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1、住宅小区二次装修管理,前言：物业装饰装修管理的概念,物业管理师教材物业管理实务：物业装饰、装修管理是通过对物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。,物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。装修管理过程长，点多面广，不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险；另一方面也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。装修管理是物业服务的重点和难点，特别是小区
2、交付的第一年，是各项服务的重中之重。,规范对业主装修管理，确保日常装修管理、监督、巡查、沟通的实效性，加强居住小区房屋装饰装修工程的管理，确保物业使用安全、合理，房屋的外观和结构不受损坏，维护全体业主的共同权益，根据建设部住宅室内装饰装修管理办法等有关规定，对园区装饰装修进行管理服务。,一、装修管理的相关依据,二、装修管理服务的过程管控,三、装修违章的避免和处理,根据宁波市城市房屋使用安全管理条例第十条：住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业；未实行物业管理的，应当告知房屋所在地房屋使用安全管理部门。非住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当向房屋
3、所在地房屋使用安全管理部门或者其委托的物业服务企业备案。,一、装修管理的相关依据：,该条例是物业公司开展小区装修管理的法律依据，也是业主为什么要在装修前到物业公司办理装修备案手续的法律依据。需要注意以下两点：1、物业公司是接受区房管处的委托对所管理的小区进行装修管理2、小区交付前应与房管处签订一份小区装修管理委托协议，并领取市建委统一印制的装修备案表,1、建设部住宅室内装饰装修管理办法；2、宁波市城市房屋使用安全管理条例；宁波市城市房屋使用安全管理条例实施意见 3、国家物业管理条例、浙江省物业管理条例、宁波市住宅小区物业管理条例；4、房屋商品房买卖合同、业主临时管理规约、园区业主手册之装修管理
4、办法相关类容；5、园区制订的装饰装修管理协议和装修消防安全协议等。,对业主具体装修行为进行管理的依据：,宁波市城市房屋使用安全管理条例，我们要注意以下几条：1、适用范围：本条例适用于本市行政区域内城市（含建制镇）建成区已依法交付使用的各类住宅房屋和非住宅房屋的使用安全管理。（条例第2条）2、安全管理概念：本条例所称房屋使用安全管理，是指房屋装修安全管理、房屋安全鉴定管理和危险房屋防治管理等。（条例第3条）,一、装修管理的相关依据：,3、主管部门：市房地产行政管理部门为全市房屋使用安全管理的主管部门，各县（区）房地产管理部门负责辖区内的房屋使用安全管理工作。建设、规划、城市管理、工商、公安、安全
5、生产监督部门以及街道办事处、镇人民政府应当按照各自职责，协同做好房屋使用安全管理的有关工作。（条例第5条）,一、装修管理的相关依据：,宁波市住宅小区物业管理条例实施意见（2010年6月12日实施）中关于政府职能部门查处违章装修管理的分工,城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为；对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。,公安（交警、消防）部门负责物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强
6、行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理；按中华人民共和国噪声污染防治法有关规定负责处理社会噪声类型的行为；依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。,工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营（办公）场所的行为。对利用车棚（库）及违反物权法第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照。房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。,环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地
7、下室安全和使用效能的行为。,（1）违法拆改承重梁、柱（含构造柱）和基础结构；（2）违法拆除承重墙体或者在承重墙体上开挖门洞；（3）违法在悬挑楼梯的承重墙上挖洞；（4）在悬挑阳台拖梁部位的墙体挖洞；（5）在楼面板上超过设计标准砌墙；,4、禁止行为（条例第7条）：,一、装修管理的相关法律依据：,（6）在楼面结构层上凿槽安装各类管道；（7）将不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房间；（8）在房屋顶面上擅自加层建房搭棚；（9）擅自调整、变动房屋消防、燃气、电力、城市集中供暖、给排水等设施设备。,一、装修管理的相关依据：,5、房屋装修工程额在三十万以上且建筑面积在三百平方米以上的，应当在开工前依法
8、向工程所在地建设行政管理部门办理建设工程施工许可证。（条例第9条）,一、装修管理的相关依据：,6、住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业；未实施物业管理的，应当告知房屋所在地房屋使用安全管理部门。（条例第10条）有下列情形之一的，应当向房屋所在地房屋使用安全管理部门或者委托的物业服务企业备案：（1）拆改、变动非承重结构；（2）增砌墙体、增加房屋使用荷载；（3）开凿非承重墙体、扩大或者移动门窗尺寸、位置。,一、装修管理的相关依据：,7、房屋使用安全管理部门和物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关注意事项书面告知房屋所有人、使用人。（条例第11
9、条）办理装修手续时所有装修手续必须齐全，业主签收处不能遗漏或代签。对于装修备案表及装修管理规定、消防责任书等相关资料在向业主做口头说明的同时必须由业主签字存档，作为物业履行告知义务的凭证。装修资料最好在办理好手续后及时整理好交客服资料人员归档，并进行核对和记录，对缺失的及时请业主配合补签。,一、装修管理的相关依据：,房屋使用安全管理部门及其委托的物业服务企业应当及时对房屋所有人、使用人报送备案的材料进行审查；发现可能存在违法装修情形的，应当实施现场勘查，制止违法装修行为。根据需要备案的资料目录进行仔细核对，手续不齐全礼貌的向业主说明，请业主补齐后再来办理；核对业主身份和房号，并将业主身份证复印
10、存档。特别是图纸，必须根据原始平面图和现场实地查看，确认有无改动，特别是外墙、门窗、卫生间等容易发生违章装修的部位。有违章处向业主说明，修改后重新办理。,宁波晚报 2012年4月19日 星期四 A8版 鄞州区一幢刚交付的大厦地上总共层，开发商当初也许是为了避讳“”、“”这两个数字，刻意将原本第、层的房子分别标为第、层，上面的楼层标注也因此变化。结果，一户粗心业主因此弄错了楼层，在别人的房子里搞装修，被房屋主人告上了法庭。近日，经过法院一审、二审后，粗心业主最终被判决不但要恢复房屋原状，还要承担赔偿责任。,女业主认错门装修了别人的房子,装修前，林女士还与物业公司签订了房屋装饰装修管理协议，但物业
11、公司也没有发现这个“大乌龙”。双方协商不成打起了官司王先生要求林女士恢复房屋原状，并对房屋租金损失进行赔偿，但林女士不同意。王先生遂将林女士和该大厦的物业公司起诉至鄞州法院。王先生认为，被告林女士的行为严重损害了自己的财产权益，造成了自己房屋损坏及无法履行相应出租义务。而物业公司作为物业服务企业，未尽到监督管理的义务。他起诉要求被告林女士恢复房屋原状并赔偿租金损失万多元，由物业公司承担连带赔偿责任。,粗心业主和物业公司被判担责法院经过审理，认定被告属于错误装修，侵犯了原告物权，依照物权法有关规定，判决被告林女士将错装房屋恢复原状，并赔偿王先生损失余元。另因物业公司在与被告签订房屋装饰装修管理协
12、议时，也未将被告所有房屋的实际所处位置及编号以书面或其他形式进行告知，亦存在过错，故判决物业公司赔偿原告损失余元。一审宣判后，各方当事人均对判决不服，均提起上诉。近日，宁波市中级人民法院对此案进行了二审，驳回各方上诉，维持了原审判决。,一、装修管理的相关依据,8、第十三条房屋使用安全管理部门应当对房屋的装修现场进行勘查，制止违法装修行为；房屋所有人、使用人、装修施工人员应当接受房屋使用安全管理部门的现场勘查，及时纠正违法装修行为。在已实施物业管理的住宅小区，房屋使用安全管理部门可以委托物业管理公司对房屋装修行为进行日常管理。（条例第13条）该条授予物业人员对装修房屋进行巡查的权利,9、违反本条
13、例第八条规定，未在房屋装修前进行备案的，由房屋所在地县（市）、区房屋使用安全管理部门责令补办手续，并可对住宅房屋的房屋所有人或者使用人处二百元罚款，对非住宅房屋的房屋所有人或者使用人处一千元罚款。10、第三十七条违反本条例第十二条规定，非住宅房屋装修时未实施白蚁预防处理的，由房屋使用安全管理部门责令其改正，并可处二百元以上二千元以下罚款。,一、装修管理的相关依据：,关于加强房屋地坪标高监管确保房屋安全的通知（市建委、市规划局、市城管局2009.9.28）,一、房屋所有人或使用人应当按照规划行政管理部门批准或房屋所有权证书载明的用途使用房屋，不得擅自开挖室内地坪降低室内地坪标高，变相提高房屋层高
14、和容积率，改变房屋使用功能。房屋所有人或使用人确实需要降低室内地坪标高的，在开挖室内地坪前必须征得规划行政管理部门许可，并由原房屋设计单位出具技术联系单。,二、实施物业管理的房屋，房屋所有人或使用人擅自开挖室内地坪，物业服务企业应当及时劝阻，并书面报告当地规划行政管理部门，同时抄告当地房屋使用安全管理部门。当地规划行政管理部门、房屋使用安全管理部门接到社区居委会、物业服务企业或相关业主投诉后，应当按照各自职责在2 个工作日内勘察现场并依法作出处理意见。,宁波市城市房屋使用安全管理条例实施意见,住宅装修涉及条例第十条规定3种情形和所有的非住宅装修，房屋所有人或使用人应当在装修前向房屋所在地房屋使
15、用安全管理部门或者其委托的物业服务企业备案，并提供下列备案材料：1.房屋装修备案表；2.申请人的身份证明。房屋使用人装修房屋的，还应提供房屋租赁合同和房屋所有人同意装修的证明；3.房屋产权证明（主要是指房屋产权证或购房合同等）；,4.房屋装修设计方案（主要包括房屋装修项目、部位、平面图等资料）、施工方案（主要包括施工单位、施工期限、施工技术等资料）及相关说明；5.非住宅房屋装修涉及房屋建筑主体和承重结构变动，或者超过设计标准加大房屋使用荷载的，必须按照国家规定由原设计单位或者其他具有相应资质的设计单位提出装修设计方案；6.房屋装修涉及共用部位、共用设备设施的，申请人应当出具相关业主及相关专业管
16、理部门的意见。,县（市）区房屋使用安全管理部门负责房屋装修备案工作，已实施物业管理的小区，由房屋使用安全管理部门委托的物业服务企业受理，没有实施物业管理的，由当地房管所（站）受理。房屋使用安全管理部门应当与物业服务企业签订房屋装修管理委托协议，明确装修管理的权限和职责。房管所（站）、物业服务企业在收到申请人房屋装修备案材料后，一般应在3个工作日内进行审查，符合规定的应予以备案，并将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知申请人。房屋装修工程额在30万元以上且建筑面积在300平方米以上，应告知申请人向建设行政主管部门申请办理施工许可。,（一）、装修管理前期阶段：装修管理前期阶段主要是指房屋交付前的准
17、备工作。一个小区装修管理的很多工作要求我们在交付前就要完成，以便尽可能的减少日后违规装修的产生。1、制订装修服务协议：根据园区商品房买卖同；物业公司与开发公司、业委会、业主签订的前期物业服务合同、物业服务合同、前期物业服务协议临时管理规约等制定本园区装修服务协议；,二、装修管理服务的过程管控：,2、装修期间，在园区装修材料、装修垃圾进进出出的过程中，容易造成共用设施设备的损坏，所以为了尽可能的减少损坏、保护园区共用设施设备，根据实际情况制定园区成品保护方案，要求开发公司予以保护；如：电梯轿厢安装保护板、精装修部位台阶保护、不能使用电梯运输的大型板材家具采用吊装、多层住宅的楼梯扶手需进行成品保护
18、等。,二、装修管理服务的过程管控：,电梯成品保护,进户门成品保护,3、为了园区整体干净、整洁，在园区交付前就要选定装修垃圾堆放点，装修垃圾堆放点既要考虑方便清运，又要考虑不影响业主的正常生活，位置尽可能隐蔽的角落，必要时采取围合；,二、装修管理服务的过程管控：,4、制订空调安装方案，必须要求对园区的每一种户型、每一个单元进行现场勘查，核实空调外机安装位置，确定空调外机安放位置，这里就要求我们了解各类空调外机的尺寸；,二、装修管理服务的过程管控：,二、装修管理服务的过程管控：,5、针对开发公司在房屋销售时做出有关于可能影响园区外立面的承诺，在房屋交付前必须要与开发公司予以明确责任；主要是关于阳台
19、是否封闭、顶层露台是否可以搭建阳光房、顶层是否可以安装太阳能热水器、防盗窗及晾衣架的安装等。,6、针对园区内顶层露台或者和商铺屋面的区域，要明确相关的使用权限，没有雨棚的露台安装雨棚的方案，同时要了解开发公司在销售时的合同及相关资料，商铺屋面户户相通的安全隐患要制定方案，必要时要求开发公司加装安全防护；,二、装修管理服务的过程管控：,7、住宅小区建议引进园区搬运服务队，一是为园区创收，再者装修材料、垃圾的搬运，对园区的公用设施设备都起到了保护作用，但在选定时要明确相关的责任，宗旨是为园区业主服务，避免引起不必要的纠纷；8、交付时加强装修管理工作的宣传，特别针对外立面管理工作的引导，必要时可以印
20、制一些关于本小区有关装修方面的宣传册；,二、装修管理服务的过程管控：,（二）装修管理早期阶段,1、装修手续的办理以及手续办理需要注意的事项：,二、装修管理服务的过程管控：,（1）备案程序,二、装修管理服务的过程管控：,二、装修管理服务的过程管控：,业主（使用人）进行房屋装修前应向物业服务中心办理登记备案手续，备案时需提供以下资料：A、装修平面图和水电管线图；B、装修单位资质证书和营业执照复印件；C、房屋装修合同复印件；D、进场装修工人名单和身份证复印件等相关资料。,二、装修管理服务的过程管控：,业主（使用人）在物业服务中心需填写以下表单：A、房屋装修备案表；B、签定入户装修管理协议和装修消防协
21、议；C、办理装修施工人员临时出入证。,二、装修管理服务的过程管控：,业主（使用人）装修房屋未涉及到开凿墙体或拆改隔墙、变动房屋结构，需到物业服务中心办理装修备案手续。业主（使用人）方可进行装修。业主（使用人）房屋装修涉及到开凿墙体或拆改隔墙、变动房屋结构，应经与房屋设计院（原房屋同等资质设计单位）出具设计图（加固方案），政府相关部门审核，取得许可证后，并在物业服务中心备案后，方可施工。对违章装修行为，物业服务中心有权通过合法途径，会同有关部门进行处罚。,二、装修管理服务的过程管控：,（2）办理装修时提示的注意事项和禁止行为:为确保园区的居住品质，保持物业建筑风格的统一，服务中心根据园区及建筑的
22、实际情况，确定以下装修要求，请业主在设计装修方案时遵守以下事项：A、不得损坏房屋承重结构和主体结构，改变或破坏房屋外貌：不得在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台、设备平台、屋顶、屋面等）安装、架设、搭建防盗栅栏、纱窗、晾衣架、遮阳蓬、雨架花架、阳光蓬、广告牌、太阳能、独立天线等;,二、装修管理服务的过程管控：,B、不得在非指定位置安装空调室外机、采暖设备、热水供应装置等；C、不得改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格，不得在阳台、露台安装热水锅炉，摆放洗衣机设施;D、不得占有或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备;E、不得改变房屋用途或使用功能;F、如因业主原因，造成
23、外立面破坏的，业主必须无条件恢复原状，并赔偿相应损失。,二、装修管理服务的过程管控：,业主在对厨房、卫生间进行装修时，请遵守以下事项：A、厨房燃气管道、燃气表请勿擅自更改或移动，如确需变动应请专业公司操作；B、厨房间油烟机和卫生间的通风排气孔已预留好，请勿拆除、封堵，移动或敲凿；热水器排气孔请在服务中心指定位置打孔。切勿将煤气热水器排烟管接入共用烟道或通风排气管道；,二、装修管理服务的过程管控：,C、不得破坏卫生间、厨房间的防水层，卫生间、厨房间严禁扩大。请勿更改下水道位置，特别是卫生间必须按原设计的位置布置，非下沉式卫生间切勿抬高地坪，在铺墙地砖前必须做好防水层，以免今后邻里间的纠纷；D、卫
24、生间、厨房间及空调管道吊顶时请留出检查孔，以便检查维修。卫生间共用管道检修口禁止封死以便正常维修；,二、装修管理服务的过程管控：,E、装修时请将所有排水管及地漏暂时封闭，切勿将垃圾、油漆、胶水、废溶剂、饭菜、塑料袋或水泥沙浆等倒入厨房间、卫生间、阳台地漏等下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更换任何共用设施，如下水道、喉管、暗渠等；,二、装修管理服务的过程管控：,F、若需要打孔，须由物业服务中心确认打孔位置，方可施工。禁止施工队随意打孔；G、“等电位”为接地装置，禁止移动、覆盖、拆除，以防发生用电事故；H、电源线该排必须注意绝缘，保证安全用电；I、装修前，必须对卫生间做24小时闭水试验，并经业
25、主、装修单位、服务中心三方验证试验结果。,二、装修管理服务的过程管控：,业主在对餐厅、客厅、卧室进行装修时，请遵守以下事项：A、不改变主体结构或明显加大荷栽，室内承重墙、柱、楼板均严禁拆除、开洞或更改；B、隔户墙两侧任何一户在装修时禁止随意敲凿或做嵌入式装修；C、为确保用电安全，请勿将室内开关箱移位或改变进户总线；所有电线敷设应采用护套管，切勿直埋；,二、装修管理服务的过程管控：,D、各电气回路所负担的电器总容量请勿超过此回路的限定容量。用户电表为6KW，如需增大供电容量，请业主先到电力部门办理扩大手续；经核准后，由电力部门或其指定的单位施工并报服务中心备案；E、请勿从有线电视接收系统中私自接
26、线，以免影响收视效果。室内可视、宽带网络终端盒等请勿随意移位，以免影响使用效果。装修时注意不要损坏墙体内电线、电话线、对讲线、有线闭路电视线和宽带网络线暗埋管；,二、装修管理服务的过程管控：,F、铺设地板地角塞打洞时，必须有限位装置。注意防止伤及楼板中线路管道及钢筋。若有不明处，请于服务中心联系；G、空调室外机必须安装在指定位置，保持上下一致，排列整齐；禁止开墙安装窗式空调机；空调冷凝水管插入下水管，以防外溢（建议业主购买空调时参考物业服务中心提供的各类空调室外机尺寸一览表，以免造成室外机无法放置室外机位 H、地面开槽深不得超过3cm，宽不得超过5 cm。,二、装修管理服务的过程管控：,业主对
27、阳台、露台进行装修时，请遵守以下事项：A、阳台、露台装修时请注意荷载量，超载易损坏房屋结构，造成不安全隐患；B、阳台地面装修材料面层高度禁止超过踢脚线高度；C、禁止拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门、窗尺寸或另建门窗；D、禁止封闭阳台；禁止在露台上搭建雨架、花架、遮阳蓬、阳光蓬等 E、阳台、露台晾衣架按服务中心统一要求安装；,二、装修管理服务的过程管控：,F、阳台不得安装洗衣设备；G、阳台、露台内不宜堆放过多物品，尤其是垃圾或废弃物，防止垃圾堵塞阳台、露台的地漏(一旦地漏被堵塞，遇大风、大雨季节可能造成排水受阻以致室内进水，财产受损)；H、禁止在阳台、露台上架设独立天线和设置广告、招牌；I、禁
28、止拆除、改变阳台、露台铝合金门。,二、装修管理服务的过程管控：,业主（使用人）装修仅限于室内，不得越过外墙；严禁装修外墙及公共楼道部分。,二、装修管理服务的过程管控：,其他注意事项:A、装修期间，做好房屋装修隐蔽工程记录，若需要调整装修项目，应及时通知物业服务中心。装修完毕后，请业主（使用人）及时告之服务中心，并向服务中心提供房屋隐蔽工程记录，以便服务中心今后提供维修服务；B、严禁拆除、更换进户门；C、装修中使用的分隔设施应采用轻质分隔材料。,二、装修管理服务的过程管控：,2、拆除墙体、管线开槽：房屋内部墙体的拆除过程中一定要避免业主将承重墙、剪力墙等影响房屋结构的墙、梁、柱等拆除或者随意打孔
29、、开槽等，还有就是有些业主为了自己户内的面积扩大，卫生间面积扩大，将与相邻房屋的墙体削薄（特别是进户门玄关位置该做一个鞋柜等），最终导致相邻业主的投诉；,二、装修管理服务的过程管控：,3、泥工施工过程中建议业主（使用人）要求装修单位将原有顶棚粉刷层全部铲除，重新粉刷，如果不铲除的话，大部分一年后会产生脱落、开裂等现象；4、水电安装：水电安装时要注意水管的铺设，重点要注意空调机插座的位置是否与空调机位安装方案上面的相符，如果安装时不是在指定的位置，就要及时与业主、装修工人进行沟通；,二、装修管理服务的过程管控：,5、泥工施工时：该阶段要求装修工人做好防水工作，比如阳台铝合金门外侧的防水措施（针对
30、我们绿城的装修管理特色，因为要求不能封闭阳台，如果不做防水的话时间长了，阳台的雨水有可能从地砖缝隙里渗透到户内，造成木地板发霉等），卫生间的防水必须要重新再做，虽然房产公司对卫生间已经做过防水处理，但很多卫生间在装修拆除墙体过程中将卫生间防水层破坏，同时做防水尽可能的将防水翻边做到墙顶，因为很多卫生间与卧室共用一个墙体，如果防水不做到顶的话，今后就有可能卫生间的湿气会慢慢渗透到卧室的墙体，卧室这个位置一般是衣柜，所以最终导致衣柜发潮发霉；,二、装修管理服务的过程管控：,6、水电管线铺设过程中要注意接头，必要时用相机拍照留下图片资料，以便今后备查，水管铺设完工后，建议业主（使用人）要求施工单位做
31、水管试压测试。,二、装修管理服务的过程管控：,（三）、装修管理中期阶段 装修中期阶段我们将其归纳为木工、油漆工施工阶段，该阶段一般是不会产生影响园区外立面的行为，但此阶段必须加强一下几点的管理：1、装修人员的管理，该阶段因为是木工施工、油漆工施工，经常会停停做做，断断续续，人员的流动量比较大，这就要求我们平时的巡查不能间断，秩序维护员要加强装修工人进出园区的检查，核实出入证；2、该阶段必须及时提醒业主、使用人、装修负责人配置灭火器，不得私自乱拉电线、动用明火，因为该阶段木工、油漆工施工最容易引起火灾等；,二、装修管理服务的过程管控：,3、木工、油漆工因为经常要穿插施工，所以要求装修工人对产生的
32、垃圾日产日清，避免产生火灾；4、检查过程中要尽可能的要求关门施工，因为有的同一楼层的业主已经入住，如果敞开门施工的话，那么木工施工的木屑、油漆工施工时的灰尘、油漆等都将影响相邻业主的正常生活，同时也会影响园区的共用设施设备；5、此阶段要注意提醒业主、装修工人在安装木地板的地笼打孔时要注意避免将楼板打穿，充气钻的深度不易超过8厘米；,二、装修管理服务的过程管控：,（四）、装修管理后期阶段 装修后期阶段我们将其归纳户内灯具、电器、空调等安装以及家具采购，该阶段主要是安装空调外机、晾衣架、花架、雨棚等，如果没有严格把控，将直接破坏外立面，同时要协助做好业主的家具搬运：1、建议业主（使用人）在装修完成
33、后，要求装修单位对户内水电、上下水、马桶、地漏等设施设备情况是否完好，电路情况是否有短路现象；,二、装修管理服务的过程管控：,2、对安装空调（分体机）、晾衣架、防盗窗、雨棚、花架、卫星天线等影响外立面的情况，首先是秩序维护员加强对违规材料、物品的进出管理，对安装空调、晾衣架等秩序维护员无法确定，及时通知装修管理员现场跟踪；3、家具、板材等搬运工程中要注重现场的管理，避免对园区设施设备的损坏。,二、装修管理服务的过程管控：,二、装修管理服务的过程管控：幻灯片 5,三、装修违章的避免和处理：,1、在房屋交付及办理装修备案手续时，与业主进行沟通，告知业主园区装修的注意事项和禁止的装修行为，并了解业主
34、真实的装修意图，以尽早发现装修中可能存在的违章情况，在办理装修备案手续时要求业主提供装修平面图等相关图纸；事前告知,2、在与业主的前期沟通过程中，发现业主有违章苗头，虽经劝说业主已同意按园区装修管理规定施工的，在装修过程中，装修管理员更要加强对装修现场的巡查；3、门岗队员要严格执勤，对所有运输装修材料的车辆进行严格把关，杜绝违章装修材料进入园区；门岗发现违章装修材料后，及时通知服务中心，服务中心相关人员及时到现场进行查看，并与业主进行沟通、劝说（为监督自身的服务形象及便于调查取证，建议使用录音笔进行录音）。,三、装修违章的避免和处理：,4、如已发生违章装修现象，园区负责人应与装修管理员到装修现
35、场与业主再次进行沟通（做好录音），告知业主违规装修的后果及严重性，如劝说未果，服务中心应及时发送书面的整改通知单，要求业主在期限内进行恢复原状，请业主接收并签字确认，如业主拒不签收，可张贴于装修现场并拍照留存；同时将违章情况说明和违章现场照片上报城管部门和业主委员会（已成立业委会的园区，可以请业委会协调处理）；,三、装修违章的避免和处理：,5、在整改通知单的期限后仍未恢复原状的，服务中心应及时发放停工通知书，要求业主在恢复原状前停止施工，并再次上报城管部门；6、业主对违章情况拒不整改的，可根据商品房买卖合同、宁波市城市房屋使用安全管理条例、园区制订的装饰装修管理协议、业主管理规约等相关文件的规
36、定，通过法律途径予以解决。,三、装修违章的避免和处理：,关于装修管理工作的几点建议：,1、物业中心管理人员及专职装修管理人员多学习相关的法律法规。虽然跟业主沟通不能全靠法律，但最少自己要知道该业主的装修行为是否违反了相关规定，对有些业主是可以通过法律条文进行劝解的。以及不同的违法行为是那些行政部门负责处理，及相关的报送程序。,2、各部门协同配合，特别是秩序维护队。物业中心在办理好业主的装修手续后，及时通知秩序维护队门岗，门岗做好已办理装修手续的记录。门岗做好装修人员、材料的管理，对装修人员必须凭临时出入证进出，可以有效杜绝不办理装修手续擅自装修的情况；对不配合装修管理的人员也可以采取禁止入内的
37、强制措施，以给装修公司及业主的违章行为施加一定的压力。,关于装修管理工作的几点建议：,关于装修管理工作的几点建议：,门岗必须知道什么是违章材料，对有可能产生违章的材料必须通知管理员确认后才能放行；对打孔人员必须通报管理员；门岗对拿出的材料必须要求开出门单，可以有效防止装修人员偷盗现象；业主对此会有比较好的印象，感觉我们的保安很负责任。,关于装修管理工作的几点建议：,3、装修管理人员必须有责任心，做到嘴勤、腿勤。办理装修手续时详细将禁止及注意事项告知业主，做到事前告知，每天查看装修情况，以免出现了问题再整改，增加工作难度。特别是牵涉到比较贵重的材料和费用。装修管理人员必须熟悉业主的基本情况，对业主看房、查看装修时可以多沟通，一方面了解他的装修想法，一方面可以增加感情。,4、装修管理不仅仅是小区某一个部门某个人的工作，需要全体人员共同密切配合：特别是出现了违章现象，物业中心经理作为小区物业的第一责任人，必须亲自到现场，与管理人员一同与业主沟通，解决。根据业主的性格，可以相应采取措施。,关于装修管理工作的几点建议：,完 毕,
