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1、永州项目招商计划书,目录,项目分析任务分析目标界定及沟通,目标的界定和沟通,解决的问题,项目自身建议,营销推广建议,项目营销策略 项目推广策略,项目的定位问题项目的销售问题,项目的业态组合 项目的租售方式,市场调研内容,地理位置,商业氛围,项目受众,终端消费者,项目商业适宜受众项目商业受众业态项目受众现状分析受众租金承担估算,项目所处区块 项目交通情况 周边设施情况 人文地理情况,周边商业分布周边商业业态周边商业租金周边商业空置率.,消费者消费水平消费者消费观念消费者消费习惯,市调主要针对市场现状进行分析，了解市场业态和市场容量，便于项目精准定位,主要调研内容,思路分析,根据可类比商业租金水平
2、，使用比较法估算项目商业租金水平。根据项目租金水平估算项目价值。根据项目周边商业业态估算项目应填补的商业空白和面临的竞争。根据项目周边商业的发展趋势确定项目的商业类型。根据项目周边人口的状况和人口消费水平分析确定项目的档次。根据人口发展的状况和城市规划状况确定项目的长期战略形态。根据项目的盈利确定项目的租售方式。根据周边项目的现状确定项目的入市时机。根据项目的业态确定项目所针对的人群。,目标的沟通及界定,世纪滨江,印象巴厘,南华富临锦江,远志新外滩,本案,舜德城市Mall,第一街&步行街,永州商业布局,永州市新旧商业中心旧商业中心在湘江北侧，以旧商业中心为依托，在零陵路建设的新型商业中心包括第
3、一街、步行街、舜德城市Mall等湘江南侧有百业街人民政府在潇湘公园南侧,旧商业中心,大转盘,行政区,项目,项目经济技术指标分析,总建面积:余平米分层面积：商业面积：30000余平米停车位：项目四至情况：项目东靠育才路，南邻潇湘公园东门，西邻潇湘公园，北接湘永路。,皇家帝王广场,项目周边现状分析,项目南、东两侧为潇湘公园,项目北侧为湘永路,项目东侧为育才路,建筑形态及意象,项目形象：永州市高端住宅项目风格：现代主义建筑风格项目入口：入口正对育才路项目车库：项目建有地下车库像不像一个商业中心？“金角银边”同时拥有，具有地理位置优势公园临近，具有人文优势和流动人口优势项目形象支撑，且地理位置被认可,
4、周边商业现状,项目周边即将供应或处在供应初期的商业商业现在包括10个项目，总体供应面积在10万平米以上,华源府第,时代峰景,尚东,潇湘明珠,印象巴厘,和泰名居,8#大院,颐园,金盾大厦,龙兴凯旋城,周边商业供应分析,项目周边的商业供应主要分布在育才路，主要包括：,周边商业现状,1,2,3,4,5,大转盘附近商业较为理想，但是业态分布不佳，毫无规划章法三多亭社区附近商业以满足周边居民日常生活需求为主双洲路商业主要满足日常生活兼具部分结构性商品。育才路北段商业有较多汽车售卖及售后维修改装等育才路南段商业主要是建材家居等,项目面临现状,项目,对手,受众,项目本身即为居住社区，有一定的消费基础,区域内
5、几个大型楼盘分别都自带底商，部分底商面积还较大,招商所包含业态：百货店及大型超市为核心，兼顾其他业态,项目,对手,受众,综合来讲，项目区域的大型楼盘本身都具有一定面积的商业，和我们存在着一定的竞争关系，在提升区域商业范围这一点上又和我们存在共同的利益。,从各个方面看来，项目面临以下状况：,面临现状分析,非商业核心区,项目优势,项目劣势,非核心商业区项目可达性较差,竞争对手,受众,综合看来，项目本身适合的业态比较容易确定，重点在竞争对手和受众,公园附近湘永路具备一定的商业基础处在较为理想的位置,项目自有消费人群项目临近公园带来的流动人群,项目现状总结,项目现状总结：项目本身处在高端社区临近，具备
6、一定的人口基础，且周边有较多的房地产开发项目。项目本省商业体量较大，但大多处于临街位置或内街位置，较为理想。湘永路和育才路都具备一定的商业氛围，育才路商业衔接较好，湘永路相对衔接较差。项目所处区域目前人口较少，也不处在商业核心区。项目目前建设进度不很理想，项目自身工程进度和紧邻项目的潇湘公园的现状目前均不太理想，需要进一步改善。,发展商给我们的任务,沟通目前状况下的战略,解决的问题,思路 1,思路 2,思路 3,全市商业辐射中心或专业类卖场,辐射本区域的商业中心,其他思路,项目思考-能做什么,思路一可行性分析,从项目的公共交通及人流状况来看，本项目难以成为辐射全市的商业中心。,永州市冷水滩区市
7、级购物中心规模及条件支持,思路二的可行性分析,从目前状况看来，项目的人流可达性相对较差，可行但利益受限,项目定位思考,3万平米的商业做成什么,思路一：类似于万象城辐射全市的购物中心不可行,思路二：辐射本区域的购物中心。可行利益受限制,需要突破困局,项目定位思考,需要突破困局,突破的可能性,较高的车位配比,周边道路的通达性较差,项目处在河东区人居重要衔接区域,从区域地理上突破,从消费模式上突破,突破的可能性,建筑意向经典、尊贵,两大公园理想人文居住,永州市河东区建材家居家具专业市场聚集重要区域,周边还有永州市汽车销售行业聚集区域,本项目从外部环境到项目本身具备突破的可能性,项目功能定位位置角度,
8、从项目所处位置来看，项目位于河东居住区核心位置。项目周边配套两大公园，又有大量的流动人口；作为很好的休闲娱乐场所，公园本身只具备自然景观，需要好的商业氛围与之配套形成一个良好的休闲娱乐购物场所。从周边发展趋势来看，项目和公园的结合将直接面对河东区所有具有休闲娱乐购物等需求的人群。需要项目具备完善的商业体系。,商业业态定位,便利店,社区商业,超级市场,区域型商业,购物中心,即时性，应急性有目的购买客户,日常小额消费为主的业态构成,商品结构齐全，高频率购买物品为主,商品结构齐全，大众化实用品为主满足一次性购物,以百货店或超级市场为核心，配以专营店、餐饮店及其他生活配套等,Shoppingmall,
9、城市综合体，满足绝大部分人群和商家的购物中心,根据项目特点，购物中心比较适合项目的整体定位,项目功能定位人口角度,从周边居住人口的角度看来，未来区域内（河东居住区+马路街居住区）人口数量将达到13万左右。众多的人口却没有一个好的休闲娱乐购物场所，这些人口需要一个商品结构齐全、能够满足频繁购买和结构性购买商品的需求；综合来看需要项目具备综合商业体的功能。,商业类型分析,2000人,5000人,20000人,50000人,100000人,便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点,增设综合超市、服务类店铺,增设中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店、餐饮店,增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类
10、专业店、文体场所,增设大型、综合超市等,不同的人口条件，对应不同的商业条件,项目定位商业氛围,从育才路目前的商业业态看来，主要集中在三个行业，其一是汽车的销售和维修；其二是家居装修和建材类的销售；其三是餐饮业。这三部分加起来占据了育才路70%的商业业态。目前育才路的生活配套设施在很大程度上依赖逸云路上一家面积约700的小型超市，亟需一个能够提供较为完善的生活配套设施的商业体系。,项目定位商业氛围,从湘永路的商业氛围来看，商业业态主要集中在消费者实施经常性购买的行业包括餐饮和烟酒特产、水果花卉占27%；服务类占据了21%；而鞋帽服饰类结构性商品又占据了20%左右；总体看来行业众多，业态丰富，遗憾
11、的是这些业态中业态丰富的部分主要靠近大转盘附近，对三多亭社区附近的居民所能提供的服务有限。区域内需要一个较为完整成体系的商业结构。,商业类型分析,从现在掌握的情况看来，项目商业部分应当立足满足社区人群要求为主、部分拓展面对区域人群为辅，兼顾流动人群,从人口来看,从商业氛围来看,从项目自身来看,从人口来看项目本身人口一万人以上周边项目人口13万人流动人口规模6-8千人,从商业氛围来看交通状况一般周边商业低档针对日常消费,从项目自身来看永州高端住宅规划设计合理具备衔接功能,（无关的）,（有关的）,（无差异化的）,（差异化的）,项目属性定位-经济价值递进,竞争状况,顾客的需要,（市价）,（溢价）,价
12、格定位,提取初级产品,制造产品,提供服务,展示体验,引导转型,顾客定制化,商品化,商品化,商品化,顾客定制化,顾客定制化,项目定位结论,从项目所处位置看来：需要项目具备完善的商业体系,从周边人口增长的趋势和市政规划来看：需要项目具备综合商业体的功能,从周边商业业态的分布来看：市场上存在一个完善的、具备完整体系的生活配套商业氛围,综合看来，项目需要一个具备完善商业结构的城市综合体,项目形象定位,项目形象：永州市河东区重要商业中心,1,项目形象：永州市河东区休闲购物乐园,2,项目形象：永州市河东区中高端购物首选,3,项目形象：永州市河东区重要城市综合体,4,业态构成分析商品,针对商业业态：快餐食杂
13、、水果生鲜，烟酒等日常消费品,针对商业业态：服装服饰、文体玩具、办公用品，中高档餐饮等专卖店、超级市场,针对商业业态：大型百货商店及其附属商业,业态构成分析,专营专卖类,随着楼层的增高，业态针对的客户具有一定的针对性,项目命名建议,项目的命名,2.项目命名建议 建议项目命名：皇家财富广场 案名释义：以“皇家”为底蕴，深切吻合项目本身形象，以财富为依 托，充分体现项目本身价值 备用案名：皇家财富商业街/皇家商业广场,1.项目命名原则 项目命名和住宅部分应当相互切近 项目命名要充分体现商业部分价值 项目命名应当注重项目本身形象,项目自身建议,项目建议,大型百货专卖及其附属商业,专营类门店中西快餐大
14、型超市休闲娱乐区,中高端餐饮服饰特卖专卖类,社区服务、家政服务类，与公园衔接处休闲及快速餐饮类,停车位的规划,单位：车位/100,Add,Add,Add,Add,自行车7.5 机动车0.45,自行车 7.5 机动车0.3,饮食店,集贸市场,商业中心,公共中心,自行车7.5 机动车0.45,自行车3.6 机动车0.3,1.本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量表示，2.其他各型车辆停车位的换算办法，应符合表中的规定。,项目需要车位数量为135个,项目经营模式建议,在解决售卖模式之前，我们需要明确项目整体的经营模式,从项目的定位、持续经营以及良好形象的维护来看，需要以统一的形象来经营。,怎样实现统
15、一形象的经营，目前市场通常的模式是怎样的,项目经营模式的确定,自营联合经营委托经营,？,目前市场上常见的经营模式,项目经营模式建议,售卖模式和经营模式之间存在着千丝万缕的联系，在解决前者之前必须先确认后者,自营分析,联合经营分析,招租困难或者具有垄断性资源的时候使用风险较大可以保底抽成或者纯分成,租金与商业经营收入挂钩按照契约提成分红发展商具有一定经验情况适用,委托经营分析,按契约收取租金发展商没有商业运作经验及实力的情况下适用不利于实现价值最大化,经营模式选择,从发展商及发展商的长期利益来看，百货部分适宜采用联合经营的方式其余部分采用“统一规划、分别经营”的策略,经营管理公司和商家可以采取保
16、底提成的方式进行合作，收取的租金一般分两部分，一部分是按面积收取，称为保证租金，另一部分按总营业额的一定比例收取，该比例取决于承租商的平均费用、商品价格、利润率等相关因素，总营业额的计算通常每年进行一次。,Image Info www.wizdata.co.kr-Note to customers:This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only.You may not extract the image for any other use.,租售模式分析出租,从好的方面来讲：从商业的培养期
17、开始，到成本的回收，整个过程中能够体现商业本身的完全价值，享受整个利益链上的收益。出租的价值体现在整个商业存活过程中，尤其是潜力越大的商业越不能在运营初期体现其完全价值。租金是一个动态变化的过程，考虑到通货膨胀的因素，实际上在早期对租金的判断往往偏低，出租能够弥补这一遗憾。出租获益是比较稳定的收入来源,从坏的方面来讲：对于商业前景朦胧的物业来讲，出租不能确保商业能够如愿发达，如果商业经营失败，将造成无租可收的后果。出租不利于资金的快速再分配，相对来讲将受益限制在特定的方面。出租不利于快速回笼资金，会造成短期的资金压力。导致短时期内资金流通不畅。,租售模式分析出售,从好的方面来讲出售可以快速的回
18、笼资金，也利于资金的再分配，保障资金链的流通。在当前大经济环境下，新兴财富阶层手中掌握的大量闲散资金，因为投资渠道匮乏而流向房地产投资领域，使商业地产售卖有了外部环境；另外这类非理性、非专业人群的投资意识比较初级。金融体制让开发商得不到长期金融工具的支持，只好通过迅速开发销售变现来归还银行贷款。,从坏的方面来讲商业的售买导致无法统一运营管理。尤其是室内商业，它客观上要求必须要统一运营管理，由于商业的售卖使开发商往往丧失了商铺的支配权，使得统一的定位、规划、招商、运营无法实现。开发商由于还贷的压力，将商铺天价卖给投资客，投资客为了获得既得的利益回报，将下游利益链给严重透支了，而投资客的收益就是商
19、家成本的大头，一旦外部消费市场疲软，商家经营必然惨淡，收入无法保证，加之成本高企，所以往往难以逃避死亡的厄运。商家一死，整个项目失败，投资客的租金也就没了。,租售模式分析,出租分析一方面来说：出租能够较为真实体现物业商业价值出租能够较为长期的带来收益一方面来说：出租不利于资金的快速再分配出租不利于开发商资金的流通,租售模式分析,出售分析一方面来说：出售可以迅速套现降低风险出售可以缓解资金压力出售具备较好的商业环境一方面来说：出售无法榨取更高的利益出售会给商业管理造成一定的困扰购买商铺的投资客会严重透支下游利益,租售模式分析隐藏的要点,项目租售比例建议,售卖模式建议,直接销售,带租约销售,短期委
20、托,核心售卖,将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。可能导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。,在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。,通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期租金，取得商铺短期的经营权。开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。,通过对不同区域的商业进行精
21、细化分和规划，保留核心价值较强、利润较高的部分持有进行出租；将由核心商业带动的部分实行售卖既能够平衡现金流压力又能获得长期利益,租金的确定,不动产交易发达且有较多交易实例,不符合项目情况,有收益或潜在收益的不动产,A 比较参照法,C 租金收益法,B 预期利润法,项目周边缺少可以参照的同类型商业,适用于无收益且不交易的不动产,符合项目情况,项目售卖模式分析核心售卖模式,香蜜湖片区处于发展阶段，未有成熟商业氛围，我们调查发现，项目周边仅有零星街铺交易，与本项目经营模式相去甚远，可参照性不强。,项目的价格定位,动态价格,价格界定路线图,用市场比较法确定租金及收益率,用收益还原法计算静态价格,估计溢价
22、空间,根据发展推断项目升值空间,根据市场比较法，一楼临街商铺静态月租为110元/平米，由于比较的都是街铺，街铺的使用率都比较高，接近100%，所以120元/平米应该是一楼的按套内面积计算的租金。,项目的价格定位静态租金测算,商圈的分类,商业区 商业集中的地区,其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。住宅区 住宅区住户数量至少1000户以上。其消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高文教区 其附近有一所或以上的学校，其中以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但果汁类饮品购
23、买率高。办公区 指办公大楼林立的地区。其消费习性为便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。工业区 工业区的消费者一般为打工一族，消费水平较低，但消费总量较大。混合区 分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化的消费习性。,公式V=a/r1-1/(1+r)n，其中 V代表评估价值，a=楼层租金，r=5%（商业化率），n=实际使用年限（使用年限40年）。备注：假设在40年的使用期限中，各年净收益和投资回报率相等。得出如下计算结果,项目的价格定位收益法的计算过程,首层价格初步估算为：13303元/平方米（套内）,根据本项目特点及区域
24、市场特点，本项目的溢价空间主要集中在营销、市场增长、品牌三个方面，初步预期将带来15%20%的溢价。,动态价格=静态价格+溢价空间,收益法计算,市场增长溢价,规划利好溢价,营销措施溢价,外部溢价因素,内部溢价因素,经过溢价，首层均价区间 15300-16000 元/平方米,项目的价格定位经过溢价后的动态价格,项目的价格定位,项目一层外铺价格为15300，15900 元/平方米（按套内面积计算）,项目一层内铺价格约为外铺价格的60%，约在9200元/平方米 左右（按套内面积计算）,项目二层内铺价格约为一层内铺价格的70%，约在6400元/平方米（按套内面积计算）,项目4-5层若直接销售，因面积较
25、大，通常价格不会很高，建议在2500元/平方米。（按销售面积计算）,按照商业项目30%-40%的公摊计算,项目整体回顾,项目属性定位：城市精英人士交往、休闲、购物的顶级场所项目形象定位：顶级时尚、极致体验项目命名：皇家财富广场项目功能定位及比例：娱乐、休闲：餐饮：购物=15%：25%：60%出售/出租比例：大致在 80%-85%售卖模式：带租约销售+核心售卖模式+直接销售项目收益：小结：项目的长期收益主要来自于项目的成功经营，短期收益相对较少。,营销推广建议,商铺入市的策略,销售时机选择：商业街区展示区全实景展示，已签约3-4家主力大商家,先预热后认筹：主体部分的外装修及商家准备工作完成之后再
26、登记咨询,推售节奏：商铺分3批销售，每批单位分次推出，每次推出即售完,热点制造：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度,销售时机,预热认筹,推售节奏,热点营造,招商目的分析,引进商家，为社区提供服务，增加社区人气,带租约销售，提升项目现有价值,项目商业部分和住宅部分同时启动，树立项目品牌和企业品牌,招商目的分析,拢人气,旺财气,树品牌,工作思路,原则：精心准备，切实合作，执行贯彻，全面胜利,工作内容：围绕招商和销售目标的彻底解决方案,运营目标：招商达到90%，为销售打下坚实基础,战略目标：打造区域内主要商业街，提升项目及企业形象,项目定位：区域型要商业街区,
27、招商流程分析,招商流程,招商人员的招聘招商机制的构建,终极目标,团队协作,各种文本招商手册,人员出动媒介配合,委托代理租赁调节,1.团队构建,2.资料准备,3.推广执行,4.物业配合,*始终坚持统一的项目形象,*始终坚持诚挚的服务态度,树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理,通过推广实现良好的市场品牌度和知名度，将有助于项目整体租金水平的提高。通过先进的商业经营管理模式和良好的服务理念争服顾客，赢得市场，最终保障整个商业获得长期的租金收益和经营收益。,项目的总体招商思路,树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理,项目进行整体招商。,项目的总体招商思路,树立品牌、整体招商、统一形象、统一经
28、营管理,是指统一商业的整体，包括内部店铺的装修风格、统一商业服务人员的着装，统一进行宣传推广，这样能够很大程度上提高商场的物业档次，从而满足高档的商业定位，同时也能大大改善项目的购物和经营环境，有利于提升项目的品牌知名度，构筑核心竞争力；,统一培训管理，以此提高整体服务水平，降低营销成本。,项目的总体招商思路,先招主力店，后其他；,项目的总体招商策略,主力店在招商条件上给予一定优惠。,主力店的位置需要预留；,招商到达一定程度需开业；,在品牌和铺位的选择上要坚持档次相似的原则。,招商流程分析,月,月,月,月,月,月,月,月,确定招商主题、业态,月,准备招商资料,整理意向商家资料,确定招商队伍,销
29、售中心借助原来场地,招商启动新闻发布会,主力店及品牌商家招商,与主力店或品牌商家有明确意向,商家签约仪式并进行宣传,销售中心开放,开始销售登记及咨询(开始认筹）,铺王拍卖及公开发售即解筹第一批铺位,品牌商家签约仪式并进行宣传,第二批铺位登记,第二批主力店、品牌商家招商完成,第三批铺位公开发售即解筹,主力店、品牌商家招商完成90%,第三批铺位登记,第三批铺位公开发售即解筹,第三批主力店、品牌商家招商完成,招商成功答谢会,部分店铺开业筹备活动,剩余铺位招商、签约、开业,项目的推广-事件营销1,事件营销 1,2,3,皇家财富广场招商发布新闻推介会：时间：项目招商开始之前地点：永州市某知名酒店目的：项
30、目的预热和项目整体推介主题：项目的价值所在，项目形象推介与会对象：开发公司领导、媒体记者、政府相关部门领导、重要商家领导,项目的推广-事件营销2,1,营销事件2,3,事件营销2：主力店签约仪式暨招商推介会时间：2-3家主力店招商完成之后地点：项目销售中心目的：聚拢人气，见证项目吸引力主题：项目品质见证，项目招商推介与会人员：开发公司领导、重要商家领导、新闻媒体、业内人士、重要客户,广告,国际商业城，富贵黄金铺！,财富大赚盘 怎么赚都是赢家,今日寸金买土，明日寸土寸金！,国际商业城，富贵黄金铺！,传世领地 商脉策源,商业地产广告语大赏,回避的误区,严谨的研究招商业态，避免在一个区域内低水平重复招
31、商,错误的定位会导致无法针对特定的商业客户群，最终导致长期招商不利,失衡的业态无法满足商家的需求，势必造成部分商家无法长期运营而退出,供求失衡,定位不当,业态失衡,对于招商工作来说，以下误区务必回避，谨防利益流失或者招商受阻,招商误区详解,无有力消费人群不合理的租金区间建筑结构不合理,招商人员认识错误招商人员操作错误,商家利益受损,策略失当,签约条件失衡,供求失衡,定位不当,业态失衡,招商人员的内部问题同样可以造成重大失误,缺乏执行力,缺乏专业的运营商,缺乏招商人才缺乏招商管理人才,形象受损利益受损,策略失当或者无策略,只考虑主力店只考虑长周期,附录一：商业项目个案分析,零陵中路商业核心区,1
32、,2,3,4,1：舜德Mall；2：金水湾；3：潇湘步行街；4：第一街,商业项目分析潇湘步行街,潇湘步行街位于永州市商业繁华路段零陵中路，属于城市零售商业街区。项目目前经营状况较好，一层繁华，二层则趋于平淡，三四层目前已经脱离初始规划，四层已经成为公司办公场所所在。项目规划情况：-1层：大型生活超市，电器超市（目前已经引进国美电器，处于装修阶段）1层：男女服饰，运动休闲，皮鞋皮具，精品，珠宝首饰2层：儿童服饰，母婴用品，个性服饰，韩日服饰，牛仔，个性饰品；3层：时尚精品，数码天地，小商品市场，图书音像，特色产品，小家电等4层：中西餐厅，风味美食，咖啡茶吧，网吧沙龙，电玩游戏，休闲娱乐，台球保龄
33、球,潇湘步行街,项目四层成了雅虎中国等公司的办公场所,项目三层成了窗帘布艺大世界和部分餐饮业的经营场所,项目二层依然是服饰的世界,潇湘步行街规划分析,在业态规划和商铺面积的方面来讲，项目为一楼定位了珠宝首饰等，但是在店面上主要考虑的是40-80之间的店面。,从整体上看来，潇湘步行街的规划遵循着“人流递减，趋于专业”的原则，且在业态的规划上趋于全面和商品种类丰富，规划目的显然是以面向全市的综合性商业街区为主。,从实际上看，商业街在规划中明显对消费人群的判定不足，实际上商业街的消费群体构成主要是流动人群，人群结构复杂，需求多样化，在这一点上是对的；但是较为高端的消费人群则明显比例不足以支撑两层楼相
34、对高端的沙龙、保龄球、咖啡吧等；而网吧、餐厅美食等对流动人口和常驻人口都有需求，不可能仅靠流动人口支撑,从细节上来讲，没有充分考虑为消费者预留充分的休息空间，从而导致消费者不会在项目内部充分逗留。,潇湘步行街,敞露的休息场所无法提供较好的遮蔽和休息功能，反而致使器具损坏，如左图所示,与入口处电梯的开启相比（右上图），商业街内部的电梯则处于关闭状态（右下图）,潇湘步行街,潇湘步行街优势分析地段占优，位于城市核心商圈周边商业发达，有较好的商业氛围人流量较大,潇湘步行街劣势分析规划不合理，商业业态有所偏颇。体量大，周边竞争激烈周边商业造成分流现象严重，业态多为低水平重复建设，价值缺失。不留人，可供休
35、息区域过少吸引力相对偏弱，无特色，无亮点。,商业项目分析金水湾,金水湾位于核心商圈的重要衔接地点，项目是目前永州市运营最为成功的高端商业案例。项目目前处于重新调整阶段，可能舍弃部分二线品牌，转以一线品牌为主。项目业态分布为：-1层：童品，小家电，床品，手机，儿童乐园，电玩等1层：珠宝玉器，化妆品，皮鞋皮具，名表城2层：精品女装，时尚女装，女士内衣，精品饰品3层：精品男装，休闲男装，针织服饰，男士精品4层：运动休闲，牛仔休闲，健身器材，美食城,金水湾优劣分析,金水湾主要优势在于：核心商圈的核心位置。高端定位，利润较为丰厚。项目主要经营高端，和中等收入+偶尔高档消费的新奢侈主义相呼应，追求产生于2
36、0%商品上的80%利益。人流量大，形象塑造成功，合作商家选择较为精当运作成功，运营商能力较强,金水湾的劣势在于：业态较为单一，服装销售为主。（依靠周边业态弥补）体量决定了无法形成城市综合体，主要是服装销售。业态高端，针对人群较为单一。,商业项目分析舜德Mall,舜德Mall位于永州市零陵路和凤凰路十字，城市交通核心地段。目前百货区租金尚在讨论中；建材区租金在30-50元/平米不等ITAT服饰区目前经营状况不理想，顾客寥寥，销售人员数倍于顾客日杂区经营状况较差,商业项目分析第一街,第一街位于潇湘步行街斜对面第一街1楼售价平均为1.2万元左右，减去前两年的租金返还，实际售价降低至1.03万元左右；
37、二层实际售价甚至低于2500元。第一街目前开业的商铺并不严格按照规划第一街是婚庆商品为主题的专业类商业街区,第一街分析,第一街独辟蹊径，专注于婚庆礼品主题；但是永州市人口基数较小，需要考虑婚庆用品和日常生活用品（如烟酒糖茶方面）的共通产品作为衔接和过度，是否采用这一思路需要观察其后期运营。从租售方式上来讲，第一街在销售时采用了“即可自己经营，亦可委托经营”的思路，这也造成了规划未必能统一实现的困境，目前既有婚庆主题商品，也有无关商品，不够统一。建筑第一层层高达到5.6米，一层可以做两层用。营销活动比较广泛且频繁，营销活动远至长沙，塑造了较好的项目形象。但是在项目定位和营销的结合上则显得不够完善
38、。永州既非婚庆产品重要原产地和集散地，亦非重要商贾聚集地；以婚庆产品为主题的商业影响力很难远至长沙。在宣传对象和受众上显得稍有脱节。,Thank You!,Add your company slogan,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明
39、白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披
40、荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良
41、，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆
42、境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能
43、再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,
