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1、=营运篇,商业投资管理部,元一集团,Commercial investment management department,一、关于“运”和“营”,营运管理部,两字组合，运营偏重于过程，营运注重于特指对象和结果。,元一集团,运，,可组成词语：运动、运气、运作、时运、运河、走运、生命在于运动，（走之偏旁，流动，偏重于动词，运动产生命力）,营，,经营、营生、营业、安营扎寨（草盖头，屋子的意思，偏重于名词）。,商业运营是一个动词，是与开发商业地产密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲，商业地产运营是从商业地产的开发设计到开业，而进行的计划、组织、实施和控制过程。,元一集团,营运管理部,对商业
2、项目从开发到开业的过程叫商业运营，而开业后，实现管理则称营运管理。商业营运和商业运营在某种程度上可以相互渗透、相互转化。,元一集团,营运管理部,包括“商业规划”阶段、“开发统筹”阶段、“运营推广”阶段，以及贯穿三个阶段的全面把控的项目目标管理过程。,元一集团,营运管理部,在开发商业地产的过程中，营运贯彻始终。它似一条隐型的纽带，连接规划与设计、渗透招商管理、协同后勤保障、显性于日常经营管理。,元一集团,营运管理部,戴欣明523法则：一个成功的商业地产，规划与设计占50%招商占20%商业营运占30%,元一集团,营运管理部,元一集团,营运管理部,其中，商业营运在商业地产中存续的时间最长，商业营运的
3、好坏，对增加商业地产现金流回报，拉动商业地产价值提升，增强品牌影响力起到至关重要的作用。,元一集团,营运管理部,招商是-娶妻、嫁人；,营运是-经营家庭；,经理,营销策划组,营运管理组,物业管理组,营运管理部架构图,营运管理部,元一集团,元一集团,营运管理部,营运管理组：营运管理制度（标准与流程设计）、计划指标下达、经营业绩考核、营运督导、人员培训、行业动态分析、规划与设计、经营数据分析、自营业态筹备与具体操作。,四、营运部各组工作范畴：,元一集团,营运管理部,营销策划组：品牌资源整合、营销计划、营销方案、媒体宣传、品牌与企业文化、外部公关。,四、营运部各组工作范畴：,元一集团,营运管理部,物业
4、管理组：租金及各项费用收取、经营规范、环境美陈管理、广告位管理、动线管理、突发应急管理、客户服务与关系管理。,四、营运部各组工作范畴：,元一集团,营运管理部,五、集团商投部营运部工作职责,1、制定、完善元一集团营运管理的管理制度和标准；,元一集团,营运管理部,2、指导各地商管公司建立营运管理规范并对执行情况进行检查、监督；,五、集团商投部营运部工作职责,元一集团,营运管理部,五、集团商投部营运部工作职责,3、营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出相应的改进和提升计划；,元一集团,营运管理部,五、集团商投部营运部工作职责,4、开展市场调查与研究，分析和了解市场发展
5、和商业项目的竞争环境；,元一集团,营运管理部,5、审批、汇总各商管公司年度营销策划方案和计划，组织和实施集团系统统一的营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；,五、集团商投部营运部工作职责,元一集团,营运管理部,五、集团商投部营运部工作职责,6、指导各商业公司统一商业项目的经营规范，提升商业项目整体经营形象；,元一集团,营运管理部,五、集团商投部营运部工作职责,7、统一协调和组织各商管理公司营运人员相关专业知识、技能和能力的培训，负责对商管公司营运负责人业绩考核；,元一集团,营运管理部,8、负责各自营业态（种）的前期筹划、筹备、组织实施，确保正常经营后移交当地商管公司。,五、集团商投部营运
6、部工作职责,元一集团,营运管理部,五、集团商投部营运部工作职责,9、负责按集团统一VI及行业规范，对VI及商业导视系统进行统一规范管理，并监督、检查执行情况；,元一集团,营运管理部,五、集团商投部营运部工作职责,10、参与元一集团所属商业项目设计、商业规划等方案的评审，并就内外形象及环境的设计提出意见及建议；,元一集团,营运管理部,11、监督、指导、检查所管辖商业物业提供标准化管理服务，营造良好的商业环境，做好元一品牌维护和物业的保值、增值工作。,五、集团商投部营运部工作职责,元一集团,营运管理部,五、集团商投部营运部工作职责,12、负责商业物业类型的物业管理费统计、指导、督促各地商管公司物业
7、管理费收取工作；规范收费管理程序，完善收费流程，确保物业费收缴率；监督、审核管理费减免情况。,元一集团,营运管理部,五、集团商投部营运部工作职责,13、负责各地元一集团房屋租金、各项费用标准的核查、执行标准的稽查，以及统计汇总工作，定期提供数据报表。负责评定各地商管公司收租收费工作。,元一集团,营运管理部,14、负责对各自营公司经营目标管理与考核。,五、集团商投部营运部工作职责,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,1、依据集团商投部营运部（以下简称“商投营运部”）制定的营运管理制度和标准，结合自身实际建立和完善相应的规章制度，并报商投营运部批准、备案；,元一集团,营运管理部,六
8、、各项目公司营运部管理职责,2、做好运营基础信息管理。（商业项目商圈基本信息、商业项目的总面积、各个功能模块的结构与面积、主力店基本信息、商业项目基本信息、商业项目各商铺基本信息、商户基本信息、品牌基本信息等）；营运部每半年更新年度运营基础信息报表，经商管公司总经理审核后上报集团商投部营运部备档。,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,3、根据集团商投营运部要求，汇总、分析营运数据，按期填报月度营运情况分析表（待制定），并根据经营状况提出相应的改进和提升计划；,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,4、定期开展市场调查与研究，分析和了解市场发展和商业项目的竞争环境；
9、,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,5、制定商管公司年度营销策划方案和计划，按计划组织和实营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,6、客户关系管理，包括商户关系和业主关系，不定期开展消费者满意度调查，建立良好、和谐的经营氛围；,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,7、顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行；,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,8、公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社团的关系，构建良好的外部经营环境；,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,9、人员管
10、理，负责营运人员日常管理，负责营运人员营运相关专业知识、技能和能力的培训与发展；,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,10、广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全；,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,11、负责新开发项目开业前期营运相关准备，确保新开发商业项目正常、顺利开业；,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,12、负责以保障安全和项目品质为出发点，定期对历次发现的问题跟踪解决结果，核实落实情况，提交公司领导后抄送相关部门进行整改并定期复查。对检查的问题重点跟进，配合各地商管公司研讨整改方案，对重点
11、问题定期进行复查。,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,13、协助集团商投营运部对所在地商业项目设计、商业规划等方案的评审，并就内外形象及环境的设计提出意见及建议；,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,14、负责开展大、中型营销及推广活动的策划与实施，并跟进客流量、媒体宣传和销售效果等反馈情况；,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,15、根据集团招投标管理制度，组织开展企划业务招投标工作，审核招投标管理相关文件；,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,16、负责商业物业类型的物业管理费测算，统计、做好物业管理费收取工作；规范收费管理
12、程序，完善收费流程，确保物业费收缴率。,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,17、定期与租户进行沟通，处理租户重大投诉；监督、检查有关租赁合同、物业服务合同的执行情况并定期进行评估。,元一集团,营运管理部,六、各项目公司营运部管理职责,18、负责房屋租金、商业区停车位收入、广告位租金、物业管理费、代收代缴能源费、多种经营收入的收缴工作。对各项收费的信息收集、整理和综合分析，评定商家履约情况，定期进行信誉评估，并形成分析报告。,元一集团,营运管理部,七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作,1、根据岗位职责，人员逐步落实到位，明确分工；,元一集团,营运管理部,七、当前黄山
13、商业管理公司 营运部需要做的重点工作,2、梳理现有规章管理制度，对照营运部职责进行归类汇总，并报集团商投营运部备案。在集团商投营运部没有出台（更新）具体操作办法之前，按原制度执行；,元一集团,营运管理部,七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作,3、做好租赁费用的收缴和统计工作；参见：1、租金收入管理流程手册.pdf2、租赁商业管理制度.doc,元一集团,营运管理部,七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作,4、做好广告位的管理工作；,元一集团,营运管理部,七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作,5、做好大观街巡场工作，并做巡场记录；,元一集团,营运管理部,七、当前黄
14、山商业管理公司 营运部需要做的重点工作,6、做好经营户信息调研与反馈工作；,元一集团,营运管理部,七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作,营运部门将根据工作职责，指导制定三层次文件：（管理手册程序文件执行文件）,元一集团,营运管理部,七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作,PDCA循环又叫戴明环，是美国质量管理专家戴明博士提出的，它是全面质量管理所应遵循的科学程序。全面质量管理活动的全部过程，就是质量计划的制订和组织实现的过程，这个过程就是按照PDCA循环，不停顿地周而复始地运转的。,PDCA循环,元一集团,营运管理部,七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作,P、
15、D、C、A四个英文字母所代表的意义如下：P（Plan）计划。包括方针和目标的确定以及活动计划的制定；D（DO）执行。执行就是具体运作，实现计划中的内容；C（Check）检查。就是要总结执行计划的结果，分清哪些对了，哪些错了，明确效果，找出问题；A（Action）行动（或处理）。对总结检查的结果进行处理，成功的经验加以肯定，并予以标准化，或制定作业指导书，便于以后工作时遵循；对于失败的教训也要总结，以免重现。对于没有解决的问题，应提给下一个PDCA循环中去解决。,PDCA循环,元一集团,商业投资管理部,Commercial investment management department,=后勤保障篇,
