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1、2023/3/7,1,金光华广场项目策划系列报告之三 物业发展建议（上篇）,2002 年 8 月 26 日,2023/3/7,2,说明,物业发展建议（上篇）为制定项目方案设计任务书的依据之一物业发展建议（上篇）可作为设计方案评标的参考标准之一,2023/3/7,3,规划设计要点,占地面积：16743 平方米总建筑面积:88800 平方米（含地下停车库建筑面积）其中：地上商业建筑面积 59300 平方米 地下商业建筑面积 24400 平方米 地下停车库面积 5100 平方米 建筑高度：限高 40 米（地上8层、地下2层）停车位：208 个,2023/3/7,4,现代人的购物习惯 不仅仅会为了商品
2、而消费 还会为了环境而消费 甚至为了自己的心情而消费现代商业大卖场 MALL 集“休闲、娱乐、餐饮、购物”为一体 一 站 式 购 物,2023/3/7,5,引起深圳轰动的新闻：南国影院拆除,“不破不立”，金光华广场涅盘再生，宣告自东门商圈改造完成后，人民南商圈改造的开始,头版头条新闻,2023/3/7,6,一.建筑设计原则 二.MALL建筑研究 三.项目定位 四.项目体验点 五.商业流线分析 六.项目业态建议 七.技术参数建议,目 录,2023/3/7,7,一.建筑设计原则 1.1 主题指导设计原则 1.2 标志性原则 1.3“空间超越建筑”原则 1.4 可持续性经营原则 1.5 人性化设计原
3、则 1.6 环保节能原则 1.7 社区共荣原则,2023/3/7,8,主题指导设计原则,MALL主题是建筑设计的灵魂日本博多水城（美国JERDE公司设计）以太阳广场、星星庭院、海洋庭院、以月亮街、地球街为主题，营造大自然物像华侨城铜锣湾广场（美国HHCP国际设计有限公司耗时4年规划）国内第一家以“生态景观和海洋文化”为主题的景观式购物中心正大广场（迪斯尼乐园设计者Selbert Perkins）以四季氛围为主旨，营造出四季分明的内部景观和冬日夜晚、水世界等各个主题金光华广场主题，由竞标设计公司根据对项目的理解选择确定,正大广场的四季主题,2023/3/7,9,标志性原则,深圳城市景观建筑之一全
4、世界独一无二的商业建筑形象在国贸商圈昭示性极强标志点位置具唯一性有独创的能吸引、集聚人流的主体验点,2023/3/7,10,空间的设计、处理高于商业公共空间的昭示性、导示性、共享性交通组织的通达性、便利性环境景观的穿透性、共赏性卖场、休闲两类空间的有机组织、连接体验点的昭示性、引导性,“空间超越建筑”原则,2023/3/7,11,可持续性经营原则,空间组合的灵活性业态转换的变通性结构荷载的应变性交通通道的扩展能力广场人流的集散能力,2023/3/7,12,人性化设计原则,适宜的空间尺度对商业人流的体贴关怀对商业人流的有效疏导喜闻乐见的建筑、环境色彩精致、周到的建筑、环境细部设计体贴残疾人的无障
5、碍设计引人入胜的体验点与环境的和谐共存与周边商业建筑、街区、地铁的包容、连接,2023/3/7,13,节能的中央空调系统充分利用自然日光环保、节能的建筑围护结构、材料节能照明注：1.大体量的商业建筑，能源的消耗极大（主要是中央空调与照明耗能）2.对金光华的中央空调系统,应作专题研究,环保节能原则,2023/3/7,14,社区共荣原则,金光华、钻石广场、友谊城三家临近的独立商业建筑形成“金三角”鼎足之势金光华以其规模、位置、昭示性成为人民南商圈“金三角”之龙头注：人民南商圈其它商业建筑 都为裙楼商业，只有“金三 角”商业才是独立商业建筑,金光华,钻石广场,友谊城,人气很旺的发展广场擦成了金光华连
6、接友谊城的通道,2023/3/7,15,“金三角”一荣俱荣,友谊城时尚指数：价格指数：火爆指数：,钻石广场时尚指数：价格指数：火爆指数：,2023/3/7,16,二.MALL 建筑研究,2.1 MALL 研究范围 2.2 MALL 十大标准 2.3 MALL 消费十大特点 2.4 MALL 建筑八大功能,MALL 调研,国内MALL实地考察,国外MALL资料研究,北京,上海,广州,香港,东方广场燕莎友谊商城宜家家私,正大广场恒隆广场中信泰富广场梅龙镇广场港汇广场太平洋百货巴黎春天百盛百货,中华广场流行前线天河城广场金凯商业广场,时代广场太古广场新城市广场又一城西九龙广场,台湾,亚洲,欧美,美国
7、MALL加拿大西艾商场英国兰水商场,京华城台贸微风广场,日本时代广场新加坡义安城新加坡Suntecity Mall菲律宾 Supermall,2023/3/7,18,MALL 十大标准（1）,一.规模大：国外10万平方米以上，国内8万平方米以上二.业态全：娱乐、购物、休闲、服务等消费功能齐全三.全天侯：整个商业环境温度集中控制人工调节四.主力店：由大百货、大超市、大家居担当商业龙头五.体验点：有吸引顾客的娱乐休闲购物的亮点,2023/3/7,19,MALL 十大标准（2）,六.店铺多：有100个以上“店中店”独立经营七.交通便捷：有地铁、交通干线、高速公路输送人流八.统一管理：营业时间、对外形
8、象、保安管理统一九.一站式购物：一个MALL购尽所需无须他求十.一站式休闲：一个家庭不同成员各得其所共度一天,2023/3/7,20,MALL 消费八大特点,一.人流多：商场内人流入织形同赶集（现代商业集会）二.有的吃：咖啡、酒吧、快餐、饮品、酒家各有其所三.有的玩：儿童、少年、成人娱乐场所各得其乐四.有的买：高、中、低档次商品应有尽有各购所需五.不寻常体验：鲜明体验使顾客津津乐道印象深刻六.不一般购物：全家老小随机随意约会旅游包容万象七.人车分流：人流、车流各行其道互补干扰八.上下便利：自动扶梯观光电梯垂直交通畅通无阻,2023/3/7,21,MALL 建筑八大功能,一.中庭大：开扬视野吸引
9、往来人流二.广场多：前广场门庭中庭内庭各类空间有效集散人流三.主力店：主力店规模大商品全满足基本需求四.店中店：各类店铺各具特色，有个性化选择商品机会五.商业内街：逛店如同逛街，室内环境优于室外街道六.娱乐休闲：娱乐场所各式各样各取所需七.餐饮轻食：不出商场即有饮食休憩处无后顾之忧八.地铁当车：与地铁站有机连结方便顾客进出,2023/3/7,22,三.项目定位 3.1 物业定位 3.2 客户定位 3.3 档次定位 3.4 主力店选择 3.5 形象定位,2023/3/7,23,物业定位描绘,深港自由贸易区的商业旗舰 来深游客必至的旅游景点 深圳人不购物也会去的休闲天堂 可以在里面度过充实一天的休
10、息室 完全满足港人购物休闲的新天地 肯定可以买到心仪货品的超级卖场,2023/3/7,24,物业定位,深圳商业的一张旅游购物名片 人民南国际品牌一条街的旗舰商业 成熟商圈的 SHOPPING MALL,2023/3/7,25,客户定位,深圳中产、小资、白领消费群体 来深的国内、国际观光、商务游客 港人消费者,零售消费金字塔,中档客户,低消费能力客户,中高档客户,高端客户,集中、购买力旺盛的多数群体高消费年龄段,2023/3/7,26,档次定位,以中高档次商品为主,2023/3/7,27,主力店选择,目前在深圳具有唯一性 马莎、莲卡佛+宜家家私+CITY MARKET 业态与档次互补 家装+百货
11、+超市 影响全市的号召力,2023/3/7,28,形象定位,让一家，呆一天！,2023/3/7,29,四.商业流线分析 4.1 商业人流 4.2 外部交通组织 4.3 平面交通组织 4.4 垂直交通组织 4.5 车库及货运组织,2023/3/7,30,商业人流分析,地铁人流是主要商业人流,地铁人流街道人流天桥人流,强中弱,商业强度,商业人流,2023/3/7,31,外部交通组织,人车分流人流流线：顾客人流 内部人流车流流线：顾客车流 内部车流 货车车流 消防车流,2023/3/7,32,平面交通组织,步行街是顾客的交通和交流空间，是空间的骨架与关节MALL的本质是大型室内商业的步行街MALL内
12、，任一楼层、任一业态之间，应有通畅的步行通道（水平、垂直）,2023/3/7,33,垂直交通组织,垂直交通包括扶梯、垂直电梯、消防楼梯在中庭设置观光电梯，给空间增加动感自动扶梯主要在中庭设置（每层中庭至少4部，主力店区域2部）垂直电梯包括消防电梯、货梯，结合卸货处与消防楼梯设置,2023/3/7,34,车库及货运组织,地下车库设于建筑东侧-1、-2层在-1层设置卸货地点货梯临近卸货地点,2023/3/7,35,地铁接口形式,所考察的MALL有两种地铁接入方式一.MALL与地铁由地下通道连接（多数MALL连接方式）二.MALL 直接从地铁站站台开口连接（香港新城市广场）后一种方式较理想,2023
13、/3/7,36,四.体验点建议 4.1“体验点”描绘 4.2 第一主体验点 4.3 第二主体验点 4.4 次体验点,2023/3/7,37,体验点描绘,她是一个城市的旅游景点 她需要有一个脍炙人口传说 有一个大屏幕发布信息 有明确的位置标识 要让每一个参与其中的人有全新的体验,2023/3/7,38,“体验点”组织,主体验点将吸引四海游客慕名而来次体验点将引导人流向各楼层分流,2023/3/7,39,第一主体验点中心广场,中心广场是最具体验效果的第一主体验点，是设计成败的点睛之笔为使地下空间能够自然采光，建议中心广场采用下沉广场形式广场的视觉焦点，应是主体验点广场亦可有若干标志点，作为地标（如
14、五杆旗、小品等）,标志点,2023/3/7,40,传统中心广场,中心花园、喷水池,2023/3/7,41,流行中心广场,音乐程控喷泉趣味喷泉城市雕塑,2023/3/7,42,体验概念中心广场,创吉尼斯纪录具人文、宗教传说 案例：新加坡 新达城MALL“财富之泉”,2023/3/7,43,第二主体验点设在中庭，成为节庆、典礼、各类SHOW活动场所,第二主体验点中庭,2023/3/7,44,次体验点,次体验点往往是娱乐休闲场所及活动金光华广场的五星级电影院将是今后深圳最高档次电影院热带雨林美食广场对国内游客具有吸引力,2023/3/7,45,六.项目业态建议 6.1 MALL空间基本组成 6.2
15、典型 MALL 业态比例 6.3 本项目业态比例建议 6.4 典型 MALL 业态分布 6.5 本项目业态分布建议,2023/3/7,46,MALL 空间基本组成,2023/3/7,47,典型 MALL 业态比例,2023/3/7,48,本项目业态比例建议,2023/3/7,49,典型 MALL 业态分布,2023/3/7,50,典型 MALL 业态分布,2023/3/7,51,典型 MALL 业态分布,2023/3/7,52,MALL 业态分布类型,一.业态分布严谨，客户导向清晰 如中华广场、时代广场、京华城二.业态分布相间，逛街随机购物 如新城市广场、又一城,2023/3/7,53,MAL
16、L 业态分布规律,一层及低层为品牌店中庭周边分布独立店铺百货、超市等大空间主力店分布一隅餐饮主要分布在顶层（美食广场），或地下一层（美食广场），高级餐饮与大众餐饮一般不在同层，间或在各层端头有轻食餐饮娱乐紧联餐饮，或在同层，或位于下一层电影院或在顶层，或居于一角高级品牌店可另辟一域,2023/3/7,54,本项目业态分布建议,2023/3/7,55,项目业态分布图,百货,超市,餐饮,电影院,车库,品牌店,家居,服务,特卖场,通讯电子,文化娱乐,餐饮,2023/3/7,56,七.技术参数分析 7.1 柱距 7.2 层高 7.3 通道宽度 7.4 店中店面积 7.5 主力店面积,2023/3/7,57,柱距,2023/3/7,58,通道宽度,2023/3/7,59,层高,商业建筑一般层高在3.65米之间本项目空间尺度较大，应取商业建筑层高的上限值建议首层层高 5米 二层、三层层高 4.5米 四层以上 4.2米电影院层高 10米,正大广场层高仅3.1米,对大开间商业建筑而言,空间尺度失当，使人感到压抑感,2023/3/7,60,店中店面积,2023/3/7,61,主力店面积,2023/3/7,62,谢 谢 大 家!,All suggestions will be welcome2002年8月26日,
