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1、,城乡建设用地增减挂钩实施规划编制技术交流,2011年8月30日,实施规划的特点,实施规划规定了增减挂钩项目挂钩周转指标的使用、项目区规划方案、整个项目的投资需求、资金筹集渠道、土地权属调整方案、项目时序安排、挂钩保障措施等方面的事项，并以复垦可研为依据，叙述拆旧区复垦的可行性，从总体上把握增减挂钩项目的各个方面，指导整个增减挂钩项目的科学、有序的实施。,挂钩周转指标使用,项目区规划方案,投资估算资金筹措,土地权属调整,时序安排,保障措施,复垦方案,建新方案,项目分析复垦方案复垦投资估算,项目可行性分析,建新可行性,复垦可行性,复垦投资,还迁建设费,安置补偿费,其他费用,可行性分析复垦工程设计
2、复垦预算,可研,实施规划,复垦设计,实施规划的特点,交流内容,一、实施规划编制目的和原则,规划目的通过开展挂钩试点，对原本零散分布、低效利用的农村建设用地进行拆除，对旧村住户进行集中安置，提高土地集约节约利用水平；通过宅基地换房，为拆旧区农户提供城镇住房，保障农民合法权益，改善农民居住环境，提高农民生产生活条件；结合社会主义新农村建设，对拆旧区宅基地进行整理复垦，在保证项目区建设用地总量不增加，耕地数量有增加、质量有提高的前提下，优化用地结构和布局，提高土地利用效率。,提高节约集约水平,改善生产生活条件,保护耕地，优化结构布局,统筹城乡发展,一、实施规划编制目的和原则,一、严格遵循土地利用总体
3、规划、城市总体规划和村镇规划；二、严格保护耕地特别是基本农田，尽量避免占用一般耕地；三、坚持节约集约利用土地，优化城乡用地结构和布局，促进城乡协调发展，项目区土地利用实行“双控制”；四、因地制宜统筹安排，零拆整建，先易后难，突出重点，分步实施；五、充分尊重农民意愿，维护集体和农民土地合法权益；六、保护和改善生态环境，促进土地的可持续利用。,规划原则,二、实施规划内容概述,二、实施规划内容概述,实施规划主要包括以下内容:1、项目区概况2、项目实施可行性分析3、项目区规划方案4、项目工作时间安排5、投资估算6、土地权属调整7、实施规划保障措施8、规划图件其中，项目可行性分析、项目区规划方案、项目工
4、作时间安排、投资估算、土地权属调整等方面是实施规划的重点，实施规划的编制原则在这几个方面都应有所体现。,三、项目区概况,三、项目区概况,项目区概况详细介绍项目所在区域情况、项目位置情况、项目区的基本情况。区域情况包括所在区（县）的自然环境、地质情况、气候特点、经济社会条件、土地利用现状。项目位置情况应分别介绍项目区内拆旧区和建新区具体位置、用途和划分依据项目区基本情况包括建新区拆旧区的位置、面积、人口、权属情况。,项目区概况的内容主要由前期调研阶段获取。,四、项目实施可行性分析,四、项目实施可行性分析,合法性分析,资金预算分析,建新区分析,拆旧区分析,项目实施可行性分析,重要概念挂钩周转指标：
5、城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标，是指国家和省为了控制挂钩规模和周期，批准并下达给有关县（市、区）一定时期内的一定数量的用地规模。挂钩周转指标专项用于控制项目区内建新地块的规模，同时作为拆旧地块整理复垦耕地面积的标准。不得作为年度新增建设用地计划指标使用。挂钩周转指标应在规定时间内用拆旧地块整理复垦的耕地面积归还，面积不得少于下达的挂钩周转指标。,四、项目实施可行性分析,合法性分析,是否符合国家法律、法规,是否符合当地政策、条例,是否符合土地利用总体规划、城市总体规划,项目区能够否实现土地平衡、挂钩周转指标能否及时归还,四、项目实施可行性分析,建新区分析,是否拥有良好的区位条
6、件,是否拥有广阔的发展前景,国家、地方相关政策支持,其他便利条件,拆旧区可行性分析,农村建设用地节约集约利用程度,自然条件情况（是否适宜耕种）,农民生产生活条件,农民意愿,现状便利条件（道路、排水）,可参照复垦可行性研究成果,结合调研收集的有关资料编写,四、项目实施可行性分析,资金预算分析:项目单位组建独立公司作为项目投融资主体，公司可以是政府出资组建国有独资公司也可以是以政府为主导、吸收社会投资主体参与、共同组建的有限责任公司。融资主体负责筹措项目所需资金，全面运营项目建设、资金管理和债务偿还；同时出让区土地进行出让取得回笼资金用于平衡本项目的资金需求。,五、项目区规划方案,五、项目区规划方
7、案,规划方案以科学规划、合理布局，建新拆旧、总量平衡，集约利用、提高效率，自愿民主、维护权益为总体设计原则，通过规划指导、政策支持、政府推动，推进人口向城镇集中、土地向规模经营集中；合理调整土地利用结构和布局，促进土地的节约集约利用；严格保护耕地和基本农田，确保耕地和基本农田数量不减少，质量不降低；促使生态环境明显改善，居民生活水平明显提高。项目区规划方案主要分为拆旧复垦区规划方案、建新区规划方案和安置补偿方案。,五、项目区规划方案,拆旧区复垦前后土地利用情况,五、项目区规划方案,工程平面布局依照可行性研究成果，描述复垦区田、水、路、林、村的布局、规格、工程量,复垦效益分析,经济效益:通过复垦
8、后作物产出及单价计算社会效益:农民生活条件改善、有利于城乡 统筹、有利于三集中、提高农业生产力、其他方面生态效益:水土环境影响、农业环境影响,五、项目区规划方案,建新区规划方案,建新区规划定位结合项目区的区位条件、交通条件、产业基础，结合当地“十二五”规划和城乡总体规划，与当地充分沟通，明确发展方向。建新区规划布局规划布局应致力于创造规模适当的、距离适中的市镇与邻里社区服务中心，塑造舒适方便的生活社区，满足不同群体的需求,规划定位和规划布局应充分满足当地需要，搜集当地产业政策文件，有条件时应遵照建新区城市布局规划,五、项目区规划方案,项目区安置补偿方案围绕“一切为了农民，一切依靠农民”的工作方
9、针，按照农民可以接受、政府能够承受的原则，对纳入项目区范围内的村庄实施搬迁和改造，规划建设新型居民住宅小区，进行住宅还迁安置和人员综合安置，安置方式主要有:1、宅基地换房;2、无偿提供生活保障性用房;2、实行建新区土地征收与补偿制度;3、建立被征地农民社会保障制度;4、大力开发就业岗位、对拆迁农民进行有针对性的培训，促进征地参保人员就业。,原则:一切安置补偿方案应以前期调研阶段征求当地政府的意愿为准!,六、项目区工作进度安排,六、项目区工作进度安排,挂钩指标的归还是挂钩进度中的重点，理清挂钩指标的归还原则易于理解项目进度的安排:挂钩周转指标从项目区整体审批实施至指标归还的期限一般不超过三年，项
10、目区要制订分年度指标归还计划。项目进度计划上要体现先易后难、突出重点、分步实施的原则，依据复垦的难易程度分期实施，确定分期计划时应确保一期复垦归还挂钩周转指标50%以上。分期最好以行政村为单位。,项目区挂钩周转指标使用与归还计划表,六、项目区工作进度安排,城乡建设用地增减挂钩试点项目区一期工程进度表,六、项目区工作进度安排,城乡建设用地增减挂钩试点项目区二期工程进度表,七、投资估算与资金筹措,拆旧区、安置区投资估算投资估算应以当地最新建筑工程预算基价、安装工程预算基价为基础编制，针对拆旧区和安置区发生的各项费用，经分析测算一般包括规划编制及土地测量费用、还迁住宅建设费用、拆迁安置补偿费用、土地
11、征收费用、土地复垦投资需求和财务费用六部分，其中土地测量费用、土地复垦投资需求必须与可行性研究相衔接。,拆迁安置补偿费按照当地政府确定的补偿方案确定；土地征收费用按照当地区片地价或者当地政府提供费用标准确定；土地测量费和土地复垦投资按照可行性研究确定的金额计算。,七、投资估算与资金筹措,还迁住宅建设费用计算方法,费用构成,七、投资估算与资金筹措,建筑安装工程费,七、投资估算与资金筹措,工程前期费及行政事业收费估算,七、投资估算与资金筹措,续前表,七、投资估算与资金筹措,续前表,七、投资估算与资金筹措,配套工程费,七、投资估算与资金筹措,二、项目实施资金筹措,七、投资估算与资金筹措,挂钩试点工作
12、以蓟县新城政府为工作主体，通过组建公司作为项目投融资主体，负责筹措挂钩试点所需资金，全面运营项目建设、资金管理和项目债务偿还职责。通过城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策，在规划小城镇内适当留出用于商业开发的土地，通过招、拍、挂的方式，取得土地收益用于平衡小城镇建设的公益性投资需求、土地征收和复耕等投资需求。由于市场变动等因素，影响出让区土地价格，产生资金缺口，由项目区当地政府财政自行补充。,八、土地权属调整方案,八、土地权属调整方案,项目区土地权属调整是适应城乡建设用地增减挂钩工作需要，综合运用行政和法律手段，在项目实施前后进行的一项服从区域土地利用需求，对现状土地所有权和使用权进行
13、调整，确保土地权利人在新的土地利用格局中拥有相应合法权益的政策措施。,拆旧区（国有、集体）,安置区（国有、集体）,出让区（国有、集体）,征地,征地,安置区（国有）,出让区（国有）,拆旧区（国有）,拆旧区（国有、集体）,项目区权属调整方案,项目区权属调整方案必须征求项目区政府意见,九、实施规划保障措施,九、实施规划保障措施,组织保障成立增减挂钩工作领导小组，确定组长、副组长，理清各自职责。政策保障国家政策、地方鼓励措施制度保障项目区监督检查和考核制度；土地整理复垦两级验收制度；材料申报制度；台账管理制度。资金保障挂钩试点项目资金专款专用，按工程进度分期划拨，县、镇两级财政加强资金监管。严格各项费
14、用的收缴，加大资金使用管理力度，保障挂钩试点资金及时到位。,十、规划图件,十、规划图件,项目区区域位置示意图,主要体现项目区所在的区域位置、地理情况，一般配以*区在*市位置、项目区位置示意图、文字说明等加以体现。,项目区位置示意图,项目区位置示意图主要体现项目区所在位置的详细地形地貌、交通、水利情况；项目区形态，拆旧区建新区位置；项目区规划分期情况。,十、规划图件,项目区土地利用现状图,项目区土地利用现状图需体现项目区范围和项目区以及周边的土地利用情况。,十、规划图件,项目区实施规划图,项目区实施规划图以土地利用规划图为底图，需标明项目区范围，制作过程中应注意项目区土地用途与规划底图的一致性。,十、规划图件,项目区建设规划设计图,该图主要体现建新区的城市规划以及楼宇单体，描绘出一幅建新区今后美好的景象。,十、规划图件,项目区整理复垦规划图,拆旧区整理复垦规划图主要侧重于体现拆旧区的复垦设计情况，复垦设计搬照复垦可研的设计成果。,十、规划图件,
