《浅析开发商破产后购房者利益的保护.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅析开发商破产后购房者利益的保护.doc（5页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、浅析开发商破产后购房者利益的保护2009.8(下)LeIsystemAndSo啪I;I占缸金浅析开发商破产后购房者利益的保护于伟赞摘要自我国实行住房改革以来,房地产业逐渐成长为拉动中国经济增长的龙头产业,一升再升的住房价格,已经逐渐超出了普通百姓的承受能力.近来受全球金融危机的影响,房地产市场出现了低速,打破了房地产开发商只赚不赔的局面,有的开发商甚至走到了破产的边缘.开发商破产,相关利益群体都会受到不同程度的损失,但其中购房者可能是损失最大的.本文结合我国的商品房预售制度和破产制度,探讨开发商破产后对购房者利益的保护.关键词破产破产财产交付中图分类号:D923.2文献标识码:A2007年6月
2、25日9时30分许,一个爆炸性的消息传向部分大连财富广场的购房者,闻者”无不震惊”.”财富广场将在明天被整体拍卖,我们的房子要没了.购房者王先生接到这个电话时,他”不相信这是真的”,因为按约定,7月31日前开发商就会把房子交付使用,据此,仅差了一个月零一点.拍卖真相在购房者的调查中不断明晰.他们惊讶地发现,财富广场的现开发商大连宏祥国际商贸大厦有限公司已经被债权方通过法院申请了破产.(半岛晨报6月27)2001年,北京兴昌达博房地产公司与北京兴昌高科科技发展总公司合作开发麓鸣花园.前者负责拆迁补偿与项目建设,后者负责办土地开发手续.由于该手续批文延误,工程一拖再拖,但已有600人认购房屋.20
3、04年,麓鸣花园开发用地手续终于办理完毕,但此时拆迁费己飙涨了3.4亿元,同时半数购房者要求退房,理赔,导致”兴昌达博”资金链断裂,无法继续开发.2007年9月,在”兴昌高科”的申请下,昌平法院宣布”兴昌达博破产,成为新破产法实施后第一起房地产公司破产案.中国房地产开发经历了楼市如日中天,房价不断攀升之后,如今,无异于是在热油锅里浇了一盆冷水,是满座皆惊.开发商破产,影响无疑是巨大的,对于开发商来说是无奈之举,是”致命性”的打击.对于广大购房者来说,是晴天霹雳,是投资不当.而对于整个中国楼市来说,这则是一个危险的信号开发商的破产,打破了开发商是”救世主”的神话,原来开发商原来也会时运不济败走麦
4、城.在这其中,受害最大的无疑是购房者.如果开发商真的破产了,也许引起”多米诺骨牌”效应,导致更多的开发商破产,更可怕的是,也许会引起”蝴蝶效应”,导致一些购房家庭的“破产.我国的商品房预售制度,使得开发商和购房者在签订商品房预售合同时,开发商预售的房产并未建好,但此时购房者却要交付一部分甚至全部购房款.如果房屋交付前开发商破产,购房者的利益该如何保护?本文着重分析在我国目前的法律体系下,如果开发商破产,如何保障购房者的利益的有关问题.一,我国的商品房预售制度1994年,国家出台了城市房地产管理法,其中建立了商品房预售许可制度,并对预售条件,监管作出了原则性规定.商品房预售是指房地产开发企业(以
5、下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为.1994年l1月l5日建设部令第4O号发布城市商品房预售管理办法,后经2001年8月l5日,2Oo4年7月2O日两次修正.该办法第五条规定,商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书:(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定文章编号:1009.0592(2009)08.120-02施工进度和竣工交付日期.根据楼市”行规”,只要开发商拿出规划证,土地证,房产证及土地使用权出让合同书这”
6、三证一书”,开发商就取得了合法地位,而开发商再确定施工进度和竣工交付日期,就可以取得商品房预售许可证,对”商品房”进行预售.其实这时候的开发商向买受人出售的房屋并不存在,而只是约定在某个特定的时期才能够实际交付.换句话说,开发商只要满足了某些必要的条件,就可以采取空手套白狼的手法,掏走购房者的腰包,为自己赚取利润.因此,长期以来,大部分购买期房的购房者提前一年,两年甚至更长时间支付房款,这就为日后留下了隐患.二,我国的破产制度2007年6月1日起施行的中华人民共和国企业破产法第七条规定:债务人有本法第二条规定的情形,可以向人民法院提出重整,和解或者破产清算申请.债务人不能清偿到期债务,债权人可
7、以向人民法院提出对债务人进行重整,或者破产清算的申请.第一百一十三条规定:破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:(一)破产人所欠职工的工资和医疗,伤残补助,抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险,基本医疗保险费用,以及法律,行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(三)普通破产债权.破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配.同时,对于银行,保险公司等金融机构破产的,关于破产财产的清偿顺序,我国另有特别的规定.因此房地产开发商作为普通的企业,破产财产的清偿顺序按破产法的有关规定进行.三,与开发
8、商破产有关的法律问题(一)开发商与购房者的法律关系开发商作为卖方,购房者作为买房,双方在买卖房屋的过程中形成了买卖合同关系.开发商有按照合同约定交付房产的义务,购房者有按时交纳购房款的义务.任何一方未履行义务都应承担相应的违约责任.因此在购房者交纳了购房款后开发商交付房产前,购房者成为开发商的一般债权人.如果此时开发商破产,购房者作为债权人参与破产程序,但购房者是一般债权人还是有优先权的债权人需要进一步分析.(二)开发商所建房屋是否属于破产财产根据破产法的有关规定,破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产.债务人被宣告破产后,债务人财
9、产为破产财产.开发商所建房屋有的属于在建工程,有的已经交付,因此是具体情况而定.1.开发商已向购房者交付房屋,并办理了房产证.根据我国作者简介:于伟赞,山东司法警官职业学院教师,法学硕士,研究方向:商法理论与实务.12OI.egels1stemAndSoaetyl;IJ占轧金2009.8(下)法律的规定,房产证上登记之人为房屋的所有人,此时房屋不属于开发商的财产,更不是破产财产.2.开发商已向购房者交付房屋,未办理房产证.最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定第七十一条规定,下列财产不属于破产财产:(五)特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;(六)尚未办理产权证或者
10、产权过户手续但已向买方交付的财产.应当注意的是,在我国房产的交付不以办理房产证为依据.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外.从司法解释我们可以看出:转移占有就是交付使用,在实际生活中我们通常所说的交钥匙就意味着转移占有.因此商品房买卖中,只要开发商向购房者交钥匙,购房者所购买的商品房就也不再属于开发商的破产财产.3.开发商未向购房者交付房屋的.根据关于审理企业破产案件若干问题的规定第七十一条第一款第六项的规定,如果破产申请受理时开发商未向购房者交付房产的,该房产即为开发商的破产财产.但是前述第
11、五项规定”特定物买卖中.尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物也不属于破产财产”.那么,预售的商品房如果支付了全部价款是否属于特定物买卖呢?物,是指存在于人身之外,能够满足人们的社会需要而又能为人所实际控制或支配的物质客体.特定物是指自身具有独立的特征,或者被权利人指定而特定化,不能以其他物代替的物,包括在特定条件下独一无二的物和从一类物中根据民事主体的意志而特定化的物0.商品房预售时,虽然购买几层几单元几室是特定的,但是根据城市商品房预售管理法和<商品房销售管理办法的规定,要求在建工程完成工程建设总投资额的25%后才可以进行房屋预售,也就是说购房者在与开发商签订预售合同时,购房者购
12、买的房子正在建设中,而且尚未达到交付条件,如果达到交付条件就属于现房了.未达到交付条件的房屋不属于合同约定的购房者所要购买的房屋,”不能满足人们的社会需要”,因此不属于特定物买卖,也就不能排除在开发商的破产财产之外.综上分析,开发商已向购房者交付房产,虽未办理房产证的,也不再属于开发商的破产财产.但是要注意,由于此时并未办理产权转移手续,因此房屋的所有权仍属于开发商的财产.此时开发商破产,虽然该房产不作为破产财产参与分配,但购房者也不能主张取回权,因为取回权的基础是取回权人对要取回的物享有所有权.购房者只能针对该交付了的房产享有优先受偿权.而未向购房者交付的房产,属于开发商的破产财产,开发商被
13、宣告破产的,该房产作为破产财产用以清偿债务,而购房者也只能作为一般债权人参与破产分配.任何一个企业的破产,企业自身和利益相关人都会不同程度的受到损失,破产法的有关规定只是创造一个平等的集体受偿的环境,尽量减少各方的损失.在房地产开发商破产的情形下,购房者的损失却是巨大的,几十万甚至上百万的购房款不是一个普通的中国家庭能承受的,大多数购房者倾其所有或者向银行举债购房,如果换来的是开发商破产或钱财两空,没有人能够承受的了.就像上述”兴昌达博”破产案中麓鸣花园业主所说的那样”等到能入住的时候,我不会去装修,我要把老人的遗像挂在墙上,纪念这8年来经受的磨难.为父母买的房,但父母至今未能入住,却已不幸去
14、世.”因此从法律的角度讲,要减少开发商破产事件的发生,尽可能的通过和解和重整程序挽救企业(兴昌达博破产案件目前处于重整阶段),或者赋予购房者优先的受偿地位,来保护处于弱势地位的购房者.注释b却www.zsneW魏振瀑.民法.北大出版社,高等教育出版社.2000.118(上接第98页)1.明确了劳动者的工伤保险权利.劳动合同方法的明确规定了试用期劳动者的权利:必须为劳动者依法参加社会保险,为劳动者缴纳社会保险费用.2.确认工伤认定因果关系和用人单位责任.在试用期间劳动者与用人单位已经发生劳动关系,试用期已经成为劳动合同期间的重要组成部分,用人单位在此期间应该对劳动者的合法权益予以保护,相应的在此
15、期间发生工伤纠纷,用人单位应该承担相应的赔偿责任和补偿义务.(二)实践中在试用期内处理工伤存在的问题1.在试用期发生工伤纠纷,用人单位是否要对工伤保险承担无过错责任原则,是否要全额缴纳,即在各种工伤事故中只要不是受害职工本人故意行为所致,无论受到伤害的职工是否有过失,都应该享受工伤保险待遇.试用期作为劳动合同的先行部分,是否适用无过失责任原则,成为困扰大家一个难题.试用期期问劳动者与用人单位之间发生劳动关系,这样就满足了工伤保险的构成要素.然而在实践中,用人单位认为在试用期,劳动者不一定会通过考核,或者在发生工伤纠纷后以劳动者不符合录用条件而会千方百计的推脱责任.2.另外对工伤的的补偿的有一定
16、的争议,如劳动者在试用期期间受重伤或死亡,用人单位是否要给与补偿.也就是劳动者在试用期间丧失劳动能力,用人单位以此为由不予录用,那么用人单位要如何进行补偿?是补偿在试用期间的应得部分,还是应与补偿劳动者的在试用期间应该所得和应予录用后的人身赔偿和补偿.我建议给予劳动者在试用期间的工伤以法定补偿和人道补偿,这样可以维护社会秩序,维护劳动者权益,在劳动者和用人单位之间寻找一个平衡点.3.在试用期间,劳动者因工作原因在工作场所外受伤和或在工作时间以外受伤是否为有工伤,这是一个值得商榷的问题,因为依照我国现行的法律要求认定工伤的一般要求劳动者在工作时间内受伤,在工作场所内受伤,因工作需要在上述地点,时间段内受伤予以承认其工伤,但是在试用期间,员工对公司章程和工作事务一般不太了解,对于什么是因工作需要的界定不明确,这样一旦发生工伤纠纷,用人单位往往以劳动者不是因工作需要而受伤,或其不是公司正式员工,在试用期期间内的工作一般不属于正式公司事务,等等为借口进行推脱.所以在试用期间工伤的认定应适用无过错责任,因为劳动者是弱势群体,在实践中处于弱势地位,用人单位承担举证责任,劳动者可以提出反证,这样可以既维护劳动者的利益也可以维护用人单位的利益.参考文献:【l】黎建飞.劳动合同策略.法律I舨社.2008.【2】左样琦.学好用好劳动合同法.北京大学出版杜.200712l
