。首先，从法律方面着手，土地管理法
27、应当允许农村集体建设用地上建造的商品房对本集体以外的人出售，或者允许农村集体以外的人购买农村集体土地用作农业以外的其它用途；物权法应当承认“小产权”房的产权，并且允许进行产权登记。其次，从土地征收补偿方面改革：农村集体土地被政府征收的补偿计价方式应该摒弃现行的按照农田产值计价，转而与本地的城市土地出让价格挂钩计价。再次，推进城乡一体化发展，逐步消除城乡二元化体制，达到城乡发展公平有序。然而，“小产权”房交易的治本之策任重而道远，必须有先行政策的配合，才能既不失长期利益，又不失短期的利益。上述方法是从“改革”角度着眼，而下述方法则是从“改良”的角度来思考，正是改革的先行政策。2.“小产权”房集体
28、交易制度探途当前，“小产权”房市场的交易行为，基本上是私下交易、秘密交易、以租代售交易、转变名义式交易等各种非正式交易。这些买卖关系既因为合同的无效得不到法律的保障，也脱离国家行政监管。于是，由于市场不规范或地方政府或部门各自为政所带来的消费纠纷此起彼伏，不仅交易合同模糊不清使消费者无法维权，而且房屋的质量也得到不了国家强制标准的检验。因此，笔者建议建立“小产权”房集中交易制度，规定集中在“小产权”房交易所进行房产的买卖。“小产权”房交易所，正式名应为集体产权房交易所，顾名思义就是把“小产权”房登记造册并且标准化其质量和规格，统一登记公布在全国统一的“小产权”房交易所系统内，进行实名制销售。各
29、地已建的、在建的、备建的、建成已入住的和没入住的“小产权”房须统一参加登记在该平台销售，销售情况由系统平台对外公布。房屋销售后由国家统一发放集体产权房产权证，该房产证具有与城市商品房的房产证同等的完整权能，并由购房人自行完成相关税项和平台交易费的缴纳。“小产权”房的业主可自行对房屋进行出租，但是业主不得私自转让，有转让、出售需求的业主必须把房屋重新登记到平台上进行。销售平台化、市场化是该制度的核心思想，而销售的初始定价权，应由集体土地所有的村集体按照市场供求自行确定。通过这一改革首先令到“小产权”房合法化，使“小”的称谓只是产权的一种而不是非法的含义，继而完成这一市场的后续建设和法律制度的建立
30、和完善。由于目前“小产权”房与“大产权”房的国家管理方式，楼房报建程序，产权登记程序等不同方面有本质性的差别，而其中最核心的差别是土地出让金和税收的不同。因此，小产权房拥有巨大的成本优势，基本上与同地区的“大产权”房价格相比仅有其一半甚至三分之一。所以，“小产权”房还扮演着保障性住房的角色。为防止小产权房正规化后被炒价，小产权房交易需要配套实施限购政策与高频交易税等调控政策。所谓限购，即禁止企业、公司、社会会团体、行政机关及事业单位购买“小产权”房；个人购买者购房不受限制，但个人购买者购买第二套“小产权”房抵押贷款的首付不低于房价的50%，具体设置办法可参照大产权房的有关政策。所谓高频交易税，
31、即“小产权”房业主出售房产的时间与其购买的时间的间隔作为征税项目的参考标准。当业主购买物业后，一年内出售的国家需征收百分之二十的高频交易税，其后每增加一年税率减低百分之五，第五年开始免征该税项，税率国家可调整。3.“小产权”房管理制度首先，是“小产权”房的产权问题。目前，“小产权”房的发展最大的障碍在于房屋的产权得不到国家确认。业主手中有了购房合同、乡产权的地方政府证明甚至是律师的法律意见书，但，业主仍然无法到不动产登记机关进行登记，至使“小产权”房买卖双方都不能完整地完成交易，并由此引发了诸多诉讼纠纷。因此，“小产权”房的产权必须得到国家的承认，并开展登记工作。笔者认为，产权登记可以用两种措
32、施结合，以期解决前身是“违法建筑的”的房屋完成登记并流入市场。第一步，“小产权”房以栋作为单位由其所属的村集体组织负责，申请国家有关房屋建设及质量认定的检验，只有通过安全、消防、抗震、防蛀等的检验才允许进行下一步。第二步，“小产权”房各单元的用户（业主）凭前述的验收证明，可到（房屋）不动产机关完成房产的产权登记。然而，小产权房的推出必然会对城市中的大产权房造成巨大的冲击，更严重的是小产权房若被炒作则会逐步丧失其价廉物美并起保障房作用的优势。换个角度看，当大产权房受到冲击应势跌价，实在会因为土地出让金较高及税收等成本劣势而不敌小产权房，最终导致房地产企业的集体危机，受牵连的银行坏账和下游产业将会
33、产生连锁效应，两成一场经济危机。故“小产权”房的放开必先考虑经济大环境，不能因小失大。另外，如果“小产权”房被炒作，价格变得与“大产权”房不相上下，那么放开“小产权”房反而成了一剂市场毒药。面对该情况，笔者认为应该对“小产权”房进行产权权能的限制，确保改革达到预期目标，适应当前法律制度和经济政策。第一，针对当前的多数“小产权”房被用作出租屋，甚至被改成房中房出租的现象，政府应出台政策禁止“小产权”房的设计规格被私自改动，若租户发现自身居住的房屋被违规改动的可以要求业主恢复原状；租户也可把情况投诉到“小产权”房管理部门要求其下令整改或罚款。这一做法的目的在于，“小产权”房被购买后，即市场化的流通
34、后，应该限制其权能，防止同类房屋被连片炒作，否则市场又会自动寻找下一个“小产权房”。当“小产权”房权能被限制以后，人们购买该类物业时，必将考虑“大产权”房的权能更加开放，使用空间更宽广，从而使得小产权房的投资价值有可操作性地控制在较低的水平上。同时，政府在管理城乡二元的房地产项目时，也会因此而保持政策的延续性和城、乡二者政策或立法上的独立性，最终能够避免盲目的、不切实际的消除城乡二元体制的的压力；能够避免广大农村在社会主义市场经济中总是担任配角的局面无休止地延续下去。第二，在权能问题上建立“一房两权”的管理模式在国家土地政策没有巨大的改革的前提下，特别是城乡二元体制依然存在的条件下，“小产权”
35、房的改革，必须植根于当前的经济制度和发展模式。关于“小产权”房的改革困难，有两个无法绕过的问题，一是城乡二元体制，二是地方政府依靠土体出让金保持财政收入，所以，为了延续我国的经济制度与政策，笔者提出“小产权”房的“一房两权”的管理模式构想。所谓的“一房两权”，是指“小产权”房的产权分为商用产权和非商用产权，商用产权归国家所有，非商用产权归村集体所有，非商用产权通过补缴土地出让金和税费可以转变为商用产权的一种产权制度。这是通过在“小产权”房产权当中引入产权差别的方式，一方面衔接地方政府依靠土地出让金保持财政收入的政策且适应城乡二元体制，另一方面符合“小产权”房改革中限制权能使“小产权”房价保持在
36、社会大众能适应的程度的设想。因此，微观上的“小产权”房项目便有可能存在两个产权：国家的产权和村集体的产权，这也符合我国宪法当中的集体产权和国家产权平等的精神，而且，这一制度可以进一步探索进行股份制操作，即国家所有的商用部分可以看作是一种“股份”类似于股票当中的优先股，当经济发生变化后村集体认为需要购回商用产权部分而政府愿意时，可以通过向地方政府出价购回相应部分的产权另作他用。另外，需要进一步规定的是“小产权”房中商用产权部分仍然可以在集体产权交易所上市交易，并设置相应的商用产权交易版块。此种改革，核心思想是平衡政府利益、村集体利益和社会大众利益，通过产权改革作为手段的益处在于去除过往通过行政手
37、段一刀切的不符合市场经济规律的老旧做法，且在改革中让更多不同方面的主体参与其中，充分盘活社会各阶层的资本和智慧，最终达到推广现代法治精神的目的。五、结语综上所述，“小产权房热”现象的形成，有其直接的原因和深层的缘由，鉴于当前该类房屋已成规模且有一定的积极作用，所以已经不能简单的一刀切处理这一问题，更加不能再用简单的伤害弱势群体的思路来解决问题。也由于目前“小产权”房这一领域的法律研究成果相对较少，不成体系。因此，我国亟需从法制角度理清其中的各种关系，探讨问题各方的利益平衡点，方能最终找到一个合法合理的方式妥善解决问题。然而通过产权的改革和交易制度的改革两者综合，可以使得“小产权”房改革找到在当
38、前环境下的可行出路，并会为后续的改革和发展完成有益的探索。致谢本研究及毕业论文的写作是在我的导师张保红副教授的亲切关怀和悉心指导下完成的。他严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选择到项目的最终完成，张老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持，他循循善诱的教导和开阔宽广的思路给予我无尽的启迪。在此，我还要感谢在一起学习的的各位同学，正是由于你们的帮助和支持，我才能克服一个一个的困难和疑惑，直至本文的顺利完成。特别感谢宿舍的各位舍友，他们对本课题做了不少工作，给予我不少的帮助。参考文献:1李俊华,杨阳，刘潇瑜.特殊房屋买卖疑难对策小产权房、经济适用房、公
39、有住房、央产房M.北京:中国法制出版社,2010年4月第1版,1-45.2邢万兵.房地产法律实务M.北京:法律出版社,2012年1月第一版.3李长健，邵江婷，张磊.“三农”视野下的我国小产权房法律问题研究J.三峡大学学报.人文社会科学版,2008,30(4):78-82.4周波,范晓静.试论在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理.中国民商法律网.5孙洁丽.基于民生视角的小产权房法律问题探析J.聊城大学学报.社会科学版,2010(1):67-70.6周瑜.论农村集体土地使用权流转制度的完善以小产权房买卖合同效力为例J.北京电力高等专科学校学报,2010.3:102-103.7裴岩.农村小
40、产权房法律问题研究J.法制与社会，2011.10：194.8王云利.浅析小产权房法律问题J.法制与社会，2009.1：108-109.9王留彦.我国小产权房法律问题及对策J.学理论，2012(22)：102-104.10刘亚丽.我国小产权房法律问题探析J.湖北第二师范学院学报,2012,29(1):62-64.11胡俊.小产权房法律问题浅析J.法制与社会，2009.6：106-130.12王恒真.小产权房法律性分析J.时代报告：学术版，2011,(9)：57.13马锦毅.小产权房买卖法律问题探讨J.法制与社会，2009.6：353.14杨柳.小产权房买卖合同的效力J.上海房地，2010,(10)：48-49.15王重润,李晶晶.小产权房现状及政策研究基于制度经济学的分析J.经济与管理,2010,25(12):65-70.16王春英.对小产权房法律问题的思考J.安徽职业技术学院学报,2009,8(3):32-35.
