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1、永清工业区考察报告,2007年4月,目录,一、永清工业区考察记录二、我们的结论和策略建议,一、永清工业区考察记录,（一）园区概况（二）区位交通（三）规划设计（四）建设情况（五）招商情况（六）入区政策（七）生产要素,（一）园区概况,永清工业区于2003年3月开始筹建，当年7月获市政府批准开园招商，2006年3月经河北省政府批准晋升为省级开发区。,工业区设工委、管委会，下设党政办公室、招商合作部、土地规划部、综合服务中心、农村工作部、财务部、人力资源部等7个部室，有行政在编人员30人。,园区运作采取的是“行政管理+公司开发”的新型发展模式，由廊坊益田投资开发有限公司开发建设，公司设立相应部室与管委
2、会各部室进行工作对接。,园区入口广告牌,园区入口广告牌,园区入口广告牌,廊坊益田投资开发有限公司下设办公室、招商部、项目部、工程部、外协部、财务部等五部一室，在编人员35人。,管委会办公点临时建筑,（二）区位交通,工业区位于县城东3公里处廊霸线北侧，距北京70公里，距天津60公里，距首都机场和天津新港各75公里。廊霸、廊涿、采信三条省道贯穿县域南北。向西10公里可直达106国道和京九铁路，向东15公里可直达104国道和京沪（京山）铁路，向北30公里可入京唐高速，向南20公里可达112国道和津保高速。,已规划的京津塘南线高速（北京大红门至天津外环，与京沪高速连接）通过永清，廊沧高速以园区东侧京津
3、南线交口处为起点，直至沧州与京沪高速相连。届时，从永清到京津两市的时间可大大缩短。,（三）规划设计,园区总体规划面积24平方公里，一期开发面积8平方公里。据称，一期已经剩地不多了，今年开始北扩建设二期16平方公里，今年下半年可以提供二期土地。,一期,二期,工业区聘请中国城市规划设计研究院规划设计，规划理念是“森林中的现代企业城”。规划结构为“三区一核心”即：,鸟瞰图,（四）建设情况,道路建设状况,永清工业区累计投入1.8亿元用于基础设施建设。8平方公里起步区（我们根据现状图实测约5平方公里）实现了电、水、燃气、通讯、有线电视、宽带、邮政和土地平整的“七通一平”目前工业区建成道路全长 19.1
4、公里，启动了园区北扩的路网建设，新建道路两条，全长5.3公里，2007年春可全面竣工。,永清工业区开发建设现状图,道路建设状况,基础设施建设状况,永清是华北油田主产区和西气东输的末站所在地，已探明储量达50亿立方米。中石油已将工业区用气纳入陕京二线供气范围，日供燃气可达60万立方米。,入区道口,工业区内的疏林地,工业区内的梨树林,工业区内沙荒地,10米路,12米路,工业区内的一处企业自建厂房，共四栋，单层，总面积约2000平方米。,单层，面积约500余平方米,人行道,主干道榕花大道，长2.3公里，宽24米，双向四车道。,路面及灯杆,廊坊益田创业辅导基地（益田自留地）,基地门牌,基地内益田自己投
5、资建设的厂房，日租金为0.30元/平方米.日，无物业费，无供暖。,园区内的多层厂房,厂区内企业自建的“别墅”,“林间墅语”别墅项目,益田投资公司的关联公司益田房地产开发公司在离工业区2公里处开发了一个别墅项目“林间墅语”，目前还在项目设计阶段，尚未开始建设，产品业态为独栋和联排，设有会所和网球馆，预计年底开盘，户型有350、400、450平方米等几种，容积率为0.55，建设200套左右，据称80%的房子已经被华北石油的员工预定。,林间墅语广告牌,（五）招商情况,截止目前，工业区自称共引进千万元以上项目89个（我们实际统计为80个），总投资47.53亿元。其中，建成投产项目22个（23个），开工
6、在建项目31个（17个），正在谋划开工项目36个（计划开工项目8个，未开工项目28个），近期积极洽谈项目25个，其中超亿元项目11个。工业区引进的项目，主要分布在机械配件、医药、建材、食品（化工、机械、建材、民生）四大行业。,注：以上红字部分皆按永清工业区开发建设现状图分析统计,已投产项目23个，总计占地1170亩,单位：亩,在建项目17个，总计占地994亩,单位：亩,计划开工项目8个，总计占地263亩,单位：亩,未开工项目28个，总计占地1170亩,单位：亩,据我们统计分析，园区绝大多数为中小企业，30亩以下占到50%；50亩以下占到75%；90%的项目在100亩以下。,元光伟业科贸发展有限
7、公司,三通化学,北京迪威尔助剂石油设备公司,迪威尔厂房,（六）入区政策,土地政策,招商人员报价12万元/亩，有代征，无配套费。园区只负责清理地上物（坟头、树木），不负责土地平整。,大坑,税收政策,招商人员称，今年起园区没有税收优惠政策，特别大的项目可以考虑。今年以前执行的是企业所得税本级财政留成的“两免三减半”政策，但由于区内企业交税太少，引起政府不满，所以今年取消了税收优惠，并且设定了税收保证条款（详见后）。,收费政策,入区项目，减免建设阶段以下各种地方行政事业性收费：（1）电力部门免收供配电贴费；（2）消防部门免收建设图纸审查费；（3）县安全、质监等部门免收劳动安全检查评审费；（4）建设部
8、门免收城市规划费、城市绿化费、旧城改造费、测量放线费、墙改费、城市配套费；建筑质量监督费征收为1元/平方米；,收费政策,（5）计划部门免收固定资产投资管理费；（6）房管部门免收房屋产权办证费；（7）质量技术监督部门免收县本级质量监督抽检费；（8）通信部门免收电脑入网开户费；（9）工商部门免收除登记注册、年检费外的其它一切费用。除减免收以上费用外，三年内免收县本级一切地方行政事业性收费，三年后按最低标准核收。,入区协议限制条款,入区协议限制条款,（七）生产要素,二、我们结论和策略建议,（一）结论,1、区位交通 永清工业区总体区位交通不如固安工业区，周边高速、国道、铁路建设情况都不如固安；距北京7
9、0公里，约须2小时才能到达；距廊坊比固安近，但路况一般，需半小时左右，在给华为和富士康配套方面，占有一点优势，但也不明显；据县城3公里左右，与固安工业区类似。,2、规划设计 永清工业区自称是聘请中国规划设计院做的规划设计，规划鸟瞰图和实际建设情况相差很大。规划图体现的是纯工业区的规划，简单的勾画路网，体现的是工业区的效率原则，没有商业配套和生活配套。,3、建设情况 永清工业区规划和建设水平都比较低，道路都是一块板，中央无绿化隔离带，没有建设供暖管道，电线架空，目前没有生活配套设施。这种低水平的建设模式一方面大大降低了建设成本，每平方公里基础设施建设费用仅有3600万元，另一方面，也不利于吸引大
10、企业入驻，区内中小企业居多，不利于园区持续发展。,4、招商方面 目前区内企业多为中小企业，绝大多数来自廊坊、天津、北京等地的企业，化工企业占相当比例。由于永清对入区企业的产业限制、规模限制少，入区企业数量超过固安工业区，感觉企业人气更旺。永清工业区除了在入区道口设立大型广告牌、京津唐高速广告牌，几乎没有什么招商推广活动。,5、入区政策 永清工业区的政策相比我们固安没有优势，地价报价和北区持平，比南区高，且首付款达80%（我们是50%）；税收政策没有优惠，且附加税收保证条款；收费政策相比我们有一定优势，无配套费，无旧城改造费。永清收土地闲置费，我们目前没有。永清收投资强度保证金，我们目前没有。总
11、体而言，永清的入区政策比我们设计更加合理，更加直接。,6、生产要素 供电：永清电价与固安基本相同；供水：目前永清水价为2元/吨，比固安贵0.4元/吨，但年底不收南水北调基金后，比固安便宜0.1元/吨；供气：目前永清的燃气价格与固安持平，皆为1.4元/立方米，但接口费为500元/立方米.天，比固安便宜3500元/立方米.天；供暖：永清工业区无供暖，允许企业自烧锅炉；供汽：永清工业区无供汽。,7、投融资 投资：益田投资公司自称目前在永清工业区进行基础设施建设投资1.8亿元。融资：益田投资自有资金不详；开发银行曾经给予永清工业区1亿元的贷款；另据我们测算，由于基础设施建设投入低，永清工业区卖地应有1
12、-2万元/亩地的土地收益；林间墅语一期应为益田带8000万以上的收益。,（二）我们的策略建议,1、优化入区企业政策设计 建议提高土地报价，北区16万（均价），南区12万/亩（含大地块均价）建议取消中小企业（30亩以下）税收优惠；建议适度降低城市配套费标准，或并入地价；建议收取土地空置费，按容积率测算应用的土地面积，多余占地收取；建议收取税收贡献保证金，或和收费减免等优惠政策挂钩。,2、控制建设成本 永清工业区的基础设施建设成本仅为3600万元/亩（以其自报投资额计算），建设质量不高，但总体建设成本比固安低很多，我们应针对基础设施建设各环节进行成本分析，加强成本控制，降低建设成本。,3、优化部分
13、生产要素价格 结合永清工业区及周边竞争开发区的生产要素价格，我们建议：燃气价格可适度上调，至1.61.8元/立方米，开口费可适度下调，到2000元/立方米.天；蒸汽价格可适度上调，到120125元/吨 供暖价格可适度下调，工业供暖应控制在28元/平方米.采暖季以下。,4、针对永清的竞争策略 永清各方面条件均不如固安，不对我们构成正面竞争，但由于离廊坊近，在近期争夺华为和富士康的配套企业方面，具备区位的优势，在与此类客户沟通时，我们可以强调以下永清的劣势，争取客户的认同：（1）永清到北京交通不便，不利于商务出行；（2）永清规划建设的是纯工业区，商务和生活配套缺乏；（3）永清无供暖，冬季采暖是问题，虽可自烧锅炉，但不如集中采暖；（4）永清中小企业居多，大企业少，可持续发展能力差；（5）永清化工企业多，难免有污染；（6）永清基础设施建设水平偏低，长期容易出问题（道路、绿化等）,结束语,从长远看，永清工业区相比固安没有竞争力，我们在各方面有明显的优势，近期需要做的工作就是强化对华为和富士康配套企业的宣传，让客户对更加了解固安，了解固安的优势和永清的劣势，赢得客户。,
